IBI por capital
de provincia 2026

Qué es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles y quién lo paga

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un tributo directo de titularidad municipal que grava la propiedad —o la titularidad de otros derechos reales como el usufructo o el derecho de superficie— sobre inmuebles urbanos, rústicos y de características especiales.

El sujeto pasivo es siempre el titular, nunca el inquilino, y el recibo lo emite el Ayuntamiento del término municipal donde radica el inmueble, dentro del período voluntario de pago que fija el calendario de cada ciudad: de febrero (Bilbao) a diciembre según la capital, aunque la mayoría lo abre entre marzo y junio.

Conviene tener presente un detalle que con cierta frecuencia produce conflictos entre comprador y vendedor: el devengo del tributo se produce el 1 de enero de cada ejercicio, de modo que el propietario en esa fecha es quien queda obligado al pago del recibo entero del año, aunque transmita la vivienda apenas un mes después.

De ese devengo nacen las dos discusiones más frecuentes sobre el recibo.

La primera aparece cuando la vivienda cambia de manos a mitad de año: frente al Ayuntamiento sigue debiendo el vendedor, pero el Tribunal Supremo admite que le repercuta al comprador la parte proporcional del ejercicio si no se pactó lo contrario, un reparto que conviene dejar cerrado en la escritura y que explicamos en quién paga el IBI el año de la compraventa.

La segunda surge cuando el inmueble llega por herencia y el recibo sigue emitiéndose a nombre de quien ha fallecido, con los herederos respondiendo de una deuda que aún no figura a su nombre en el Catastro: ese caso lo desarrollamos en quién paga el IBI de una vivienda heredada.

Capitales con Impuesto sobre Bienes Inmuebles urbano más bajo en 2026

Las diez capitales de provincia que aplican el tipo urbano más reducido en el ejercicio 2026 son las que reproducimos a continuación, ordenadas de menor a mayor tipo. La cuota orientativa que se incluye asume una vivienda con valor catastral de 200.000 € y sirve únicamente como referencia comparativa. Un tipo bajo no significa un recibo bajo: las capitales forales parten de otros valores catastrales, más cercanos al mercado en Bilbao y Donostia, y el recibo de la vivienda media de cada ciudad está en su ficha.

1. 1. Bilbao (País Vasco) — tipo 0,183 % · cuota orientativa 366 € por 200.000 € de valor catastral.
2. 2. Donostia / San Sebastián (País Vasco) — tipo 0,208872 % · cuota orientativa 418 € por 200.000 € de valor catastral.
3. 3. Pamplona / Iruña (Comunidad Foral de Navarra) — tipo 0,25 % · cuota orientativa 500 € por 200.000 € de valor catastral.
4. 4. Vitoria-Gasteiz (País Vasco) — tipo 0,345 % · cuota orientativa 690 € por 200.000 € de valor catastral.
5. 5. Santander (Cantabria) — tipo 0,4 % · cuota orientativa 800 € por 200.000 € de valor catastral.
6. 6. Zaragoza (Aragón) — tipo 0,4 % · cuota orientativa 800 € por 200.000 € de valor catastral.
7. 7. Madrid (Comunidad de Madrid) — tipo 0,414 % · cuota orientativa 828 € por 200.000 € de valor catastral.
8. 8. Teruel (Aragón) — tipo 0,444 % · cuota orientativa 888 € por 200.000 € de valor catastral.
9. 9. Toledo (Castilla-La Mancha) — tipo 0,444 % · cuota orientativa 888 € por 200.000 € de valor catastral.
10. 10. Palma (Illes Balears) — tipo 0,445 % · cuota orientativa 890 € por 200.000 € de valor catastral.

Capitales con Impuesto sobre Bienes Inmuebles urbano más alto en 2026

En el extremo opuesto del cuadro se sitúan las diez capitales que han aprobado para 2026 los tipos urbanos más elevados dentro del margen que permite la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. La comparación frente al apartado anterior permite calibrar de forma bastante elocuente la dispersión territorial del tributo.

1. 1. Girona (Cataluña) — tipo 1,041 % · cuota orientativa 2.082 € por 200.000 € de valor catastral.
2. 2. Tarragona (Cataluña) — tipo 1,023 % · cuota orientativa 2.046 € por 200.000 € de valor catastral.
3. 3. Lleida (Cataluña) — tipo 0,928 % · cuota orientativa 1.856 € por 200.000 € de valor catastral.
4. 4. Huelva (Andalucía) — tipo 0,9 % · cuota orientativa 1.800 € por 200.000 € de valor catastral.
5. 5. León (Castilla y León) — tipo 0,766 % · cuota orientativa 1.532 € por 200.000 € de valor catastral.
6. 6. Ciudad Real (Castilla-La Mancha) — tipo 0,76 % · cuota orientativa 1.520 € por 200.000 € de valor catastral.
7. 7. Huesca (Aragón) — tipo 0,75 % · cuota orientativa 1.500 € por 200.000 € de valor catastral.
8. 8. Lugo (Galicia) — tipo 0,74 % · cuota orientativa 1.480 € por 200.000 € de valor catastral.
9. 9. Cádiz (Andalucía) — tipo 0,74 % · cuota orientativa 1.480 € por 200.000 € de valor catastral.
10. 10. Cáceres (Extremadura) — tipo 0,72 % · cuota orientativa 1.440 € por 200.000 € de valor catastral.

Rango legal y horquillas

La distancia entre las cifras del bloque anterior y las del primero no es producto de la improvisación municipal: el artículo 72 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales fija con precisión las horquillas dentro de las cuales cada Ayuntamiento puede maniobrar al aprobar su ordenanza fiscal en el régimen común. Esos límites son los que reproducimos a continuación; no rigen en las capitales forales.

• Urbana: tipo entre 0,4 % y 1,1 %. Puede elevarse hasta 0,3 puntos adicionales para municipios cuya tipología urbanística así lo permita (capitales y municipios de servicios).
• Rústica: tipo entre 0,3 % y 0,9 %. Puede elevarse hasta 0,15 puntos adicionales en condiciones similares.
• Bienes de Características Especiales (BICE): tipo entre 0,4 % y 1,3 %. Aplica a centrales eléctricas, aeropuertos, puertos, presas, refinerías y autopistas.

Las capitales forales quedan fuera de estas horquillas: Bilbao, Donostia, Pamplona y Vitoria-Gasteiz se rigen por su normativa foral y aplican tipos urbanos de entre el 0,183 % y el 0,345 %.

Recargo por viviendas desocupadas

La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, reescribió el artículo 72.4 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y dio a los ayuntamientos una herramienta para presionar sobre la vivienda vacía: un recargo de hasta el 50 % de la cuota líquida del IBI, que puede llegar al 100 % cuando la desocupación supera los tres años y aumentar otros 50 puntos si el titular tiene dos o más viviendas vacías en el mismo municipio.

Lo que casi nunca se cuenta es a quién alcanza. La ley exige que la vivienda lleve más de dos años desocupada sin causa justificada y que pertenezca a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial. Un particular con un piso heredado cerrado, o con una segunda residencia, no lo paga.

• El Ayuntamiento tiene que haberlo aprobado en su ordenanza fiscal.
• La vivienda debe llevar más de dos años vacía de forma continuada y sin causa justificada.
• El titular debe tener cuatro o más inmuebles de uso residencial.
• La desocupación se declara en un expediente individual, con audiencia del propietario.

La propia ley enumera causas que justifican la desocupación: el traslado temporal por trabajo o formación, el cambio de domicilio por dependencia o salud, la segunda residencia con un máximo de cuatro años de desocupación, las obras de rehabilitación, un litigio pendiente y la vivienda ofrecida en venta durante un año como máximo, o en alquiler durante seis meses, a precio de mercado.

Entre las capitales de provincia lo recogen 21 de las 50 en su ordenanza de 2026, y en 10 de ellas solo alcanza a titulares de cuatro o más inmuebles, como Barcelona, Girona o Sevilla. Soria, en cambio, no exige un número mínimo de inmuebles. València es más restrictiva todavía: un 30 % que solo se liquida a titulares de más de diez viviendas desocupadas. Madrid no lo aplica. San Sebastián tiene un recargo propio del 150 %, porque las capitales vascas y Pamplona se rigen por su normativa foral.

Bonificaciones más habituales

Frente al recargo punitivo conviven en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles un conjunto razonablemente amplio de bonificaciones, unas de carácter obligatorio por imperativo legal y otras potestativas, que cada Ayuntamiento decide incorporar o no a su ordenanza fiscal. Las más extendidas, y las que con mayor frecuencia desconoce el contribuyente, son las que recogemos a continuación.

• VPO (Vivienda de Protección Oficial): bonificación del 50 % durante los 3 años siguientes a la calificación definitiva (obligatoria por ley, art. 73.2 LRHL). Algunas capitales la alargan: Lleida, a cinco años; Cáceres y Segovia, tres años más; Badajoz, dos más. En Navarra no existe.
• Familia numerosa: bonificación potestativa cuyo máximo va del 30 % al 90 % según la capital, y que casi siempre depende del valor catastral, de la renta o de la categoría de la familia. Es la bonificación con más variabilidad entre municipios.
• Eficiencia energética: es rara. Entre las 50 capitales solo Vitoria-Gasteiz la tiene: el 50 % con la etiqueta energética A y el 25 % con la B, durante cinco años. Santiago de Compostela y Reus la ligan a la energía solar o a obras que reduzcan la demanda energética. Qué obras permiten llegar a esas letras del certificado energético es materia de rehabilitación, no de ordenanza.
• Autoconsumo solar: la tienen 42 de las 50 capitales, con porcentajes de entre el 10 % y el 50 % y una duración de entre 1 y 12 años. Algunas solo bonifican la solar térmica o dan menos a las placas de una vivienda que al autoconsumo compartido. Los requisitos, la ventana de solicitud y las denegaciones típicas están explicados en la guía de cómo solicitar la bonificación por placas solares.
• Familias monoparentales: en algunas capitales, como Lleida, la bonificación de familia numerosa alcanza también a las monoparentales.

Plazo de pago y domiciliación

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles se cobra en el período voluntario que cada Ayuntamiento aprueba dentro de su calendario fiscal anual, sin que exista, por tanto, una fecha única para toda España. En las 47 capitales con calendario verificado, el plazo va de febrero (Bilbao) a diciembre: 38 lo abren entre marzo y junio y 5 lo hacen en otoño (Huelva, Madrid, Oviedo, Palma y Pontevedra).

Conviene mirar la fecha exacta de cada una, sobre todo para evitar el recargo ejecutivo posterior al vencimiento. Puedes consultar el calendario de pago del IBI 2026 con las fechas de cada capital ordenadas por mes. Si lo que buscas es qué capitales cobran el recibo ahora mismo, la lectura de temporada está en el calendario del IBI en otoño.

• Domiciliación: cargos en uno a tres plazos, según la ciudad. Algunos municipios bonifican entre un 1 % y un 5 % por domiciliación.
• Sin domiciliación: plazo único o doble, en las fechas de cada ciudad. Pago en oficinas o vía web del Ayuntamiento.
• Recargo ejecutivo: 5 % antes de la providencia de apremio, 10 % dentro del plazo de la providencia y 20 % más intereses de demora después (art. 28 LGT).

Para una estimación de la cuota concreta del Impuesto sobre Bienes Inmuebles según el valor catastral del inmueble y la capital de provincia donde se ubique, resulta más cómodo recurrir a la calculadora del Impuesto sobre Bienes Inmuebles por capital 2026, que aplica el tipo aprobado por cada Ayuntamiento y permite simular el efecto de las bonificaciones más habituales sobre la factura final.

Preguntas frecuentes sobre el IBI

¿Quién paga el IBI, el propietario o el inquilino?

El sujeto pasivo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles es siempre el titular del inmueble —el propietario o el titular de un derecho real como el usufructo o el derecho de superficie—, nunca el inquilino. El recibo lo emite el Ayuntamiento del término municipal donde radica el inmueble.

Si vendo mi vivienda a mitad de año, ¿quién paga el IBI de ese ejercicio?

El devengo del IBI se produce el 1 de enero de cada año, de modo que quien sea propietario en esa fecha queda obligado al pago del recibo entero del ejercicio, aunque transmita la vivienda apenas un mes después. Es un detalle que con frecuencia genera conflictos entre comprador y vendedor.

¿Cuándo se paga el IBI?

Se cobra en el período voluntario que aprueba cada Ayuntamiento dentro de su calendario fiscal, sin que exista una fecha única para toda España: entre las 47 capitales con calendario verificado, el plazo va de febrero (Bilbao) a diciembre, y 38 lo abren entre marzo y junio. Con domiciliación, el cargo se fracciona a menudo en uno a tres plazos, y algunos municipios bonifican entre un 1 % y un 5 % por domiciliar el recibo.

¿Qué pasa si no pago el IBI dentro del plazo voluntario?

Tras el vencimiento del período voluntario la deuda entra en vía ejecutiva y se aplica el recargo del artículo 28 de la Ley General Tributaria: un 5 % si se paga antes de que se notifique la providencia de apremio, un 10 % si se abona dentro del plazo concedido en esa providencia y un 20 % más los intereses de demora a partir de ese momento.

¿Cuál es el tipo máximo que puede aplicar un Ayuntamiento al IBI urbano?

El artículo 72 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales fija el tipo urbano entre el 0,4 % y el 1,1 %, ampliable hasta 0,3 puntos adicionales en capitales y municipios de servicios. Para el suelo rústico la horquilla es del 0,3 % al 0,9 % y para los bienes de características especiales (BICE), del 0,4 % al 1,3 %.

¿Se puede bonificar el IBI?

Sí. La vivienda de protección oficial (VPO) tiene una bonificación obligatoria del 50 % durante los tres años siguientes a la calificación definitiva (artículo 73.2 LRHL). Además, muchos Ayuntamientos aprueban bonificaciones potestativas por familia numerosa (con un máximo de entre el 30 % y el 90 % en 47 capitales; Badajoz, Cáceres y Lleida dan un descuento fijo en euros), autoconsumo solar (hasta el 50 %, el máximo que permite la ley) o, en pocos municipios, eficiencia energética: entre las 50 capitales solo Vitoria-Gasteiz la tiene (50 % con etiqueta A y 25 % con la B).