Plusvalía Municipal 2026
por CCAA
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) grava la plusvalía obtenida al transmitir un inmueble urbano. Tras la STC 182/2021 y el RD-Ley 26/2021, el contribuyente puede elegir entre dos métodos: objetivo (base × coeficiente del año de tenencia × tipo) o real (diferencia precio venta − adquisición × % suelo × tipo). Aquí encontrarás los tipos aplicados en la capital de cada CCAA en 2026 y los plazos legales para presentar.
Tipo de gravamen plusvalía en las 17 capitales
| CCAA | Capital | Tipo | Plazo transmisión | Plazo herencia | Boletín |
|---|---|---|---|---|---|
| Andalucía | Sevilla | 26.53 % | 30 días | 180 días | BOJA |
| Aragón | Zaragoza | 27 % | 30 días | 180 días | BOA |
| Asturias | Oviedo | 26 % | 30 días | 180 días | BOPA |
| Baleares | Palma de Mallorca | 30 % | 30 días | 180 días | BOIB |
| Canarias | Las Palmas de Gran Canaria | 30 % | 30 días | 180 días | BOC |
| Cantabria | Santander | 28 % | 30 días | 180 días | BOC |
| Castilla y León | Valladolid | 21.76 % | 30 días | 180 días | BOCYL |
| Castilla-La Mancha | Toledo | 26 % | 30 días | 180 días | DOCM |
| Cataluña | Barcelona | 30 % | 30 días | 180 días | DOGC |
| Comunidad de Madrid | Madrid | 29 % | 30 días | 180 días | BOCM |
| Comunidad Valenciana | Valencia | 29.7 % | 30 días | 180 días | DOGV |
| Extremadura | Mérida | 25 % | 30 días | 180 días | DOE |
| Galicia | Santiago de Compostela | 27 % | 30 días | 180 días | DOG |
| La Rioja | Logroño | 25 % | 30 días | 180 días | BOR |
| Navarra | Pamplona | 24 % | 60 días | 180 días | BON |
| País Vasco | Bilbao | 25 % | 30 días | 180 días | BOPV |
| Región de Murcia | Murcia | 26 % | 30 días | 180 días | BORM |
Ranking por carga fiscal en la capital
Las 17 capitales aplican tipos entre el 21,76 % (Valladolid) y el 30 % (Barcelona, Palma y Las Palmas). Valencia se sitúa en el 29,7 % y Madrid, capital fiscalmente atractiva en otros impuestos, aplica también un tipo elevado del 29 %. Ordenado de menor a mayor tipo:
- Castilla y León — Valladolid 21.76 %
- Navarra — Pamplona 24 %
- Extremadura — Mérida 25 %
- La Rioja — Logroño 25 %
- País Vasco — Bilbao 25 %
- Asturias — Oviedo 26 %
- Castilla-La Mancha — Toledo 26 %
- Región de Murcia — Murcia 26 %
- Andalucía — Sevilla 26.53 %
- Aragón — Zaragoza 27 %
- Galicia — Santiago de Compostela 27 %
- Cantabria — Santander 28 %
- Comunidad de Madrid — Madrid 29 %
- Comunidad Valenciana — Valencia 29.7 %
- Baleares — Palma de Mallorca 30 %
- Canarias — Las Palmas de Gran Canaria 30 %
- Cataluña — Barcelona 30 %
Métodos de cálculo (objetivo vs real)
Tras la STC 182/2021 (anuló el método anterior) y el RD-Ley 26/2021, el contribuyente elige el método que dé menor cuota:
- Método objetivo: base imponible = valor catastral del suelo × coeficiente del año de tenencia. Se multiplica por el tipo aplicado por el Ayuntamiento. En 2026 rigen los coeficientes del RD-Ley 8/2023 (los de 2024, al decaer las subidas posteriores): 0,15 (1 año), 0,18 (5 años), 0,20 (máximo, hacia los 7 años), 0,12 (10 años) y 0,40 (20+ años).
- Método real: base imponible = (precio de venta − precio de adquisición) × % suelo según valor catastral. Se multiplica por el tipo aplicado por el Ayuntamiento. Solo aplicable cuando hay incremento real comprobable.
Si la transmisión generó pérdida (precio venta inferior al de adquisición), el impuesto NO se devenga. Es necesario aportar las escrituras de adquisición y transmisión para justificarlo.
Preguntas frecuentes sobre la plusvalía municipal
- ¿Hay que pagar la plusvalía municipal si vendo con pérdidas?
- No. Si la transmisión generó una pérdida —el precio de venta fue inferior al de adquisición—, el impuesto no se devenga. Para justificarlo hay que aportar las escrituras de adquisición y de transmisión al Ayuntamiento.
- ¿Cómo se calcula la plusvalía municipal desde 2021?
- Tras la STC 182/2021 y el RD-Ley 26/2021, el contribuyente elige el método que dé menor cuota: el objetivo (valor catastral del suelo × coeficiente según los años de tenencia × tipo del Ayuntamiento) o el real (incremento entre el precio de venta y el de adquisición × porcentaje que representa el suelo × tipo del Ayuntamiento). Conviene calcular ambos y quedarse con el más bajo.
- ¿Cuánto varía la plusvalía municipal según la ciudad?
- Es un tributo municipal, así que el tipo lo fija cada Ayuntamiento. En 2026 las 17 capitales analizadas aplican tipos que van del 21,76 % (Valladolid) al 30 % (Barcelona, Palma y Las Palmas); Valencia se sitúa en el 29,7 %.