Plusvalía Municipal País Vasco
25 % en Bilbao

Marco constitucional: plusvalía municipal en régimen foral

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU, conocido coloquialmente como plusvalía municipal) es un tributo local, no autonómico. Sin embargo, en el País Vasco no se rige por el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLHL, Real Decreto Legislativo 2/2004), sino por tres normas forales propias, una por cada Territorio Histórico, sobre las que cada uno de los 251 municipios vascos aprueba su ordenanza fiscal específica.

El sustento constitucional es la misma combinación que opera para el resto del sistema foral: Disposición Adicional Primera de la Constitución de 1978 (derechos históricos), Estatuto de Gernika (Ley Orgánica 3/1979) y Concierto Económico (Ley 12/2002). El artículo 42 del Concierto reconoce la competencia foral sobre los tributos locales, atribuyendo a cada Territorio Histórico la potestad de regularlos mediante norma foral, dentro de los principios generales del Concierto.

La consecuencia práctica para el IIVTNU es triple:

1. La norma foral matriz de cada Territorio Histórico fija el marco común del impuesto: hecho imponible, base imponible, métodos de cálculo, supuestos de no sujeción y exenciones, tipo máximo de gravamen.
2. Cada ayuntamiento dentro de ese Territorio Histórico aprueba su ordenanza fiscal, que concreta el tipo aplicable (siempre dentro del máximo foral), los coeficientes específicos y las bonificaciones potestativas.
3. El Real Decreto-Ley 26/2021 estatal y la STC 182/2021 no se aplican directamente en el País Vasco. Los tres Territorios Históricos adaptaron sus normas forales mediante Decretos Forales Normativos propios.

Esta arquitectura institucional, especialmente sensible tras la sentencia del Tribunal Constitucional de octubre de 2021, ha exigido a las tres Diputaciones Forales legislar con celeridad para evitar el vacío normativo que sí experimentó el régimen común durante 16 días (del 26 de octubre al 10 de noviembre de 2021).

Norma foral en cada Territorio Histórico

Las tres normas forales matrices del IIVTNU son:

• Bizkaia: Norma Foral 8/1989, de 30 de junio, del IIVTNU, modificada en última instancia por el Decreto Foral Normativo 7/2021 de adaptación a la STC 182/2021, y completada por el Decreto Foral Normativo de coeficientes máximos aprobado por las Juntas Generales de Bizkaia el 17 de abril de 2024.
• Gipuzkoa: Norma Foral 16/1989, de 5 de julio, del IIVTNU, modificada para adaptarse al fallo del TC. La STC 46/2024, de 12 de marzo, declaró inconstitucional parte de la regulación guipuzcoana, obligando a una nueva adaptación normativa.
• Álava: Norma Foral 46/1989, de 19 de julio, del IIVTNU, con sus correspondientes modificaciones de adaptación tras 2021.

El esquema técnico que comparten las tres normas tras la reforma 2021-2024 es coherente con el adoptado por el RDL 26/2021 en régimen común, pero con autonomía territorial:

1. Método objetivo: base imponible calculada multiplicando el valor catastral del suelo por un coeficiente correspondiente al periodo de generación del incremento (años de tenencia).
2. Método de estimación directa: si el contribuyente acredita que el incremento real es inferior al objetivo, puede optar por tributar sobre la diferencia entre valor de transmisión y valor de adquisición, aplicando al excedente la proporción del valor catastral del suelo.
3. Supuesto de no sujeción: si se acredita la inexistencia de incremento de valor (precio de venta inferior o igual al de adquisición, ajustado), la operación no tributa.

El tipo máximo de gravamen aplicable por norma foral oscila entre el 25 % y el 30 % según territorio y supuesto, con margen para que cada ayuntamiento fije su tipo dentro de esos topes.

Coeficientes forales y tipos por capital

Los coeficientes anuales del método objetivo, aprobados por las Juntas Generales de cada Territorio Histórico, se actualizan con la evolución del mercado inmobiliario. La tabla aprobada por las Juntas Generales de Bizkaia el 17 de abril de 2024 fija coeficientes que oscilan entre 0,09 (para periodos de 12-15 años) y 0,40 (para periodos de 20 o más años) -valores que coinciden con los máximos estatales del RD-Ley 8/2023-, con los municipios obligados a adaptar sus ordenanzas en seis meses desde la publicación en el BOB.

Los tipos aplicados en las tres capitales para 2026 son los siguientes:

El tipo concreto aplicado por cada ayuntamiento depende de la ordenanza vigente en cada momento. La consulta de la ordenanza fiscal específica del municipio donde radica el inmueble es obligatoria antes de cualquier liquidación: dos viviendas con idéntico valor catastral del suelo, idéntico precio y idéntico periodo de tenencia tributan cantidades distintas en Bilbao, Getxo, Barakaldo o Portugalete por la sola diferencia entre ordenanzas.

Doble vía de cálculo y supuesto de no sujeción

Tras la STC 182/2021 y las correspondientes adaptaciones forales, el contribuyente vasco dispone de tres escenarios al transmitir un inmueble urbano:

1. Tributación por método objetivo: base imponible = valor catastral del suelo × coeficiente del periodo de generación. Sobre la base se aplica el tipo municipal. Es el método estándar.
2. Tributación por método de estimación directa: si el contribuyente demuestra que el incremento real (diferencia entre precio de transmisión y precio de adquisición) es inferior al objetivo, tributa sobre el incremento real proporcional al suelo. Esta opción requiere conservar escrituras de adquisición y transmisión.
3. No sujeción: si el contribuyente acredita que no ha existido incremento de valor (precio de venta igual o inferior al de adquisición, descontando gastos y mejoras), la operación queda no sujeta. Las tres Diputaciones Forales han incorporado expresamente este supuesto, recogiendo el principio de capacidad económica del artículo 31.1 CE que llevó al TC a anular el método objetivo cerrado del régimen común.

El contribuyente puede optar libremente por el método objetivo o el de estimación directa, eligiendo el que arroje menor cuota. La carga de la prueba en el método de estimación directa recae sobre el contribuyente: debe aportar las escrituras y, en su caso, los justificantes de mejoras estructurales que incrementen el valor de adquisición a efectos del impuesto.

Caso práctico: venta de vivienda en Bilbao

Consideremos la venta en 2026 de una vivienda en Bilbao con las siguientes características:

• Precio de adquisición (2010): 200.000 €.
• Precio de venta (2026): 280.000 €.
• Periodo de tenencia: 16 años.
• Valor catastral total (2026): 90.000 €, del cual el 40 % corresponde al suelo (36.000 €).
• Incremento real: 80.000 € sobre el total del inmueble, proporción del suelo: 80.000 × 40 % = 32.000 €.

Método objetivo: base imponible = 36.000 € (valor catastral suelo) × coeficiente para 16 años (0,10 según la tabla foral vigente, coincidente con el RD-Ley 8/2023 estatal) = 3.600 €. Cuota: 3.600 × 25 % (tipo verificado del Ayuntamiento de Bilbao) = 900 €.

Método de estimación directa: base imponible = 32.000 € × proporción del valor catastral del suelo sobre el total = base sobre la que aplicar el tipo municipal.

El contribuyente compara ambas cuotas y elige la menor. En este caso, el método objetivo resulta claramente más favorable porque la base imponible es notablemente inferior al incremento real proporcional al suelo. Si el precio de venta hubiera sido inferior al de compra, la operación sería no sujeta y la cuota cero.

Datos socioeconómicos: mercado inmobiliario que define la cuota

El IIVTNU es un tributo cuya cuota depende directamente del valor catastral del suelo, que a su vez refleja el mercado inmobiliario. En Euskadi, los datos del Observatorio Vasco de la Vivienda y EUSTAT cierran 2025 con un precio medio de la vivienda usada de aproximadamente 3.421 €/m² en la C.A. Euskadi, con esta distribución territorial:

• Gipuzkoa: 4.189 €/m² (Donostia 6.450 €/m²) — los precios más altos del Estado fuera de algunos enclaves de Madrid y Barcelona.
• Bizkaia: 3.293 €/m² (Bilbao 3.893 €/m²) — mercado dinámico con presión alcista en municipios del área metropolitana.
• Álava: 2.485 €/m² (Vitoria-Gasteiz 2.849 €/m²) — territorio con precios sensiblemente inferiores y mercado más estable.

Esta asimetría territorial significa que una vivienda equivalente en Donostia y en Vitoria-Gasteiz, con idéntica superficie y antigüedad, genera plusvalías municipales muy distintas: el valor catastral del suelo es mayor en Donostia, lo que eleva la base imponible del método objetivo, y los incrementos reales en mercados como Donostia o Bilbao son más altos que en Vitoria-Gasteiz o las cabezas comarcales alavesas.

Comparativa con régimen común y CCAA limítrofes

La fiscalidad foral del IIVTNU presenta diferencias relevantes con el régimen común (RDL 26/2021):

1. Capacidad normativa propia. Los cambios estatales en el TRLHL (incluida la STC 182/2021) no se aplican automáticamente en Euskadi: hace falta norma foral de adaptación. Esto explica que el vacío normativo de 16 días que vivió el régimen común en 2021 fuera mucho más breve o inexistente en los tres Territorios Históricos, que adaptaron sus normas con celeridad.
2. Tipo máximo distinto. El TRLHL fija un máximo del 30 % en régimen común; las normas forales pueden establecer máximos diferentes (25 % en Navarra, por ejemplo, hasta la LF 19/2017 que lo subió al 25 %).
3. Coeficientes propios. Los coeficientes anuales se aprueban por Junta General foral, no por Ley de Presupuestos del Estado. La tabla de Bizkaia aprobada el 17/04/2024 incluye coeficientes específicos que no coinciden exactamente con los estatales.
4. Bonificación mortis causa. Es facultad municipal en los tres territorios, con tipos que en algunas capitales vascas alcanzan el 95 % de la cuota para transmisión a cónyuge y descendientes de vivienda habitual del causante.

Frente a las CCAA limítrofes de régimen común (Cantabria, La Rioja, Castilla y León), la diferencia principal es la velocidad de adaptación normativa y la posibilidad de modular tipos y coeficientes a la realidad económica del territorio.

Sentencias relevantes y evolución post-2021

La saga jurisprudencial de la plusvalía municipal en el País Vasco es especialmente compleja por la coexistencia de tres normas forales y la doctrina estatal:

• STC 26/2017, 37/2017 y 59/2017: anularon los artículos de las normas forales y del TRLHL que sometían a tributación situaciones sin incremento real de valor. Forzaron a las Diputaciones Forales a una primera reforma.
• STC 126/2019: declaró inconstitucional el sometimiento a tributación de incrementos inferiores a la cuota resultante del método objetivo (efecto confiscatorio).
• STC 182/2021, de 26 de octubre: declaró inconstitucionales los artículos 107.1, 107.2.a) y 107.4 del TRLHL por contradicción con el principio de capacidad económica del artículo 31.1 CE. Si bien afectaba al régimen común, las Diputaciones Forales adaptaron sus normas en paralelo.
• STC 46/2024, de 12 de marzo: extendió la declaración de inconstitucionalidad a la regulación guipuzcoana del IIVTNU, exigiendo una nueva adaptación normativa por parte de la Diputación Foral de Gipuzkoa.
• STSJ del País Vasco (varias): doctrina consolidada sobre la prueba de la inexistencia de incremento de valor (escrituras, valoraciones complementarias).

Timeline normativo foral

• 1989 — Aprobación de las tres Normas Forales matrices del IIVTNU (Bizkaia NF 8/1989, Gipuzkoa NF 16/1989, Álava NF 46/1989).
• 2017 — STC 26/2017 y conexas: primera oleada de adaptaciones forales para excluir las situaciones sin incremento real.
• 2019 — STC 126/2019: refuerzo de la doctrina de capacidad económica.
• 2021 — STC 182/2021 (octubre) y RDL 26/2021 (noviembre) en régimen común; las Diputaciones Forales aprueban Decretos Forales Normativos de adaptación. Bizkaia: DFN 7/2021.
• 2024 — STC 46/2024 (marzo) sobre Gipuzkoa; Juntas Generales de Bizkaia aprueban nuevos coeficientes máximos (17 de abril).
• 2025 — Adaptación de ordenanzas municipales en los 251 ayuntamientos vascos; revisión de tipos y bonificaciones para 2026 (Vitoria-Gasteiz en BOTHA 146/2025, Donostia mediante acuerdo plenario, Bilbao en ordenanza fiscal 2026).
• 2026 — Sistema consolidado: método objetivo + método estimación directa + supuesto de no sujeción; tres normas forales con coeficientes propios; 251 ordenanzas municipales con tipos y bonificaciones específicas.

Bonificaciones potestativas más relevantes

Las normas forales habilitan a los ayuntamientos a aprobar bonificaciones potestativas, entre las que destacan:

1. Bonificación por transmisión mortis causa de vivienda habitual del causante: hasta el 95 % de la cuota para transmisiones a cónyuge, ascendientes y descendientes, con o sin tope de valor.
2. Bonificación por transmisión mortis causa de empresa o negocio familiar: porcentaje variable según ordenanza, con requisitos de mantenimiento.
3. Bonificación por transmisión de inmuebles afectos a actividad económica ejercida por el causante en favor de los herederos que continúen la actividad.
4. Exención por transmisiones derivadas de divorcio o separación judicial: aplicable en supuestos cualificados conforme a doctrina consolidada de los TEAF.
5. No sujeción por aportaciones a la sociedad conyugal y operaciones equivalentes.

Los plazos para liquidar siguen el patrón habitual del régimen común: 30 días hábiles en transmisiones inter vivos (compraventa, donación) y 6 meses en transmisiones mortis causa (herencia), prorrogables otros 6 meses a solicitud del contribuyente. La presentación se realiza ante el ayuntamiento donde radica el inmueble.

Cita normativa destacada

Norma Foral 8/1989, de 30 de junio, sobre el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana del Territorio Histórico de Bizkaia — Boletín Oficial de Bizkaia. Modificada por el Decreto Foral Normativo 7/2021 de adaptación a la STC 182/2021 y por el Decreto Foral Normativo de coeficientes máximos aprobado por las Juntas Generales de Bizkaia el 17 de abril de 2024.

Sentencias clave: STC 182/2021, de 26 de octubre (BOE núm. 282, de 25/11/2021) y STC 46/2024, de 12 de marzo sobre la regulación guipuzcoana del IIVTNU.

Marco constitucional foral: Ley 12/2002, de 23 de mayo, del Concierto Económico con la Comunidad Autónoma del País Vasco, artículo 42 (tributos locales).