El modelo 210, el impuesto que paga quien tiene rentas en España sin vivir aquí
El modelo 210 es la autoliquidación del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, regulado por el Real Decreto Legislativo 5/2004 —el Texto Refundido del IRNR— y desarrollado por su reglamento, el Real Decreto 1776/2004. Lo presentan tanto personas físicas como entidades que no son residentes fiscales en España pero que, por las razones que sean, obtienen rentas en territorio español. El modelo cubre, fundamentalmente, las rentas obtenidas sin establecimiento permanente: alquileres de inmuebles situados en España, dividendos de sociedades españolas, intereses de cuentas y depósitos abiertos aquí, ganancias patrimoniales aisladas —como la venta de una vivienda— e imputación de renta inmobiliaria por vivienda vacía, además de algunas operaciones puntuales adicionales.
Conviene situarlo en su contexto: es un impuesto complementario al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Si una persona es residente fiscal en España, tributa por Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas mediante el modelo 100; si no lo es, tributa por Impuesto sobre la Renta de no Residentes a través del modelo 210, y solo por las rentas con origen en España. La residencia fiscal es, por tanto, la línea divisoria clave del sistema, y se determina aplicando los criterios del artículo 9 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
¿Cuándo se es no residente fiscal en España? Los criterios del artículo 9
Una persona es residente fiscal en España —y, por tanto, no tributa por Impuesto sobre la Renta de no Residentes, sino por Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas— si cumple cualquiera de los siguientes criterios del artículo 9 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Basta con que se active uno solo de ellos para que la residencia quede fijada en territorio español:
- Más de 183 días en España durante el año natural (computan ausencias esporádicas salvo que acredites residencia en otro país).
- Centro principal de intereses económicos en España: el grueso de tus negocios, inversiones o fuentes de renta están aquí.
- Cónyuge no separado e hijos menores que residen habitualmente en España (presunción iuris tantum, admite prueba en contrario).
Si no se cumple ninguno de esos criterios, la persona es no residente fiscal y, por tanto, tributa por Impuesto sobre la Renta de no Residentes. La prueba más sólida de la condición de no residente frente a una eventual inspección de la Agencia Tributaria es el certificado de residencia fiscal emitido por la administración tributaria del país de residencia, válido por un año. Sin ese certificado, la Agencia Tributaria puede llegar a cuestionar la condición declarada y reclasificar al contribuyente como residente con efectos retroactivos, lo que en la práctica significa regularización con intereses de demora más las sanciones que correspondan.
Las tres modalidades del Impuesto sobre la Renta de no Residentes
- Sin establecimiento permanente (la más común): rentas aisladas obtenidas en España por no residente sin actividad organizada (alquiler de inmueble, dividendos, intereses, ganancias por venta de inmueble, imputación de renta inmobiliaria). Tributan operación por operación al tipo de gravamen aplicable.
- Con establecimiento permanente: sucursal o local fijo de actividad en España. Tributa de forma análoga al Impuesto sobre Sociedades pero como sujeto pasivo no residente. Modelo 200 con particularidades del IRNR.
- Imputación de rentas inmobiliarias: vivienda en propiedad sin alquilar, declaración anual obligatoria del 1,1 % o 2 % del valor catastral.
Tipos de gravamen: 19 % para la Unión Europea, 24 % para el resto del mundo
- Residentes UE/EEE con intercambio de información tributaria (todos los Estados miembros UE + Islandia + Noruega + Liechtenstein): 19 % en el tipo general (alquiler, imputación de renta).
- Resto del mundo (Reino Unido tras Brexit, Suiza, EEUU, Latinoamérica, Marruecos, etc.): 24 % en el tipo general (alquiler, imputación de renta).
- Ganancias patrimoniales (incluida la venta de inmueble), dividendos e intereses: 19 % para TODOS los no residentes, dentro o fuera de la UE (art. 25.1.f LIRNR); el 24 % nunca se aplica a estas rentas.
- Imputación de renta inmobiliaria: 1,1 % o 2 % del catastral × tipo (19/24 %).
- Convenios de doble imposición pueden reducir tipos: típicamente 10-15 % en dividendos e intereses, sin reducción en rentas inmobiliarias.
Alquiler de inmueble: declaración anual con o sin deducción de gastos
Cualquier no residente que alquile un inmueble en España —ya sea vivienda, local comercial o alquiler turístico— tributa el rendimiento obtenido mediante el modelo 210. Para los devengos de 2026, tras la Orden HAC/623/2026, el alquiler pasa a declararse de forma agrupada anual, con plazo del 1 al 20 de abril del año siguiente al devengo (antes se presentaba trimestralmente). Conviene recordar que solo se presenta cuando ha habido renta efectiva; no existe obligación de presentar declaraciones "en blanco" sin ingresos.
La base imponible para residentes en la Unión Europea o el Espacio Económico Europeo se calcula como rendimiento neto: renta bruta menos los gastos directamente relacionados con el alquiler. Esos gastos incluyen los intereses de la hipoteca proporcionales al tiempo alquilado, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles proporcional, las cuotas de comunidad, los suministros si los paga el arrendador, la amortización del tres por ciento anual sobre el valor de construcción y, en el caso del alquiler turístico, los costes de la plataforma a través de la cual se gestiona el inmueble.
La base imponible para residentes en el resto del mundo, en cambio, es sustancialmente más penalizadora: se grava la renta bruta sin deducción de gastos. Se aplica directamente el tipo del veinticuatro por ciento sobre el ingreso íntegro, lo que supone una factura fiscal notablemente más alta. Esta penalización solo puede mitigarse mediante convenio de doble imposición, si el convenio bilateral lo prevé expresamente.
Una advertencia operativa que conviene no pasar por alto: si el alquiler se gestiona de forma habitual y organizada —rotación diaria por Airbnb, recepción presencial de huéspedes, prestación de servicios turísticos como limpieza, ropa de cama o desayuno—, la Agencia Tributaria puede recalificar la actividad como establecimiento permanente en España, con tributación distinta —similar a la del Impuesto sobre Sociedades— y obligación de presentar modelo 200 en lugar del 210. La línea divisoria entre alquiler pasivo y establecimiento permanente es jurisprudencial y matizada, así que conviene consultar con un asesor fiscal especializado en no residentes antes de consolidar la estructura.
La imputación de renta por inmueble vacío: la obligación anual que muchos olvidan
Los no residentes con vivienda en propiedad en España que no esté alquilada —segunda residencia, casa vacacional, piso heredado y no rentabilizado— están obligados a declarar anualmente la imputación de renta inmobiliaria mediante el modelo 210. Es una obligación silenciosa, sin renta efectiva detrás, que sin embargo sigue siendo motivo habitual de regularizaciones.
La base imponible se calcula aplicando un porcentaje sobre el valor catastral del inmueble: el uno coma uno por ciento si el valor catastral está revisado con efectos desde 2012, o el dos por ciento si no lo está. Sobre esa base resultante se aplica después el tipo de gravamen correspondiente —diecinueve por ciento para residentes en la Unión Europea o el Espacio Económico Europeo, veinticuatro por ciento para el resto—.
Un ejemplo ayuda a fijar la mecánica del cálculo. Imaginemos a un residente alemán con un piso en Marbella, valor catastral de doscientos cincuenta mil euros, cuyo valor catastral no se ha revisado desde antes de 2012, lo que activa el tipo del dos por ciento. La base resultante son cinco mil euros, sobre los que se aplica el diecinueve por ciento al tratarse de un residente de la Unión Europea, lo que arroja una cuota anual de 950 €. El plazo de presentación, tras la Orden HAC/623/2026, va del 1 de abril al 31 de diciembre del año siguiente al devengo.
Conviene insistir en un punto sensible: no declarar esta imputación sigue siendo uno de los errores más frecuentes entre no residentes con segunda vivienda en España, y rara vez pasa desapercibido. La Agencia Tributaria cruza automáticamente Catastro, registros notariales y bases de datos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, lo que le permite detectar al no residente con piso en territorio español y enviar requerimiento sin esfuerzo. La regularización consiguiente arrastra sanciones de entre el cincuenta y el ciento cincuenta por ciento de la cuota más intereses de demora. Y un matiz operativo importante: la imputación se aplica solo a los meses no alquilados, así que, si la vivienda se alquila cuatro meses al año, se declara alquiler trimestral por esos cuatro meses e imputación anual por los ocho restantes.
Venta de inmueble: la retención del 3 % del comprador (modelo 211)
Cuando un no residente vende un inmueble situado en España, el comprador queda obligado a retener el tres por ciento del precio total e ingresarlo en Hacienda mediante el modelo 211, según establece el artículo 25.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes. El plazo del modelo 211 es de un mes desde la firma de la escritura, y la responsabilidad de practicar la retención recae enteramente sobre el comprador, no sobre el vendedor.
Posteriormente, el vendedor presenta su propio modelo 210 en un plazo de cuatro meses desde la transmisión, calculando la ganancia patrimonial: precio de venta menos valor de adquisición (precio de compra más gastos y mejoras) menos gastos de la venta. Sobre esa ganancia se aplica el tipo del diecinueve por ciento con independencia del país de residencia del vendedor: a diferencia del alquiler y de la imputación, la ganancia por venta de un inmueble no tributa nunca al veinticuatro por ciento, ni siquiera para residentes fuera de la Unión Europea (art. 25.1.f de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes).
El sistema funciona como una compensación cruzada. Si la cuota resultante del modelo 210 es menor que el tres por ciento ya retenido en el modelo 211, el vendedor recupera la diferencia en el momento de presentar su declaración. Si es mayor, paga la diferencia adicional. El propio mecanismo de retención está pensado para proteger a Hacienda frente al riesgo de que un no residente venda y se marche del país sin liquidar la ganancia patrimonial.
Hay, además, una ventaja específica para los residentes en la Unión Europea o el Espacio Económico Europeo: pueden aplicar el régimen especial del artículo 14.6 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, que equipara la tributación con la de residentes si el inmueble era vivienda habitual previa al traslado de residencia y se reinvierte en otra vivienda habitual situada en la Unión Europea o el Espacio Económico Europeo. Bien aplicada, esta vía puede reducir notablemente o incluso eliminar la cuota a pagar.
Convenios para evitar la doble imposición, la red de tratados que matiza el IRNR
España tiene firmados convenios para evitar la doble imposición con más de noventa países, y conocer su existencia es esencial para cualquier no residente con rentas españolas. Los convenios siguen, en general, el modelo de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos y suelen establecer las siguientes reglas:
- Rentas inmobiliarias: tributación íntegra en el país donde radica el inmueble (España). Sin reducción de tipo IRNR.
- Dividendos: tipo máximo 15 % (algunos convenios 10 % o 5 % para participaciones significativas).
- Intereses: tipo máximo 10-15 %.
- Cánones y royalties: tipo máximo 5-10 %.
- Ganancias patrimoniales por venta de inmueble: tributación en España (sin reducción).
Para que el convenio se aplique de forma efectiva, el contribuyente necesita aportar un certificado de residencia fiscal del país de residencia, vigente al ejercicio declarado. Sin certificado, la Agencia Tributaria aplica el tipo del Impuesto sobre la Renta de no Residentes íntegro —diecinueve o veinticuatro por ciento, según el caso— y la única vía posterior para reclamar la diferencia es el procedimiento de devolución previsto en el artículo 21 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes.
El representante fiscal en España: voluntario salvo desde paraísos
Los no residentes pueden designar un representante fiscal con domicilio en España mediante el modelo 030. Es una decisión voluntaria en términos generales, con una excepción significativa: los residentes en países sin intercambio de información tributaria con España —los conocidos como paraísos fiscales— están obligados a nombrar representante en territorio español, sin margen para optar.
El representante actúa en nombre del no residente para presentar declaraciones, atender requerimientos de la Agencia Tributaria y gestionar devoluciones. En la práctica, muchos no residentes con piso en España contratan a una gestoría española como representante por una cuota mensual modesta —típicamente entre cuarenta y ochenta euros al mes—; la gestoría se encarga de la imputación anual del modelo 210, de los alquileres trimestrales si los hay y de cualquier requerimiento que la administración haga llegar a lo largo del año.
Plazos y forma de presentación según el tipo de renta
- Alquiler con renta positiva (devengos 2026, Orden HAC/623/2026): declaración agrupada anual, 1-20 de abril del año siguiente.
- Imputación de renta inmobiliaria: 1 de abril – 31 de diciembre del año siguiente.
- Ganancia por venta de inmueble: 4 meses desde la transmisión.
- Dividendos e intereses con retención previa: 1-20 del mes siguiente al cobro.
- Modelo 211 retención 3 % al comprador: 1 mes desde la firma.
En todos los casos, la presentación es electrónica a través de la sede de la Agencia Tributaria, mediante certificado digital, NIE acompañado de Cl@ve PIN o representante autorizado. La presentación en papel ya no se admite y, por tanto, no es opción para ninguna modalidad del impuesto.
Dividendos, intereses y cánones: las particularidades de las rentas financieras
Los no residentes con activos financieros en España —acciones, depósitos, bonos, derechos de propiedad intelectual cedidos a editoriales españolas— también tributan a través del modelo 210, aunque con particularidades específicas por tipo de renta que conviene tener identificadas:
- Dividendos de sociedades españolas: el banco depositario o la sociedad pagadora retiene el 19 % del dividendo bruto en el momento del pago (el 19 % de dividendos aplica a todos los no residentes, no el 24 %; art. 25.1.f). La retención libera al no residente de presentar 210, salvo que el convenio de doble imposición permita un tipo inferior y haya retenido en exceso. En ese caso, el no residente solicita devolución mediante 210 con código de devolución y certificado de residencia fiscal.
- Intereses de cuentas y depósitos: idéntica retención que los dividendos. Excepción importante: intereses de cuentas de no residentes UE/EEE están exentos de IRNR (art. 14.1.c LIRNR) si el titular acredita su residencia con certificado. Esa es la razón por la que muchos bancos ofrecen "cuenta de no residente UE" sin retención fiscal española sobre intereses.
- Cánones y royalties (derechos de autor, propiedad intelectual, software): retención general 19/24 % o tipo reducido del convenio (típicamente 5-10 %). El pagador español retiene en factura.
- Ganancia por venta de acciones: tributa al 19 % (para todos los no residentes) sobre la diferencia entre venta y adquisición. Se declara en modelo 210 trimestral del trimestre siguiente a la operación. Ojo: la ganancia por venta de participaciones en SOCIEDADES DE BIENES INMUEBLES (más del 50 % activos inmuebles en España) tributa SIEMPRE en España aunque el vendedor sea no residente, sin posibilidad de exención por convenio en muchos casos.
Un caso práctico: residente alemán con vivienda y alquiler turístico en Marbella
Para terminar de aterrizar la mecánica del impuesto, conviene seguir el caso de Klaus, residente en Múnich. Es propietario de una vivienda en Marbella con valor catastral de doscientos cincuenta mil euros, catastro no revisado en los últimos diez años, que alquila a través de Airbnb durante los meses de julio y agosto y mantiene vacía el resto del año. Veamos cómo se descompone su tributación anual:
- Ingresos brutos alquiler turístico julio+agosto: 8.000 €
- Gastos directamente relacionados (limpieza, suministros prorrata 2 meses, comisión Airbnb 15 %, IBI prorrata 2/12, comunidad prorrata, amortización 3 % construcción): 1.700 €
- Imputación renta inmobiliaria por meses no alquilados (10 meses): 250.000 × 2 % × 10/12 = 4.166,67 €
Cálculo del alquiler turístico (para devengos de 2026 se declara de forma agrupada anual, del 1 al 20 de abril del año siguiente):
- Rendimiento neto = 8.000 − 1.700 = 6.300 €.
- Tipo aplicable Alemania (UE) = 19 %.
- Cuota a ingresar T3: 6.300 × 19 % = 1.197 €.
Imputación anual de renta inmobiliaria (se presenta del 1 de abril al 31 de diciembre del año siguiente):
- Base imputada por 10 meses no alquilados: 4.166,67 €.
- Tipo Alemania (UE) = 19 %.
- Cuota anual: 4.166,67 × 19 % = 791,67 €.
Total IRNR año de Klaus por la vivienda: 1.197 € (alquiler T3) + 791,67 € (imputación) = 1.988,67 €. Si Klaus fuera residente del Reino Unido (post-Brexit, tercer país), no podría deducir gastos del alquiler y el tipo subiría al 24 %: 8.000 × 24 % + 4.166,67 × 24 % = 2.920 €. Diferencia: ~1.000 € más al año por estar fuera de UE/EEE.
Adicional caso venta: si Klaus vendiera la vivienda en 2026 a 320.000 € habiendo comprado por 200.000 €, el comprador retendría 3 % × 320.000 € = 9.600 € (modelo 211) y Klaus presentaría modelo 210 en 4 meses calculando ganancia: 320.000 − 200.000 − 8.000 € gastos venta = 112.000 € × 19 % = 21.280 €. Klaus paga la diferencia: 21.280 − 9.600 = 11.680 €. Si la vivienda hubiera sido habitual previa al traslado a Alemania, podría aplicar la exención por reinversión en otra vivienda habitual UE/EEE (art. 14.6 LIRNR).
Los errores típicos que la Agencia Tributaria detecta enseguida
- No declarar la imputación por vivienda vacía: el error más común. AEAT detecta automáticamente al no residente con piso en España y envía requerimiento.
- Aplicar tipo UE/EEE sin certificado de residencia fiscal vigente: AEAT exige el certificado para aplicar el 19 % en lugar del 24 %.
- Olvidar el modelo 211 al vender un inmueble: el comprador es el sujeto pasivo de la retención, pero el vendedor debería verificar que se ingresó. Si no se ingresó, problemas para presentar el 210 vendedor.
- Deducir gastos en alquiler siendo residente fuera de UE/EEE: no se permite. La base es la renta bruta íntegra.
- Aplicar reducciones del 50-90 % del IRPF residente al alquiler: esas reducciones del art. 23.2 LIRPF NO aplican a no residentes — el IRNR grava sin reducciones.
- Británico aplicando tipo 19 % en el alquiler tras el Brexit: desde 1-1-2021 los británicos son residentes de tercer país y su alquiler e imputación tributan al 24 % sobre renta bruta (la ganancia por venta de inmueble, en cambio, sigue al 19 % para todos).