Tu piso en España,
alquilado desde Londres

Lo que cambió con el Brexit

Mientras Reino Unido estuvo en la Unión Europea, un español que se mudaba a Londres y alquilaba su piso de Sevilla tributaba igual que si se hubiera ido a Berlín: al 19 % y pudiendo restar los gastos del inmueble. Al salir, perdió las dos cosas de golpe. La ley del impuesto sobre la renta de no residentes distingue dos mundos, y la frontera no es geográfica sino jurídica: la Unión Europea y el Espacio Económico Europeo por un lado, el resto por otro.

Como Reino Unido ya no pertenece ni a la Unión ni al Espacio Económico Europeo, un residente allí se queda con la regla general del apartado primero del mismo artículo: la base imponible es «su importe íntegro […] sin que sean de aplicación los porcentajes multiplicadores […] ni las reducciones». Y el tipo, con la misma lógica, es el general.

Conviene decir también lo que no cambió, porque ahorra disgustos y alguna decisión precipitada: la ganancia por vender el piso sigue tributando al 19 % para todos los no residentes, estén donde estén, porque ese tipo está en otra letra del mismo artículo que no distingue por residencia. El castigo del Brexit afecta al alquiler y a la renta imputada, no a la venta.

Cuánto pagas, con cifras

Pongámosle números. Ana se mudó a Londres y alquila su piso de Valencia por 900 euros al mes: 10.800 euros al año. Sus gastos anuales son los de cualquier propietario: 350 euros de IBI, 720 de comunidad, 180 de seguro, 250 de reparaciones y 1.800 de amortización del inmueble. En total, 3.300 euros. Esto es lo que paga, y lo que pagaría si en vez de a Londres se hubiera mudado a Múnich.

La diferencia son 1.167,00 € al año, más de un mes de alquiler, y no depende de cuánto gane Ana ni de lo que haga con el dinero: depende únicamente de en qué país vive. Si en vez de a Londres se hubiera mudado a Múnich, pagaría 1.425,00 € en lugar de 2.592,00 €: la cuenta completa está en alquilar tu piso en España viviendo en Alemania. Sobre un alquiler de 900 euros mensuales, el impuesto español se lleva el equivalente a casi tres mensualidades. Es el dato que conviene tener antes de decidir si alquilar compensa, y también antes de fijar el precio.

Los meses sin inquilino

Aquí llega la parte que más se olvida. En España, un inmueble urbano que no es tu vivienda habitual, no está afecto a una actividad y no genera alquiler tributa igual: genera una renta que la ley se inventa, la renta imputada. No es una peculiaridad para no residentes, sino la misma regla del artículo 85 de la ley del IRPF que se aplica a cualquier español con una segunda vivienda; la ley del impuesto de no residentes simplemente se remite a ella.

Fíjate en el detalle de los diez períodos impositivos: es una ventana móvil, no una fecha fija. Para el año 2026 el 1,1 % se aplica si la revisión catastral colectiva entró en vigor a partir de 2016; si tu municipio revisó antes, te toca el 2 %, que es el doble. Como el valor catastral no aparece en ningún sitio salvo en el recibo del IBI, este es uno de esos cálculos que conviene hacer con el papel delante.

Volvamos al piso de Ana. Imagina que en 2026 estuvo alquilado nueve meses y vacío los otros tres, y que su valor catastral es de 90.000 euros sin revisión reciente. Por los nueve meses con inquilino declara 8.100 euros al 24 %: 1.944,00 €. Por los 92 días vacíos, el 2 % de 90.000 euros prorrateado, es decir 453,70 € de base, al 24 %: 108,89 €. Dos declaraciones, dos plazos distintos y una cantidad pequeña que, si se olvida durante años, acaba en una regularización con recargo. La calculadora del modelo 210 hace las dos cuentas con tus cifras.

Plazos del modelo 210

Los plazos cambiaron en junio de 2026 con una orden ministerial que reescribió el artículo 5 de la orden del modelo 210, así que desconfía de lo que leas en páginas antiguas: la declaración del alquiler, que fue trimestral y después de enero, se presenta ahora en abril.

Una advertencia sobre el estreno de estos plazos, porque el primer año tiene truco. La disposición final de la orden distingue según cómo declares: si agrupas los rendimientos del año natural, el plazo nuevo de abril se aplica ya a todos los devengos de 2026; pero si eliges declararlos por separado, solo alcanza a los devengos del último trimestre natural de 2026. Para un particular con un piso alquilado lo natural es agrupar, y entonces todo su 2026 va a la declaración de abril de 2027; si tu caso es el otro, comprueba las fechas antes de dejar pasar un plazo.

Si quieres domiciliar el pago en una cuenta española, el plazo se acorta: hasta el 15 de abril para el alquiler y hasta el 23 de diciembre para la renta imputada. Y ojo con una cosa que sorprende a quien ya no tiene cuenta aquí: para domiciliar hace falta una cuenta abierta en una entidad española, así que si cerraste la tuya al mudarte, tendrás que pagar por otra vía. Todo el detalle del formulario está en la guía del modelo 210 paso a paso.

Y en Reino Unido, otra vez

Como residente fiscal británico tributas por tu renta mundial, así que el alquiler español vuelve a aparecer en tu declaración, esta vez en el apartado de rentas extranjeras del Self Assessment. No pagarás dos veces, pero sí declararás dos veces, y el resultado final depende de una mecánica que conviene entender.

El convenio entre España y Reino Unido permite que España grave las rentas de los inmuebles situados en su territorio, sin poner tope al tipo, y encarga a Reino Unido eliminar la doble imposición: el impuesto español «será deducible contra el impuesto británico calculado respecto de esos mismos beneficios, renta o ganancias». La palabra clave es contra: es un crédito, no una devolución, y no puede superar el impuesto británico que corresponda a esa misma renta.

Ahí está la trampa aritmética del Brexit. España te grava sobre 10.800 euros brutos y se lleva 2.592, unas 2.220 libras. Reino Unido, en cambio, te grava sobre el beneficio, es decir, después de restar los gastos, pero con sus propias reglas, que no coinciden con las españolas: la amortización del inmueble, que en España sería el gasto más grande de la lista, allí no se deduce. Con los gastos que sí admite, unas 1.285 libras, el beneficio de Ana ronda las 7.966, y el impuesto británico sale a unas 1.593 libras si tributa al tipo básico. Como es menos que el crédito español, no paga nada en Reino Unido, pero pierde la diferencia: unas 627 libras que no recupera en ningún sitio. Si tributase al 40 %, el impuesto británico subiría a unas 3.186 y tendría que completar allí unas 966. En los dos casos paga más de lo que pagaría un residente en la Unión Europea.

Hay además un detalle de calendario que complica el reparto y que conviene tener presente: el año natural español, que es el que mide el modelo 210, se reparte entre dos años fiscales británicos, porque el de allí va del 6 de abril al 5 de abril. Los doce meses de alquiler que declaras aquí de una sola vez no caen en una única declaración británica. Y como las reglas del alquiler en Reino Unido tienen su propia letra pequeña, sobre todo con los intereses de la hipoteca, estas cifras son un orden de magnitud y no una liquidación: la cuenta exacta depende de tu tramo y de tus gastos, y merece una consulta con un asesor británico si el alquiler es tu ingreso principal.

Cómo se hace, paso a paso

1. Consigue o conserva tu NIE. Sin número de identificación de extranjero no puedes presentar el modelo 210. Si ya lo tenías como residente, sigue siendo válido.
2. Comunica tu marcha con el modelo 030. Es el trámite que le dice a la Agencia Tributaria que ya no vives aquí y evita que te sigan tratando como residente.
3. Anota cada euro cobrado y cada día alquilado. Necesitas el importe íntegro del año y las fechas exactas, porque los días sin inquilino tributan aparte como renta imputada.
4. Presenta el modelo 210 del alquiler entre el 1 y el 20 de abril. Con el tipo del 24 % sobre el importe íntegro. Si quieres domiciliar el pago, el plazo se acorta al 15 de abril.
5. Presenta el 210 de la renta imputada por los días vacíos. Desde el 1 de abril y hasta el 31 de diciembre de ese mismo año.
6. Declara el alquiler también en tu Self Assessment británico. Como renta de un inmueble en el extranjero, restando el impuesto pagado en España mediante la deducción por doble imposición.

Cada año, recuerda

1. Del 1 al 20 de abril, el modelo 210 del alquiler del año anterior, al 24 % del íntegro.
2. Antes del 31 de diciembre, el 210 de la renta imputada por los días sin inquilino.
3. Antes del 31 de enero, el mismo alquiler en tu declaración británica, repartido según el año fiscal de allí, con la deducción por doble imposición.
4. Guarda los justificantes españoles: son la prueba del impuesto pagado que HMRC te puede pedir.
5. Revisa el valor catastral en el recibo del IBI cada vez que tu ayuntamiento anuncie una revisión: cambia el porcentaje de la renta imputada durante los diez años siguientes.

La próxima cita es el 1 de abril de 2027 para el alquiler cobrado en 2026. Si estás pensando en volver, la fiscalidad del piso cambia por completo el año en que recuperes la residencia fiscal española: entonces el alquiler pasa al IRPF, con gastos deducibles y con la reducción por arrendamiento de vivienda. Lo cuenta la guía del alquiler de vivienda en el IRPF.

Preguntas frecuentes

¿De verdad no puedo deducir ni el IBI ni la comunidad?

No, y no es una interpretación: la regla que permite deducir gastos está en el apartado 6 del artículo 24 de la ley del impuesto de no residentes y se aplica solo a residentes en un Estado miembro de la Unión Europea, extendida al Espacio Económico Europeo con intercambio efectivo de información. Reino Unido dejó de estar en ambos con el Brexit, así que tu base imponible es el importe íntegro que cobras, sin restar nada. Tampoco se aplica la reducción por alquiler de vivienda habitual del IRPF.

Mi inquilino es una empresa: ¿me tiene que retener?

Sí, cuando el arrendatario es una empresa o un profesional que actúa como tal, está obligado a practicar retención e ingresarla mediante el modelo 216. Esa retención es un pago a cuenta de tu impuesto: la restas en tu modelo 210 y, si supera la cuota, pides la devolución. Con un inquilino particular no hay retención de ninguna clase y el impuesto lo ingresas tú entero.

¿Y si el piso está alquilado solo parte del año?

Entonces presentas dos declaraciones distintas por el mismo inmueble. Por los meses con inquilino, el 24 % del alquiler cobrado. Por los días sin él, la renta imputada: el 2 % del valor catastral, o el 1,1 % si la revisión catastral colectiva entró en vigor en el propio ejercicio o en los diez anteriores, prorrateado por días y también al 24 %. Son cifras pequeñas, pero la obligación existe y Hacienda la comprueba con el Catastro.

Si pago en España, ¿tengo que pagar otra vez en Reino Unido?

Pagar dos veces por la misma renta, no; declararla dos veces, sí. Como residente fiscal británico tributas por tu renta mundial, así que el alquiler español entra en tu Self Assessment, y allí te deduces el impuesto pagado en España. El problema es que esa deducción tiene un tope: no puede superar el impuesto británico que corresponda a esa misma renta. Como España grava el ingreso bruto y Reino Unido el beneficio neto, si eres contribuyente al tipo básico es fácil que el crédito se te quede grande y pierdas una parte.

¿Compensa vender el piso en vez de alquilarlo?

Es una cuenta que hay que hacer con calma y con dos datos que esta guía no conoce: cuánto te renta de verdad y qué ganancia acumulas. Lo que sí conviene saber es que la ganancia por la venta tributa al 19 % para todos los no residentes, dentro o fuera de la Unión Europea, y que el comprador está obligado a retenerte un 3 % del precio a cuenta de ese impuesto. Es decir, el castigo del 24 % afecta al alquiler y a la renta imputada, no a la venta.