La ventaja de residir en la Unión Europea
La ley española del impuesto sobre la renta de no residentes divide el mundo en dos, y la frontera no es geográfica sino jurídica. La regla general, la del apartado primero del artículo 24, es dura: la base imponible es el importe íntegro que cobras, sin restar nada. Pero hay una excepción, y Alemania está dentro de ella.
Y el tipo acompaña: el artículo 25 fija con carácter general el 24 %, «no obstante, el tipo de gravamen será el 19 por ciento cuando se trate de contribuyentes residentes en otro Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo con el que exista un efectivo intercambio de información tributaria». Dos ventajas en una: base menor y tipo menor.
Conviene subrayar el requisito que la ley pone al final del párrafo citado: los gastos hay que acreditarlos. No basta con estimarlos ni con recordar más o menos lo que costó la derrama. Sin facturas, la ventaja se evapora y vuelves a tributar sobre el íntegro.
Cuánto pagas, con cifras
Tomemos el mismo caso que analizamos en la guía británica, para que la comparación sea limpia. Un piso en Valencia alquilado por 900 euros al mes, 10.800 al año, con 3.300 euros de gastos anuales: 350 de IBI, 720 de comunidad, 180 de seguro, 250 de reparaciones y 1.800 de amortización.
| Concepto | Residente en Alemania | Residente en Reino Unido |
|---|---|---|
| Alquiler cobrado en el año | 10.800,00 € | 10.800,00 € |
| Gastos deducibles | 3.300,00 € | Ninguno |
| Base imponible | 7.500,00 € | 10.800,00 € |
| Tipo aplicable | 19 % | 24 % |
| Cuota anual del modelo 210 | 1.425,00 € | 2.592,00 € |
1.167,00 € de diferencia al año por el mismo piso: más de una mensualidad completa. No depende de cuánto ganes ni de lo que hagas con el dinero, solo de en qué país tienes tu residencia fiscal. Es, seguramente, el ejemplo más nítido de lo que significa en la práctica pertenecer a la Unión Europea, y la razón de que la misma decisión —alquilar en vez de vender— salga muy distinta según a dónde te hayas mudado. La cuenta detallada del caso británico está en alquilar tu piso en España viviendo en Reino Unido.
Qué gastos puedes deducir
La ley remite a los gastos del IRPF, así que la lista es la misma que aplica un propietario residente. Estos son los habituales.
| Gasto | Detalle |
|---|---|
| IBI y tasa de basura | La parte que pagas tú como propietario. |
| Comunidad de propietarios | Incluidas las derramas ordinarias. |
| Seguro del hogar | La prima del año, si el seguro es tuyo. |
| Reparaciones y conservación | Arreglos, no mejoras: sustituir una caldera rota es gasto; ampliar la casa, no. |
| Intereses de la hipoteca | Solo los intereses, nunca la amortización del capital. |
| Amortización del inmueble | El 3 % anual sobre el mayor del coste de construcción o del valor catastral de la construcción. Suele ser el gasto más grande de la lista. |
| Gastos de gestión y agencia | Comisión de la inmobiliaria, honorarios del administrador. |
Hay un límite que conviene tener claro porque se confunde a menudo. Los residentes en España aplican además una reducción sobre el rendimiento neto del alquiler de vivienda, que en algunos casos llega a ser muy alta. Esa reducción no te corresponde: la ley de no residentes habla de deducir gastos, no de aplicar reducciones, y el propio artículo 24 excluye expresamente estas últimas. Llegas al rendimiento neto y ahí te quedas.
Y otro detalle práctico: los gastos solo se deducen por los días en que el piso estuvo efectivamente alquilado. Si lo tuviste vacío tres meses, la comunidad y el IBI de esos tres meses no entran en la declaración del alquiler.
Los meses sin inquilino
Por esos días vacíos hay otra declaración distinta, y es la que más se olvida. Un inmueble urbano que no es tu vivienda habitual y no está alquilado genera una renta que la ley se inventa: el 2 % del valor catastral, o el 1,1 % si la revisión catastral colectiva del municipio entró en vigor en el propio ejercicio o en los diez anteriores. Ojo a esa ventana de diez años, porque es móvil: para el año 2026 la frontera está en 2016, no en una fecha fija.
Con el piso del ejemplo, si estuvo alquilado nueve meses y vacío 92 días, y su valor catastral es de 90.000 euros sin revisión reciente, la renta imputada de esos días es de 453,70 € y la cuota, al 19 %, de 86,20 €. Poco dinero, sí, pero es una obligación que Hacienda comprueba con facilidad cruzando el Catastro, y que acumulada durante años acaba en una regularización con recargo. La calculadora del modelo 210 hace las dos cuentas con tus cifras.
Plazos del modelo 210
Los plazos cambiaron en junio de 2026, así que desconfía de lo que leas en páginas antiguas: la declaración del alquiler, que fue trimestral y después pasó por enero, se presenta ahora del 1 al 20 de abril del año siguiente al devengo, en una única autoliquidación anual. La de la renta imputada va del 1 de abril al 31 de diciembre de ese mismo año.
Si quieres domiciliar el pago en una cuenta española, el plazo se acorta al 15 de abril para el alquiler y al 23 de diciembre para la imputada. Y ten en cuenta que domiciliar exige una cuenta abierta en una entidad española: si cerraste la tuya al mudarte, tendrás que pagar por otra vía. El detalle del formulario está en la guía del modelo 210 paso a paso.
Y en Alemania, otra vez
Como residente fiscal alemán tributas por tu renta mundial, así que el alquiler español vuelve a aparecer en tu declaración alemana. Y aquí hay que deshacer una creencia muy extendida: mucha gente da por hecho que Alemania exime las rentas ya gravadas en España, porque ese es su método general en el convenio. Para los inmuebles, no.
Es decir, el alquiler entra en tu base alemana y allí te deduces lo pagado en España, con el límite del impuesto alemán que corresponda a esa misma renta. Como Alemania calcula el rendimiento con sus propias reglas, que no coinciden con las españolas, el resultado final depende de tu tipo marginal allí. Si el alquiler es una parte importante de tus ingresos, merece una consulta con un asesor alemán: la cuenta exacta no la resuelve ninguna guía.
Cada año, recuerda
- Consigue o conserva tu NIE. Sin número de identificación de extranjero no se puede presentar el modelo 210, y sin él tampoco puedes acreditar los gastos.
- Comunica tu marcha con el modelo 030. Es lo que le dice a la Agencia Tributaria que ya no resides aquí y evita que te sigan tratando como residente.
- Pide tu certificado de residencia fiscal alemán. Es el documento que acredita que resides en un Estado miembro y, por tanto, que te corresponde el 19 % con gastos y no el tipo general.
- Guarda todas las facturas del año. Los gastos solo se deducen si puedes acreditar que están directamente relacionados con el alquiler. Sin factura no hay deducción.
- Presenta el modelo 210 entre el 1 y el 20 de abril. Una sola declaración anual por el alquiler del año anterior. Si domicilias el pago, el plazo se acorta al 15 de abril.
- Declara también el alquiler en Alemania. Como renta de arrendamiento de inmueble extranjero, restando allí el impuesto español mediante el crédito que prevé el convenio.
La próxima cita es el 1 de abril de 2027, para el alquiler cobrado en 2026. Y si algún día vuelves a España, la fiscalidad del piso cambia por completo en cuanto recuperes la residencia fiscal: el alquiler pasa al IRPF, con sus gastos y con la reducción por arrendamiento de vivienda que ahora no te corresponde. Lo cuenta la guía del alquiler de vivienda en el IRPF.
Preguntas frecuentes
- ¿De verdad puedo deducir gastos y un residente en Reino Unido no?
- Sí, y la diferencia no está en un convenio sino en la ley española. El apartado 6 del artículo 24 de la ley del impuesto de no residentes reserva la deducción de gastos a quienes residen en un Estado miembro de la Unión Europea, extendida al Espacio Económico Europeo con intercambio efectivo de información. Alemania está dentro; Reino Unido dejó de estarlo con el Brexit. Con el mismo piso y el mismo inquilino, esa pertenencia vale más de mil euros al año.
- ¿Puedo aplicar la reducción del 60 % por alquiler de vivienda?
- No. Esa reducción pertenece al IRPF de los residentes, y la ley del impuesto de no residentes permite deducir gastos, no aplicar reducciones. Es un matiz que se confunde a menudo: como no residente en la Unión Europea llegas al rendimiento neto, pero te quedas ahí.
- ¿Y si el piso está vacío parte del año?
- Entonces presentas dos declaraciones por el mismo inmueble. Por los meses con inquilino, el 19 % del rendimiento neto. Por los días sin él, la renta imputada: el 2 % del valor catastral, o el 1,1 % si la revisión catastral colectiva entró en vigor en el propio ejercicio o en los diez anteriores, prorrateada por días y también al 19 %. Sobre la renta imputada no se deduce ningún gasto, ni siendo residente en la Unión Europea.
- Si pago en España, ¿Alemania me lo exime?
- No exactamente, y conviene saberlo porque mucha gente lo da por hecho. El convenio prevé para Alemania un método general de exención, pero excluye expresamente las rentas de bienes inmuebles: para ellas se aplica el crédito por el impuesto pagado en España. Es decir, el alquiler entra en tu declaración alemana y allí te deduces lo pagado aquí, con el límite del impuesto alemán que corresponda a esa renta.
- ¿Qué pasa si vendo el piso?
- La ganancia tributa al 19 % para todos los no residentes, dentro o fuera de la Unión Europea, así que en la venta no hay ventaja ni penalización por dónde residas. El comprador está obligado a retenerte un 3 % del precio a cuenta de ese impuesto, y la declaración se presenta en los tres meses siguientes al primer mes desde la transmisión.