Por qué la misma venta dispara dos plusvalías que casi nadie sabe separar
Al firmar la escritura de venta de una vivienda en España, el vendedor entra simultáneamente en dos universos tributarios que la conversación cotidiana confunde sin descanso. Por un lado está la ganancia patrimonial del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que cobra la Agencia Tributaria y se rinde en la declaración del año siguiente. Por otro, la plusvalía municipal, que cobra el ayuntamiento y se paga en cuestión de semanas. Comparten el nombre coloquial "plusvalía", pero no tienen en común ni la base imponible, ni la administración acreedora, ni los plazos, ni las exenciones. Conviene repasarlas en paralelo para no acabar pagando dos veces lo mismo —o, peor, dejándose una de las dos sin liquidar—:
- IRPF estatal — ganancia patrimonial (arts. 33-39 Ley 35/2006). Grava la diferencia real entre lo que pagaste por comprar y lo que recibiste al vender. Va a la Agencia Tributaria y se declara en la Renta del ejercicio siguiente. Es lo que cubre esta guía.
- Plusvalía municipal — IIVTNU (arts. 104-110 RDLeg 2/2004 de Haciendas Locales). Grava el incremento del valor del suelo urbano durante los años que has sido propietario. La cobra tu ayuntamiento con sus propios tipos y coeficientes. Tras la STC 182/2021 y el RDL 26/2021, puedes elegir el método más favorable entre "objetivo" (valor catastral × coeficiente) o "real" (diferencia de valor del suelo × tipo municipal, máximo 30 %). Plazo de pago: 30 días hábiles desde la venta inter vivos, 6 meses por herencia.
Una misma operación puede acabar pagando los dos tributos, pagando solo uno o pagando ninguno, según las circunstancias. Ejemplo típico de asimetría: el vendedor que se deshace del piso por debajo del precio al que lo compró no tiene ganancia patrimonial en el Impuesto sobre la Renta —no hay nada que gravar— y, sin embargo, si el valor catastral del suelo se ha revalorizado durante la tenencia, el ayuntamiento puede seguir cobrándole plusvalía municipal. La cara contraria también ocurre: un vendedor mayor de 65 años que transmite su vivienda habitual queda exento al cien por cien en el Impuesto sobre la Renta y, no obstante, sigue siendo deudor de la plusvalía municipal frente a su ayuntamiento, porque la exención por edad solo opera en el tributo estatal.
La fórmula que cabe en una línea y se aplica en cien decisiones
El artículo 34 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas resume la mecánica de la ganancia patrimonial en una expresión engañosamente simple. Conviene retenerla porque toda la sección posterior es, en el fondo, una discusión sobre qué entra en cada lado de la igualdad:
Ganancia patrimonial = Valor de transmisión − Valor de adquisición
El resultado puede caer hacia uno u otro lado. Si es positivo, hay ganancia y tributa en la base imponible del ahorro. Si es negativo, hay pérdida patrimonial, que en el mismo ejercicio compensa otras ganancias del ahorro y, lo que sobre, se arrastra a los cuatro ejercicios siguientes en aplicación del artículo 49 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. El detalle relevante aquí es que declarar la pérdida, incluso cuando la cuota final no sale a pagar, no es una formalidad: es lo que permite aprovecharla en futuros años contra ganancias todavía no materializadas.
La fecha que cuenta para el devengo no es la del contrato privado, ni la del pago a cuenta, ni la de la entrega de llaves. Es la de la escritura pública. Si vendedor y comprador firman un privado en diciembre y escrituran en enero, la ganancia patrimonial se atribuye al ejercicio en que se otorga la escritura, no al del contrato. El matiz no es menor cuando la operación cae a caballo entre dos ejercicios con tipos impositivos distintos, como ocurrió, por ejemplo, con la introducción del nuevo tramo del 30 % en la base del ahorro por la Ley 7/2024.
Valor de adquisición: la base que cuanto más alta, menos paga
El valor de adquisición es la referencia contra la que se mide la revalorización del inmueble durante los años de tenencia, y aquí la aritmética es directa: cuanto mayor consigas situar legalmente esa base, menor será la ganancia y, en consecuencia, menor la cuota del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas que aflorará al vender. La norma divide el cálculo en tres bloques con reglas propias, cada uno con su pequeña complicación documental:
- Precio escriturado de compra. El que aparece en la escritura original cuando adquiriste el inmueble. Si fue a título lucrativo (herencia o donación), el valor declarado en la escritura de herencia/donación a efectos del Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
- Gastos e impuestos inherentes a la adquisición. Notaría y registro de la compra; ITP si fue segunda transmisión (6-10 % según CCAA) o IVA + AJD si fue obra nueva; tasación bancaria, gastos de gestoría hipotecaria, comisión de apertura de la hipoteca —aunque no ya de estudio, que tras la STS 44/2019 la paga el banco—. En herencia, el ISD pagado y los gastos de la escritura de adjudicación también entran.
- Mejoras e inversiones capitalizables. Reformas estructurales que amplían superficie útil, instalan sistemas nuevos (aerotermia, ascensor, placas solares, domótica) o aumentan sustancialmente el valor del inmueble. La frontera entre mejora y mantenimiento es crítica: cambiar la caldera vieja por una nueva del mismo tipo es mantenimiento; instalar aerotermia donde antes no había climatización es mejora. La DGT se ha pronunciado en varias consultas (V2095-19, V0634-20) favoreciendo la línea amplia. Conserva la factura con desglose detallado.
Valor de transmisión: qué se resta del precio que figura en la escritura
En el otro lado de la ecuación, el valor de transmisión no es simplemente el precio que aparece en la escritura de venta. La normativa permite descontar los gastos inherentes a la operación que el vendedor —no el comprador— ha tenido que soportar para materializar la transmisión. Repasarlos uno a uno antes de cerrar la declaración suele rebajar la ganancia en una cantidad apreciable. Reducen el valor de transmisión, entre otros, los siguientes conceptos:
- Comisión de la inmobiliaria si la paga el vendedor (no la del comprador).
- Plusvalía municipal (IIVTNU) pagada por el vendedor.
- Certificado de eficiencia energética obligatorio.
- Cancelación registral de la hipoteca que gravaba la finca.
- Honorarios de abogado si intervino en la operación.
- Impuesto sobre Incremento del Valor de los Terrenos cuando se haya pagado previamente por liquidación municipal.
No reducen: los gastos ordinarios de tenencia (IBI, comunidad, suministros), los gastos que pagó el comprador aunque los negocies como "precio libre de gastos" (son coste de adquisición suyo, no gasto de venta tuyo), ni las obras de mantenimiento hechas durante la tenencia.
Checklist de gastos que SÍ y que NO reducen la ganancia patrimonial
La diferencia entre pagar de más o de menos al vender una vivienda casi nunca está en el precio de escritura, que es inamovible, sino en la cuidadosa imputación de cada gasto al lado correcto de la ecuación. El artículo 35 de la Ley 35/2006 del IRPF reparte los desembolsos en dos columnas con efectos opuestos sobre la cuota: los que aumentan el valor de adquisición (lo que pagaste por comprar y mejorar) y los que reducen el valor de transmisión (lo que te costó vender). Ambos empujan la ganancia hacia abajo. Frente a ellos, una tercera categoría —los gastos de simple tenencia y los que soporta el comprador— no entra en ningún lado del cálculo. El manual práctico de Renta de la AEAT lo resume sin rodeos: el valor de adquisición incorpora el importe real, el coste de las inversiones y mejoras y los gastos y tributos inherentes a la compra satisfechos por el adquirente, excluidos los intereses; el valor de transmisión es el importe real menos los gastos y tributos inherentes a la venta soportados por el transmitente. El propio manual añade un inciso que conviene retener: «no se computan, a estos efectos, los gastos de conservación y reparación».
La frontera más resbaladiza, la que más liquidaciones paralelas provoca, es la que separa la mejora capitalizable de la reparación o conservación. Solo la primera suma al valor de adquisición. La Dirección General de Tributos ha fijado el criterio en consultas como la V0229-23, de 13 de febrero de 2023, la V0349-23, de 20 de febrero de 2023, y la V2216-23, apoyándose en la Resolución del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas de 1 de marzo de 2013, que define la mejora como la actuación que produce «un aumento de su anterior eficiencia productiva». La regla, traducida al lenguaje de quien vende un piso, es de capacidad: si la obra incorpora un elemento que no existía antes o aumenta la capacidad, la habitabilidad o la vida útil del inmueble —un ascensor en un edificio que carecía de él, climatización donde solo había radiadores, el cerramiento de una terraza que añade metros útiles— estamos ante una mejora que capitaliza. La propia V0229-23 analiza precisamente el cierre de terrazas para convertirlas en superficie habitable y la construcción de nuevas estancias. Si la obra se limita a reponer o mantener algo que ya estaba —pintar, sustituir una caldera averiada por otra equivalente, cambiar suelos desgastados, arreglar una humedad— es conservación, y no rebaja la ganancia aunque la factura sea abultada. La intuición popular de que «toda reforma cara baja impuestos» es, en este punto, falsa.
La siguiente tabla resume las tres categorías operativas. Conviene leerla antes de abrir Renta Web, con las facturas delante, porque cada euro mal clasificado se traduce en cuota de más o en riesgo de regularización:
| SÍ reduce la ganancia | NO reduce la ganancia |
|---|---|
| Suma al valor de adquisición ITP o IVA pagado al comprar · Notaría y registro de la compra · Comisión de apertura de la hipoteca · Gestoría y tasación de la hipoteca · ISD y gastos de escritura si fue herencia o donación | Gastos de tenencia (no computan) IBI de los años de propiedad · Cuotas de comunidad · Suministros (luz, agua, gas) · Intereses de la hipoteca · Seguro del hogar |
| Mejora capitalizable (suma) Instalar ascensor donde no había · Aerotermia o climatización nueva · Cerramiento de terraza que amplía superficie · Placas solares · Reforma estructural que aumenta habitabilidad | Conservación o reparación (no suma) Pintar las paredes · Sustituir una caldera vieja por otra equivalente · Cambiar electrodomésticos · Arreglar humedades o una fuga · Reponer suelos por desgaste |
| Resta del valor de transmisión Comisión de la inmobiliaria que pagó el vendedor · Plusvalía municipal (IIVTNU) satisfecha · Certificado de eficiencia energética · Cancelación registral de la hipoteca · Honorarios de abogado de la venta | Gastos del comprador Notaría y AJD de la nueva compra (los paga el comprador) · ITP/IVA de la operación de venta (lo asume el comprador) · Mudanza del vendedor · Reparaciones de cortesía no facturadas |
Un ejemplo aterriza la mecánica. Imagina una vivienda comprada en su día por 180.000 €. En la compra pagaste 14.400 € de ITP (8 %), 1.100 € de notaría y registro y 600 € de comisión de apertura de la hipoteca: el valor de adquisición sube a 196.100 €. Durante los años de tenencia instalaste aerotermia donde no había climatización (8.000 €, mejora capitalizable, con factura): 204.100 €. En cambio, los 2.500 € que gastaste en pintar y arreglar humedades antes de poner el cartel no suman, porque son conservación. Al vender por 260.000 € pagaste 7.800 € de comisión a la inmobiliaria, 90 € de certificado energético, 350 € de cancelación registral y 1.900 € de plusvalía municipal: el valor de transmisión baja a 249.860 €. La ganancia patrimonial es 249.860 − 204.100 = 45.760 €, no los 80.000 € de diferencia bruta de precios. Imputar bien cada concepto ha rebajado la base sujeta en más de 34.000 €.
Queda el requisito que sostiene todo lo anterior: la prueba documental. La carga de acreditar cada gasto recae en el contribuyente (art. 105 de la Ley General Tributaria), y el medio idóneo es la factura completa —con identificación fiscal del emisor, concepto desglosado e importe— acompañada de su justificante de pago. Un presupuesto, un albarán o un pago en efectivo sin factura no bastan ante un requerimiento: la AEAT puede rechazar el gasto y recalcular la ganancia. Las mejoras son especialmente sensibles porque exigen demostrar tanto el importe como su naturaleza de obra que capitaliza, no de mera reparación. Conserva toda la documentación al menos cuatro años desde el fin del plazo voluntario de la Renta en que declaraste la venta (art. 66 LGT); en operaciones con coeficientes reductores o reinversión, mejor de forma indefinida.
| SÍ reduce la ganancia | NO reduce la ganancia |
|---|---|
| Suma al valor de adquisición ITP o IVA pagado al comprar · Notaría y registro de la compra · Comisión de apertura de la hipoteca · Gestoría y tasación de la hipoteca · ISD y gastos de escritura si fue herencia o donación | Gastos de tenencia (no computan) IBI de los años de propiedad · Cuotas de comunidad · Suministros (luz, agua, gas) · Intereses de la hipoteca · Seguro del hogar |
| Mejora capitalizable (suma) Instalar ascensor donde no había · Aerotermia o climatización nueva · Cerramiento de terraza que amplía superficie · Placas solares · Reforma estructural que aumenta habitabilidad | Conservación o reparación (no suma) Pintar las paredes · Sustituir una caldera vieja por otra equivalente · Cambiar electrodomésticos · Arreglar humedades o una fuga · Reponer suelos por desgaste |
| Resta del valor de transmisión Comisión de la inmobiliaria que pagó el vendedor · Plusvalía municipal (IIVTNU) satisfecha · Certificado de eficiencia energética · Cancelación registral de la hipoteca · Honorarios de abogado de la venta | Gastos del comprador Notaría y AJD de la nueva compra (los paga el comprador) · ITP/IVA de la operación de venta (lo asume el comprador) · Mudanza del vendedor · Reparaciones de cortesía no facturadas |
Las tres exenciones que pueden dejar la cuota en cero
Hasta aquí la mecánica general. Lo que sigue es la parte donde realmente se decide la factura: el sistema español articula tres exenciones de gran potencia que, bien aplicadas, pueden hacer desaparecer por completo la cuota del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas vinculada a la venta. Cada una responde a una lógica diferente —protección de la vivienda habitual, situación de mayores de 65 años, conversión del producto en renta vitalicia— y tiene sus propios plazos, topes y requisitos formales.
Reinversión en vivienda habitual: la palanca más usada
Es, con diferencia, la exención más invocada en las declaraciones reales. El artículo 38 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas permite dejar fuera del impuesto la ganancia obtenida al vender la vivienda habitual cuando el importe recibido se destina a comprar o rehabilitar otra nueva vivienda habitual dentro de un plazo de 24 meses. La exención no opera como un todo o nada: si el contribuyente reinvierte el cien por cien del precio recibido, la ganancia queda exonerada íntegramente; si reinvierte solo el 60 %, se exonera el 60 % de la ganancia y el resto sigue tributando como cualquier otra plusvalía. El plazo de los 24 meses se cuenta tanto hacia adelante como hacia atrás: el importe destinado a una nueva vivienda comprada en los dos años previos a la venta también puede valer como reinversión, siempre que esa nueva vivienda termine convirtiéndose efectivamente en habitual.
Requisitos adicionales: la vivienda vendida debe haber sido habitual al menos 3 años antes de la venta (excepciones: matrimonio, separación, cambio de empleo, enfermedad grave del contribuyente o familiar a cargo, art. 41 bis RIRPF); la nueva vivienda debe ser ocupada de forma efectiva y con carácter permanente antes de 12 meses desde la compra o fin de obras. La intención de reinvertir se declara en la propia Renta aunque la compra aún no esté formalizada, pero si luego no materializas la reinversión en los 24 meses debes presentar una declaración complementaria con intereses de demora.
Mayores de 65 años en su vivienda habitual: la exención más generosa del sistema
Cuando el vendedor ha cumplido los 65 años antes de la fecha de la escritura y la vivienda transmitida es su residencia habitual —entendida como uso efectivo en los tres años inmediatamente anteriores—, la ganancia patrimonial queda exenta al cien por cien sin necesidad de reinvertir nada. No hay tope económico, no hay obligación de comprar otra vivienda, no hay plazos a controlar después de la venta. En mi lectura editorial es, con diferencia, el beneficio fiscal más amplio que contempla la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas para las operaciones inmobiliarias. Conviene matizar un caso fronterizo habitual: si la vivienda pertenece a un matrimonio en régimen de gananciales y solo uno de los cónyuges supera la edad, la exención se prorratea por mitades, de modo que el 50 % queda exonerado y el otro 50 % sigue tributando o aplica la reinversión por separado.
Renta vitalicia para mayores de 65 años: cuando la vivienda no es la habitual
Para quien ya tiene cumplidos los 65 años pero vende algo que no es su residencia habitual —una segunda vivienda, una cartera de acciones, participaciones en fondos de inversión— el sistema ofrece una vía alternativa en el artículo 38.3 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Si el producto de la venta se destina a constituir una renta vitalicia asegurada a favor del contribuyente, la ganancia queda exenta hasta un máximo de 240.000 € acumulados a lo largo de toda su vida fiscal. Hay tres requisitos finos que conviene retener: la renta debe contratarse con una entidad aseguradora dentro de los seis meses siguientes a la venta, ha de tener carácter realmente vitalicio —es decir, no rescatable a voluntad del contribuyente— y el tope de 240.000 € es por persona y vida. Si el producto de la venta es mayor o si ya se consumió todo o parte del tope en operaciones anteriores, la exención opera de manera proporcional al importe efectivamente convertido en renta.
Coeficientes reductores para inmuebles comprados antes del 31 de diciembre de 1994
Existe todavía una herencia legislativa del siglo pasado que sigue resultando muy beneficiosa para quienes compraron antes de la reforma fiscal de mediados de los noventa. La Disposición Transitoria Novena de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas conserva una reducción específica para los inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994: permite minorar la parte de la ganancia generada hasta el 20 de enero de 2006 aplicando un coeficiente reductor del 11,11 % por cada año completo (o fracción) transcurrido entre la fecha de compra y el 31 de diciembre de 1996. Es, en términos prácticos, un régimen transitorio que ha sobrevivido a tres décadas de reformas.
Ejemplo: vivienda comprada en 1988 y vendida en 2026. Años relevantes: 1988 hasta 1996 = 9 años × 11,11 % = 99,99 % de reducción sobre la parte de la ganancia hasta 2006. En la práctica, reducciones muy altas que pueden dejar la plusvalía casi exenta. Pero hay un tope acumulado de 400.000 € de valor de transmisión por contribuyente durante toda su vida. Si ya vendiste otro inmueble pre-1994 y aplicaste DT 9ª, el tope se va consumiendo.
Merece la pena señalar que la aplicación de estos coeficientes es opcional, no automática. Si al contribuyente le queda poco tope disponible y prevé otra venta más importante en el horizonte, a menudo conviene no aplicar la reducción en la operación actual y conservar el margen para más adelante. Renta Web, por su parte, no controla el histórico acumulado: la cuenta la lleva el propio contribuyente, y los antiguos coeficientes de actualización monetaria que complementaban este régimen están derogados desde 2015, de modo que ya no pueden incorporarse al cálculo.
La escala del ahorro en 2026: cinco tramos y un detalle que cambia la factura
Tras aplicar las exenciones que correspondan, la parte de ganancia que sobrevive —llamémosla "base sujeta"— se integra en la base imponible del ahorro junto con todos los demás rendimientos de la misma naturaleza del ejercicio: intereses bancarios, dividendos de acciones, plusvalías de fondos, ganancias por criptomonedas o derivados. Tras la Ley 7/2024, que acompañó al paquete de estabilidad fiscal, en 2026 esta base tributa según una escala progresiva con cinco tramos cuyo detalle aparece en la tabla siguiente:
| Tramo base del ahorro | Tipo impositivo |
|---|---|
| 0 – 6.000 € | 19 % |
| 6.000 – 50.000 € | 21 % |
| 50.000 – 200.000 € | 23 % |
| 200.000 – 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
El tramo del 30 % es el más reciente de la serie: lo fijó la Ley 7/2024 (con efectos desde 2025) dentro del paquete de medidas que acompañó a la prórroga presupuestaria. Antes de aquella reforma, el tipo marginal máximo de la base del ahorro se quedaba en el 27 %. El detalle relevante aquí —y el que más confunde a quien declara por primera vez una venta inmobiliaria— es que la escala se aplica sobre el total de la base del ahorro y no únicamente sobre la plusvalía. Si el contribuyente ya tiene intereses bancarios y dividendos previos en el ejercicio, la ganancia patrimonial se acopla a esos rendimientos previos y tributa al tipo marginal que corresponda al tramo en que caiga la suma, no al tipo correspondiente a la ganancia tomada por separado.
De esa mecánica se sigue una consecuencia que conviene aprovechar cuando la venta deja una ganancia elevada: si ese mismo año se arrastran pérdidas de otras inversiones, o se materializan a tiempo, pueden restar de esta plusvalía y rebajar la base sobre la que se aplica la escala. El orden y los límites de esa compensación —incluido el tope del 25 % cuando lo que se cruza son rendimientos y ganancias de distinta naturaleza— están explicados en la guía de cómo compensar pérdidas y ganancias. Y si la duda es cómo tributa cada uno de los demás productos que comparten esta misma base —fondos, acciones, depósitos o Letras del Tesoro—, la sección de fiscalidad de las inversiones los recorre uno a uno.
Cuándo se declara y dónde encajan las casillas del modelo 100
La ganancia patrimonial derivada de la transmisión de un inmueble se rinde en el modelo 100 —la declaración ordinaria del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas— del ejercicio en el que se haya firmado la escritura, y se presenta dentro del periodo voluntario del año siguiente, que en la práctica se abre a comienzos de abril y se cierra el 30 de junio. La operación no se declara en el ejercicio del cobro ni en el del contrato privado: es siempre el año de la escritura el que manda.
Las casillas relevantes en la Renta 2025 (presentación 2026) son las del bloque "Ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales" — en el manual de la AEAT 2025 empiezan en la casilla 0358. La numeración del manual 2026 (ejercicio 2026) la publicará la AEAT en marzo-abril de 2027. Renta Web precarga gran parte de los datos porque la AEAT recibe los datos del notario vía el modelo 198 de declaración informativa. Aun así, tu obligación es revisar y completar las casillas de gastos, mejoras y exenciones que el borrador no conoce.
Plazo de reinversión para aplicar la exención del art. 38: 24 meses anteriores o posteriores a la venta. Plazo de renta vitalicia art. 38.3 para mayores de 65: 6 meses desde la venta. Conservación documental: 4 años desde el fin del plazo voluntario de la Renta, art. 66 LGT. Incluye escrituras, todas las facturas de gastos y mejoras, justificante de la plusvalía municipal y, si aplica exención, documentación de la reinversión o del contrato de renta vitalicia.
Los tropiezos más caros al declarar la venta de una vivienda
Al cabo de varios años revisando declaraciones reales, el catálogo de errores que la Agencia Tributaria identifica en las ventas inmobiliarias se repite con asombrosa regularidad. Casi todos comparten una raíz común: prisa al cerrar la operación, falta de documentación previa y confusión entre figuras tributarias parecidas. Conviene repasarlos no por afán de catastrofismo, sino porque la mayoría se evita con media hora de orden documental antes de abrir Renta Web:
- Confundir plusvalía IRPF con plusvalía municipal. Son dos tributos distintos y se pagan a dos administraciones distintas. La presente guía cubre el IRPF.
- Olvidar los gastos de adquisición. Notaría, registro, ITP/IVA y comisión de apertura aumentan el valor de adquisición y reducen la ganancia. Muchos contribuyentes declaran solo el precio de escritura y acaban pagando más IRPF del necesario.
- Incluir mantenimiento como mejora. La AEAT diferencia estrictamente entre mantenimiento (no capitaliza) y mejora estructural (sí capitaliza). Declarar como mejora una pintura o cambio de electrodomésticos puede provocar paralela.
- No documentar las mejoras. Sin factura desglosada con CIF del instalador, la AEAT puede rechazar la mejora en comprobación y regularizar.
- Declarar intención de reinvertir y no materializarla. La complementaria por incumplimiento incluye intereses de demora. Si no estás 100 % seguro de que vas a reinvertir, mejor no aplicar la exención y, si finalmente reinviertes a tiempo, rectificar la declaración para pedir devolución.
- Olvidar el tope de DT 9ª consumido en ventas previas. El tope de 400.000 € es acumulado por contribuyente. Quien no lleva la cuenta puede excederse y ser regularizado.
- No computar correctamente la fecha de adquisición en herencias. La fecha de adquisición en herencias es la del fallecimiento del causante (art. 36 LIRPF), no la de la escritura de adjudicación.