Por qué la primera decisión fiscal es clasificar el contrato, no fijar el precio
Antes incluso de pensar en cuánto se cobra al mes, el arrendador necesita responder a una pregunta que parece técnica pero condiciona toda la factura fiscal posterior: el contrato que va a firmar, ¿es arrendamiento de vivienda habitual del inquilino, es arrendamiento de temporada o, directamente, un alquiler turístico? La Agencia Tributaria no aplica las mismas reglas a cada figura, y los beneficios fiscales más generosos —las reducciones del 50 al 90 % sobre el rendimiento neto— solo aparecen en el primer caso. Conviene matizar que la clasificación no depende de cómo lo llamen las partes en el contrato, sino del uso real que el inquilino haga del inmueble, que la Administración puede comprobar con padrón, consumos y otros indicios.
- Vivienda habitual del inquilino (art. 2 LAU): residencia continuada del inquilino con duración mínima contractual de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica). Acceso a las reducciones del 50-90 % del art. 23.2 LIRPF.
- Arrendamiento de temporada (art. 3 LAU): alquiler estacional cuya finalidad NO es atender la necesidad permanente de vivienda del inquilino (estudiantes curso completo, profesional desplazado por unos meses). Tributa como rendimiento del capital inmobiliario pero sin reducción alguna.
- Alquiler turístico / vacacional: estancias cortas con o sin servicios. Si se prestan servicios propios de la hostelería (limpieza diaria, recepción, cambio de ropa), pasa a ser actividad económica del art. 27 LIRPF — con alta en IAE, modelo 036 y, en algunos casos, cotización al RETA. Si no se prestan esos servicios, rendimiento del capital inmobiliario sin reducción y obligación de registrarse como VUT (Vivienda de Uso Turístico) en tu CCAA.
Qué cuenta como ingreso íntegro y qué no llega a serlo
Los ingresos íntegros del capital inmobiliario comprenden todas las cantidades que percibe el arrendador de cada inquilino a lo largo del ejercicio, y no solo la renta mensual. La Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas obliga a sumar también aquellas partidas que muchos contratos repercuten al inquilino y que el lector intuitivamente identifica como "gastos": el Impuesto sobre Bienes Inmuebles si lo abona el inquilino, las cuotas de comunidad de vecinos cuando asume su importe y los servicios o suministros que el arrendador cobra a parte. La fianza, en cambio, no se computa como ingreso. Funciona como depósito de garantía que el arrendador debe devolver al final del contrato y que, mientras dura el arrendamiento, suele entregar al organismo autonómico correspondiente —el IVIMA en Madrid, el AVS valenciano, sus equivalentes en el resto de Comunidades Autónomas—.
El criterio temporal por defecto es el de caja, es decir, lo efectivamente cobrado durante el año, salvo que el contribuyente haya optado expresamente por devengo dentro del régimen de estimación directa. La consecuencia práctica conviene retenerla: un recibo impagado no se declara como ingreso mientras siga sin cobrarse, y si más adelante el inquilino lo abona, se imputa al ejercicio en que entró en la cuenta del arrendador. Esta regla aliada con la del saldo de dudoso cobro, que veremos enseguida, permite encajar los impagos sin acabar tributando por ingresos que nunca se llegaron a percibir.
Los gastos deducibles, ese terreno donde se gana o se pierde la declaración
El artículo 23.1 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas define como deducibles los gastos "necesarios para la obtención de los rendimientos", una fórmula amplia que el manual anual de la Agencia Tributaria ha ido concretando con el tiempo. El detalle relevante aquí es que muchos arrendadores dejan dinero sobre la mesa no por desconocer la reducción general, sino por no afinar este capítulo: cada euro de gasto correctamente documentado reduce directamente la base sobre la que después se aplicará la reducción y, por tanto, multiplica el ahorro fiscal real. El catálogo práctico, depurado a partir del manual de Renta de la Agencia Tributaria, se concreta así:
- Intereses de préstamos asociados al inmueble y gastos financieros recurrentes.
- Reparación y conservación: pintura, fontanería, electricidad, albañilería no estructural. No son deducibles como gasto las mejoras (aerotermia, ampliación, domótica nueva) — esas suman al valor de adquisición y se recuperan vía amortización o al vender.
- IBI, tasa de basuras, vado, otros tributos municipales del inmueble.
- Cuotas de comunidad de propietarios mientras pague el arrendador.
- Gastos de administración, vigilancia, portería, seguridad, jardinería si procede.
- Seguros: multirriesgo del hogar, seguro de impago de rentas (específico para arrendadores), seguro de responsabilidad civil.
- Suministros (agua, luz, gas, internet) solo si van a cargo del arrendador. En arrendamiento habitual típico los paga el inquilino y no proceden aquí.
- Saldos de dudoso cobro tras 6 meses desde reclamación fehaciente sin cobrar.
- Amortización (ver sección siguiente).
Conviene retener un límite específico que aparece en el inciso final del artículo 23.1.a de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y que confunde a muchos primerizos: los intereses del préstamo sumados a los gastos de reparación y conservación no pueden superar, en el mismo ejercicio, los rendimientos íntegros del inmueble. Lo que sobrepase ese tope no se pierde sino que se difiere, y se puede deducir a lo largo de los cuatro años siguientes. La ratio del precepto es evidente: blindar a Hacienda frente a arrendadores que se hipotecan masivamente para generar gastos artificiales y compensar con ellos otros rendimientos personales más elevados.
Cómo amortizar el inmueble sin equivocarse con el valor del suelo
La amortización es, en términos contables, el reconocimiento fiscal de la depreciación técnica que la vivienda va sufriendo con el paso del tiempo. La regla parece sencilla y en la práctica tiene una trampa habitual: el suelo nunca se amortiza, solo lo hace la construcción que se levanta sobre él. La cifra a aplicar es del 3 % anual sobre el mayor de los dos valores que se enuncian a continuación, una elección entre coste histórico real y referencia catastral que conviene calcular siempre porque suele haber diferencia notable entre uno y otro:
- Coste de adquisición satisfecho excluido el valor del suelo. Incluye precio de compra + gastos e impuestos de la adquisición (notaría, registro, ITP/IVA). Para calcular la parte construcción vs suelo, se usa normalmente la proporción que aparece en el recibo del IBI (valor construcción / valor total catastral). Si no hay desglose, por defecto se admite 50/50.
- Valor catastral de la construcción según el último recibo del IBI, sin incluir la parte del suelo.
Para mobiliario y enseres amortizables (electrodomésticos, muebles, calentadores): amortización lineal al 10 % anual sobre el coste. Solo si el mobiliario está incluido en el contrato de alquiler o justificas que se compró para el piso arrendado.
Las cuatro reducciones tras la Ley 12/2023: dónde se confunde casi todo el mundo
Llegamos a la sección que más quebraderos de cabeza está generando desde mayo de 2023, y no es casualidad. La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, publicada en el Boletín Oficial del Estado el 25 de mayo de aquel año, dinamitó el régimen único del 60 % que había funcionado durante más de una década y lo sustituyó por un esquema escalonado de cuatro tramos cuya aplicación correcta depende de variables que muchos arrendadores ni siquiera tienen en cuenta al firmar: declaración previa de zona tensionada por la Comunidad Autónoma, edad del inquilino, comparación con el último contrato en esa misma vivienda y existencia o no de una rehabilitación reciente. La reducción opera sobre el rendimiento neto positivo —ingresos íntegros menos gastos deducibles, ya con la amortización dentro— y exclusivamente cuando la vivienda funciona como residencia habitual del inquilino.
| Reducción | Cuándo aplica |
|---|---|
| 90 % | Vivienda en zona declarada de mercado residencial tensionado Y el nuevo contrato fija renta inferior en al menos un 5 % al último contrato vigente en esa vivienda durante los 5 años anteriores (con mismo inquilino o distinto). |
| 70 % | Vivienda en zona tensionada alquilada a inquilino de entre 18 y 35 años. Alternativamente: vivienda ofrecida a administraciones públicas o empresas públicas de vivienda con fines sociales. |
| 60 % | Vivienda objeto de una actuación de rehabilitación (art. 41.1 RIRPF) finalizada en los 2 años anteriores al contrato, cuando no se cumplen los requisitos del 70 % o el 90 %. |
| 50 % | Vivienda habitual del inquilino en el resto de casos no cubiertos por los tramos anteriores. Es el régimen general por defecto desde la Ley 12/2023. |
Conviene matizar el régimen transitorio porque explica por qué muchos arrendadores seguirán declarando con el 60 % durante años: los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 mantienen la reducción del régimen anterior mientras el contrato siga vivo. El salto al nuevo esquema se produce cuando hay novación con cambios sustanciales o cuando, sencillamente, el contrato termina y se firma uno nuevo. En la práctica, la fotografía hoy es híbrida: una parte del parque sigue al 60 % por simple inercia contractual y otra parte ya tributa con los nuevos tramos.
Hay además un requisito formal que merece la pena señalar y que está vigente desde 2021: la reducción solo se aplica sobre rendimientos netos positivos declarados por el arrendador dentro del plazo voluntario de la Renta. Si la Agencia Tributaria descubre en una comprobación posterior un rendimiento que el arrendador no declaró en plazo, puede regularizar sin reducción alguna, lo que en la práctica multiplica por dos o por tres la factura final respecto a la que habría salido de haberse declarado a tiempo.
Casillas del modelo 100: cómo se traslada todo a la declaración real
Llegado el momento de la declaración, el rendimiento del capital inmobiliario se vuelca en el bloque de bienes inmuebles del modelo 100. En la Renta del ejercicio 2025 —la que se presenta a lo largo de 2026, con el modelo aprobado por la Orden HAC/277/2026— los ingresos íntegros del alquiler van en la casilla 0102, los gastos deducibles se desglosan en las casillas 0103 a 0117 (intereses en la 0105, reparación y conservación en la 0106, comunidad en la 0109, suministros en la 0113, seguros en la 0114, IBI y tasas en la 0115), la amortización del inmueble ocupa las casillas 0118 a 0148, el rendimiento neto aparece en la 0149, la reducción por arrendamiento de vivienda en la 0150 y el rendimiento neto reducido en la 0154. La numeración del ejercicio 2026, que se declarará en 2027, la fijará la orden de modelos de esa campaña. Renta Web, por su parte, precarga la referencia catastral, el recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y los datos básicos del inmueble, pero —y este es el detalle que cada año se le escapa a muchos contribuyentes— ni los gastos ni la amortización aparecen rellenos: hay que introducirlos a mano, partida por partida.
La mecánica práctica sigue siempre el mismo recorrido. Primero se identifica el inmueble por referencia catastral; luego se marca el tipo de uso —arrendamiento— y las fechas de inicio y fin; a continuación se incorporan los ingresos íntegros del ejercicio y, una a una, las distintas categorías de gasto. Solo entonces se introduce la base de amortización, que será el mayor de los dos valores estudiados unas líneas más arriba. Renta Web aplica el 3 % automáticamente, calcula el rendimiento neto y, en función de las casillas que el contribuyente marque sobre zona tensionada, edad del inquilino y demás circunstancias, propone la reducción que corresponda dentro del nuevo esquema de la Ley 12/2023.
Los errores que la Agencia Tributaria detecta una y otra vez
Después de revisar centenares de declaraciones de capital inmobiliario, el catálogo de meteduras de pata se repite con una uniformidad casi monótona. Conviene recorrerlo no para asustar al arrendador, sino para que sepa dónde mira primero un inspector cuando decide abrir un expediente de comprobación. Casi todos los errores comparten un origen común: prisa al rellenar la Renta y desconocimiento de matices que no se ven a simple vista. Estos son los más habituales:
- Aplicar la reducción del 60 % a alquiler turístico o de temporada. La reducción solo aplica a vivienda habitual. Si la AEAT detecta que el contrato es de temporada o turístico, regulariza y sanciona.
- Amortizar sobre el valor total incluido el suelo. Solo se amortiza la construcción. Olvidarlo exagera el gasto y puede provocar regularización.
- Incluir como gasto la amortización del capital de la hipoteca. Solo los intereses son gasto; la amortización del capital no.
- Deducir mejoras como "reparación". La línea entre mantenimiento (deducible como gasto) y mejora (suma al valor de adquisición) es estricta: cualquier ampliación, instalación nueva o mejora estructural es mejora.
- Aplicar el 90 % sin acreditar la zona tensionada. La declaración debe incluir la resolución de la CCAA que declara esa zona. Aplicar sin documentación genera paralela.
- No conservar el empadronamiento del inquilino como prueba de que es vivienda habitual. Sin empadronamiento, en comprobación la AEAT puede cuestionar la clasificación como vivienda habitual.