La retención por alquiler es la retención del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas que el arrendatario (la empresa o el autónomo que paga el alquiler) practica al arrendador (el propietario que cobra) cuando el inmueble alquilado se destina a la actividad económica del arrendatario. Está regulada por los artículos 25, 75 y 100 de la Ley del IRPF y por los artículos 75 a 78 del Reglamento del IRPF, y es una pieza clásica del esquema de retenciones que estructura el control fiscal del arrendamiento.
El tipo de retención es del 19 % sobre el importe íntegro del alquiler mensual, sin IVA si lo hubiera. Se trata de una retención obligatoria que el arrendatario practica e ingresa en la Agencia Tributaria mediante el modelo 115 trimestral, presentado entre el 1 y el 20 de abril, julio, octubre y enero. El arrendador, por su parte, la recupera o regulariza en su declaración anual: en el modelo 100 si es persona física, en el modelo 200 si es sociedad.
La retención aplica obligatoriamente cuando concurren dos condiciones: el arrendatario es empresa o autónomo y el inmueble alquilado se destina a actividad económica (oficina, local comercial, naves industriales). No aplica en tres supuestos: cuando el arrendatario es particular en alquiler de vivienda habitual, cuando el arrendatario es empresa pero el inmueble no se destina a actividad económica (por ejemplo, alquiler de vivienda para empleados, salvo ciertas excepciones), o cuando la renta anual del contrato es inferior a 900 € (excepción cuantitativa que evita la sobrecarga administrativa en alquileres pequeños).
Existen además otros supuestos en los que la retención no procede: el alquiler de vivienda habitual a particulares (el arrendatario no es empresa ni autónomo), el alquiler de plazas de garaje sin contrato accesorio a una vivienda, los alquileres que no generen rendimiento del capital inmobiliario en IRPF (uso ocasional, gratuidad) o los alquileres con cláusula expresa de IVA y operación superior al 21 %, lo que es raro pero ocurre.
En cuanto a los modelos formales que articulan la retención, hay dos. El modelo 115 trimestral —1 al 20 de abril, julio, octubre y enero— es la autoliquidación a través de la cual el arrendatario ingresa las retenciones del trimestre. El modelo 180 anual —1 al 31 de enero— es la declaración informativa con desglose por arrendador (NIF, importe pagado y retenciones practicadas), que la Agencia cruza con las declaraciones del arrendador.
No conviene confundir esta retención con la retención de IRPF en facturas profesionales. La retención profesional, ingresada vía modelo 111, es del 7 % al 15 % sobre los honorarios profesionales de la sección segunda del IAE. La retención de alquiler, ingresada vía modelo 115, es del 19 % sobre el importe del alquiler. Son figuras distintas con modelos formales separados, aunque el cruce informativo posterior las relacione.
En relación con el IVA del alquiler conviene un matiz operativo. Cuando el arrendador es empresa o profesional autónomo y el alquiler se destina a actividad económica, suele haber repercusión de IVA al 21 % (típico de los alquileres de local comercial o de oficina). En ese caso, el arrendatario paga el importe del alquiler más el IVA al 21 % y descuenta la retención del IRPF al 19 %. La retención se calcula sobre la base sin IVA, no sobre el total facturado, y conviene tener cuidado con esa base de cálculo.
Caso práctico: una consultoría alquila un local comercial por 1.500 € al mes más 21 % de IVA, lo que totaliza 1.815 €. La retención de IRPF es del 19 % sobre 1.500 € (base sin IVA), lo que da 285 €. El importe efectivamente transferido al arrendador es de 1.815 − 285 = 1.530 € al mes. La consultoría ingresa los 285 € en el modelo 115 trimestral (855 € por trimestre). El arrendador (empresa o profesional inmobiliario) declara en su modelo 100 o 200 los 1.500 € íntegros mensuales y descuenta los 285 € mensuales como retenciones soportadas.
Los errores más frecuentes son tres: no practicar la retención cuando procede (la Agencia puede exigirla al arrendatario aunque no la haya descontado al arrendador), aplicar retención en el alquiler de vivienda a empleados de la empresa (no procede con carácter general) o no presentar el modelo 115 trimestral con resultado cero cuando se han practicado retenciones (sí debe presentarse, aunque sea con resultado neutro). Para procedimiento detallado conviene consultar nuestra guía Modelo 115 →.