Neto en bolsillo Datos 2026 IRPF + plusvalía municipal

Vendo mi vivienda:
¿cuánto me queda neto?

El único simulador que junta los tres números que de verdad importan al vender una casa: el IRPF de la ganancia, la plusvalía municipal de tu ayuntamiento y la hipoteca que cancelas. Con presets de vivienda heredada, mayores de 65 años y reinversión.

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Por Cristian Corrales Fuentes: Ley 35/2006 del IRPF y TRLHL (RDLeg 2/2004)

Por qué la cifra que buscas no es la del precio de venta

Cuando alguien vende su vivienda, la pregunta real no es a cuánto la vende, sino cuánto dinero acaba en su cuenta después de pasar por Hacienda y por el ayuntamiento.

Esa cifra —el neto en bolsillo— depende de tres flujos que casi nadie calcula junto, porque viven en impuestos distintos: el IRPF de la ganancia patrimonial (arts. 33-39 LIRPF), que tributa en la base del ahorro entre el 19 % y el 30 %; la plusvalía municipal o IIVTNU (arts. 104-110 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales), que cobra el ayuntamiento por el incremento del valor del suelo; y, si tienes hipoteca, el capital pendiente que cancelas con la propia venta.

Esta herramienta los encadena en el orden correcto y devuelve una sola cifra final.

El detalle técnico que la competencia simplifica mal

Hay un cruce entre los dos impuestos que casi ningún simulador ejecuta: la plusvalía municipal que paga el vendedor es un gasto inherente a la transmisión que minora el valor de transmisión en el IRPF y, por tanto, rebaja la ganancia patrimonial (art. 35.1.b LIRPF, confirmado por las consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos V0954-25 y V1858-25).

La calculadora calcula primero la plusvalía municipal y la descuenta antes de aplicar el IRPF, igual que haría tu asesor.

Y en la vivienda heredada incorpora el matiz que más errores genera: el valor de adquisición no es lo que pagó en su día el fallecido, sino el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones —el valor de referencia de Catastro desde 2022— más la parte de la cuota del ISD imputable al inmueble.

Los dos impuestos del vendedor, uno a uno

1. IRPF: la ganancia patrimonial

Es la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos los gastos e impuestos que asume el vendedor, incluida la plusvalía municipal) y el valor de adquisición (precio de compra más los gastos e impuestos de entonces —ITP o IVA, notaría, registro— y las mejoras capitalizables, esas reformas que conviene documentar con factura desglosada).

Esa ganancia se integra en la base del ahorro y tributa por tramos: 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % a partir de ahí.

La normativa contempla varias vías de exención que la calculadora aplica automáticamente: reinversión en vivienda habitual (24 meses), exención total para mayores de 65 años en la vivienda habitual, renta vitalicia y coeficientes de abatimiento de la Disposición Transitoria 9ª para inmuebles anteriores a 1995.

2. Plusvalía municipal (IIVTNU)

La cobra el ayuntamiento sobre el incremento del valor del suelo durante los años que has sido propietario. Tras la reforma del RD-Ley 26/2021 (que adaptó la ley a la STC 182/2021) hay dos métodos de cálculo.

El objetivo multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente según los años de tenencia —los coeficientes vigentes en 2026 son los del RD-Ley 8/2023— y por el tipo de gravamen municipal (máximo legal del 30 %). El real toma el incremento efectivo del suelo. Puedes quedarte con el real si acreditas que es inferior, y si no hubo incremento de valor el impuesto directamente no se devenga. La calculadora trae los tipos verificados de las 17 capitales de comunidad y te deja introducir el de cualquier otro municipio.

El caso estrella: vender una vivienda heredada

Es la consulta donde más se equivocan las webs inmobiliarias, porque tratan el valor de compra como si fuera cero o el precio simbólico de hace décadas.

No es así: en una herencia, el valor de adquisición a efectos de IRPF es el que se declaró en el Impuesto de Sucesiones (el valor de referencia de Catastro desde 2022, con el tope del valor de mercado), más la cuota del ISD que corresponde al inmueble y los gastos de la herencia.

Si en su día se declaró un valor alto, la ganancia al vender —y por tanto el IRPF— será mucho menor de lo que sugiere una resta simple. Selecciona el preset «Vivienda heredada» para verlo con números. Si quieres el detalle de las tarifas autonómicas del propio Impuesto de Sucesiones, tienes la calculadora de Sucesiones por CCAA.

Preguntas frecuentes

¿Cuántos impuestos pago al vender mi vivienda?
Como vendedor pagas dos impuestos por la propia venta: el IRPF sobre la ganancia patrimonial (la diferencia entre lo que sacas y lo que te costó, en la base del ahorro al 19-30 %) y la plusvalía municipal (IIVTNU) que cobra el ayuntamiento por el aumento del valor del suelo. El ITP o el IVA de la operación NO los pagas tú, los paga el comprador. Esta calculadora combina los dos impuestos del vendedor, descuenta los gastos de la venta y la hipoteca pendiente, y te devuelve el dinero neto que realmente te queda.
¿Cómo tributa vender una vivienda heredada?
La clave es el valor de adquisición. En una vivienda heredada, ese valor es el que declaraste en el Impuesto de Sucesiones (art. 36 LIRPF), que desde el 1 de enero de 2022 es por defecto el valor de referencia de Catastro, sin que pueda superar el valor de mercado. A ese valor le sumas la parte de la cuota del ISD que corresponde proporcionalmente al inmueble y los gastos de la herencia (notaría, registro, gestoría), que también forman parte del valor de adquisición (DGT V1151-23). La fecha de adquisición a efectos de antigüedad es la del fallecimiento del causante, no la de la escritura de aceptación. Por eso, cuanto mayor fue el valor declarado en Sucesiones, menor será la ganancia y el IRPF al vender.
¿La plusvalía municipal se resta en el IRPF?
Sí. La plusvalía municipal pagada por el vendedor es un tributo inherente a la transmisión que minora el valor de transmisión y, por tanto, reduce la ganancia patrimonial y el IRPF (art. 35.1.b LIRPF, confirmado por las consultas vinculantes DGT V0954-25 y V1858-25 de 2025). El requisito es haberla pagado efectivamente: solo es deducible la cuota realmente satisfecha. Esta calculadora ya hace ese encadenamiento por ti: calcula primero la plusvalía municipal y la descuenta del valor de transmisión antes de calcular el IRPF.
¿Y si vendo por debajo de lo que me costó?
Si vendes con pérdida, no hay IRPF a pagar: se genera una pérdida patrimonial que puedes compensar con otras ganancias del ahorro del año y, si queda saldo, durante los cuatro ejercicios siguientes (art. 49 LIRPF) — conviene declararla para no perder ese derecho. En cuanto a la plusvalía municipal, si el precio de venta no supera al de compra no se devenga el impuesto (art. 104.5 TRLHL, tras la STC 182/2021): no pagas plusvalía municipal, aunque tendrás que acreditar la inexistencia de incremento con las escrituras.
Soy mayor de 65 años, ¿no pago nada?
Si vendes tu vivienda habitual y eres mayor de 65 años, la ganancia queda exenta del IRPF sin necesidad de reinvertir (art. 33.4.b LIRPF): el IRPF es cero. Pero ojo, la exención NO alcanza a la plusvalía municipal, que es un impuesto distinto del ayuntamiento y sí tendrás que pagar (salvo bonificación municipal o que no haya incremento de valor). La calculadora refleja exactamente eso: marca el IRPF en cero y mantiene la plusvalía municipal.
¿Método objetivo o método real en la plusvalía municipal?
Hay dos formas de calcular la base de la plusvalía municipal. El método objetivo multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente según los años de tenencia. El método real toma el incremento efectivo del suelo, es decir, la diferencia entre el precio de venta y el de compra multiplicada por la proporción que el suelo representa en el valor catastral. El método objetivo es la regla general; puedes sustituirlo por el real cuando, a tu instancia y acreditándolo con las escrituras, el real resulte inferior (art. 107.5 TRLHL). Por eso la calculadora muestra ambos y se queda con el más favorable: indica también el valor catastral total para poder comparar.

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