Las ganancias y pérdidas patrimoniales son las variaciones del valor del patrimonio del contribuyente que se ponen de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en su composición, salvo que la ley las califique como otro tipo de renta. Están reguladas por los artículos 33 a 39 de la Ley del IRPF y constituyen una de las seis categorías de renta del impuesto. Por defecto, las ganancias derivadas de transmisiones tributan en la base del ahorro, lo que las separa del resto del esquema general.
El cálculo es conceptualmente sencillo: ganancia o pérdida igual a valor de transmisión menos valor de adquisición. El valor de adquisición incluye el precio inicial más los gastos accesorios —notaría, registro, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, comisiones— y se le restan, en su caso, las amortizaciones cuando el bien estuvo afecto a una actividad económica o arrendado.
El valor de transmisión es el precio de venta menos los gastos de la transmisión: notaría, comisiones inmobiliarias y plusvalía municipal. En las transmisiones gratuitas se toma el valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
En cuanto a los tipos impositivos vigentes en 2026, la escala única estatal de la base del ahorro es la siguiente: 19 % hasta 6.000 €, 21 % entre 6.000 y 50.000 €, 23 % entre 50.000 y 200.000 €, 27 % entre 200.000 y 300.000 €, y 30 % por encima de 300.000 €. Es una escala progresiva única, sin diferenciación autonómica —a diferencia de la base general—, y aplica a la suma de rendimientos del capital mobiliario más ganancias y pérdidas por transmisión onerosa.
Conviene distinguir tres tipos de ganancias y pérdidas según su origen. Las derivadas de transmisión onerosa —venta de inmueble, de acciones, de criptomonedas o de fondos— tributan en la base del ahorro al 19 % al 30 %.
Las derivadas de transmisión gratuita o lucrativa (donación o herencia) son distintas: en el donante, la ganancia tributa en la base general; en el heredero, la herencia recibida no genera ganancia para él, que se valora a coste de adquisición igual al valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Las no derivadas de transmisión —premios, indemnizaciones extraordinarias— tributan en la base general del IRPF.
No conviene confundir la ganancia patrimonial con los rendimientos del capital mobiliario del artículo 25 de la Ley del IRPF. Los rendimientos del capital mobiliario son los procedentes de inversiones —intereses, dividendos, cupones—, mientras que las ganancias patrimoniales son las derivadas de la transmisión del activo. Una misma acción produce las dos cosas: los dividendos pagados durante la tenencia son rendimientos del capital mobiliario, y la venta posterior con plusvalía es ganancia patrimonial.
Existen tres reglas especiales que conviene tener presentes. La primera son los coeficientes de abatimiento: para inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 existe una reducción de la ganancia, con tope global de 400.000 € de valor de transmisión por contribuyente.
La segunda es la exención por reinversión en vivienda habitual del artículo 38 de la Ley del IRPF: si se reinvierte el importe obtenido por la venta de la vivienda habitual en otra vivienda habitual en un plazo de dos años, la ganancia queda exenta. La tercera es la exención por venta de vivienda habitual por mayores de 65 años, que está exenta totalmente y sin condición de reinversión.
Caso práctico vivienda: un contribuyente compra una vivienda en 2010 por 180.000 €, que con gastos accesorios suma 200.000 €. En 2026 la vende por 320.000 € con 18.000 € de gastos. La ganancia resulta de (320.000 − 18.000) − 200.000 = 102.000 €.
Tributa en la base del ahorro de la siguiente manera: los primeros 6.000 € al 19 % son 1.140 €, los siguientes 44.000 € (de 6.000 a 50.000 €) al 21 % son 9.240 €, y los 52.000 € restantes (de 50.000 a 102.000 €) al 23 % son 11.960 €. La cuota total del IRPF asciende a 22.340 €. Si reinvierte en otra vivienda habitual cumpliendo los requisitos, la ganancia queda exenta en su totalidad.
Los errores frecuentes son cuatro y todos costosos.
No declarar las ganancias por venta de criptomonedas o de acciones (la Agencia cruza esos datos con el modelo 198 que presentan los brokers y con la información de los exchanges), olvidar la reducción por coeficientes de abatimiento en inmuebles antiguos, no aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual cuando procede, y confundir la base del ahorro con la base general (las ganancias por transmisión van al ahorro, no a la general).
Para entender el cálculo en la venta de un inmueble conviene consultar nuestra guía plusvalía venta vivienda →.