La capa tributaria: frente al ayuntamiento, paga el del 1 de enero
El IBI se devenga el primer día del período impositivo, y el período coincide con el año natural (artículo 75 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales): la foto que importa se toma, pues, el 1 de enero. El sujeto pasivo es quien ese día ostenta la titularidad del derecho gravado (artículo 63.1) — con el matiz, relevante en pisos heredados, de que si existe un usufructo el obligado es el usufructuario y no el propietario, por el orden de prelación del artículo 61. La consecuencia es tajante y no admite negociación administrativa: si vendes el 2 de enero o el 20 de diciembre, el recibo completo de ese año es tuyo frente al ayuntamiento, que ni prorratea la cuota ni puede dirigirse contra el comprador por ese ejercicio. Los pactos privados entre las partes no alteran quién es el obligado tributario: lo que se pacte en la escritura vincula entre vendedor y comprador, nunca frente a la Administración.
La capa civil: la doctrina del Supremo que cambió las notarías
La segunda capa nace de una frase discreta del propio artículo 63: lo anterior se aplica «sin perjuicio de la facultad del sujeto pasivo de repercutir la carga tributaria soportada conforme a las normas de derecho común» (apartado 2). Durante años se discutió si esa repercusión exigía pacto expreso, hasta que la Sala Primera del Tribunal Supremo zanjó la cuestión en su sentencia 409/2016, de 15 de junio (recurso 2110/2014), fijando doctrina jurisprudencial con un enunciado que merece cita literal: «en caso de ausencia de pacto en contrario, el vendedor que abone el IBI podrá repercutirlo sobre el comprador, en proporción al tiempo en que cada una de las partes haya ostentado la titularidad dominical y por el tiempo que lo sea». El razonamiento es de derecho civil puro: las normas de derecho común son las de la compraventa, y el comprador es propietario desde la entrega — así que soportar la parte del año en que ya es dueño le corresponde por defecto.
Dos detalles de la sentencia importan más que su titular. El primero: la regla es dispositiva — «las partes podrán pactar la imposibilidad de la repercusión», dice el propio Supremo, de modo que el contrato manda si habla claro. El segundo, y es la lección práctica más valiosa del caso: en el pleito que originó la doctrina, el contrato contenía una cláusula genérica según la cual los impuestos «hasta el día de hoy» corrían de cuenta de las vendedoras, y aun así se consideró que las partes «no pactaron expresamente la repercusión del IBI» — la cláusula genérica de gastos no bastó para excluir el prorrateo, y el comprador acabó condenado a pagar su parte proporcional. Quien quiera apartarse de la regla del Supremo tiene que decirlo con todas las letras, no con fórmulas de estilo. Conviene añadir, por honestidad, que la doctrina no nació sin polémica: parte de la doctrina tributarista la consideró una intromisión sorprendente del derecho civil en la lógica del impuesto; pero es la regla vigente y los tribunales la aplican con normalidad desde hace casi una década.
Cómo se calcula el prorrateo (y desde qué fecha)
La sentencia exige proporcionalidad al tiempo de titularidad, sin imponer método, y la práctica ha estandarizado el reparto por días naturales: la parte del comprador es la cuota anual multiplicada por los días que van desde la entrega hasta el 31 de diciembre, ambos inclusive, dividida entre 365 — o 366 si el año es bisiesto. La fecha que cuenta es la de la entrega o traditio, que en las compraventas ordinarias coincide con la escritura pública: título y modo, como recuerda el propio Supremo citando los artículos 609 y 1462 del Código Civil. Un ejemplo con números redondos: cuota anual de 800 euros y escritura el 14 de julio; del 14 de julio al 31 de diciembre van 171 días, así que al comprador le corresponden 800 × 171 ÷ 365 ≈ 374,79 euros y al vendedor los 425,21 restantes. En la práctica notarial el ajuste se liquida en el mismo acto de la firma, como un apunte más del cuadro de gastos, usando el último recibo si el del año en curso aún no se ha emitido.
Qué pactar en la escritura (y qué es nulo con un promotor)
Con la doctrina del Supremo como telón de fondo, las opciones contractuales son tres. La primera es no decir nada o formalizar el prorrateo expresamente — es la regla por defecto, y escribirla evita discusiones: «el IBI del ejercicio en curso será satisfecho por la parte vendedora como sujeto pasivo, reembolsando la parte compradora la porción proporcional al período comprendido entre el día de hoy y el 31 de diciembre». La segunda es excluir la repercusión, que el Supremo admite si se pacta con claridad: «el IBI del ejercicio en curso será íntegramente de cuenta de la parte vendedora, que renuncia a la facultad de repercusión del artículo 63.2». Y la tercera, cargar el año entero al comprador, es válida entre particulares pero tiene una frontera infranqueable cuando el vendedor es un empresario y el comprador un consumidor: la norma de consumo califica de abusiva «en todo caso» la cláusula que impone al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario (artículo 89.3.c del texto refundido de la Ley de Consumidores) — el promotor que vende obra nueva no puede endosar al comprador el IBI del año de la venta, del que él es sujeto pasivo; el prorrateo proporcional conforme a la doctrina del Supremo, en cambio, sí se admite. Último consejo de veteranía notarial: el reparto conviene pactarlo ya en las arras, porque el recibo suele llegar justo entre la reserva y la escritura, que es cuando la discusión estalla.
Los casos que generan sustos: el recibo domiciliado y la obra nueva
El susto más frecuente es bancario. El IBI se gestiona a partir del padrón catastral, que se cierra con la titularidad de cada 1 de enero y se remite a las entidades gestoras antes del 1 de marzo (artículo 77.5 TRLRHL): el año de la venta, el recibo sale inevitablemente a nombre del vendedor y, si estaba domiciliado, se cargará en su cuenta aunque la venta se firmara meses atrás. La reacción instintiva —devolver el recibo— es la equivocada: frente al ayuntamiento esa deuda es del vendedor, y la devolución solo genera recargos sobre una deuda propia. Lo correcto es pagar, reclamar al comprador el prorrateo si no se pactó otra cosa, y dar de baja la domiciliación para ejercicios futuros — el cambio de titularidad viaja solo al Catastro mediante la comunicación notarial cuando se aporta la referencia catastral, pero la domiciliación bancaria no se traspasa con la casa.
La obra nueva tiene su propia física. Los hechos declarables al Catastro surten efectos en el IBI en el devengo inmediatamente posterior a sus efectos catastrales (artículo 75.3): la vivienda terminada e incorporada al Catastro en 2026 empieza a tributar como construcción el 1 de enero de 2027, y el año de la compra al promotor puede no llegar recibo alguno, o llegar uno que solo grava el suelo. Que no llegue recibo no significa que no se deba nada: cuando el Catastro incorpora la obra con efectos retroactivos, el ayuntamiento puede liquidar los ejercicios no prescritos —cuatro años— a quien fuera titular cada 1 de enero. En la compra sobre plano, los devengos anteriores a la entrega corresponden al promotor, y trasladárselos al consumidor chocaría con la misma norma de consumo del apartado anterior.
Deudas pendientes del vendedor: la afección que persigue al inmueble
Queda el riesgo silencioso de toda compraventa: los recibos que el vendedor dejó sin pagar. El artículo 64.1 del TRLRHL declara el inmueble afecto al pago de la totalidad de la cuota del IBI en los cambios de titularidad, en régimen de responsabilidad subsidiaria: si el ayuntamiento no logra cobrar del vendedor y lo declara fallido, puede derivar la responsabilidad y el comprador responderá con el propio inmueble de las cuotas no prescritas — el horizonte, de nuevo, son cuatro años. La ley convierte al notario en primera línea de defensa: debe solicitar información y advertir expresamente en la escritura sobre las deudas de IBI pendientes asociadas al inmueble y sobre la propia afección. La práctica prudente que completa esa defensa es conocida: pedir al vendedor el último recibo pagado o un certificado municipal de estar al corriente y, si aflora deuda, retener su importe del precio para cancelarla en el acto. Comprar con los deberes hechos cuesta un papel; comprar sin ellos puede costar cuatro años de recibos ajenos.