IRPF del arrendador Datos 2026 Reducción 50-90 % Ley 12/2023

Alquilo un piso:
¿cuánto IRPF pago?

La calculadora que aplica de verdad la regla que el resto simplifica: tus gastos deducibles, la amortización del 3 % y la reducción correcta del 50, 60, 70 o 90 % tras la Ley 12/2023, para decirte cuánto pagas a tu tipo marginal.

Por Cristian Corrales Fuentes: Ley 35/2006 del IRPF y RD 439/2007

Por qué el IRPF del alquiler casi nunca es lo que parece

Mucha gente cree que el alquiler tributa sobre lo que ingresa, y no es así. Lo que tributa es el rendimiento neto: los ingresos del año menos un buen puñado de gastos deducibles —intereses de la hipoteca, IBI, comunidad, seguros, reparaciones— y, sobre todo, menos la amortización, ese 3 % anual de la construcción que no sale de tu bolsillo pero sí resta en la declaración.

Y al rendimiento neto que queda se le aplica todavía una reducción que, en vivienda habitual, va del 50 al 90 %. El resultado se suma a tus demás rentas y tributa a tu tipo marginal. Esta herramienta encadena los cuatro pasos en el orden correcto.

El detalle que cambia la factura: la reducción de la Ley 12/2023

Desde mayo de 2023 la antigua reducción única del 60 % se sustituyó por cuatro tramos (50/60/70/90 %) que dependen de variables que muchos arrendadores ni miran al firmar: si la vivienda está en zona de mercado residencial tensionado, la edad del inquilino o si se ha bajado la renta respecto al contrato anterior.

Por eso el selector de la calculadora te obliga a elegir tu caso: la diferencia entre el 50 % y el 90 % puede multiplicar por cinco lo que pagas. Y recuerda el régimen transitorio: los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023 conservan el 60 % hasta que terminen.

Cómo se construye el número, paso a paso

1. Ingresos íntegros

Las rentas que cobras en el año más las cantidades que repercutes al inquilino (IBI o comunidad si los paga él según el contrato). La fianza no es ingreso. Y rige el criterio de caja: un recibo impagado no se declara mientras no lo cobres.

2. Gastos deducibles y su límite

Son deducibles los gastos necesarios para obtener el rendimiento (art. 23.1 LIRPF). El matiz que más confunde: los intereses del préstamo más los gastos de reparación y conservación no pueden superar, juntos, los ingresos del inmueble en el año; lo que sobra no se pierde, se deduce en los cuatro ejercicios siguientes. El resto de gastos y la amortización no tienen ese tope.

3. Amortización del 3 %

El 3 % del mayor entre el coste de la construcción (sin el suelo) y su valor catastral. Es la partida que más arrendadores olvidan y la que más rebaja el rendimiento. El mobiliario se amortiza al 10 %.

4. Reducción y tipo marginal

Sobre el rendimiento neto positivo se aplica la reducción del 50-90 %, y el resultado tributa a tu tipo marginal. Como el alquiler se suma a tus demás rentas, ese marginal depende de tu situación y de tu comunidad autónoma: por eso la calculadora te deja indicarlo. Si quieres el detalle completo de cada tramo, tienes la guía del IRPF del alquiler para arrendadores.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto IRPF se paga por alquilar un piso?
Depende de tu rendimiento neto y de tu tipo marginal. Primero se calcula el rendimiento neto (ingresos del alquiler menos los gastos deducibles y la amortización del 3 %). Sobre ese neto, si es vivienda habitual del inquilino, se aplica la reducción del 50, 60, 70 o 90 % según el caso. El resultado se suma a tu base general y tributa a tu tipo marginal. Por ejemplo, con 12.000 € de ingresos, 5.450 € de gastos y la reducción general del 50 %, el rendimiento que tributa son 3.275 €: a un marginal del 30 % pagarías unos 983 € de IRPF. Esta calculadora hace ese encadenamiento completo.
¿Qué reducción puedo aplicar a mi alquiler en 2026?
Tras la Ley 12/2023, sobre el rendimiento neto positivo de la vivienda habitual: 90 % en zona de mercado tensionado bajando la renta al menos un 5 % respecto al contrato anterior; 70 % en zona tensionada con inquilino de 18 a 35 años o cediendo a la administración; 60 % si la vivienda se ha rehabilitado en los 2 años anteriores; y 50 % en el resto de casos (régimen general). Importante: los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 mantienen el 60 % del régimen anterior durante toda la vida del contrato.
¿Qué gastos puedo deducir del alquiler?
Los intereses de la hipoteca (no la cuota entera, solo los intereses), las reparaciones y la conservación (no las mejoras), el IBI y las tasas municipales, la comunidad, los seguros (hogar, impago), la administración o portería, los suministros si los pagas tú y los saldos de dudoso cobro. Además, la amortización: el 3 % del mayor entre el coste de la construcción y su valor catastral, más el 10 % del mobiliario. Ojo: los intereses más las reparaciones no pueden superar los ingresos del inmueble en el año; el exceso se deduce en los 4 ejercicios siguientes.
¿Cómo se calcula la amortización del 3 %?
La amortización del inmueble es el 3 % anual sobre el mayor de dos valores: el coste de adquisición imputable a la construcción (precio más gastos, excluido el suelo) o el valor catastral de la construcción que figura en tu recibo del IBI. El suelo nunca se amortiza. Si no tienes separado el valor del suelo, la proporción habitual es la del recibo del IBI y, a falta de desglose, se admite el 50 %. El mobiliario y los electrodomésticos incluidos en el alquiler se amortizan al 10 %.
¿El alquiler turístico tiene la misma reducción?
No. La reducción del 50-90 % solo se aplica al arrendamiento de vivienda habitual del inquilino. El alquiler de temporada y el turístico sin servicios de hostelería tributan como rendimiento del capital inmobiliario pero sin reducción, a tu tipo marginal sobre el rendimiento neto completo. Si además prestas servicios propios de la hostelería (limpieza entre estancias, recepción), pasa a ser actividad económica, con alta de autónomo y modelo 130, y queda fuera de esta calculadora.
¿El rendimiento del alquiler tiene retención?
El alquiler de vivienda entre particulares no tiene retención: el arrendador lo declara en su Renta anual (modelo 100) y paga ahí el IRPF. Sí hay retención del 19 % cuando el inquilino es una empresa o un profesional que alquila un local u oficina para su actividad: en ese caso el inquilino practica la retención y la ingresa con el modelo 115. Esta calculadora estima el IRPF final del rendimiento, con independencia de las retenciones que se hayan podido practicar durante el año.

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