Calificación fiscal: rendimiento de capital inmobiliario o actividad económica
Lo primero que tiene que resolver cualquier propietario que alquile un piso a turistas es la calificación fiscal de los ingresos que obtiene, porque de esa calificación depende todo lo demás: qué impuestos paga, qué modelos presenta, qué gastos se deduce y qué obligaciones censales asume. La Ley 35/2006 del IRPF traza una línea que en la práctica resulta bastante nítida.
Si el propietario se limita a poner el inmueble a disposición del huésped —es decir, cede el uso de la vivienda amueblada pero no presta servicios propios de la industria hotelera—, los ingresos se califican como rendimiento del capital inmobiliario conforme al art. 22 de la LIRPF.
Es la situación más habitual: el propietario anuncia su piso en Airbnb o Booking, el huésped reserva, entra con un código, usa la vivienda durante los días contratados y se marcha.
Ahora bien, si el propietario ofrece servicios complementarios propios de la industria hotelera, la calificación cambia radicalmente. El art. 27.1 de la LIRPF define el rendimiento de actividad económica como aquel que procede del ordenamiento por cuenta propia de medios de producción y recursos humanos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.
La Dirección General de Tributos ha interpretado en múltiples consultas vinculantes (V0731-19, V2588-21, V1242-23, entre otras) que prestar servicios como limpieza periódica durante la estancia, recepción y atención personalizada al huésped, lavandería, cambio de sábanas y toallas, desayuno o custodia de equipaje convierte la operación en una prestación de servicios de hospedaje, es decir, en una actividad económica a efectos del IRPF.
No hace falta ofrecer todos esos servicios: basta con que uno de ellos se preste de forma regular y organizada para que la DGT considere que hay actividad hotelera.
La distinción tiene consecuencias fiscales de primer orden. Como rendimiento del capital inmobiliario, los ingresos se integran en la base general del IRPF con los gastos deducibles que veremos más adelante, sin obligación de alta en autónomos ni de presentar declaraciones trimestrales de IVA (porque la operación está exenta).
Como actividad económica, el propietario debe darse de alta en el censo de empresarios (modelo 036 o 037), darse de alta en el RETA si no tiene otra cobertura de Seguridad Social, repercutir y liquidar IVA al 10 %, y declarar los rendimientos netos de la actividad con la posibilidad de deducir gastos de forma más amplia pero asumiendo todas las obligaciones formales de un autónomo.
No es una frontera teórica: Hacienda la vigila activamente, sobre todo desde que dispone de los datos de las plataformas a través de la directiva DAC7.
IRPF: cómo declarar los ingresos del alquiler turístico
Los ingresos del alquiler turístico se declaran en el modelo 100 (declaración de la renta) dentro de la página correspondiente a rendimientos del capital inmobiliario —si es mera cesión de uso— o dentro de la sección de rendimientos de actividades económicas —si hay servicios hoteleros—.
En ambos casos, los ingresos se integran en la base imponible general y tributan a los tipos marginales progresivos del IRPF, que en 2026 oscilan entre el 19 % para los primeros 12.450 euros de base liquidable general y el 47 % (o más, según comunidad autónoma) para bases superiores a 300.000 euros.
No existe un tipo fijo para el alquiler turístico ni un régimen especial bonificado; los ingresos se suman a los del trabajo, de la actividad profesional y de cualquier otro rendimiento de la base general.
El punto que más dolores de cabeza genera es la imposibilidad de aplicar la reducción por arrendamiento de vivienda habitual.
El art. 23.2 de la LIRPF, en su redacción vigente desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023 de derecho a la vivienda, permite reducir el rendimiento neto positivo del alquiler entre un 50 % y un 90 % cuando el inmueble se arrienda como vivienda habitual del inquilino en determinadas condiciones (contratos en zonas tensionadas, rebaja de renta, inquilinos jóvenes).
Pero la reducción exige, como presupuesto mínimo, que el inmueble se destine a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. El alquiler turístico, por definición, no cumple ese requisito: el huésped se aloja temporalmente, no establece su residencia en el inmueble. La antigua reducción del 60 % que existía antes de la reforma tampoco aplicaba al alquiler vacacional, y la nueva escala del 50-90 % menos todavía. Resultado: tributas sobre el 100 % del rendimiento neto, sin reducción alguna.
Esto tiene un impacto directo en la presión fiscal efectiva. Un propietario que alquile un piso de larga duración por 800 euros al mes (9.600 euros anuales) con un rendimiento neto de 6.000 euros puede aplicarse la reducción del 50 % y tributar por 3.000 euros.
Ese mismo propietario, si destina el piso a alquiler turístico y obtiene 12.000 euros brutos anuales con un rendimiento neto de 7.500 euros, tributa por los 7.500 euros íntegros. Con un tipo marginal del 37 %, la diferencia en cuota es de unos 1.665 euros más en turístico que en larga duración, a pesar de que el alquiler vacacional genera 2.400 euros más de ingreso bruto. Es un cálculo que todo propietario debería hacer antes de decidir el modelo de explotación del inmueble.
Otro detalle que se olvida con frecuencia: los períodos en que el inmueble no está alquilado ni puesto a disposición de huéspedes generan imputación de renta inmobiliaria conforme al art. 85 LIRPF.
Si tu piso está en Airbnb de mayo a septiembre (153 días) y el resto del año lo tienes cerrado sin ofrecer, Hacienda te imputa una renta del 2 % del valor catastral (o 1,1 % si el valor catastral ha sido revisado en los últimos diez años) proporcional a los 212 días que el inmueble no ha generado rendimiento ni ha sido tu vivienda habitual.
Esa renta imputada se suma a la base general del IRPF. No es un importe elevado —para un piso con valor catastral de 80.000 euros y revisión reciente, la renta imputada sería aproximadamente 80.000 x 1,1 % x 212/365 = 511 euros—, pero es una obligación que muchos propietarios desconocen y que Hacienda controla cruzando los datos del catastro con la declaración de la renta.
IVA: cuándo se aplica el 10 % y cuándo hay exención
El tratamiento del IVA en el alquiler turístico es una de las áreas donde más errores se cometen, tanto por exceso (propietarios que repercuten IVA sin tener que hacerlo) como por defecto (propietarios que prestan servicios hoteleros y no facturan IVA). La regla general es la siguiente: el arrendamiento de un inmueble destinado exclusivamente a vivienda está exento de IVA por el art. 20.Uno.23.º de la Ley 37/1992.
Pero esa exención tiene una excepción literal que la propia norma establece: quedan excluidos de la exención los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador se obligue a la prestación de servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como restauración, limpieza, lavado de ropa u otros análogos.
Cuando la exención no aplica porque hay servicios hoteleros, la operación pasa a estar sujeta y no exenta, tributando al tipo reducido del 10 % conforme al art. 91.Uno.2.2.º LIVA (servicios de hostelería y hospedaje). El propietario debe repercutir IVA en la factura al huésped, presentar el modelo 303 trimestralmente, presentar el modelo 390 como resumen anual y llevar los libros registro de facturas emitidas y recibidas del IVA.
Como contrapartida, puede deducir el IVA soportado en los gastos directamente vinculados a la actividad de hospedaje: el IVA de la limpieza, de los suministros, de las reparaciones, de las comisiones de plataforma (Airbnb factura con IVA al tipo general del 21 % desde Irlanda), del mobiliario y del equipamiento.
La frontera entre exención y sujeción la ha definido la DGT con un criterio que puede resumirse así: la limpieza a la entrada y a la salida del huésped (lo que en el sector se llama "limpieza de salida" o "checkout cleaning") no constituye por sí sola un servicio hotelero, porque es inherente a cualquier arrendamiento y se realiza entre huéspedes, no durante la estancia.
Pero si el propietario ofrece limpieza periódica durante la estancia (por ejemplo, servicio de limpieza semanal mientras el huésped está alojado), cambio de sábanas y toallas, recepción presencial, servicio de desayuno o cualquier otra prestación propia de un establecimiento hotelero, la operación pierde la exención.
El matiz es relevante porque muchos propietarios ofrecen "limpieza incluida" pensando que es solo la de salida, pero si la descripción del anuncio menciona limpieza durante la estancia, Hacienda puede interpretar que hay servicio hotelero y exigir IVA con recargos por los períodos no liquidados.
Gastos deducibles y amortización del inmueble
Tanto si el alquiler turístico tributa como capital inmobiliario como si lo hace como actividad económica, el propietario tiene derecho a deducir los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos. La lista de gastos deducibles es amplia, pero está sujeta a una restricción temporal que marca toda la fiscalidad del alquiler vacacional: la proporcionalidad al período de alquiler efectivo.
Los gastos anuales fijos solo se deducen en la proporción de días en que el inmueble ha estado arrendado o puesto a disposición de los huéspedes respecto al total del año. Si alquilas 120 días al año, deduces 120/365 de cada gasto anual. Los días que el inmueble ha estado vacío, en obras o a tu disposición no computan.
Los gastos deducibles más habituales son los siguientes. El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), proporcionalmente al tiempo de alquiler. La cuota de comunidad de propietarios, en la misma proporción. Los seguros: seguro del hogar, seguro de responsabilidad civil frente a huéspedes y, si lo tienes, seguro específico de alquiler turístico; todos proporcionales al tiempo de alquiler.
Los intereses de la hipoteca que grava el inmueble, exclusivamente los intereses financieros, no la cuota de amortización del préstamo; proporcionados igualmente al tiempo de alquiler. Los gastos de reparación y conservación del inmueble: fontanería, pintura, reparación de electrodomésticos, sustitución de cerraduras; si la reparación se realiza específicamente para el alquiler turístico, se deduce íntegramente; si es un gasto general del inmueble, se proporciona al tiempo de alquiler.
Las comisiones de plataforma merecen mención aparte porque son un gasto directamente vinculado a la obtención del rendimiento y se deducen al 100 %, sin proporcionalidad temporal. Airbnb cobra al anfitrión en torno al 3 % de cada reserva (modelo de comisión compartida) o hasta el 14-16 % (modelo de comisión solo al anfitrión).
Booking cobra al propietario entre un 15 % y un 18 % del importe de cada reserva. Vrbo trabaja con comisiones del 5 % al 8 %. Esas comisiones son gasto deducible íntegro en el ejercicio en que se devengan. Los gastos de limpieza entre huéspedes también se deducen al 100 % porque están directamente vinculados a cada estancia concreta.
Y los suministros (agua, luz, gas, internet, wifi) se deducen proporcionalmente al tiempo de alquiler si el inmueble se usa para otros fines el resto del año.
La amortización del inmueble es el gasto que más impacto tiene en la reducción del rendimiento neto y, al mismo tiempo, el que más confusión genera. Se calcula aplicando el 3 % anual sobre el mayor de estos dos valores: el coste de adquisición satisfecho (escritura más impuestos y gastos de compra, excluido el valor del suelo) o el valor catastral de la construcción (excluido el suelo).
La proporción del suelo se obtiene del recibo del IBI, que desglosa valor catastral del suelo y de la construcción.
Si el inmueble costó 180.000 euros en escritura, los gastos de compra sumaron 18.000 euros, y la proporción de construcción según catastro es del 60 %, la base de amortización sería (180.000 + 18.000) x 60 % = 118.800 euros, y la amortización anual 118.800 x 3 % = 3.564 euros. Esa amortización se deduce proporcionalmente al tiempo de alquiler.
Aparte, el mobiliario y los electrodomésticos se amortizan a un tipo del 10 % anual sobre su coste de adquisición, también proporcionalmente al tiempo de uso turístico.
DAC7: las plataformas informan a Hacienda desde 2024
Si hay un cambio regulatorio que ha transformado por completo la fiscalidad práctica del alquiler turístico en España, ese es la transposición de la Directiva (UE) 2021/514 del Consejo, de 22 de marzo de 2021, conocida como DAC7 (Directive on Administrative Cooperation, séptima versión).
España traspuso la directiva al ordenamiento interno mediante el Real Decreto 117/2024, de 30 de enero, que obliga a los operadores de plataformas digitales a comunicar a la AEAT información detallada de los vendedores y arrendadores que operan a través de ellas.
La obligación es efectiva desde el 1 de enero de 2024 y el primer envío de datos correspondiente al ejercicio 2024 se realizó antes del 31 de enero de 2025.
Lo que las plataformas reportan es devastadoramente detallado: nombre completo del propietario o razón social, NIF o número de identificación fiscal equivalente, dirección postal, fecha de nacimiento, número de registro mercantil si aplica, número de cuenta bancaria en la que la plataforma abona los ingresos, la dirección de cada inmueble arrendado, el número total de noches alquiladas por inmueble durante el año, y el importe total de la contraprestación abonada por cada inmueble, trimestre a trimestre.
No hay umbral mínimo: se reporta desde el primer euro. Y no hay distinción entre propietarios personas físicas y jurídicas: todos quedan cubiertos.
La consecuencia práctica para el propietario es que la AEAT ya sabe exactamente cuánto has ingresado por cada inmueble antes de que presentes tu declaración de la renta.
El cruce de datos es automático: si los ingresos que declaras en tu modelo 100 no coinciden con los que la plataforma ha reportado, el sistema genera un aviso que puede derivar en un requerimiento de información, una propuesta de liquidación paralela, o directamente una liquidación provisional con recargos e intereses de demora.
Quienes en años anteriores "olvidaban" declarar parte de los ingresos de Airbnb confiando en la opacidad del sistema se enfrentan ahora a un escenario radicalmente distinto. La recomendación fiscal es tan obvia que apenas merece enunciarse: declara el 100 % de lo que las plataformas te han pagado, porque Hacienda ya tiene esas cifras.
Obligaciones formales: modelos fiscales y censos
Las obligaciones formales del propietario varían según la calificación fiscal. Si el alquiler turístico tributa como rendimiento del capital inmobiliario sin servicios hoteleros, las obligaciones son relativamente sencillas: declarar los ingresos y gastos en el modelo 100 (declaración anual de la renta), en la sección de rendimientos del capital inmobiliario, indicando cada inmueble arrendado con sus datos catastrales, los períodos de alquiler, los ingresos íntegros y los gastos deducibles.
No hay obligación de presentar declaraciones trimestrales de IVA (la operación está exenta), ni de practicar retenciones, ni de darse de alta como empresario en el censo. Es, sobre el papel, la situación más simple.
Si el alquiler turístico incluye servicios hoteleros y se califica como actividad económica, las obligaciones se multiplican considerablemente. El propietario debe presentar el modelo 036 o 037 de declaración censal dándose de alta como empresario, indicando el epígrafe de IAE correspondiente (el 685 para alojamientos turísticos extrahoteleros o el que corresponda según la actividad concreta), y consignando la obligación de IVA en régimen general.
Trimestralmente debe presentar el modelo 303 de autoliquidación de IVA, repercutiendo el 10 % sobre el precio del alojamiento y deduciendo el IVA soportado en los gastos vinculados. También trimestralmente presenta el modelo 130 de pago fraccionado del IRPF por actividad económica (20 % sobre el rendimiento neto acumulado del trimestre, menos pagos fraccionados anteriores del mismo ejercicio). Al final del año presenta el modelo 390 como resumen anual de IVA.
Hay un trámite que muchos propietarios omiten y que genera sanciones recurrentes: la comunicación a la comunidad autónoma del inicio de actividad turística y la obtención del número de registro de turismo o licencia turística.
Aunque se trate de una obligación administrativa, no fiscal, la falta de licencia puede derivar en la imposibilidad de deducir determinados gastos (porque la actividad se considera irregular) y, en los casos más graves, en sanciones autonómicas que van desde los 2.000 hasta los 600.000 euros.
Además, si el propietario realiza operaciones con un mismo arrendatario o plataforma por importe superior a 3.005,06 euros en el año, debe incluirlas en el modelo 347 de declaración anual de operaciones con terceros. En la práctica, las comisiones pagadas a Airbnb o Booking suelen superar ese umbral en cuanto el volumen de reservas es mínimamente significativo.
Normativa autonómica: licencias, registros y límites de días
La regulación del alquiler turístico en España es un mosaico autonómico donde cada comunidad ha legislado por su cuenta, con requisitos que varían enormemente en exigencia, procedimiento y sanción. La competencia en materia de turismo está transferida a las CCAA, lo que significa que no existe una ley estatal única que regule los apartamentos turísticos: cada comunidad tiene su propio decreto o ley de turismo, su propio registro de viviendas de uso turístico y sus propios requisitos técnicos, administrativos y urbanísticos.
En Cataluña, la normativa vigente exige licencia de turismo (habilitación municipal) y registro en el Registro de Turismo de Cataluña (RTC), con un número que debe figurar obligatoriamente en cualquier anuncio en plataformas. Barcelona ha sido especialmente restrictiva: el Ayuntamiento anunció en 2024 la eliminación progresiva de todas las licencias de pisos turísticos para 2028, aunque la medida está sujeta a impugnaciones judiciales.
Las sanciones por operar sin licencia en Cataluña pueden alcanzar los 600.001 euros para infracciones muy graves (art. 118 de la Ley 13/2002). En las Islas Baleares, la Ley 3/2022 de turismo de Baleares prohíbe el alquiler turístico en edificios plurifamiliares (pisos) en determinadas zonas, y solo permite la comercialización de viviendas unifamiliares o pareadas con licencia. El régimen sancionador balear es de los más duros de España, con multas que pueden superar los 400.000 euros.
En la Comunidad Valenciana, el Decreto 10/2021 regula las viviendas de uso turístico y exige inscripción en el Registro de Turismo, comunicación al ayuntamiento y cumplimiento de requisitos técnicos de habitabilidad. En Andalucía, el Decreto 28/2016 establece un marco relativamente flexible con declaración responsable ante el Registro de Turismo de Andalucía.
En Madrid, el Decreto 79/2014 exige comunicación previa y establece un mínimo de cinco días consecutivos de estancia para viviendas de uso turístico, un requisito que limita el modelo de alquiler por noches tipo Airbnb (aunque en la práctica esta restricción genera debate sobre su efectividad y control).
En Canarias, la reciente Ley de Turismo de 2023 ha endurecido los requisitos para viviendas vacacionales y otorga a los cabildos capacidad para limitar o prohibir el alquiler vacacional en determinadas zonas saturadas.
Lo que todas las comunidades comparten es la exigencia de un número de registro turístico que debe figurar en todos los anuncios publicados en plataformas. Airbnb, Booking y Vrbo han ido implementando mecanismos de verificación de ese número y, en algunas CCAA, bloquean la publicación de anuncios que no lo incluyan.
El propietario que opera sin registro se expone no solo a la sanción administrativa autonómica, sino también a que la plataforma retire su anuncio y, desde el punto de vista fiscal, a que Hacienda cuestione la deducibilidad de los gastos de una actividad ejercida de forma irregular. La recomendación es clara: antes de publicar el primer anuncio, obtén la licencia o inscripción que exija tu comunidad autónoma y tu ayuntamiento.
No residentes: modelo 210 y tipos del 19 % o 24 %
Los propietarios no residentes en España que alquilan sus viviendas a turistas tributan por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), regulado en el Real Decreto Legislativo 5/2004 (texto refundido de la LIRNR). La diferencia fundamental respecto a los residentes es que el no residente presenta el modelo 210 y aplica un tipo impositivo fijo, no progresivo.
Para los devengos de 2026, tras la Orden HAC/623/2026, el alquiler se declara de forma agrupada anual —dentro de los veinte primeros días de abril del año siguiente al devengo—, en lugar del antiguo régimen trimestral. Para residentes en la Unión Europea, Islandia y Noruega, el tipo es del 19 %. Para residentes en el resto de países, el tipo sube al 24 %. Puedes estimar tu cuota con la calculadora del modelo 210.
Hay una diferencia crucial en la base imponible según la residencia del propietario. Los residentes en la UE pueden deducir los gastos previstos en la Ley del IRPF directamente relacionados con los rendimientos obtenidos en España, lo que les permite tributar sobre el rendimiento neto (ingresos menos gastos deducibles proporcionados al tiempo de alquiler).
Los no comunitarios, en cambio, tributan sobre el ingreso bruto sin posibilidad de deducir gasto alguno, salvo que un convenio de doble imposición entre España y su país de residencia establezca otra cosa.
La diferencia es brutal: un propietario alemán que ingresa 20.000 euros y tiene 8.000 euros de gastos tributa por 12.000 x 19 % = 2.280 euros; un propietario estadounidense con los mismos números tributa por 20.000 x 24 % = 4.800 euros, más del doble.
Los trimestres en que la vivienda no está alquilada generan igualmente obligación de declarar: el no residente debe presentar un modelo 210 por la renta imputada del inmueble a su disposición, calculada como el 2 % del valor catastral (o 1,1 % si el catastro ha sido revisado en los diez años anteriores) proporcionado a los días sin alquiler.
El tipo aplicable a la renta imputada es el mismo: 19 % para comunitarios y 24 % para no comunitarios. Aunque los importes de renta imputada son modestos, la obligación formal de presentar el modelo 210 por cada trimestre con renta imputada existe y su incumplimiento genera sanciones.
Muchos propietarios no residentes desconocen esta obligación y acumulan ejercicios sin declarar la renta imputada de los períodos vacíos, lo que tarde o temprano aflora cuando Hacienda cruza los datos catastrales con el censo de titularidades inmobiliarias.
Un último apunte para no residentes: si la actividad incluye servicios hoteleros y está sujeta a IVA, el no residente tiene las mismas obligaciones de IVA que un residente (modelo 303, modelo 390), y debe obtener un NIF-IVA en España o designar un representante fiscal si opera desde fuera de la UE.
La complejidad administrativa del alquiler turístico para un no residente no comunitario que preste servicios de hospedaje es tan elevada que, en la práctica, la gestión requiere un asesor fiscal español especializado en fiscalidad internacional inmobiliaria. Es un coste adicional que hay que sumar al análisis de rentabilidad antes de lanzarse a explotar turísticamente un inmueble desde el extranjero.