Ganancia patrimonial Datos 2026 Escala ahorro 19-30 %

Calculadora
plusvalía venta vivienda

Calcula al instante la cuota de IRPF que pagarás por vender tu vivienda. Aplica automáticamente la escala del ahorro, las exenciones (reinversión, mayor 65) y la disposición transitoria 9ª si compraste antes de 1995.

Cuándo necesitas calcular la plusvalía por venta de vivienda

Cuando se vende una vivienda por un precio superior al de adquisición se genera una ganancia patrimonial que tributa dentro de la base del ahorro del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Esta calculadora resuelve la pregunta que, en la práctica, más se repite antes de firmar la escritura de venta ante notario: cuánto va a reclamar Hacienda por la plusvalía. La herramienta aplica la escala del ahorro vigente en 2026 —progresiva entre el 19 % y el 30 % tras la Ley 7/2024— y contempla los principales supuestos de exención y reducción capaces de rebajar sustancialmente la cuota final, empezando por la reinversión en vivienda habitual y por la exención para mayores de 65 años, que muchos contribuyentes no llegan a aplicar por desconocimiento.

Caso práctico y exenciones

Conviene aterrizar las cifras con un caso concreto. Imaginemos una vivienda comprada en 2010 por 180.000 euros, que con los gastos asociados a la compra (impuestos, notaría, registro) suma un valor de adquisición de 200.000 euros. Esa misma vivienda se vende en 2026 por 320.000 euros, con 18.000 euros de gastos a cargo del vendedor. La ganancia patrimonial resulta de restar a la diferencia entre los valores netos: (320.000 − 18.000) − 200.000 = 102.000 euros de plusvalía sujeta. La tributación se reparte por tramos: 6.000 euros al 19 % aportan 1.140 euros, los siguientes 44.000 euros al 21 % suman 9.240 euros y los 52.000 euros restantes al 23 % añaden 11.960 euros, lo que arroja una cuota total de 22.340 euros de IRPF. Ahora bien, esa cifra es la bruta y no la definitiva en muchos casos cotidianos. La normativa contempla cuatro vías de rebaja que conviene tener identificadas: la exención total por reinversión del importe obtenido en una nueva vivienda habitual dentro del plazo de dos años; la exención total para mayores de 65 años sobre la vivienda habitual, sin necesidad de reinvertir nada; los coeficientes de abatimiento de la Disposición Transitoria 9ª de la Ley del IRPF para inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994, con un tope global de 400.000 euros de valor de transmisión por contribuyente; y la exención por reinversión en una renta vitalicia asegurada para mayores de 65 años en operaciones distintas de la vivienda habitual.

Esta calculadora resuelve solo el IRPF. Si quieres saber cuánto te queda neto en el bolsillo tras vender —sumando la plusvalía municipal del ayuntamiento y restando la hipoteca pendiente—, usa el simulador de venta de vivienda, que integra los dos impuestos y la hipoteca, con presets de vivienda heredada, mayores de 65 y reinversión.

Para qué sirve esta calculadora

La llamada plusvalía en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas no es más que la ganancia patrimonial obtenida al vender una vivienda, y se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión —el precio de venta menos los gastos e impuestos que asume el vendedor— y el valor de adquisición, que abarca el precio original más las inversiones de mejora realizadas a lo largo de los años y los gastos e impuestos que en su momento pagó el comprador. Esa diferencia se integra en la base del ahorro del IRPF y tributa entre el 19 % y el 30 % según la escala progresiva que introdujo la Ley 7/2024.

El error típico que comete buena parte de quienes se sientan a hacer el cálculo en casa es quedarse en una resta simple —precio de venta menos precio de compra— y olvidar tanto los gastos asociados a una y otra operación, como las posibles mejoras capitalizables y las exenciones aplicables. Esta calculadora evita ese atajo: evalúa las cuatro vías de exención que admite la ley —reinversión en vivienda habitual, mayor de 65 años, reinversión en renta vitalicia y Disposición Transitoria 9ª para inmuebles anteriores a 1995— y descuenta los gastos deducibles, lo que devuelve una cuota realista en lugar de una cifra bruta sobreestimada que sirve de poco para planificar.

Si vas a vender por debajo del precio de compra

No toda venta genera ganancia. Si el precio de transmisión queda por debajo del de adquisición se produce una pérdida patrimonial, y conviene saber que esa pérdida también debe declararse. El saldo negativo se compensa en primer lugar con otras ganancias patrimoniales obtenidas durante el mismo año, y si aún queda saldo a favor del contribuyente se arrastra a los cuatro ejercicios siguientes, tal como prevé el artículo 49 de la Ley del IRPF. La calculadora también recoge ese escenario.

¿Y si quieres la guía completa?

Para profundizar en los gastos deducibles uno a uno, en los matices de la Disposición Transitoria 9ª, en los ejemplos de reinversión parcial cuando el importe reinvertido es inferior al obtenido y en la diferencia conceptual entre esta plusvalía estatal y la plusvalía municipal —dos impuestos que se confunden con frecuencia—, queda como material complementario la guía: plusvalía venta vivienda 2026.

Preguntas frecuentes

¿Plusvalía municipal o plusvalía del IRPF?
Son dos impuestos distintos sobre la misma operación. La plusvalía municipal (IIVTNU) la cobra el ayuntamiento por el incremento del valor del suelo durante la titularidad — calculada sobre el valor catastral. La plusvalía del IRPF la cobra Hacienda estatal sobre la ganancia patrimonial real (valor de venta menos valor de adquisición) y se integra en la base del ahorro al tipo 19-30 %. Esta calculadora cubre la del IRPF.
¿Cómo funciona la exención por reinversión en vivienda habitual?
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe obtenido en otra vivienda habitual (en España o en cualquier país del EEE) dentro de los 2 años anteriores o posteriores a la venta, la ganancia obtenida queda exenta de IRPF en proporción al importe reinvertido. Reinversión total = exención total; reinversión parcial = exención proporcional. Regulado en el art. 38 LIRPF y arts. 41-41 bis del Reglamento del IRPF.
¿Qué es la disposición transitoria 9ª y los coeficientes de abatimiento?
Si compraste la vivienda antes del 31 de diciembre de 1994, la DT 9ª LIRPF te permite aplicar coeficientes reductores que disminuyen la ganancia patrimonial sujeta. El coeficiente reductor se aplica sobre la parte de ganancia generada hasta el 19/01/2006 (antigüedad anterior a la reforma). Hay además un límite global de 400.000 € de valor de transmisión que se va consumiendo con cada venta de cualquier elemento patrimonial — esta calculadora avisa si lo superas.
¿Puedo evitar la plusvalía si soy mayor de 65 años?
Sí, dos vías. (1) Si vendes tu vivienda habitual y eres mayor de 65 años en el momento de la transmisión, la ganancia queda exenta directamente — sin necesidad de reinversión. (2) Si vendes cualquier elemento patrimonial (no solo vivienda) y reinviertes el importe en una renta vitalicia asegurada (con un máximo de 240.000 € reinvertibles), también queda exenta. Ambas reguladas en el art. 38 LIRPF.
¿Qué tipo de IVA se aplica a la venta de la vivienda?
Si la vivienda es de segunda mano (no es la primera transmisión), la venta tributa por ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) que paga el comprador, no por IVA. Si la vivienda es nueva (primera entrega del promotor) tributa por IVA al 10 %. En ambos casos, el vendedor declara la ganancia en su IRPF — la calculadora trabaja sobre esa ganancia, no sobre el ITP/IVA del comprador.

Sigue profundizando