Las dos facturas del mismo piso
Empecemos por un caso concreto y sigámoslo hasta el final. Un piso en España alquilado todo el año por 10.800,00 €, con 3.300,00 € de gastos: 720,00 € de comunidad, 350,00 € de IBI, 180,00 € de seguro del hogar, 250,00 € de reparaciones y 1.800,00 € de amortización del inmueble, que en España es el gasto más grande y el que más se olvida. El propietario vivía en Valencia y ahora vive en Zúrich, donde cobra 100.000 CHF brutos al año.
La primera factura es la española, y es la que casi todo el mundo conoce a medias:
| Concepto | Residiendo en Suiza | Residiendo en la UE |
|---|---|---|
| Alquiler cobrado en el año | 10.800,00 € | 10.800,00 € |
| Gastos deducibles | Ninguno | 3.300,00 € |
| Base imponible | 10.800,00 € | 7.500,00 € |
| Tipo aplicable | 24 % | 19 % |
| Cuota anual del modelo 210 | 2.592,00 € | 1.425,00 € |
Mismo piso, mismo alquiler, misma persona: lo único que cambia es el país de residencia.
Los 1.167,00 € de diferencia no vienen de los cinco puntos de tipo. Vienen de que uno tributa por lo que ingresa y el otro por lo que gana. Si el piso tuviera gastos altos —una derrama, un año con obras—, la distancia se ensancharía todavía más, porque el residente suizo paga igual aunque el alquiler haya sido ruinoso.
Hasta aquí, la factura que casi todo el mundo conoce. La segunda no la manda Hacienda ni aparece en ningún modelo español: la cobra Suiza, en forma de un impuesto más alto sobre tu sueldo, por un piso que allí no tributa. La vemos más abajo, porque es la que cambia el resultado final.
Por qué no deduces gastos, aunque seas español
Lo que decide no es tu nacionalidad ni dónde está el piso, sino dónde resides, y esa condición se decide por los criterios del artículo 9 de la ley del IRPF, no por dónde tengas el contrato de trabajo: lo explicamos en la guía del país. La ley española reserva la deducción de gastos a un club al que Suiza no pertenece:
Suiza tiene decenas de acuerdos bilaterales con la Unión Europea, participa en el espacio Schengen y aplica la libre circulación de personas, y por eso muchos dan por hecho que a efectos fiscales cuenta como país de la Unión. No cuenta. No es Estado miembro de la Unión ni forma parte del Espacio Económico Europeo, que integran los Veintisiete más Islandia, Liechtenstein y Noruega. A efectos de este impuesto, un residente en Zúrich está en la misma casilla que uno en Londres después del Brexit o en Buenos Aires.
El tipo lo fija otro artículo, el 25, que en una sola letra recoge la regla general y la excepción europea, y por eso se lee mejor de un tirón:
La segunda factura: lo que el piso te cuesta en Suiza
Aquí está lo que casi nunca se cuenta. Si preguntas en Suiza por tu piso español, la respuesta será que no tributa allí, y es verdad, aunque el convenio lo dice con más cuidado: no atribuye esas rentas a España en exclusiva, sino que permite gravarlas al país donde está el inmueble.
Pero la frase se corta ahí y la historia no termina ahí. El artículo que explica cómo evita Suiza la doble imposición dice que sí, que deja exentas esas rentas, y añade una coletilla que vale dinero:
Es lo que se llama exención con progresividad, y funciona así: Suiza no grava el alquiler, pero lo suma a tus demás rentas para averiguar qué tipo te toca, y luego aplica ese tipo —más alto— solo a lo que sí puede gravar. Como el impuesto suizo es progresivo, el piso acaba encareciendo el impuesto de tu sueldo.
Con las cifras de nuestro ejemplo, calculadas con la calculadora oficial de la Administración Federal para la ciudad de Zúrich. Un sueldo bruto de 100.000 CHF se convierte, tras cotizaciones y deducciones, en una renta imponible de 85.173 CHF, que paga 11.848 CHF entre las tres capas del impuesto. Al sumar el rendimiento del piso —unos 7.074 CHF—, la base de referencia sube a 92.247 CHF y el tipo medio pasa del 13,91 % al 14,83 %. Aplicado a la renta imponible propia, ese tipo medio —14,8341 % sin redondear— da 12.635 CHF: 787 CHF más al año, unos 834,00 €, por un piso que en Suiza no tributa.
Sumando las dos facturas, el piso del ejemplo cuesta 3.426,00 € al año entre España y Suiza. Sobre un alquiler bruto de 10.800,00 €, eso es el 31,7 %. La cifra que casi todo el mundo tiene en la cabeza es el 24 %, y se queda a casi ocho puntos de la realidad.
Dos precisiones para que el número no se use mal. La primera es que el importe exacto depende de tu cantón y de tu municipio, porque dos de las tres capas del impuesto suizo las fijan ellos: el mecanismo es el mismo en toda Suiza, la cifra no. La segunda es sobre el rendimiento que hemos computado: Suiza no toma el ingreso íntegro que grava España, sino un rendimiento neto calculado con sus propias reglas, que no son las españolas —empezando por la amortización—. Hemos usado el neto español, 7.500,00 €, como aproximación razonable, y tu declaración suiza puede computar una cifra algo distinta. Lo que no cambia es el mecanismo ni su dirección: el piso te sube el tipo.
Conviene saber además que el apartado habla de rentas o bienes. Suiza tiene impuesto sobre el patrimonio en el nivel cantonal, y el mismo mecanismo se aplica al valor del piso: no lo grava, pero puede tenerlo en cuenta para fijar el tipo del patrimonio que sí grava.
Y hay una tercera factura posible, esta española, que conviene tener en el radar aunque a la mayoría no le toque: como no residente sigues sujeto al Impuesto sobre el Patrimonio por los bienes que tengas en España, el piso incluido. Solo se paga por encima del mínimo exento de 700.000 euros, así que un piso corriente no llega; pero si tienes varios inmuebles aquí, la cuenta deja de ser teórica.
Los días sin inquilino también tributan
Si el piso pasa meses vacío, esos meses no quedan libres de impuesto en España. Generan la renta imputada, que es un porcentaje del valor catastral y se declara aparte:
Sobre esa renta imputada se aplica el mismo tipo que al alquiler, el 24 %, por la misma razón: el tipo reducido del 19 % es solo para residentes en la Unión Europea y el Espacio Económico Europeo. Es la obligación que más se olvida, y a la vez la más fácil de detectar para la Administración, que solo tiene que cruzar el Catastro con las declaraciones presentadas. Si el piso estuvo alquilado nueve meses y vacío tres, hay que presentar las dos cosas: el 210 del alquiler por esos nueve meses y el 210 de la renta imputada por los tres restantes, prorrateada por días.
Cuándo se presenta cada cosa
Los plazos del modelo 210 cambiaron hace poco y hay mucha información caducada circulando: el del alquiler fue trimestral y después pasó por enero, y hoy es abril.
| Qué declaras | Plazo |
|---|---|
| Alquiler, con resultado a ingresar Una sola declaración anual, tanto si agrupas los cobros como si los declaras por separado. | Del 1 al 20 de abril del año siguiente al devengo |
| Renta imputada por los días sin inquilino Es la declaración que más se olvida y la que Hacienda detecta con más facilidad cruzando el Catastro. | Del 1 de abril al 31 de diciembre del año siguiente |
| Venta del inmueble El comprador ya te habrá retenido un 3 % del precio a cuenta. | Tres meses, una vez transcurrido un mes desde la transmisión |
| Declaración a devolver Por ejemplo, cuando lo retenido supera la cuota final. | Desde el 1 de febrero del año siguiente, durante cuatro años |
Si quieres domiciliar el pago del alquiler, el plazo se te acorta al 15 de abril. Y antes de todo esto hay dos trámites que conviene no saltarse: conservar el NIE, sin el cual no se puede presentar el modelo, y comunicar el cambio de residencia con el modelo 030, que es lo que le dice a la Agencia Tributaria que has dejado de ser residente y evita que te siga tratando como si vivieras aquí. El paso a paso del impuesto está en la guía del modelo 210, y el resto de tus obligaciones desde Suiza, en la guía del país.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga por alquilar un piso en España viviendo en Suiza?
El 24 % del alquiler íntegro, sin restar ningún gasto. Con 10.800 euros de alquiler al año son 2.592 euros de cuota, aunque hayas pagado 3.300 en comunidad, IBI, seguro y reparaciones. Un residente en la Unión Europea con ese mismo piso pagaría 1.425: el 19 % sobre el rendimiento neto. La diferencia no es de cinco puntos de tipo, es que tú tributas por el ingreso y él por el beneficio.
¿Por qué no puedo deducir gastos si soy español y el piso está en España?
Porque el impuesto no mira tu pasaporte ni el mapa, mira tu residencia fiscal. El artículo 24.6 de la ley del impuesto de no residentes reserva la deducción de gastos a los residentes en un Estado miembro de la Unión Europea y, con condiciones, del Espacio Económico Europeo. Suiza no es ninguna de las dos cosas: tiene acuerdos bilaterales con la Unión, pero no pertenece a ella ni al Espacio Económico Europeo. Es exactamente la misma situación en la que quedó el Reino Unido tras el Brexit.
El alquiler está exento en Suiza. ¿Entonces allí no pago nada por él?
No pagas por el alquiler, pero sí pagas más por todo lo demás. El artículo 23 del convenio deja exentas esas rentas y a la vez permite a Suiza calcular el impuesto del resto de tus rentas con el tipo que te correspondería si no lo estuvieran. Como el impuesto suizo es progresivo, sumar el rendimiento del piso te sube el tipo medio y ese tipo se aplica a tu sueldo. En nuestro ejemplo, con un sueldo bruto de 100.000 francos en Zúrich, son 787 francos más al año, unos 834 euros. El piso no tributa en Suiza y aun así te cuesta dinero allí.
¿Y si el piso está vacío parte del año?
Los días sin inquilino no quedan libres: generan la llamada renta imputada, que es un porcentaje del valor catastral, el 1,1 % si el valor catastral se revisó en el propio período impositivo o en los diez anteriores, y el 2 % en el resto de casos. Se declara en otro modelo 210 distinto del alquiler, con un plazo mucho más largo, del 1 de abril al 31 de diciembre del año siguiente. Es la obligación que más se olvida, y también la más fácil de detectar para Hacienda, que solo tiene que cruzar el Catastro con las declaraciones presentadas.
¿Me conviene vender antes de mudarme a Suiza?
Es una cuenta que merece hacerse con números, no un consejo general. Sobre el papel el alquiler pierde bastante atractivo: tributa por el íntegro al 24 % y además encarece tu impuesto suizo. Pero vender tiene su propia factura, con la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal, y el año en que te mudas puedes seguir siendo residente fiscal español, lo que cambia por completo el cálculo. Lo sensato es comparar los dos escenarios con tus cifras antes de decidir, y tener en cuenta que si vendes siendo ya no residente el comprador te retendrá un 3 % del precio a cuenta.