Marco constitucional: el Concierto Económico
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD) en el País Vasco no se rige por el texto refundido estatal (Real Decreto Legislativo 1/1993), sino por la norma foral propia de cada uno de los tres Territorios Históricos: Bizkaia, Gipuzkoa y Álava.
Esta singularidad nace de la Disposición Adicional Primera de la Constitución Española de 1978, que ampara y respeta los derechos históricos de los territorios forales, y se articula técnicamente a través del Concierto Económico aprobado por la Ley 12/2002, de 23 de mayo. El artículo 30 del Concierto atribuye al ITP-AJD la condición de tributo concertado de normativa autónoma: las instituciones competentes de cada Territorio Histórico pueden mantener, establecer y regular su régimen, dentro de los principios de coordinación y armonización fiscal que el propio Concierto fija.
En la práctica, esto significa tres cosas que separan radicalmente al País Vasco del régimen común:
- Las normas se aprueban por las Juntas Generales de cada Territorio Histórico (no por el Parlamento Vasco ni por las Cortes Generales).
- La recaudación corresponde a cada Diputación Foral, no a la Agencia Tributaria del Estado ni al Gobierno Vasco.
- Cada territorio puede fijar tipos, reducciones y bonificaciones distintos entre sí: tres regímenes tributarios separados, no un único bloque vasco.
El artículo 3 del Concierto impone como límites mantener una presión fiscal global equivalente a la del territorio común, respetar la libertad de circulación y no producir efectos discriminatorios. Dentro de esos topes, la capacidad normativa de cada diputación es plena.
Estructura institucional: tres haciendas, tres normas
La organización es asimétrica respecto al resto del Estado. Existe un Departamento de Hacienda y Economía del Gobierno Vasco que ejerce funciones de coordinación, pero la gestión, liquidación, inspección y recaudación del ITP corresponden a tres administraciones tributarias separadas:
- Diputación Foral de Bizkaia — Departamento de Hacienda y Finanzas, con sede en Bilbao.
- Diputación Foral de Gipuzkoa — Ogasun eta Finantza Departamentua, con sede en Donostia/San Sebastián.
- Diputación Foral de Álava — Departamento de Hacienda, Finanzas y Presupuestos, con sede en Vitoria-Gasteiz.
Cada una emite sus propios modelos de autoliquidación, sus criterios administrativos y resuelve recursos en su Tribunal Económico-Administrativo Foral. La Comisión de Coordinación y Evaluación Normativa y el Órgano de Coordinación Tributaria facilitan la armonización entre los tres territorios y con el Estado, pero no eliminan las diferencias normativas.
Norma vigente y tipos por territorio
Pese al marco común, los tres territorios han ido convergiendo en los tipos básicos de TPO sobre vivienda y AJD. La situación vigente para 2026, contrastada con las normas forales aprobadas por las respectivas Juntas Generales, queda así:
| Territorio |
Norma foral base |
TPO vivienda usada (general) |
TPO vivienda habitual (tipo reducido) |
AJD documentos notariales |
| Bizkaia |
Norma Foral 1/2011, de 24 de marzo |
4 % vivienda en general (incluidas hasta 2 plazas de garaje y trasteros como anejos); 7 % otros inmuebles |
2,5 % para adquisición de vivienda habitual con los requisitos del articulado foral |
0,5 % |
| Gipuzkoa |
Norma Foral 18/1987, de 30 de diciembre (texto consolidado) |
4 % vivienda con anejos hasta 2 plazas de garaje; 7 % resto de inmuebles |
2,5 % por aplicación del artículo 11.1.c) cuando se cumplen los requisitos de vivienda habitual |
0,5 % |
| Álava |
Norma Foral 11/2003, de 31 de marzo |
4 % vivienda con un máximo de dos plazas de garaje y dos anejos; 7 % otros inmuebles |
2,5 % vivienda habitual con los requisitos del articulado (familias numerosas, vivienda de superficie reducida y supuestos asimilados) |
0,5 % |
Los tres territorios mantienen AJD al 0,5 %, que es uno de los gravámenes más bajos del Estado: en territorio común muchas comunidades aplican entre el 1,2 % y el 1,5 %.
El tipo reducido del 2,5 % se reserva a la vivienda habitual de superficie contenida —no más de 120 metros cuadrados construidos (en Gipuzkoa vale, alternativamente, no superar los 96 metros útiles), con un tope adicional de 300 metros de parcela en las unifamiliares— y a las adquisiciones de quien es titular de familia numerosa.
En ambos casos el articulado foral exige lo mismo: no ser propietario de otra vivienda en más de un 25 % dentro del término municipal donde se compra y destinar la adquirida a residencia habitual, extremo que hay que justificar en los doce meses siguientes.
La Norma Foral 2/2025 de Bizkaia eliminó, con efectos desde el 23 de abril de 2025, la limitación de no haber aplicado previamente el tipo reducido, ampliando así el supuesto.
Las transmisiones de vivienda nueva tributan por IVA al 10 % más AJD al 0,5 %, igual que en territorio común, salvo viviendas con calificación específica.
Datos socioeconómicos: tres realidades distintas
Las estadísticas oficiales de EUSTAT correspondientes a 2023 sitúan la renta personal media en 26.271 € para el conjunto de Euskadi, con divergencia notable entre territorios:
- Gipuzkoa: 27.545 € de renta personal media; renta familiar 55.619 €.
- Bizkaia: 25.867 € de renta personal media; renta familiar 52.310 €.
- Álava: 24.921 € de renta personal media; renta familiar 49.270 €.
El mercado inmobiliario también es asimétrico. Los datos del Observatorio Vasco de la Vivienda y EUSTAT cierran 2025 con un precio medio de la vivienda usada en Euskadi de 3.421 €/m², con la siguiente distribución por territorios y capitales: Gipuzkoa 4.189 €/m² (Donostia 6.450 €/m²), Bizkaia 3.293 €/m² (Bilbao 3.893 €/m²) y Álava 2.485 €/m² (Vitoria-Gasteiz 2.849 €/m²). La diferencia entre Donostia y Vitoria-Gasteiz supera el 125 %.
Caso práctico foral: vivienda usada en Bilbao
Imaginemos una compraventa de vivienda usada en Bilbao por 200.000 €, sin que el comprador cumpla los requisitos del tipo reducido del 2,5 %. La operación tributa exclusivamente por TPO en Bizkaia (sin AJD, porque AJD-cuota gradual es incompatible con TPO). El cálculo es:
- Base imponible: 200.000 € (mayor entre precio escriturado y valor de referencia administrativo, conforme a la regla foral análoga al artículo 10 del TR estatal).
- Tipo aplicable: 4 % por tratarse de vivienda con sus anejos.
- Cuota: 8.000 €.
Si el adquirente cumple los requisitos para acceder al tipo reducido del 2,5 % (vivienda habitual, familia numerosa, vivienda de superficie reducida u otro supuesto contemplado), la cuota baja a 5.000 €. La diferencia frente al régimen común es notable: en Andalucía, esa misma compra al 7 % equivaldría a 14.000 €.
Diferencias clave con el régimen común
La fiscalidad foral del ITP en el País Vasco se aparta del régimen común en cuatro puntos sensibles:
- Tipo general más bajo. El 4 % vasco para vivienda contrasta con el 6 % de Madrid, el 8 % único de Galicia, el 9 % de la Comunidad Valenciana o el 10–13 % de la tarifa catalana. La diferencia para una vivienda de 200.000 € puede superar los 6.000 € en cuota.
- AJD muy bajo. El 0,5 % foral es la mitad o la tercera parte del AJD aplicado en la mayoría de comunidades de régimen común (1 %–1,5 %). Aunque AJD no se acumula con TPO, sí afecta a las compraventas de vivienda nueva con IVA y a las hipotecas (donde el sujeto pasivo es la entidad financiera desde 2018).
- Tipo reducido del 2,5 %. Inferior al 3 %–5 % típico de tipos reducidos autonómicos del régimen común, con requisitos en muchos casos más laxos.
- Capacidad normativa propia. Las modificaciones del régimen común aprobadas en Madrid (por ejemplo, cambios en valores de referencia o en exenciones) no se aplican automáticamente en Euskadi: hace falta una norma foral propia.
Como ejemplo numérico comparativo, una vivienda de 250.000 € pagaría 10.000 € en cualquier territorio histórico vasco al 4 %, frente a 22.500 € en la Comunidad Valenciana al 9 % o 25.000 € en Cataluña al 10 % de su primer tramo.
Punto de conexión: ¿qué territorio cobra?
El ITP es un impuesto donde manda el inmueble. El artículo 31 del Concierto Económico fija el punto de conexión: la exacción del impuesto corresponde al Territorio Histórico (o al Estado, en su caso) en cuyo territorio radique el bien inmueble objeto de transmisión, con independencia de la residencia del comprador o del vendedor.
En la práctica:
- Si compras un piso en Bilbao siendo residente en Madrid, tributas a la Diputación Foral de Bizkaia aplicando la Norma Foral 1/2011.
- Si compras un piso en Pamplona siendo residente en Donostia, tributas a la Hacienda Foral de Navarra.
- Si compras un terreno en La Rioja viviendo en Vitoria, tributas a La Rioja.
Para muebles, vehículos y otros bienes no inmobiliarios el criterio es la residencia del adquirente. La concurrencia de bienes en distintos territorios obliga a desglosar la liquidación por administraciones competentes.
Evolución normativa reciente: las reformas 2025-2026
La reforma con efectos prácticos más claros es la Norma Foral 2/2025, de 9 de abril, de medidas para la revisión fiscal del sistema tributario de Bizkaia (Boletín Oficial de Bizkaia núm. 75, de 22 de abril de 2025).
Su artículo 5 introduce dos cambios en el impuesto: elimina el requisito de que la persona adquirente no hubiera aplicado antes el tipo del 2,5 % en otra vivienda habitual —de modo que quien ya agotó el beneficio puede volver a usarlo si cumple el resto de condiciones— y declara exentos los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente del artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Ambas medidas rigen desde el 23 de abril de 2025, el día siguiente al de su publicación.
Conviene deshacer aquí una confusión frecuente: esa misma norma foral contiene medidas que no llegan hasta el 1 de enero de 2026, pero ninguna de ellas es del ITP. El calendario diferido se reserva a la nueva tarifa del ahorro en el impuesto sobre la renta, a la exención por reinversión en vivienda habitual, a la previsión social y al impuesto sobre actividades económicas; el artículo del ITP no lleva cláusula de efectos diferidos.
En Álava, la última reforma que alteró los tipos es la Norma Foral 3/2025, de 9 de abril, que dio su redacción actual al 4 % de vivienda del artículo 43.
La Norma Foral 21/2025, de 19 de diciembre, de medidas tributarias para el año 2026, que a veces se cita a propósito de este impuesto, no lo toca: su articulado se ocupa de la Norma Foral General Tributaria, de la renta, de sociedades, del patrimonio, del impuesto de solidaridad y de actividades económicas.
La única modificación alavesa posterior es el Decreto Normativo de Urgencia Fiscal 2/2026, de 14 de abril, que añadió una exención para las transmisiones de ahorros energéticos del sistema de Certificados de Ahorro Energético, ajena por completo a la vivienda.
Plazos, modelos y procedimiento
Cada Diputación Foral mantiene sus propios modelos de autoliquidación, aunque su estructura es análoga:
- Bizkaia: Modelo 600 (TPO general) y Modelo 600VEH (vehículos), con plazo de presentación de 30 días hábiles desde la fecha de devengo. La presentación es obligatoriamente telemática para profesionales y notarios; los particulares pueden hacerlo presencialmente con cita previa o por sede electrónica.
- Gipuzkoa: Modelo 60T (compraventas y arrendamientos), Modelo 60A (documentos notariales y administrativos), Modelo 60S (operaciones societarias) y Modelo 620 (vehículos usados). Plazo análogo de 30 días hábiles.
- Álava: desde el 1 de septiembre de 2020, las autoliquidaciones de ITP y AJD se preparan obligatoriamente con el programa de ayuda desarrollado por el Departamento de Hacienda foral.
El sujeto pasivo es el adquirente en TPO; en AJD documentos notariales, el adquirente del bien o derecho, salvo en hipotecas (donde es el prestamista desde el Real Decreto-ley 17/2018). Las tres haciendas forales aplican el sistema de valor de referencia administrativo análogo al estatal: el valor declarado debe ser, como mínimo, el valor de referencia publicado por el catastro foral correspondiente, sin perjuicio de comprobaciones posteriores y del derecho del contribuyente a impugnar.
Bonificaciones y supuestos especiales
Más allá del tipo reducido del 2,5 %, las normas forales contemplan supuestos específicos que conviene conocer:
- Operaciones de reestructuración empresarial: las fusiones, escisiones, aportaciones de rama de actividad y canjes de valores que cumplan los requisitos del régimen especial gozan de exención plena en TPO.
- Familias numerosas: quien es titular de familia numerosa accede al 2,5 % sin el tope de superficie que se exige al resto, de modo que la vivienda puede superar los 120 metros cuadrados construidos sin perder el tipo reducido. Los dos requisitos generales siguen siendo obligatorios: no poseer otra vivienda en más de un 25 % en el mismo municipio y destinarla a residencia habitual.
- Arrendamientos de vivienda: Bizkaia declara exentos desde el 23 de abril de 2025 los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente, que hasta entonces tributaban por la tarifa de arrendamientos.
- Penalización por acumular vivienda: el 4 % de la vivienda no es incondicional. Quien ya sea titular de más de cinco viviendas en un porcentaje superior al 50 % en cada una pierde ese tipo y tributa al 6 %, y la comprobación se articula mediante declaración responsable en el momento de la compra.
- Pérdida del tipo reducido: si dentro del plazo de prescripción resulta que la vivienda no se destinó a residencia habitual, el 2,5 % se incrementa hasta el 4 % con los intereses de demora correspondientes.
Las exenciones por extinción de condominio, aportaciones a la sociedad conyugal y transmisiones derivadas de divorcio siguen criterios análogos a los del régimen común, pero con doctrina foral propia consolidada por los respectivos Tribunales Económico-Administrativos Forales.
Cita normativa destacada
Norma Foral 1/2011, de 24 de marzo, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados — Boletín Oficial de Bizkaia núm. 67, de 6 de abril de 2011. Texto consolidado disponible en la web de normativa tributaria de la Diputación Foral de Bizkaia.
Norma Foral 18/1987, de 30 de diciembre, del ITP y AJD del Territorio Histórico de Gipuzkoa — Boletín Oficial de Gipuzkoa de 31 de diciembre de 1987 (con modificaciones posteriores). Texto consolidado en PDF oficial de la Diputación Foral de Gipuzkoa.
Norma Foral 11/2003, de 31 de marzo, del ITP y AJD del Territorio Histórico de Álava — Boletín Oficial del Territorio Histórico de Álava (BOTHA) de 11 de abril de 2003. Disposiciones vigentes en la web de Hacienda de la Diputación Foral de Álava.
