IBI Donostia / San Sebastián
2026

Donostia / San Sebastián encierra una de las paradojas tributarias más reveladoras del mapa fiscal español. Sobre el papel es una de las ciudades que menos grava la propiedad inmobiliaria: su tipo urbano del Impuesto sobre Bienes Inmuebles se queda en un 0,208872 %. Es un porcentaje que en cualquier capital de régimen común se consideraría un suicidio recaudatorio.

Al mismo tiempo, es la ciudad que con más dureza castiga al propietario que mantiene un piso cerrado. El recargo sobre la vivienda desocupada llega al 150 %, el más alto de todo el Estado. Esa tensión entre la mano blanda con el residente y el puño duro con quien especula con la vacancia es la verdadera huella fiscal de la capital guipuzcoana.

Contexto: la fiscalidad inmobiliaria de Donostia y el peso foral

Para entender el IBI donostiarra hay que empezar por una premisa que lo cambia todo. Separa a San Sebastián de cualquier capital al sur del Ebro: Donostia no tributa bajo el régimen común de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, como Madrid, Sevilla o Valencia. Tributa bajo el régimen foral del Territorio Histórico de Gipuzkoa.

En virtud de ese régimen, la competencia catastral no recae en el Catastro estatal, sino en la Diputación Foral de Gipuzkoa. Esta singularidad institucional explica que un porcentaje aparentemente irrisorio, el 0,208872 %, conviva con una presión fiscal efectiva homologable a la media nacional.

El IBI es en Donostia la columna vertebral de los ingresos tributarios propios. Es el recurso más estable del Ayuntamiento, porque grava la mera titularidad de un inmueble, un hecho imponible que no se desvanece con los vaivenes del ciclo económico.

La ciudad está encajonada entre el monte Urgull, el Igueldo, el Ulía y la bahía de la Concha, con apenas margen físico para crecer. El precio del metro cuadrado figura entre los más altos del Estado, así que el recibo del IBI adquiere un peso recaudatorio considerable: cada vivienda gravada representa un valor patrimonial elevado.

El Ayuntamiento ha mantenido una línea de continuidad fiscal hacia el residente habitual, con un tipo de gravamen alineado con la pauta foral guipuzcoana. En 2026 amplió, además, las bonificaciones por familia numerosa con vivienda habitual.

La actualización de los valores catastrales en Gipuzkoa es competencia foral y se rige por su propio calendario, así que cualquier afirmación sobre coeficientes o años concretos de revisión debe leerse en términos cualitativos, salvo confirmación oficial. Lo indiscutible es la dirección del criterio valorativo foral, mucho más cercana al mercado que la del territorio común.

Por qué el tipo es tan bajo: la mecánica catastral foral de Gipuzkoa

Aquí está la clave que convierte a Donostia en un caso singular. Ningún propietario de fuera del País Vasco debería pasar por alto este dato antes de escandalizarse ante el 0,208872 %. La Norma Foral de Haciendas Locales del Territorio Histórico de Gipuzkoa atribuye a la Diputación Foral la competencia para gestionar, valorar y actualizar el catastro inmobiliario.

La Hacienda guipuzcoana ejerce esa potestad con una filosofía de valoración que persigue acercar los valores catastrales al valor real de mercado. Ese matiz, aparentemente técnico, vacía de sentido cualquier comparación ingenua de tipos con una capital de régimen común.

El razonamiento es sencillo. La cuota del IBI es siempre el producto del tipo de gravamen por la base imponible, que es el valor catastral. En el territorio común, el valor catastral suele situarse muy por debajo del precio efectivo de venta, en numerosos municipios entre el 40 % y el 60 % del valor de mercado, porque arrastra ponencias desfasadas.

Por eso los ayuntamientos deben aplicar tipos elevados, del orden del 0,4 % o el 0,5 %, para extraer recaudación suficiente de unas bases infravaloradas. En Gipuzkoa ocurre lo contrario: la Diputación Foral empuja periódicamente el valor catastral hacia arriba, aproximándolo al precio real de venta. Sobre una base mucho más robusta basta un tipo bajísimo para lograr una cuota efectiva equiparable a la del régimen común.

El 0,208872 % donostiarra no es, por tanto, una rebaja fiscal encubierta ni un regalo al propietario. Es el reflejo aritmético de un sistema catastral que mide la riqueza inmobiliaria con una vara más exigente. El tipo es solo la mitad de la ecuación, y probablemente la menos relevante. San Sebastián exhibe así uno de los tipos más bajos de España sin ser un paraíso para el contribuyente del ladrillo.

El tipo de gravamen en perspectiva: cuánto vale el 0,208872 %

El tipo de los inmuebles rústicos se sitúa en el 0,2 %, muy próximo al urbano. Es coherente con un término municipal donde el suelo no urbanizable es residual frente a la trama densamente edificada. El de los bienes inmuebles de características especiales, los BICE (grandes infraestructuras como puertos o instalaciones energéticas), se fija también en el 0,2 %.

La forma más honesta de poner el tipo donostiarra en su sitio es compararlo con su gemelo, el de la capital vizcaína. Bilbao aplica un tipo urbano del 0,183 % y, para una vivienda de 200.000 euros de valor catastral, genera una cuota de 366 euros. Donostia, con su 0,208872 % y los 418 euros sobre la misma base, cobra 52 euros más al año.

Esa cercanía se explica porque tanto Bizkaia como Gipuzkoa actualizan sus bases catastrales hacia el valor de mercado, cada Diputación Foral con su propio calendario. La tabla siguiente sintetiza esa comparación y descompone lo que de verdad importa en Donostia: la distancia entre lo que paga una vivienda habitada y una vivienda cerrada, una brecha que no nace del tipo, sino del recargo. Las cifras son las reales para una base de referencia de 200.000 euros.

Concepto	Donostia / San Sebastián	Bilbao (referencia foral vecina)
Tipo IBI urbano	0,208872 %	0,183 %
Cuota vivienda habitada (base 200.000 €)	418 €	366 €
Recargo por vivienda desocupada	150 % (récord nacional)	—
Cuota efectiva vivienda vacía (base 200.000 €)	≈ 1.045 €	—
Régimen catastral	Foral — Diputación de Gipuzkoa	Foral — Diputación de Bizkaia
Criterio de valoración	Bases actualizadas hacia mercado	Bases actualizadas hacia mercado

La columna que de verdad distingue a Donostia es la del recargo. Mientras la cuota sobre vivienda habitada apenas se despega de la bilbaína, la penalización a la vacancia dispara la factura efectiva hasta el entorno de los 1.045 euros. Es una de las brechas fiscales más amplias del país entre tener un piso vivido y tenerlo cerrado. Esa es la verdadera política tributaria donostiarra; la desmenuzamos en el siguiente apartado.

El recargo récord a la vivienda desocupada: el 150 % donostiarra

Si hay un dato que define al IBI de San Sebastián por encima de cualquier otro, es el recargo del 150 % sobre la cuota líquida del impuesto. La ordenanza lo impone a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente. Es el recargo por vivienda vacía más alto de las cincuenta capitales de provincia, el triple del 50 % que aplican Barcelona o Sevilla.

Su alcance, además, es mucho mayor: en esas ciudades solo lo pagan los titulares de cuatro o más inmuebles, mientras que en Donostia basta con que la vivienda no tenga a nadie empadronado a 1 de enero. Madrid no tiene recargo. Que Donostia haya escalado hasta el 150 % es una declaración de intenciones política de primer orden, en una ciudad donde la presión sobre el alquiler es asfixiante y cada vivienda retirada del mercado se percibe como un problema social.

El soporte legal de esta penalización no es la ley estatal de haciendas locales, que no rige en Gipuzkoa. Es la Norma Foral del impuesto, a la que la propia ordenanza se remite. La ordenanza califica de oficio como vacías las viviendas que el primer día del año no tienen ninguna inscripción en el padrón municipal. El Ayuntamiento comprueba después si hay una residencia efectiva que no conste en el padrón.

El propietario puede acreditarla con consumos de agua, de electricidad o de gas. El anexo de 2026 fija unos mínimos de 20 metros cúbicos, 582 kilovatios hora y 732 kilovatios hora en 183 días, o bien un contrato de alquiler. Se entiende que hay residencia habitual efectiva cuando la ocupación supera los 183 días al año.

La traducción económica es contundente, como se detalla en el caso práctico. La cuota efectiva de una vivienda cerrada de 200.000 euros de valor catastral salta de los 418 euros que pagaría habitada hasta el entorno de los 1.045. Son 627 euros anuales adicionales, el coste explícito de mantener un piso vacío en una ciudad sin suelo donde crecer.

Ahora bien, la aplicación de este recargo no es automática. La consideración de un inmueble como desocupado con carácter permanente exige que concurran las circunstancias que fijan la normativa y la ordenanza. La declaración está rodeada de garantías procedimentales y de acreditación: no basta con que un piso aparezca vacío para que el consistorio cargue el recargo.

Los detalles del procedimiento y de las causas justificadas que lo excluyen (traslados temporales, inmuebles en obras, litigios, segundas residencias de uso acreditado) deben consultarse en el texto vigente de la ordenanza. Su redacción puede contener matices que no conviene presumir. Donostia ha decidido que penalizar la vacancia es una palanca legítima de política de vivienda, y ha colocado el listón más alto del país.

Las bonificaciones de San Sebastián al detalle

Frente al rigor con que la ordenanza trata la vivienda vacía, su otra cara es la generosidad con que premia al residente que habita su casa. La bonificación más llamativa de 2026 ampara a las familias numerosas con vivienda habitual. La ordenanza la ha ampliado expresamente este ejercicio, para reforzar el apoyo a los hogares con hijos en una ciudad donde el coste de la vivienda golpea con especial dureza a las familias grandes.

La escala depende del número de hijos y de la categoría, no del valor catastral del inmueble. La categoría general accede a un 60 % de la cuota con tres hijos y a un 70 % con cuatro, en ambos casos con un límite de 460 euros. La categoría especial alcanza el 78 % con cinco hijos, el 88 % con seis y el 90 % con siete o más.

Cada hijo con discapacidad computa como dos a efectos de esta escala. La bonificación no se aplica si la familia es titular de otras viviendas por encima del umbral que fija la ordenanza.

El segundo gran capítulo bonificable es el de las viviendas de protección oficial, que disfrutan de una bonificación del 50 % de la cuota. Es el beneficio clásico que la legislación de haciendas locales contempla para la vivienda protegida, normalmente acotado a un número de ejercicios desde la calificación definitiva.

En Donostia adquiere especial relevancia por el papel de la promoción protegida como válvula de escape en un mercado tan caro. El propietario de una VPO debe estar atento a los plazos de solicitud, porque la bonificación es rogada y rara vez se aplica de oficio.

El tercer eje es el de la transición energética. Donostia premia con una bonificación del 50 % a las instalaciones de autoconsumo solar, es decir, a las viviendas que incorporan sistemas para aprovechar la energía solar.

La ordenanza no contempla una bonificación adicional por la mera calificación de eficiencia energética del edificio, al margen del autoconsumo: el incentivo verde se canaliza a través de la instalación efectiva de autoconsumo solar, no de la etiqueta energética. Quien proyecte colocar placas fotovoltaicas en su tejado donostiarra hará bien en valorar este 50 % dentro de la amortización de la inversión.

Como criterio común, la inmensa mayoría de estas bonificaciones tienen carácter rogado: no se conceden automáticamente, sino que exigen solicitud expresa dentro de los plazos de la ordenanza. También exigen la documentación acreditativa correspondiente: título de familia numerosa, calificación de VPO o justificación del autoconsumo. Dejar pasar el plazo equivale a renunciar al beneficio para ese ejercicio, un descuido tan frecuente como costoso.

Caso práctico local: el recibo de una vivienda donostiarra

Imaginemos a una familia residente en el barrio de Gros, a pocos metros de la playa de la Zurriola. Es propietaria de un piso cuyo valor catastral asciende a 200.000 euros, cifra plausible para una vivienda media con los precios donostiarras. Al aplicar el tipo urbano del 0,208872 % sobre esa base, la cuota íntegra del IBI para 2026 asciende a 418 euros anuales, el dato real de la ordenanza.

Parece un recibo modesto, y lo es en términos absolutos frente a capitales de régimen común. Pero esos 418 euros descansan sobre una base catastral guipuzcoana actualizada hacia el mercado, así que el esfuerzo fiscal real es mayor de lo que el número sugiere.

Veamos un itinerario verosímil de bonificación. Si esa misma familia tiene tres hijos y obtiene el título de familia numerosa de categoría general, accede a una bonificación del 60 % de la cuota, por debajo del límite de 460 euros que fija la ordenanza.

Sobre los 418 euros de cuota, el descuento asciende a 250,80 euros, y la familia termina pagando 167,20 euros. Si además hubiese instalado un sistema de autoconsumo solar en su vivienda, la bonificación del 50 % por autoconsumo abriría una vía adicional de ahorro durante dos ejercicios, unos 209 euros cada uno. Es el plazo que corresponde a una vivienda de este valor catastral.

El contraste se vuelve dramático si se invierte el escenario. Si esa vivienda de 200.000 euros, en lugar de albergar a la familia, permaneciera cerrada y se declarara desocupada con carácter permanente, el recargo del 150 % dispararía la cuota efectiva hasta el entorno de los 1.045 euros anuales.

La misma puerta, el mismo valor catastral: 418 euros si se vive en ella, cerca de 1.045 si se mantiene vacía. Pocos ejemplos ilustran mejor la filosofía fiscal de Donostia, que recompensa al residente y penaliza al especulador. Quien quiera afinar su propia estimación puede recurrir a la calculadora de IBI introduciendo el valor catastral real que figure en su recibo.

Calendario, domiciliación y recargos en San Sebastián

El recibo del IBI donostiarra se pone al cobro en periodo voluntario del 15 de mayo al 30 de junio de 2026. Es la ventana en la que el contribuyente debe atender el pago para evitar que la deuda entre en vía ejecutiva. Mejor no apurarla hasta el último día: el desencadenante de los recargos no es la voluntad de pagar, sino el simple transcurso del plazo sin haber abonado la deuda.

La domiciliación bancaria es el cauce más prudente para no perder de vista las fechas. El calendario fiscal de 2026 no fija para los recibos domiciliados un cargo en una fecha distinta al resto del periodo voluntario: el cargo se produce dentro de esa misma ventana, del 15 de mayo al 30 de junio.

El Ayuntamiento recomienda gestionar la domiciliación a través de su plataforma «Mi Carpeta». El detalle de una eventual bonificación por domiciliar debe consultarse en la ordenanza y en la sede electrónica municipal, porque varía y no conviene darlo por supuesto. La tabla siguiente resume el itinerario temporal del recibo y las consecuencias de no atenderlo a tiempo, un cuadro que no figura en la ficha de tipos ni en la de bonificaciones.

Fase	Momento / efecto	Consecuencia para el contribuyente
Periodo voluntario	15 mayo – 30 junio 2026	Pago sin recargo alguno; momento idóneo para domiciliar
Fin del plazo voluntario sin pago	Inicio de la vía de apremio	Se devenga el recargo ejecutivo / de apremio del art. 28 LGT
Pago de la deuda apremiada (antes de notificación)	Recargo ejecutivo	5 % sobre la deuda, sin intereses de demora
Pago en plazo tras notificación de apremio	Recargo de apremio reducido	10 % sobre la deuda, sin intereses de demora
Pago fuera de plazo tras providencia de apremio	Recargo de apremio ordinario	20 % sobre la deuda más intereses de demora

Estos recargos de apremio, regulados con carácter general en el artículo 28 de la Ley General Tributaria, son un mecanismo distinto y ajeno al recargo del 150 % por vivienda desocupada. Aquellos sancionan el retraso en el pago de cualquier recibo; este penaliza estructuralmente el uso vacío del inmueble. Un propietario descuidado podría, en el peor de los casos, acumular ambos.

Lectura final: una ciudad de dos varas de medir

El IBI de Donostia / San Sebastián no se entiende con las categorías mentales que sirven para el resto de España. Su tipo bajísimo del 0,208872 % no es una rebaja, sino el reflejo de un sistema catastral foral que valora los inmuebles cerca del mercado.

Su cuota de 418 euros la sitúa muy cerca de la de Bilbao, dentro de la misma lógica foral de bases catastrales actualizadas a mercado. Y su recargo del 150 % a la vivienda vacía, el más alto del Estado, revela una voluntad política inequívoca de movilizar el parque cerrado.

Quien posea un inmueble en la capital guipuzcoana debería preocuparse menos por el porcentaje de la ordenanza y más por el valor catastral que la Diputación atribuye a su vivienda. Importa también el uso que le da: entre vivirla y cerrarla median 627 euros anuales. Para los matices procedimentales de cada bonificación y del recargo, la referencia última es el texto vigente publicado por el propio Ayuntamiento en su sede de ordenanzas fiscales de Donostia.