Estudio · 21 septiembre 2026 · 50 ordenanzas fiscales de 2026

Recargo del IBI por vivienda vacía: qué capitales lo cobran

21 de las 50 capitales de provincia tienen en su ordenanza un recargo del IBI para la vivienda desocupada, pero solo cinco lo aplican a cualquier piso cerrado: Donostia / San Sebastián, Soria, Vitoria-Gasteiz, Bilbao y Pontevedra. En otras diez solo lo pagan los titulares de cuatro o más inmuebles, en dos hace falta tener más de diez viviendas vacías, y en cuatro el recargo está escrito pero remitido a un reglamento que nadie ha aprobado. Las otras 29, entre ellas Madrid, no lo tienen.

Por Cristian Corrales Fuentes: Ordenanzas fiscales del IBI vigentes en 2026 de las 50 capitales de provincia Revisado el 22 septiembre 2026

Qué permite la ley y por qué casi nadie lo paga

El artículo 72.4 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, en la redacción que le dio la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, permite a los ayuntamientos exigir un recargo de hasta el 50 % de la cuota líquida del IBI a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente. El recargo puede llegar al 100 % cuando la desocupación supera los tres años, y sumar 50 puntos más cuando el titular tiene dos o más viviendas desocupadas en el mismo municipio.

La misma ley define qué es una vivienda desocupada, y esa definición es la que reduce su alcance: debe llevar más de dos años vacía, de forma continuada y sin causa justificada, y pertenecer a un titular de cuatro o más inmuebles de uso residencial. Quien tiene una vivienda heredada cerrada, o un piso que no consigue alquilar, queda fuera.

La segunda residencia, además, cuenta como causa justificada durante cuatro años. Esa ley no rige en el País Vasco ni en Navarra, que tienen su propia normativa foral, y es ahí donde están los recargos de mayor alcance.

Las 21 capitales con recargo, según a quién alcanza

El porcentaje es el recargo básico de cada ordenanza. Varias capitales lo elevan cuando la desocupación se prolonga o cuando el titular acumula viviendas vacías; el detalle está más abajo.

Cualquier vivienda sin residente: 5 capitales

Son las únicas capitales en las que el propietario de una sola vivienda cerrada puede recibir el recargo. Donostia / San Sebastián aplica el más alto de las cincuenta, el 150 %. Tres de las cinco son capitales vascas, donde rige la normativa foral.

• Donostia / San Sebastián (150 %). San Sebastián aplica un recargo del 150 % de la cuota a las viviendas que no son la residencia habitual de nadie: se califican como vacías las que a 1 de enero no tienen a ninguna persona empadronada, sin exigir un número mínimo de inmuebles al titular. El propietario puede acreditar la residencia efectiva de más de 183 días al año con consumos de agua, luz o gas o con un contrato de alquiler (anexo de 2026 y artículos 20 y 21 de la ordenanza).
• Soria (50 %). Soria aplica un recargo del 50 % de la cuota líquida a las viviendas desocupadas, que la ordenanza define como las que no tienen habitantes empadronados en la fecha del devengo, no han tenido contratado el servicio de agua durante más de ocho meses del año o no registran consumo de agua y electricidad, salvo que estén inscritas en una bolsa pública de alquiler; la ordenanza no exige un número mínimo de inmuebles al titular (artículo 8.4, BOP de Soria de 29 de diciembre de 2025).
• Vitoria-Gasteiz (50 %). Vitoria-Gasteiz aplica un recargo del 50 % de la cuota líquida a los inmuebles de uso residencial que no sean la residencia habitual del propietario ni de un tercero al que se le haya arrendado o cedido. No se aplica, previa solicitud, entre otros casos a las viviendas cedidas a programas públicos de alquiler, a las de uso turístico o de hospedaje con licencia y a las destinadas de forma continuada a una actividad profesional o comercial.
• Bilbao (25 %). Bilbao aplica un recargo del 25 % de la cuota líquida a los inmuebles de uso residencial que no sean la residencia del propietario ni de un tercero al que se le haya arrendado o cedido. Quedan fuera, entre otros, las viviendas en las que conste empadronada alguna persona durante al menos 30 días en el año anterior, las cedidas a programas públicos de alquiler y las que están en un edificio en rehabilitación o en ruina.
• Pontevedra (25 %). Pontevedra aplica un recargo del 25 % de la cuota líquida a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente. La ordenanza considera desocupados, entre otros, los que tienen suministro de agua sin estar dados de alta en él, las viviendas manifiestamente desocupadas y las que el propio titular declara vacías; una vivienda con alguna persona empadronada se entiende ocupada. El Concello elabora un censo de viviendas desocupadas para aplicarlo.

Titulares de cuatro o más inmuebles: 10 capitales

Estas ordenanzas reproducen la condición de la ley estatal, de modo que un particular con una o dos viviendas vacías no lo paga.

• A Coruña (50 %). A Coruña aplica un recargo del 50 % de la cuota líquida a las viviendas desocupadas con carácter permanente, pero solo cuando llevan más de dos años vacías y pertenecen a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial: un particular con un piso cerrado no lo paga.
• Ávila (50 %). Ávila aplica un recargo del 50 % de la cuota líquida a las viviendas desocupadas más de dos años sin causa justificada, pero solo cuando el titular tiene cuatro o más inmuebles de uso residencial, y las segundas residencias no se consideran desocupadas hasta los cuatro años (artículo 5 bis de la ordenanza).
• Barcelona (50 %). Barcelona aplica un recargo a las viviendas desocupadas más de dos años sin causa justificada, pero solo cuando el titular tiene cuatro o más inmuebles de uso residencial: 50 % de la cuota líquida, 100 % si la desocupación supera los tres años, y 50 puntos más cuando el titular tiene dos o más viviendas vacías en la ciudad.
• Cádiz (50 %). Cádiz aplica un recargo a las viviendas desocupadas más de dos años, pero solo cuando el titular tiene cuatro o más inmuebles de uso residencial: 50 % de la cuota líquida, 75 % si la desocupación es de cuatro a cinco años y 100 % a partir del sexto, con un incremento adicional para titulares de dos o más viviendas vacías en la ciudad.
• Cuenca (50 %). Cuenca aplica un recargo a las viviendas desocupadas más de dos años sin causa justificada, pero solo cuando el titular tiene cuatro o más inmuebles de uso residencial: 50 % de la cuota líquida, 75 % si la desocupación dura cuatro o cinco años y 100 % a partir del sexto, con un 50 % adicional para titulares de dos o más viviendas vacías en el municipio. Las segundas residencias no se consideran desocupadas hasta los cuatro años (artículo 12.2 de la ordenanza).
• Girona (50 %). Girona aplica un recargo a las viviendas desocupadas más de dos años sin causa justificada, pero solo cuando el titular tiene cuatro o más inmuebles de uso residencial: 50 % de la cuota líquida, con una escala que sube diez puntos por año hasta el 100 % a partir del séptimo, y del 110 % al 150 % si el titular tiene dos o más viviendas vacías.
• Lleida (50 %). Lleida aplica un recargo a las viviendas desocupadas más de dos años sin causa justificada, pero solo cuando el titular tiene cuatro o más inmuebles de uso residencial: 50 % de la cuota líquida si tiene tres o cuatro viviendas vacías en el municipio y 100 % si tiene cinco o más, con 50 puntos adicionales cuando la desocupación supera los tres años. Quien tiene una o dos viviendas vacías no lo paga (artículo 5 de la ordenanza).
• Sevilla (50 %). Sevilla aplica un recargo a las viviendas desocupadas más de dos años, pero solo cuando el titular tiene cuatro o más inmuebles de uso residencial: 50 % de la cuota líquida, 75 % si la desocupación es de cuatro a cinco años y 100 % a partir del sexto, con un 50 % adicional para titulares de dos o más viviendas vacías en la ciudad (artículo 11 de la ordenanza de 2026).
• Tarragona (50 %). Tarragona aplica un recargo del 50 % de la cuota líquida a las viviendas desocupadas sin causa justificada durante más de dos años, pero solo si pertenecen a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial; sube al 100 % cuando la desocupación supera los tres años y suma 50 puntos más si el titular tiene dos o más viviendas vacías en el municipio. La segunda residencia es causa justificada hasta cuatro años.
• Palencia (30 %). Palencia aplica un recargo del 30 % de la cuota líquida a las viviendas desocupadas con carácter permanente, pero solo a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial y solo cuando la vivienda no ha tenido contratado el servicio de agua durante más de dieciséis de los últimos veinticuatro meses (artículo 9.4 de la ordenanza).

Titulares de más de diez viviendas vacías: 2 capitales

• Castelló de la Plana (50 %). Castelló aplica un recargo del 50 % de la cuota líquida, pero solo a los titulares de más de diez viviendas desocupadas en el municipio, declaradas como tales por la Generalitat Valenciana e inscritas en su registro: un particular con uno o varios pisos vacíos no lo paga.
• València (30 %). La ordenanza de València prevé un recargo del 30 % de la cuota líquida para las viviendas desocupadas, pero solo se liquida a titulares de más de diez viviendas vacías en el término municipal, declaradas como tales por la Generalitat e inscritas en su registro de viviendas desocupadas: un particular con un piso vacío no lo paga.

Remitido a un reglamento que no existe: 4 capitales

Estas ordenanzas conservan la fórmula anterior a 2023, que dejaba las condiciones de la desocupación a un desarrollo reglamentario del Estado que nunca se aprobó. El recargo figura en el texto, pero la ordenanza no dice cuándo una vivienda está desocupada.

• Albacete (50 %). La ordenanza de Albacete prevé un recargo del 50 % de la cuota líquida para los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente, pero remite las condiciones a lo que se determine reglamentariamente y no fija plazo de desocupación ni número de viviendas; la ley vigente solo lo permite cuando la vivienda lleva más de dos años vacía sin causa justificada y el titular tiene cuatro o más inmuebles de uso residencial.
• Segovia (50 %). La ordenanza de Segovia prevé un recargo del 50 % de la cuota líquida para las viviendas desocupadas con carácter permanente, que se devenga el 31 de diciembre, pero su disposición adicional condiciona la aplicación al desarrollo reglamentario que apruebe el Gobierno de la Nación, y el texto no fija plazo de desocupación ni número de viviendas.
• Toledo (50 %). La ordenanza de Toledo prevé un recargo del 50 % de la cuota líquida para los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente, que se devenga el 31 de diciembre y se liquida una vez que el Ayuntamiento declara la desocupación. El texto remite las condiciones de esa desocupación a lo que se determine reglamentariamente y no fija un plazo ni un número de viviendas.
• Zaragoza (50 %). La ordenanza de Zaragoza recoge un recargo del 50 % de la cuota líquida para las viviendas desocupadas con carácter permanente, pero lo condiciona a «las condiciones que se determinen reglamentariamente», y la ley vigente solo lo permite cuando la vivienda lleva más de dos años vacía sin causa justificada y el titular tiene cuatro o más inmuebles de uso residencial.

Este cuadro es el de 2026. Para 2027 ya hay un cambio en marcha: el pleno de Bilbao aprobó el 24 de septiembre de 2026, de forma provisional, subir su recargo del 25 % al 75 %. Lo seguimos, junto con los tipos de las demás capitales, en qué capitales bajan, congelan o suben el IBI en 2027.

Las 29 capitales sin recargo

La ordenanza del IBI de estas capitales no contiene ningún recargo a la vivienda desocupada: Alicante, Almería, Badajoz, Burgos, Cáceres, Ciudad Real, Córdoba, Granada, Guadalajara, Huelva, Huesca, Jaén, Las Palmas de Gran Canaria, León, Logroño, Lugo, Madrid, Málaga, Murcia, Ourense, Oviedo, Palma, Pamplona / Iruña, Salamanca, Santa Cruz de Tenerife, Santander, Teruel, Valladolid y Zamora.

La otra mitad del cuadro: la bonificación por placas solares

La misma lectura de las 50 ordenanzas permite contar la bonificación por instalar sistemas de aprovechamiento de la energía solar, que la ley deja en manos de cada ayuntamiento con un máximo del 50 % de la cuota íntegra.

33 capitales llegan a ese máximo, 8 la fijan por debajo (Albacete, 30 %; Toledo, 30 %; León, 25 %; Palma, 25 %; Segovia, 25 %; Málaga, 15 %; Vitoria-Gasteiz, 15 %; Bilbao, 10 %) , Lleida la concede como un importe fijo de 115 euros al año y 8 no la tienen: Burgos, Huelva, Jaén, Murcia, Ourense, Pontevedra, Tarragona y Zamora.

El porcentaje dice poco sin las condiciones. La bonificación dura unos pocos años, tres en León o en Badajoz y cinco en Palencia; varias capitales ponen un máximo en euros al año, como los 200 euros de León o los 220 de Cáceres, o un tope sobre el coste de la instalación, y lo habitual es que queden fuera las instalaciones que eran obligatorias por la normativa de edificación.

Las condiciones de cada capital están en su ficha, y el procedimiento, en la guía para solicitar la bonificación del IBI por placas solares.

Cómo se ha hecho

Los datos proceden de la ordenanza fiscal del IBI vigente en 2026 de cada una de las 50 capitales, descargada de la sede municipal o del boletín oficial de la provincia y leída artículo por artículo. El tipo urbano de las 46 capitales de régimen común se ha contrastado con la consulta de tipos impositivos del Ministerio de Hacienda.

La clasificación por alcance es propia y se apoya en el texto literal del artículo que regula el recargo en cada ordenanza, que puede leerse en la ficha de cada ciudad. Dos salvedades: en Huelva se ha trabajado con el último texto que publica el Ayuntamiento, anterior a la subida del tipo de 2025, y en Zamora el tipo procede de la consulta del Ministerio.

Los datos de este estudio son de libre reutilización, también con fines comerciales, con una única condición: citar «guiafiscal.es» como fuente con enlace a esta página. Cada capital tiene su propio enlace directo (por ejemplo, #san-sebastian lleva al párrafo de Donostia / San Sebastián), de modo que un medio local puede enlazar la ciudad que le interesa. Para el extracto de la ordenanza de una capital concreta o cualquier aclaración, escríbenos a hola@guiafiscal.es.

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Preguntas frecuentes

Para seguir

• IBI por capital de provincia 2026 — tipo, recargo y bonificaciones de cada capital, con su ordenanza enlazada.
• Mapa del IBI 2026 — dónde se paga más y dónde menos por una vivienda del mismo valor catastral.
• Calculadora de IBI — la cuota de tu vivienda con su valor catastral.

Datos verificados en las ordenanzas fiscales de cada capital a 21 de septiembre de 2026. Las ordenanzas se modifican cada otoño con efectos desde el 1 de enero siguiente: comprueba siempre el texto enlazado en la ficha de tu ciudad.