IBI Madrid
2026

Contexto: la fiscalidad inmobiliaria de Madrid en 2026

Si hay una capital española donde el Impuesto sobre Bienes Inmuebles se ha convertido en un instrumento de comunicación política tanto como en una herramienta de recaudación, esa es Madrid, porque el Ayuntamiento que encabeza José Luis Martínez-Almeida ha hecho de la rebaja sostenida del tipo de gravamen una de las banderas más visibles de su gestión, y el ejercicio 2026 confirma esa trayectoria con una nueva reducción del IBI urbano que sitúa el gravamen ordinario en el 0,414 % sobre el valor catastral, frente al 0,428 % que regía el año anterior. No es un gesto aislado ni una concesión coyuntural, sino la quinta bajada consecutiva del mandato, un movimiento que el consistorio repite con la regularidad de quien ha decidido que el tipo nominal sobre la vivienda sea un termómetro permanente de su discurso fiscal.

El propio Ayuntamiento ha cifrado el ahorro agregado que esta rebaja deja en el bolsillo de los contribuyentes madrileños en torno a los 30,8 millones de euros, una magnitud que conviene situar en el contexto de un presupuesto municipal que figura entre los más voluminosos del país y en el que el IBI sigue siendo, pese a todas las reducciones de tipo, la figura tributaria propia más robusta y previsible. Esta tensión define buena parte de la política madrileña: el consistorio recorta el tipo año tras año para alimentar el relato de la baja presión fiscal, pero lo hace sobre una base imponible tan amplia que la recaudación efectiva conserva un peso decisivo en la financiación de los servicios de una metrópoli de más de tres millones de habitantes, desde el transporte hasta la limpieza viaria o el mantenimiento del enorme parque urbanizado de la ciudad.

El componente catastral es, en el caso madrileño, la pieza que explica casi todo y que merece la máxima prudencia analítica. Madrid arrastra una revisión catastral generalizada cuyo grueso se completó en la década de los noventa, lo que significa que el valor catastral medio de un piso de la capital lleva años desfasado respecto a los precios reales de un mercado que no ha dejado de tensionarse. Sin aventurar fechas concretas de futuras ponencias de valores que el contribuyente no pueda verificar por sí mismo, sí cabe dejar constancia de un hecho cualitativo incontestable: el bajo tipo nominal que luce Madrid convive con bases imponibles históricamente deprimidas, de modo que el recibo final no refleja con fidelidad el valor de mercado del inmueble. Comprender el IBI madrileño exige, por tanto, mirar a la vez al porcentaje y a la base catastral sobre la que se aplica.

El tipo del 0,414 % en perspectiva

Un tipo del 0,414 % sobre el valor catastral coloca a Madrid en la franja baja del abanico nacional de capitales de territorio común, y esa posición no es casual sino el resultado de una decisión política reiterada que ha ido limando el gravamen ejercicio tras ejercicio hasta dejarlo en uno de los niveles más contenidos entre las grandes ciudades del país. Conviene insistir en que el recorrido reciente del tipo madrileño es estrictamente descendente: el 0,414 % de 2026 es el último escalón de una serie de rebajas encadenadas que el Ayuntamiento ha presentado como prueba de su voluntad de aliviar la carga sobre el propietario, y que en términos comunicativos funciona con eficacia precisamente porque el contribuyente percibe año tras año un porcentaje algo menor en su recibo.

Ahora bien, el significado económico de ese 0,414 % solo se aprehende cuando se cruza con la base sobre la que opera. Que una vivienda de 200.000 euros de valor catastral pague en Madrid una cuota notablemente inferior a la de otras capitales no obedece únicamente al tipo, sino a la conjunción de un tipo bajo con una base catastral comparativamente envejecida. En las capitales del interior donde el padrón inmobiliario se ha actualizado más recientemente, la base imponible se aproxima más al valor de mercado, de manera que un tipo aparentemente similar genera una cuota muy superior. El madrileño paga poco no porque su ciudad sea generosa por naturaleza, sino porque sobre el bajo tipo nominal se proyecta una base imponible que el tiempo ha dejado por debajo de la realidad del mercado.

Para ordenar este recorrido y separar lo que es tipo ordinario de lo que son los gravámenes especiales que también recoge la ordenanza madrileña, conviene un cuadro que desglose los distintos tipos que conviven en el mismo texto normativo. La tabla siguiente no repite la comparativa de tipos de la ficha, sino que descompone el abanico de tipos propios de Madrid y traza la dirección reciente de cada uno, un dato que rara vez aparece junto en una sola lectura.

Concepto en la ordenanza de Madrid 2026	Tipo aplicable	Tendencia reciente del concepto
IBI urbano (tipo ordinario sobre la vivienda)	0,414 %	A la baja: rebaja desde el 0,428 % del ejercicio anterior
IBI rústico	0,567 %	Tipo más elevado que el urbano, propio del suelo no urbanizado
Bienes inmuebles de características especiales (BICE)	1,141 %	Gravamen reforzado sobre infraestructuras y grandes instalaciones
Recargo sobre vivienda desocupada	+50 % de la cuota líquida	Recargo punitivo de carácter permanente

La lectura conjunta del cuadro revela el verdadero perfil fiscal de Madrid: un tipo ordinario rebajado año tras año hasta el 0,414 %, un tipo rústico superior que apenas afecta a la trama urbana consolidada, un gravamen reforzado del 1,141 % sobre los bienes de características especiales y, sobre todo, un recargo del 50 % a la vivienda desocupada que rompe el relato del Madrid de baja presión fiscal y merece una sección propia, porque es la pieza que más distingue a esta ordenanza de la de cualquier otra capital con tipos parecidos.

Las bonificaciones de Madrid al detalle

El esquema de bonificaciones de la ordenanza madrileña confirma que el consistorio prefiere modular la carga real del impuesto mediante reducciones selectivas antes que renunciar de golpe a la base que le proporciona la ciudad construida, y el beneficio más generoso de todo el catálogo es, con diferencia, el dirigido a las familias numerosas, que puede alcanzar hasta el 90 % de la cuota. No se trata, sin embargo, de un porcentaje plano: la ordenanza articula una bonificación de entre el 50 % y el 90 % modulada según el valor catastral de la vivienda y el número de hijos, de modo que el alivio máximo se reserva a los hogares con menor valor catastral y mayor número de descendientes, mientras que las familias numerosas con inmuebles de valor más alto quedan en los tramos inferiores de la horquilla. El requisito transversal es que el inmueble constituya la vivienda habitual de la unidad familiar, lo que excluye segundas residencias y ancla la ventaja al domicilio efectivo de la familia.

La segunda bonificación de peso es la que beneficia a las viviendas de protección oficial, que disfrutan de una reducción del 50 % de la cuota. Conviene recordar que la propia Ley Reguladora de las Haciendas Locales garantiza una bonificación obligatoria del 50 % durante los tres años siguientes a la calificación definitiva de la VPO, y que la ordenanza madrileña mantiene ese alivio para las viviendas protegidas, un instrumento coherente con el objetivo de no penalizar la vivienda asequible en una ciudad donde el acceso a un piso a precio razonable es uno de los problemas estructurales más enquistados. La condición, como en el resto de bonificaciones de carácter rogado, es que el titular la solicite expresamente y acredite la calificación del inmueble, porque la administración no aplica de oficio la mayoría de estas ventajas.

En el terreno de la transición energética, Madrid ofrece una bonificación del 25 % a las instalaciones de autoconsumo eléctrico, es decir, a los inmuebles que incorporan sistemas de aprovechamiento de la energía solar para producir electricidad de uso propio. Es una palanca de fiscalidad verde que premia al propietario que invierte en placas fotovoltaicas y que, sumada al ahorro en la factura de la luz, mejora sensiblemente el retorno de la inversión durante los años en que la bonificación esté vigente. Resulta llamativo, en cambio, que la ordenanza no recoja una bonificación general por eficiencia energética desligada del autoconsumo: el dato es del 0 %, de modo que el incentivo madrileño en materia de energía se concentra en la generación distribuida y no en la calificación energética del edificio como tal, una elección de diseño que diferencia a Madrid de otras capitales que sí premian el certificado energético. Todas estas ventajas comparten un mismo rasgo procedimental: son bonificaciones rogadas, sujetas a solicitud y a plazos que el contribuyente debe respetar para que el beneficio se aplique sobre el recibo, de modo que conviene tramitarlas con antelación al periodo de cobro y no esperar a la liquidación para reclamar lo que correspondía pedir antes.

Caso práctico: un propietario en Madrid

Para aterrizar estas cifras en una situación reconocible conviene imaginar a un propietario concreto: un residente de un barrio consolidado de Madrid que ocupa como vivienda habitual un piso cuyo valor catastral asciende a 200.000 euros, cifra representativa de un inmueble de tamaño medio en una zona intermedia de la capital. Aplicado el tipo urbano del 0,414 % sobre esos 200.000 euros de base, la cuota íntegra del IBI que recibe este contribuyente para 2026 se sitúa en 828 euros, importe que conviene tomar como punto de partida para cualquier simulación posterior.

Esos 828 euros son el recibo de un propietario que no accede a ninguna bonificación, ni por composición familiar, ni por protección oficial, ni por autoconsumo. El itinerario cambia por completo si ese mismo madrileño encaja en alguno de los supuestos bonificados. Imaginemos una familia numerosa de tres hijos con la vivienda como domicilio habitual y un valor catastral en el tramo que da derecho a la bonificación máxima: la reducción de hasta el 90 % dejaría la cuota en una fracción del importe, transformando los 828 euros en una cantidad casi simbólica mientras se mantengan las condiciones. Si el inmueble fuera una vivienda de protección oficial con derecho al 50 %, la cuota quedaría reducida a la mitad, y si el propietario hubiera instalado placas fotovoltaicas de autoconsumo, la reducción del 25 % aliviaría el recibo en una cuarta parte durante la vigencia del beneficio. El mensaje es nítido: el 0,414 % y los 828 euros son el suelo de partida, pero el recibo efectivo depende de que cada vecino identifique el supuesto bonificado que le corresponde y, sobre todo, de que lo solicite en plazo, porque ninguna de estas ventajas llega sola al buzón. Quien quiera anticipar su importe puede apoyarse en la calculadora de IBI para tantear distintos valores catastrales antes de recibir la liquidación.

El recargo del 50 % a las viviendas desocupadas

Si la rebaja del tipo es la cara amable del discurso fiscal madrileño, el recargo a las viviendas desocupadas es su contrapunto severo, y constituye seguramente el rasgo más singular de toda la ordenanza, porque pocas capitales españolas se atreven a desplegar con carácter permanente un instrumento de esta dureza. Madrid aplica un recargo del 50 % sobre la cuota líquida del IBI a los inmuebles de uso residencial que permanezcan desocupados con carácter permanente, una medida amparada en el artículo 72.4 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, que habilita a los ayuntamientos a exigir este recargo precisamente para desincentivar que las viviendas queden vacías en mercados tensionados como el de la capital.

El recargo no funciona de manera automática ni se aplica por la mera sospecha de que un piso esté vacío, porque la administración debe acreditar la desocupación conforme a las condiciones que la normativa exige, y aquí entra en juego el nuevo marco que ha venido a reforzar la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, que ha precisado el concepto de vivienda desocupada con carácter permanente y ha dotado de mayor seguridad jurídica a los ayuntamientos que quieran activar este recargo. La declaración de la desocupación es, por su naturaleza, un terreno conflictivo: el propietario afectado puede acreditar que la vivienda no está vacía de forma injustificada, alegando un cambio de domicilio, una reforma en curso, un litigio sobre la titularidad o cualquier otra causa que justifique que el inmueble no está retenido por voluntad de obstrucción.

El debate local en torno a esta herramienta refleja la propia ambivalencia del modelo madrileño: el mismo consistorio que rebaja el tipo ordinario para presumir de baja presión fiscal mantiene un recargo punitivo del 50 % sobre quien deja su piso vacío, combinando un incentivo a la propiedad activa con un castigo a la inactividad inmobiliaria. Esa dualidad —tipo a la baja para quien habita o alquila su vivienda, recargo agravado para quien la retiene desocupada— es lo que define el discurso fiscal madrileño desde hace tres ejercicios y lo que convierte a la ordenanza de la capital en un caso de estudio sobre cómo el IBI ha dejado de ser un mero recurso recaudatorio para transformarse en una palanca de política de vivienda.

Calendario, domiciliación y recargos en Madrid

El calendario de cobro del IBI madrileño concentra el periodo voluntario de pago en los meses de octubre y noviembre de 2026, una ventana otoñal que el contribuyente debe tener perfectamente fijada en su agenda porque marca la frontera entre el pago ordinario y la entrada en la maquinaria de apremio. Durante ese periodo el vecino puede abonar el recibo por los cauces habituales que la administración tributaria municipal pone a disposición, y conviene recordar que la domiciliación bancaria sigue siendo la vía más cómoda y segura para no incurrir en olvidos, además de ser el canal a través del cual los ayuntamientos suelen articular sus sistemas de pago fraccionado para repartir el importe en varios cargos a lo largo del año.

El fraccionamiento del recibo es una posibilidad que el contribuyente madrileño debe valorar cuando la cuota alcanza importes elevados, porque dividir el pago en varios plazos alivia la tensión de tesorería de afrontar el recibo completo en una sola ventana otoñal. Las condiciones concretas de adhesión a cualquier sistema especial de pago, los plazos de solicitud y los requisitos de domiciliación previa son extremos que conviene confirmar directamente con la Agencia Tributaria municipal antes de cada campaña, porque dependen de las decisiones anuales del consistorio. Lo prudente es informarse con antelación al periodo voluntario y dejar la domiciliación tramitada con margen suficiente.

Quien deje transcurrir el periodo voluntario sin pagar entra en la vía ejecutiva, y aquí la normativa estatal no admite matices locales: el artículo 28 de la Ley General Tributaria gradúa los recargos del periodo ejecutivo en tres escalones según el momento en que se regularice la deuda. El recargo ejecutivo del 5 % se aplica cuando se satisface la totalidad de la deuda antes de la notificación de la providencia de apremio; el recargo de apremio reducido del 10 % opera cuando se abona la deuda y el propio recargo dentro del plazo concedido tras dicha notificación; y el recargo de apremio ordinario del 20 %, al que se añaden los intereses de demora, recae sobre quien no regulariza en ninguno de los momentos anteriores. La conclusión es elemental: pagar dentro de la ventana de octubre y noviembre, idealmente mediante domiciliación, evita por completo este escalado de recargos que puede encarecer de forma notable un recibo que, gracias al tipo del 0,414 %, parte ya de un nivel contenido.

Madrid frente a su entorno: la trampa de la cuota baja

Ningún análisis del IBI madrileño está completo si no se sitúa la cuota de la capital en el mapa nacional, porque es la comparación con otras ciudades la que revela hasta qué punto el bajo recibo madrileño es engañoso. Los 828 euros que paga la vivienda tipo de Madrid contrastan con los 1.140 euros que abona la misma vivienda en Logroño o los 1.167 que soporta en Valladolid, una diferencia que a primera vista confirma el relato del Madrid fiscalmente benévolo pero que se desvanece en cuanto se recuerda que esas capitales del interior han actualizado sus bases catastrales con mayor proximidad al valor de mercado, mientras Madrid arrastra la revisión generalizada de los años noventa: el madrileño paga menos no porque su impuesto sea estructuralmente más blando, sino porque su base catastral está más alejada del valor real de su piso.

La fotografía se enriquece al mirar hacia el arco mediterráneo y los territorios forales. Frente a las catalanas, donde Barcelona aplica un 0,66 % y cobra 1.320 euros por la misma vivienda y Tarragona llega al 0,953 % con 1.906 euros, Madrid mantiene un diferencial que ronda los 500 euros anuales. Pero la comparación más reveladora es la foral: Pamplona, con su 0,25 % y sus 500 euros, y sobre todo Bilbao, con un 0,183 % y apenas 366 euros, sitúan a las capitales vasca y navarra fuera del alcance de cualquier ciudad de territorio común, incluida la propia capital del Estado. La conclusión es tan clara como matizada: Madrid es barata en IBI frente a buena parte del territorio común, pero esa baratura descansa más sobre una base catastral histórica deprimida que sobre una política fiscal más generosa, y queda muy lejos de lo que permite el régimen foral del norte.

El lector que desee profundizar en la letra exacta de la norma puede consultar el texto íntegro de la Ordenanza Fiscal nº 1.1 reguladora del IBI de Madrid, donde figuran las condiciones precisas de cada bonificación, el detalle del recargo a las viviendas desocupadas y las particularidades del calendario de cobro que cada año publica la Agencia Tributaria municipal, porque conviene siempre contrastar cualquier simulación con la fuente normativa antes de tomar decisiones que afecten al bolsillo.