IBI Madrid
2026

Contexto: la fiscalidad inmobiliaria de Madrid en 2026

El Ayuntamiento de Madrid, que encabeza José Luis Martínez-Almeida, ha hecho de la rebaja sostenida del tipo de gravamen una de las banderas más visibles de su gestión. El ejercicio 2026 confirma esa trayectoria: el IBI urbano baja al 0,414 % sobre el valor catastral, frente al 0,428 % que regía el año anterior.

No es un gesto aislado ni una concesión coyuntural. Es la quinta bajada consecutiva del mandato, un movimiento que el consistorio repite con regularidad.

El propio Ayuntamiento ha cifrado el ahorro agregado que esta rebaja deja en el bolsillo de los contribuyentes madrileños en torno a los 30,8 millones de euros. Es una magnitud que hay que situar en el contexto de un presupuesto municipal que figura entre los más voluminosos del país.

El IBI sigue siendo, pese a todas las reducciones de tipo, la figura tributaria propia más robusta y previsible. El consistorio recorta el tipo año tras año. Pero lo hace sobre una base imponible tan amplia que la recaudación efectiva conserva un peso decisivo en la financiación de los servicios de una metrópoli de más de tres millones de habitantes. Ahí entra el transporte, la limpieza viaria y el mantenimiento del enorme parque urbanizado de la ciudad.

El componente catastral es, en el caso madrileño, la pieza que explica casi todo. Según los datos de la Dirección General del Catastro, el valor catastral medio de la vivienda en Madrid asciende a 119.798 euros, el más alto de las 46 capitales de régimen común. La última revisión catastral de la ciudad data de 2012.

El bajo tipo nominal que luce Madrid convive, por tanto, con una de las bases imponibles más elevadas del país. El recibo final puede resultar más alto de lo que el porcentaje por sí solo sugiere. Comprender el IBI madrileño exige mirar a la vez al porcentaje y a la base catastral sobre la que se aplica.

El tipo del 0,414 % en perspectiva

Un tipo del 0,414 % sobre el valor catastral coloca a Madrid en la franja baja del abanico nacional de capitales de territorio común. Es el resultado de una decisión política reiterada, que ha ido limando el gravamen ejercicio tras ejercicio hasta dejarlo en uno de los niveles más contenidos entre las grandes ciudades del país.

El recorrido reciente del tipo madrileño es estrictamente descendente. El 0,414 % de 2026 es el último escalón de una serie de rebajas encadenadas, que el contribuyente percibe año tras año como un porcentaje algo menor en su recibo.

Ahora bien, el significado económico de ese 0,414 % solo se aprehende cuando se cruza con la base sobre la que opera. Que una vivienda de 200.000 euros de valor catastral pague en Madrid una cuota notablemente inferior a la de otras capitales obedece al tipo. Es uno de los más bajos del país: el 44.º de 46 capitales de régimen común.

Pero esa lectura no puede extrapolarse al recibo real. El valor catastral medio de la vivienda madrileña, 119.798 euros, es el más alto de España, y con ese dato el recibo medio en Madrid, 495 euros, se sitúa entre los más altos del país: el quinto de 46 capitales. El tipo es bajo, pero la base sobre la que se aplica es la mayor de España, y el resultado real dista mucho de los 828 euros del ejemplo de 200.000 euros.

Para ordenar este recorrido y separar lo que es tipo ordinario de lo que son los gravámenes especiales que también recoge la ordenanza madrileña, conviene un cuadro que desglose los distintos tipos que conviven en el mismo texto normativo. La tabla siguiente descompone el abanico de tipos propios de Madrid y traza la dirección reciente de cada uno.

La lectura conjunta del cuadro revela el verdadero perfil fiscal de Madrid. Un tipo ordinario rebajado año tras año hasta el 0,414 %, un tipo rústico superior que apenas afecta a la trama urbana consolidada, y un gravamen reforzado del 1,141 % sobre los bienes de características especiales.

Lo que no aparece en el cuadro es tan significativo como lo que aparece: Madrid no aplica recargo a la vivienda desocupada. Esa ausencia merece una sección propia, porque es una de las diferencias más claras con Barcelona, Sevilla o València.

Las bonificaciones de Madrid al detalle

El esquema de bonificaciones de la ordenanza madrileña confirma que el consistorio prefiere modular la carga real del impuesto mediante reducciones selectivas, antes que renunciar de golpe a la base que le proporciona la ciudad construida. El beneficio más generoso de todo el catálogo es, con diferencia, el dirigido a las familias numerosas, que puede alcanzar hasta el 90 % de la cuota.

No se trata, sin embargo, de un porcentaje plano. La ordenanza articula una bonificación de entre el 50 % y el 90 % modulada según el valor catastral de la vivienda y el número de hijos. El alivio máximo se reserva a los hogares con menor valor catastral y mayor número de descendientes, mientras que las familias numerosas con inmuebles de valor más alto quedan en los tramos inferiores de la horquilla.

El requisito transversal es que el inmueble constituya la vivienda habitual de la unidad familiar. Eso excluye segundas residencias y ancla la ventaja al domicilio efectivo de la familia.

La segunda bonificación de peso es la que beneficia a las viviendas de protección oficial, que disfrutan de una reducción del 50 % de la cuota. La propia Ley Reguladora de las Haciendas Locales garantiza una bonificación obligatoria del 50 % durante los tres años siguientes a la calificación definitiva de la VPO. La ordenanza madrileña mantiene ese alivio para las viviendas protegidas.

Es un instrumento coherente con el objetivo de no penalizar la vivienda asequible en una ciudad donde el acceso a un piso a precio razonable es uno de los problemas estructurales más enquistados. La condición, como en el resto de bonificaciones de carácter rogado, es que el titular la solicite expresamente y acredite la calificación del inmueble, porque la administración no aplica de oficio la mayoría de estas ventajas.

En el terreno de la transición energética, Madrid ofrece una bonificación del 50 % a las instalaciones de autoconsumo, durante cinco periodos impositivos y con el tope del 50 % del coste de la instalación. Se aplica a los inmuebles que incorporan sistemas de aprovechamiento de la energía solar para producir electricidad de uso propio.

Es una palanca de fiscalidad verde que premia al propietario que invierte en placas fotovoltaicas. Sumada al ahorro en la factura de la luz, mejora sensiblemente el retorno de la inversión durante los años en que la bonificación esté vigente.

Resulta llamativo, en cambio, que la ordenanza no recoja una bonificación general por eficiencia energética desligada del autoconsumo: el dato es del 0 %. El incentivo madrileño en materia de energía se concentra en la generación distribuida y no en la calificación energética del edificio como tal, una elección de diseño que diferencia a Madrid de otras capitales que sí premian el certificado energético.

Todas estas ventajas comparten un mismo rasgo procedimental: son bonificaciones rogadas, sujetas a solicitud y a plazos que el contribuyente debe respetar para que el beneficio se aplique sobre el recibo. Conviene tramitarlas con antelación al periodo de cobro, y no esperar a la liquidación para reclamar lo que correspondía pedir antes.

Madrid no aplica recargo a las viviendas desocupadas

Hay que despejar una confusión frecuente: en Madrid no hay recargo del IBI por tener una vivienda vacía. La ordenanza fiscal del impuesto vigente en 2026, recogida en el libro de ordenanzas fiscales que publica la Agencia Tributaria municipal, no dedica ningún artículo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente.

El recibo de un piso cerrado es exactamente el mismo que el de un piso habitado: el 0,414 % del valor catastral, sin añadidos.

La posibilidad existe en la ley, pero es una opción de cada ayuntamiento. El artículo 72.4 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, en la redacción que le dio la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, permite exigir un recargo de hasta el 50 % de la cuota líquida.

Es ampliable al 100 % cuando la desocupación supera los tres años, y con 50 puntos adicionales si el titular tiene dos o más viviendas vacías en el municipio. La misma ley lo limita a viviendas que lleven más de dos años desocupadas sin causa justificada y que pertenezcan a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial. Ni siquiera donde se aplica alcanza, por tanto, al pequeño propietario.

Madrid ha optado por no usarla, en coherencia con una política fiscal que se apoya en la rebaja del tipo y en las bonificaciones, no en la penalización del inmueble inactivo. Barcelona, Girona o Sevilla sí lo han incorporado a sus ordenanzas, siempre con la condición de los cuatro inmuebles, y València lo reserva a titulares de más de diez viviendas vacías.

Quien tenga un piso cerrado en la capital no debe esperar, por tanto, ningún recargo en el recibo de 2026. Si la ordenanza cambiara en ejercicios futuros, el cambio tendría que aprobarse en pleno y publicarse en el boletín oficial antes del 1 de enero del año en que se aplique.

Calendario, domiciliación y recargos en Madrid

El calendario de cobro del IBI madrileño concentra el periodo voluntario de pago en los meses de octubre y noviembre de 2026. Es una ventana otoñal que el contribuyente debe tener perfectamente fijada en su agenda, porque marca la frontera entre el pago ordinario y la entrada en la maquinaria de apremio.

Durante ese periodo el vecino puede abonar el recibo por los cauces habituales que la administración tributaria municipal pone a disposición. La domiciliación bancaria sigue siendo la vía más cómoda y segura para no incurrir en olvidos. Es además el canal a través del cual los ayuntamientos suelen articular sus sistemas de pago fraccionado, para repartir el importe en varios cargos a lo largo del año.

El fraccionamiento del recibo es una posibilidad que el contribuyente madrileño debe valorar cuando la cuota alcanza importes elevados. Dividir el pago en varios plazos alivia la tensión de tesorería de afrontar el recibo completo en una sola ventana otoñal.

El Ayuntamiento ofrece dos vías. El Sistema Especial de Pago (SEP) reparte el cobro en dos plazos —30 de junio, por el 65 % de la cuota, y 30 de noviembre— con una bonificación del 3,25 % y un máximo de 70 euros. El Pago a la Carta permite fraccionar en hasta nueve mensualidades con una bonificación de hasta el 5 % y el mismo tope de 70 euros.

Lo prudente es solicitar la adhesión a cualquiera de los dos sistemas con antelación al periodo voluntario y dejar la domiciliación tramitada con margen suficiente.

Quien deje transcurrir el periodo voluntario sin pagar entra en la vía ejecutiva, y aquí la normativa estatal no admite matices locales. El artículo 28 de la Ley General Tributaria gradúa los recargos del periodo ejecutivo en tres escalones, según el momento en que se regularice la deuda.

El recargo ejecutivo del 5 % se aplica cuando se satisface la totalidad de la deuda antes de la notificación de la providencia de apremio. El recargo de apremio reducido del 10 % opera cuando se abona la deuda y el propio recargo dentro del plazo concedido tras dicha notificación. Y el recargo de apremio ordinario del 20 %, al que se añaden los intereses de demora, recae sobre quien no regulariza en ninguno de los momentos anteriores.

La conclusión es elemental: pagar dentro de la ventana de octubre y noviembre, idealmente mediante domiciliación, evita por completo este escalado de recargos. Puede encarecer de forma notable un recibo que, gracias al tipo del 0,414 %, parte ya de un nivel contenido.

Madrid frente a su entorno: la trampa de la cuota baja

Ningún análisis del IBI madrileño está completo si no se sitúa la cuota de la capital en el mapa nacional. Es ahí donde se revela hasta qué punto el bajo tipo madrileño no se traduce en un recibo bajo.

Los 828 euros que paga, en el ejemplo de 200.000 euros de valor catastral, la vivienda tipo de Madrid contrastan con los 1.140 euros que abona la misma vivienda en Logroño o los 1.167 que soporta en Valladolid. Pero esa comparación no resiste el contraste con el dato real.

Con el valor catastral medio de cada ciudad, el recibo de Madrid asciende a 495 euros, el quinto más alto de las 46 capitales de régimen común, muy por encima de los 828 euros del ejemplo.

La razón no está en la antigüedad del catastro. La última revisión de Madrid, de 2012, es más reciente que la de Logroño (1997) o Valladolid (1995). Está, más bien, en que el valor catastral medio de la vivienda madrileña, 119.798 euros, es el más alto de España.

La fotografía se enriquece al mirar hacia el arco mediterráneo y los territorios forales. Barcelona aplica un 0,66 % y cobra 1.320 euros por la misma vivienda; Tarragona llega al 1,023 % con 2.046 euros. Madrid mantiene, en el ejemplo de 200.000 euros de valor catastral, un diferencial que ronda los 500 euros anuales frente a ambas.

Pero la comparación más reveladora es la foral. Pamplona, con su 0,25 % y sus 500 euros, ya queda lejos de Madrid. Y Bilbao, con un 0,183 % y apenas 366 euros, sitúa a las capitales vasca y navarra fuera del alcance de cualquier ciudad de territorio común, incluida la propia capital del Estado.

La conclusión es tan clara como matizada. El tipo madrileño es de los más bajos del territorio común y queda muy lejos de lo que permite el régimen foral del norte. Pero esa moderación del tipo no se traduce en un recibo bajo, porque recae sobre la base catastral media más alta de España.

El lector que desee profundizar en la letra exacta de la norma puede consultar el texto íntegro de la Ordenanza Fiscal nº 1.1 reguladora del IBI de Madrid. Ahí figuran las condiciones precisas de cada bonificación y las particularidades del calendario de cobro que cada año publica la Agencia Tributaria municipal. Conviene siempre contrastar cualquier simulación con la fuente normativa antes de tomar decisiones que afecten al bolsillo.