El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados —el ITP-AJD de toda la vida— vigente en Madrid se rige por la DLeg 1/2010 (texto refundido, BOCM-m-2010-90068), arts. 28, 29, 30 bis, 32, 36 y 38 bis, norma publicada en el BOCM y que sigue siendo la referencia para cualquier compraventa de vivienda de segunda mano formalizada ante notario en la comunidad.
Dentro del marco de la Ley 22/2009 de cesión de tributos, cada comunidad autónoma tiene libertad para fijar el tipo aplicable a cada modalidad: Transmisiones Patrimoniales Onerosas, Operaciones Societarias y Actos Jurídicos Documentados. Eso explica que dos viviendas de precio idéntico tributen de forma muy distinta según el territorio en el que se firme la escritura.
Lo que dice la ley — texto literal
1. En el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, las Comunidades Autónomas podrán asumir competencias normativas sobre:
a) Tipos de gravamen: En relación con la modalidad «Transmisiones Patrimoniales Onerosas», las Comunidades Autónomas podrán regular el tipo de gravamen en:
[…]
En relación con la modalidad «Actos Jurídicos Documentados», las Comunidades Autónomas podrán regular el tipo de gravamen de los documentos notariales.
Tipos aplicables en Madrid
| Modalidad | Tipo Madrid | Aplicación |
|---|---|---|
| TPO general | 6 % | Vivienda usada y resto de inmuebles |
| TPO joven | 5,4 % | Vivienda habitual ≤ 250.000 €, menores de 35 años |
| TPO familia numerosa | 4 % | Vivienda habitual sin límite de valor del inmueble |
| TPO VPO | 6 % | Vivienda protegida con calificación vigente |
| TPO discapacidad | 6 % | Vivienda habitual con discapacidad según el grado que fija la normativa autonómica |
| AJD general | 0,75 % | Obra nueva, hipotecas, divisiones horizontales |
| AJD reducido | 0,4 % | la escala por valor de la vivienda: 0,4 % hasta 120.000 €, 0,5 % hasta 180.000 € y 0,75 % (tipo general) por encima; la VPO tributa al 0,2 % ≤ 120.000 € |
| Concepto | Valor (%) |
|---|---|
| Madrid | 6 % |
| Castilla y León | 8 % |
| Castilla-La Mancha | 9 % |
- Madrid: 6 %
- Castilla y León: 8 %
- Castilla-La Mancha: 9 %
Cambios normativos clave del ITP en Madrid
- 2010
Decreto Legislativo 1/2010: tipo general del 6 %
El Decreto Legislativo 1/2010 fijó el tipo general de TPO en el 6 % para la vivienda usada en Madrid, uno de los más bajos del régimen común desde su aprobación.
Decreto Legislativo 1/2010 BOCM
- 2024
Ley 5/2024: bonificación del 100 % en municipios en riesgo de despoblación
La Ley 5/2024 (con efectos consolidados por Ley 2/2025) introdujo una bonificación del 100 % de la cuota para la compra de vivienda habitual en los municipios madrileños en riesgo de despoblación, sin alterar el tipo general del 6 %.
Ley 5/2024 BOCM + Ley 2/2025
Diferencia clave: TPO frente a AJD
La confusión más habitual al leer una escritura es no distinguir las tres modalidades que conviven dentro del mismo impuesto. Cada una grava un hecho distinto y, sobre todo, se cruza de manera diferente con el Impuesto sobre el Valor Añadido, así que conviene tenerlas claras antes de calcular nada.
- Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO): la modalidad reina en la vivienda de segunda mano entre particulares, donde el IVA no entra en juego. La base imponible se fija sobre el valor de referencia del Catastro o sobre el precio escriturado, quedando con el más alto de los dos. Es la cifra que casi siempre interesa al comprador.
- Actos Jurídicos Documentados (AJD): grava la formalización notarial de actos sujetos a IVA o a registro público. Aquí encajan la vivienda nueva —que tributa por IVA al 10 % más AJD, nunca por TPO—, las hipotecas, las divisiones horizontales, las obras nuevas y los actos societarios documentados en escritura.
- Operaciones Societarias (OS): constituciones, ampliaciones, reducciones de capital y fusiones. El tipo es del 1 % cuando se aplica, y la mayoría de operaciones quedan exentas desde la reforma de 2010, lo que ha reducido su peso hasta convertirla en una modalidad prácticamente residual.
Calcula tu ITP en Madrid
Introduce el precio de la vivienda usada para estimar tu cuota de ITP en Madrid con el tipo vigente de 2026 y los reducidos por colectivo (jóvenes, familia numerosa, VPO, discapacidad) cuando correspondan. El cálculo es orientativo; la base imponible mínima es el valor de referencia del Catastro.
Análisis local: ITP en Madrid
Contexto histórico-político del ITP en Madrid
La Comunidad de Madrid ha mantenido durante más de dos décadas una política deliberada de baja presión fiscal autonómica en los tributos cedidos, convirtiendo el ITP en una de las palancas centrales de su modelo fiscal diferenciado. Mientras otras autonomías —especialmente Cataluña y Andalucía— elevaron su tipo general por encima del 8 %, Madrid mantuvo durante años un 6 % uniforme que la posicionaba como una de las regiones más competitivas para la compraventa de vivienda usada.
La estrategia fiscal madrileña fue inicialmente respondida por sucesivos gobiernos del Estado mediante propuestas de armonización tributaria autonómica, propuestas que finalmente no prosperaron al chocar con la potestad regulatoria reconocida por la Ley Orgánica 8/1980 de Financiación de las Comunidades Autónomas (LOFCA) y por el bloque normativo de la Ley 22/2009 sobre cesión de tributos.
El marco actual se construye sobre el Decreto Legislativo 1/2010, de 21 de octubre, que refundió en un único texto las disposiciones dispersas del régimen autonómico de tributos cedidos. Con este texto, Madrid consolidó la rebaja al 6 % iniciada años atrás y articuló los tipos reducidos para colectivos protegidos (jóvenes y familias numerosas) sin recurrir al esquema progresivo por valor que sí aplican Cataluña, Comunidad Valenciana o Baleares.
La estabilidad normativa ha sido un rasgo distintivo del ITP madrileño. Las reformas posteriores (Ley 6/2018, Ley 13/2023, Ley 5/2024) han añadido beneficios para colectivos específicos y municipios despoblados, pero no han alterado el tipo general del 6 %, que permanece como referente del modelo fiscal madrileño.
La Ley 5/2024, de 20 de noviembre, supone la adaptación del modelo madrileño a la realidad demográfica regional: la pérdida de población en municipios pequeños de la Sierra Norte, la Sierra Oeste y el sur de la región se enfrenta con incentivos directos al ITP/AJD para nuevos residentes menores de 35 años, replicando una estrategia que comunidades como Castilla y León, Aragón y La Rioja venían aplicando desde antes para combatir la despoblación rural.
Timeline cambios normativos del ITP madrileño
- 26/10/2010: entrada en vigor del Decreto Legislativo 1/2010, de 21 de octubre, del Consejo de Gobierno (BOCM núm. 255 de 25/10/2010). Texto refundido vigente.
- 2012-2017: ajustes vía leyes anuales de presupuestos sin modificar el tipo general 6 %.
- 19/12/2018: Ley 6/2018, de 19 de diciembre, de Medidas Fiscales (BOCM núm. 310 de 28/12/2018). Refuerzo de bonificaciones autonómicas.
- 15/12/2023: Ley 13/2023, de 15 de diciembre, modifica el texto refundido. Vigente desde 22/12/2023. Afecta principalmente a IRPF, mínimos personales y deducciones, sin alterar TPO general.
- 20/11/2024: Ley 5/2024, de 20 de noviembre, para favorecer el acceso a la vivienda y el cambio de residencia a municipios en riesgo de despoblación (BOCM y BOE-A-2025-3303). Introduce bonificación 100 % en TPO para vivienda hasta 250.000 € adquirida por menores de 35 años en municipios con población inferior a 2.500 habitantes.
Marco normativo vigente
La norma de referencia es el Decreto Legislativo 1/2010, de 21 de octubre, modificado por las Leyes 6/2018, 13/2023 y 5/2024. Los tipos vigentes en 2026 son:
Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO):
- Tipo general bienes inmuebles: 6 % (artículo 28 del Texto Refundido).
- Tipo reducido familia numerosa: 4 % (artículo 29) sobre vivienda habitual, sin tope de valor del inmueble. Requisitos: condición de familia numerosa al devengo + venta de la anterior vivienda habitual en plazo de 2 años antes/después.
- Jóvenes (menores de 35 años): no tienen tipo reducido propio; aplican una bonificación del 10 % de la cuota para vivienda habitual de hasta 250.000 € (tipo efectivo del 5,4 %, artículo 30 bis), incompatible con el 4 % de familia numerosa.
- Bonificación 100 % para vivienda en municipios despoblados (Ley 5/2024) hasta 250.000 € si el adquirente es menor de 35 años.
- Bienes muebles: 4 % general.
Actos Jurídicos Documentados (AJD):
- Tipo general: 0,75 % (uno de los más bajos del Estado).
- Bonificaciones específicas para vivienda protegida, financiación empresarial y municipios en riesgo de despoblación.
Datos socioeconómicos reales
Según la Encuesta de Condiciones de Vida del INE de 2024, la renta media por persona en la Comunidad de Madrid fue de 16.817 €, la más alta de todas las CCAA y muy por encima de la media nacional (14.807 €). El precio medio de la vivienda en Madrid se situó en torno a los 4.707 €/m² al cierre de 2025 según datos de Tinsa, con una variación interanual del +13,4 % en 2025.
El volumen anual de transmisiones patrimoniales en Madrid ronda las 130.000-150.000 fincas registradas según la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad del INE, lo que convierte el ITP en una fuente recaudatoria muy significativa pese al tipo reducido del 6 %. La capital concentra alrededor del 40 % del volumen autonómico, seguida por la corona metropolitana sur (Móstoles, Fuenlabrada, Getafe, Leganés) y por el corredor del Henares.
La estructura de precios diferenciada por zonas hace que el ITP efectivo medio por operación oscile entre los 8.000 € de los municipios del sur y los 25.000-30.000 € de los distritos centrales de la capital.
Caso práctico detallado
Compra de una vivienda usada en Madrid capital por 280.000 € por parte de un comprador de 38 años (sin condición de familia numerosa):
- Base imponible: 280.000 €.
- Tipo aplicable: 6 % general.
- Cuota ITP: 280.000 × 0,06 = 16.800 €.
Si el mismo inmueble de 280.000 € lo adquiriera una familia numerosa que cumple los requisitos del artículo 29 —no hay tope de valor del inmueble; la condición es vender la vivienda habitual anterior en el plazo de dos años—, aplicaría el tipo reducido del 4 %: 280.000 × 0,04 = 11.200 €, un ahorro de 5.600 € respecto al tipo general.
En municipios en riesgo de despoblación (Ley 5/2024), si el adquirente fuera menor de 35 años y la vivienda costara 200.000 €, la bonificación del 100 % reduce la cuota ITP a 0 € (con obligación de habitación efectiva durante al menos 12 meses o residencia 3 años continuados).
En operaciones de obra nueva, el comprador no paga ITP sino IVA del 10 % al promotor más AJD del 0,75 % a la Comunidad. Para una vivienda nueva de 280.000 € en Madrid: IVA 28.000 € + AJD 2.100 € = 30.100 € de carga fiscal, frente a los 16.800 € de ITP que correspondería si la misma vivienda fuera de segunda mano.
Esta diferencia estructural —común a toda España— explica por qué la fiscalidad efectiva de la vivienda nueva en Madrid sigue siendo superior a la de la usada, pese al bajo tipo autonómico de AJD.
Comparativa narrativa con CCAA vecinas
Madrid se sitúa como la autonomía con menor presión efectiva del ITP entre las grandes regiones españolas. Frente a sus vecinas:
- Castilla y León: 8 % general, 4 % vivienda habitual con condiciones; carga efectiva claramente superior para vivienda media.
- Castilla-La Mancha: 9 % general, 6 % vivienda habitual con condiciones; carga superior salvo perfil bonificado.
- Extremadura: tarifa progresiva 8-11 %, con reducido del 7 % para vivienda habitual de hasta 200.000 € y test de renta.
- Aragón: tarifa progresiva del 8 al 10 % en cinco tramos de valor.
El AJD del 0,75 % en Madrid es también de los más bajos del Estado: solo Navarra y País Vasco (regímenes forales, ambos al 0,5 %) bajan de ese umbral, y Canarias lo iguala con su 0,75 %. El tándem 6 % + 0,75 % convierte a Madrid en la referencia comparativa que el resto de comunidades intentan emular o, al menos, no superar en mucho.
Para una vivienda de 250.000 €, el ITP en Madrid (15.000 €) queda 2.500 € por debajo del de La Rioja (17.500 € al 7 % general) y muy por debajo de Cataluña (25.000 € al 10 % de su tramo inicial), Comunidad Valenciana (22.500 € al 9 %) o Baleares (20.000 € al 8 % del primer tramo de su tarifa progresiva).
La brecha frente a Cataluña, en concreto, se amplía a partir de los 600.000 € de valor por la entrada del 11 % marginal catalán y los tipos especiales para grandes tenedores.
Particularidades operativas y gestión
La gestión del ITP en Madrid corresponde a la Dirección General de Tributos de la Comunidad de Madrid. La autoliquidación se presenta mediante el modelo 600, accesible vía Oficina Virtual con certificado digital o Cl@ve, en el plazo de 30 días hábiles desde el devengo. La Comunidad ofrece un servicio de cita previa, asistencia presencial en sus oficinas tributarias y un sistema de pago telemático integrado.
Madrid se ha caracterizado por una gestión administrativa eficiente, con plazos de comprobación inferiores a la media estatal y un porcentaje reducido de litigios sobre comprobación de valor. La adopción del valor de referencia de Catastro como base mínima desde 2022 ha consolidado la objetividad del cálculo y ha reducido las discrepancias entre el contribuyente y la administración.
Sentencias y conflictividad
El ITP madrileño no ha sido objeto de cuestiones de inconstitucionalidad propias. La doctrina del Tribunal Supremo sobre comprobación de valores (entre otras, STS 843/2018 y STS de 23/05/2018) afecta por igual a todas las CCAA y obligó a Madrid a revisar su práctica administrativa de comprobación.
Desde 2022, el valor de referencia de Catastro introducido por la Ley 11/2021 ha pacificado la conflictividad al funcionar como base imponible mínima objetiva. Las recientes resoluciones del TEAR de Madrid en 2024 han abordado la impugnación del propio valor de referencia, abriendo la posibilidad de prueba en contrario cuando el contribuyente acredita un valor real inferior mediante tasación pericial homologada.
Impacto recaudatorio y posición competitiva
La Comunidad de Madrid recauda anualmente entre 1.500 y 1.900 millones de euros en concepto de ITP/AJD, una cifra que sitúa el tributo entre los principales ingresos autonómicos no condicionados. Pese al tipo reducido del 6 %, el elevado precio medio de la vivienda y el dinamismo del mercado inmobiliario madrileño compensan la menor presión efectiva por unidad de operación.
La competitividad fiscal del ITP madrileño es uno de los factores invocados por la Comunidad para explicar el liderazgo regional en transmisiones de vivienda y la atracción sostenida de compradores de otras CCAA y de inversores extranjeros.
Cita BOE destacada
Decreto Legislativo 1/2010, de 21 de octubre, del Consejo de Gobierno, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Disposiciones Legales de la Comunidad de Madrid en materia de tributos cedidos por el Estado. Publicado en BOCM núm. 255 de 25/10/2010, vigente desde el 26/10/2010. Identificador: BOCM-m-2010-90068. Modificado por última vez por la Ley 5/2024, de 20 de noviembre.
Ejemplo: comprar una vivienda usada de 310.000 € en Madrid
Álvaro y Patricia, una pareja de cuarenta y cuatro años, cierran la compra de un piso de segunda mano en el centro de Madrid por 310.000 €, un precio coherente con el mercado de la capital. Al superar el umbral del tipo reducido, su compraventa se liquida al tipo general autonómico del 6 %, el más bajo del régimen común.
Álvaro y Patricia superan ambos los 35 años y no constituyen familia numerosa, de modo que no encajan en los colectivos a los que la Comunidad de Madrid reserva sus beneficios (la bonificación del 10 % de la cuota para menores de 35 años, con vivienda de hasta 250.000 €, y el tipo del 4 % para familias numerosas, que no tiene tope de valor), por lo que la compraventa tributa al tipo general del 6 %, el gravamen autonómico más liviano del territorio común.
- Base imponible: 310.000 € (valor de referencia Catastro o precio escriturado, el mayor).
- Tipo TPO general: 6 %.
- Cuota ITP-TPO orientativa: 18.600 €.
- No aplica el tipo joven: el inmueble supera el límite de ≤ 250.000 €.
- Si fueran familia numerosa, sin límite de valor del inmueble: tipo 4 % → cuota = 12.400 €.
En la Comunidad de Madrid conviene recordar un par de matices antes de presentar la autoliquidación: la base imponible no es el precio escriturado sin más, sino el mayor entre ese importe y el valor de referencia del Catastro, una cifra que Hacienda fija cada año y que en pisos del centro de la capital suele acercarse mucho al precio de mercado, por lo que merece la pena comprobarla antes de firmar.
A cambio, la región mantiene una de las cargas más ligeras del país y aplica bonificaciones específicas para familias numerosas y para vivienda habitual de menor valor de las que Álvaro y Patricia, por su perfil, quedan fuera. Como cada euro de diferencia en la base puede mover varios cientos en la cuota, lo más prudente es contrastar el cálculo con un asesor fiscal antes de presentar el modelo 600.
Muchas de estas viviendas usadas se compran precisamente para reformarlas antes de mudarse. Ese coste hay que sumarlo a la cuenta antes de firmar. En guiareformas.es repasan el ITP en Madrid centrado en vivienda a reformar, con el tipo, los tramos y las bonificaciones vigentes.
Otras operaciones sujetas al ITP-AJD en Madrid
Aunque la compraventa de vivienda concentre el grueso de la recaudación del impuesto, conviene recordar que el ITP-AJD alcanza a un abanico bastante más amplio de operaciones cotidianas. Estas son las más habituales:
- Vehículos usados entre particulares: en Madrid tributan al 4 %, calculado sobre el precio escriturado o sobre las tablas oficiales de Hacienda (modelo 620).
- Constitución de derechos reales como usufructos o servidumbres: tarifas específicas que se calculan en función del valor económico del derecho transmitido.
- Arrendamientos rústicos y urbanos: escala estatal por tramos de base imponible (art. 12 de la Ley del ITP), calculada la base según la duración del contrato (art. 10.2.e).
- Concesiones administrativas: tributan siempre que el concesionario no sea una Administración Pública.
- Préstamos entre particulares: están exentos cualquiera que sea la forma en que se instrumenten (art. 45.I.B.15 del texto refundido). Solo si se garantizan con hipoteca formalizada en escritura pública se devenga la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados, que desde 2018 paga el prestamista, no el prestatario.
Plazo y dónde presentar
- Plazo: 30 días hábiles desde el otorgamiento de la escritura o devengo del hecho imponible.
- Modelo: 600 (modelo estatal aplicado por todas las CCAA con sus particularidades de pago).
- Presentación: ante la administración tributaria autonómica de Madrid, NO ante AEAT estatal. Telemática con certificado digital o presencial con cita previa.
- Documentación: copia simple de la escritura notarial, copia DNI/NIE comprador y vendedor, valoración por valor de referencia Catastro o tasación pericial, justificante del pago. Para tipo reducido: título familia numerosa, certificado discapacidad o calificación VPO.
Preguntas frecuentes sobre ITP en Madrid
¿Cuánto se paga de ITP por una vivienda usada en Madrid en 2026?
Tipo único 6 % sobre el valor de referencia o el precio escriturado (el mayor). La Comunidad de Madrid aplica el tipo general del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales más bajo del régimen común, el 6 % (art. 28 del DLeg 1/2010).
El único tipo reducido propiamente dicho es el 4 % de las familias numerosas que compran su vivienda habitual (art. 29), sin tope de valor del inmueble — la condición es vender la vivienda anterior en dos años, no un precio máximo.
Los menores de 35 años no tienen tipo reducido: aplican una bonificación del 10 % de la cuota para viviendas de hasta 250.000 euros (tipo efectivo del 5,4 %), que asciende al 100 % cuando la vivienda está en un municipio de menos de 2.500 habitantes, incompatible con el 4 % de familia numerosa (art. 30 bis).
Madrid no tiene tipos autonómicos de TPO para vivienda protegida ni por discapacidad: ambos perfiles tributan al general del 6 %.
En Actos Jurídicos Documentados la escala de la vivienda es por valor: 0,2 % para la VPO de hasta 90 m² útiles, 0,4 % hasta 120.000 euros, 0,5 % entre 120.000 y 180.000 y 0,75 % por encima, que es también el tipo general (arts. 32 y 36); los jóvenes aplican en AJD la misma bonificación del 10 % hasta 250.000 euros (art. 38 bis).
¿Hay tipo reducido para jóvenes comprando primera vivienda en Madrid?
Sí. 5,4 % para vivienda habitual de compradores jóvenes, ≤ 250.000 €. En Madrid el límite de edad es de 35 años. Requisitos adicionales: residencia efectiva, mantenimiento mínimo (3-5 años según CCAA) y no haber sido propietario antes en muchos casos.
¿Y para familias numerosas en Madrid?
Tipo reducido 4 % sobre vivienda habitual sin límite de valor del inmueble. Requiere título de familia numerosa vigente en el momento del devengo. Algunos casos exigen que la vivienda sea adecuada al número de miembros.
¿Qué tipo de AJD se aplica en obras nuevas y préstamos hipotecarios en Madrid?
AJD general 0,75 % para escrituras notariales sujetas a inscripción registral (compraventa de obra nueva, hipotecas, divisiones horizontales). AJD reducido 0,4 % para la escala por valor de la vivienda: 0,4 % hasta 120.000 €, 0,5 % hasta 180.000 € y 0,75 % (tipo general) por encima; la VPO tributa al 0,2 % ≤ 120.000 €.
¿Cuándo y dónde presentar el modelo 600 en Madrid?
Plazo: 30 días hábiles desde el otorgamiento de la escritura o devengo. Modelo: 600 (estatal aplicado por las CCAA con sus particularidades). Presentación: ante la administración tributaria autonómica de Madrid (no AEAT). Telemática con certificado digital. Documentación: copia simple notarial, valoración por valor de referencia Catastro o tasación, justificante pago.
¿Qué pasa si el valor escriturado es inferior al valor de referencia Catastro en Madrid?
Desde 2022, la base imponible del ITP es el valor de referencia del Catastro inmobiliario (cuando exista) o el precio declarado si es superior. Si compras por debajo del valor de referencia, Hacienda autonómica liquidará por el valor de referencia y pagarás ITP sobre esa base mayor. Para impugnarlo la vía no es la tasación pericial contradictoria.
El valor de referencia solo se discute al pedir la rectificación de la autoliquidación o al recurrir la liquidación, con informe preceptivo y vinculante del Catastro (art. 10.3 del texto refundido del ITP). La tasación pericial contradictoria queda para los inmuebles sin valor de referencia certificable y para las comprobaciones de valores de otros bienes.