Plusvalía municipal en Andalucía: tipos elevados en las grandes capitales
Contexto histórico-político de la plusvalía municipal andaluza
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido popularmente como plusvalía municipal, es un tributo de exigencia local cuya estructura básica se regula en los artículos 104 a 110 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL).
En Andalucía, su gestión y configuración concreta corresponde a cada uno de los 785 ayuntamientos de la comunidad, lo que produce una heterogeneidad significativa entre municipios costeros, capitales de provincia y pequeños términos del interior.
Los tipos de gravamen de las capitales andaluzas son altos, pero no uniformes: según sus ordenanzas de 2026, Sevilla aplica el 26,53 %, Almería el 27 %, Córdoba el 27,52 %, Málaga y Jaén el 29 % y Granada, Cádiz y Huelva el 30 %.
Esta política tributaria responde a la necesidad estructural de financiación de los presupuestos municipales, especialmente en una región donde el peso del sector inmobiliario y la rotación de la propiedad urbana son muy elevados gracias a la doble economía residencial (población local + segunda residencia y turismo).
El terremoto normativo del IIVTNU español llegó en octubre de 2021 con la Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, de 26 de octubre, que declaró inconstitucionales y nulos los artículos 107.1 segundo párrafo, 107.2.a) y 107.4 del TRLRHL, sobre el método de determinación de la base imponible.
La sentencia, dictada el 26 de octubre de 2021 y publicada en el BOE el 25 de noviembre, dejó sin método de cálculo al impuesto hasta el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, publicado en el BOE el 9 de noviembre y en vigor desde el día 10, que reconstruyó el método de cálculo con dos opciones: el método objetivo recalibrado por años de tenencia y el método real basado en la diferencia entre valor de adquisición y valor de transmisión.
En Andalucía, la adaptación local fue ágil: los principales ayuntamientos modificaron sus ordenanzas en el plazo de seis meses previsto por el RD-ley 26/2021, manteniendo tipos elevados y los coeficientes objetivos máximos. La diferencia entre capitales está en las bonificaciones por herencia, que cada ordenanza fija a su manera.
Sevilla bonifica un 95 %, un 50 % o un 30 % la vivienda habitual del causante según el valor del suelo, con un máximo de 50.000 euros de suelo; Córdoba bonifica un 95 % la vivienda habitual; Granada bonifica un 50 % cualquier inmueble; y la ordenanza de Jaén, en el texto que publica el Ayuntamiento, no contiene ninguna bonificación por herencia.
Particularidad estructural: tipo máximo en capitales, dualidad de cálculo
El rasgo más distintivo del IIVTNU andaluz es la concentración de tipos de gravamen elevados en las capitales. Almería, Córdoba, Málaga y Jaén aplican entre el 27 % y el 29 %; Granada, Cádiz y Huelva, el 30 %, que es el tope estatal; y Sevilla, el 26,53 %, algo más moderado. Cada municipio fija su propio tipo, de modo que fuera de las capitales pueden encontrarse tipos distintos.
El segundo rasgo distintivo es la dualidad obligatoria de cálculo introducida por el RD-ley 26/2021. Toda autoliquidación debe contemplar dos métodos:
- Método objetivo: aplicación al valor catastral del suelo de un coeficiente máximo en función de los años de tenencia (de 0,15 para tenencia inferior a un año hasta 0,40 para 20 años o más), y posteriormente del tipo de gravamen municipal.
- Método real: cálculo de la base imponible como la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, multiplicada por la proporción que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total.
El contribuyente puede optar por el método más favorable, y los ayuntamientos andaluces están obligados a admitir cualquiera de los dos. Adicionalmente, el RD-ley 26/2021 introduce un supuesto de no sujeción cuando no exista incremento real de valor entre adquisición y transmisión, lo que ha generado una vía sistemática de exoneración para operaciones celebradas en los años 2008-2014, en pleno desplome inmobiliario.
El tercer rasgo es el plazo de declaración diferenciado: 30 días hábiles en transmisiones inter vivos y 6 meses (prorrogables a 12) en transmisiones mortis causa. La inmensa mayoría de ordenanzas municipales andaluzas siguen este esquema sin desviaciones.
Cifras clave verificables 2026
Ayuntamiento de Sevilla (ordenanza fiscal IIVTNU vigente):
- Tipo de gravamen: 26,53 % (por debajo del máximo legal del 30 %), según el artículo 12.1 de la ordenanza aprobada definitivamente en diciembre de 2023.
- Coeficientes objetivos: los máximos establecidos en el art. 107.4 TRLRHL tras RD-ley 26/2021.
- Bonificación mortis causa de la vivienda habitual del causante a favor de descendientes, ascendientes y cónyuge: 95 % si el valor del suelo no supera 10.000 euros, 50 % hasta 20.000 euros y 30 % hasta 50.000 euros; por encima de 50.000 euros no hay bonificación. Exige empadronamiento ininterrumpido del causante durante dos años, que el valor total de la herencia no pase de 500.000 euros y que el heredero mantenga la vivienda tres años.
- Otros inmuebles de la herencia: 40 % si están afectos a la actividad económica del causante y 10 % para el resto.
- Plazo inter vivos: 30 días desde el devengo (el texto de la ordenanza no dice «hábiles»).
- Plazo mortis causa: 6 meses, prorrogables hasta un año si se pide antes de que venzan.
Ayuntamiento de Málaga:
- Tipo de gravamen: 29 %, por debajo del máximo legal.
- Bonificaciones mortis causa de la vivienda habitual del causante que dependen de la convivencia del heredero y del valor catastral: 37,5 % si el heredero no convivía con el causante, y entre el 95 % y el 25 % si convivía dos años. Hay además un 95 % sin límite de valor para pensionistas, desempleados, menores de 30 años y otros colectivos con ingresos por debajo de 1,7 veces el IPREM.
- Coeficientes objetivos máximos del TRLRHL.
Coeficientes objetivos máximos vigentes hasta el 30 de noviembre de 2026 (art. 107.4 TRLRHL):
- Menos de 1 año: 0,15.
- 1 año: 0,15.
- 5 años: 0,18.
- 10 años: 0,12.
- 15 años: 0,09.
- 20 años o más: 0,40.
El sistema de coeficientes objetivos fue creado por el RD-ley 26/2021, pero los importes máximos vigentes hasta el 30 de noviembre de 2026 son los del Real Decreto-ley 8/2023 (los aprobados para 2024), al no haberse convalidado las actualizaciones posteriores.
Desde el 1 de diciembre de 2026 rigen otros máximos, los del Real Decreto-ley 29/2026, convalidado por la Diputación Permanente el 12 de noviembre de 2026 (acuerdo publicado en el BOE núm. 283, de 13 de noviembre de 2026). Los ayuntamientos pueden aprobar coeficientes inferiores, pero no superiores, a los máximos legales.
Datos socioeconómicos reales
Andalucía es la comunidad más poblada de España con 8,47 millones de habitantes según el INE, distribuidos en 785 municipios y ocho provincias. La concentración urbana en las capitales y áreas metropolitanas de Sevilla (~700.000 hab.), Málaga (~580.000 hab.), Córdoba (~325.000 hab.) y Granada (~230.000 hab.) explica por qué el grueso de la recaudación por IIVTNU se concentra en una decena de municipios que aplican tipos entre el 26,53 % de Sevilla y el 30 % de Granada.
La Encuesta de Condiciones de Vida del INE de 2024 sitúa la renta media por persona en Andalucía en 11.719 €, frente a una media nacional de 14.807 €. Pese a esta menor renta media, el mercado inmobiliario andaluz se mantiene tensionado por la combinación de demanda local, demanda de segunda residencia (especialmente en la Costa del Sol, Costa de la Luz y Costa Tropical) y demanda extranjera procedente de Reino Unido, Alemania, Países Bajos y los países nórdicos.
El volumen anual de transmisiones inmobiliarias sujetas a IIVTNU en Andalucía supera las 200.000 operaciones, lo que sitúa a la región como la segunda en volumen del impuesto tras Cataluña. La recaudación municipal agregada en Andalucía por IIVTNU se estima entre 350 y 500 millones de euros anuales, con variaciones cíclicas ligadas al volumen de operaciones y al precio del suelo. Sevilla y Málaga, individualmente, recaudan cada una más de 50 millones de euros anuales por este concepto.
Caso práctico: venta de vivienda usada en Sevilla
Supongamos la venta de una vivienda en Sevilla adquirida en 2010 por 180.000 € (de los cuales 60.000 € corresponden al valor catastral del suelo) y vendida en 2026 por 260.000 €. Valor catastral total actual: 80.000 €. Valor catastral del suelo: 32.000 €. Años de tenencia: 16. Tipo de gravamen Sevilla: 26,53 %. Se trata de una venta entre vivos, a la que no alcanza ninguna bonificación por herencia.
Método objetivo:
- Valor catastral del suelo: 32.000 €.
- Coeficiente aplicable (16 años, máximo TRLRHL): 0,10.
- Base imponible objetiva: 32.000 × 0,10 = 3.200 €.
- Cuota: 3.200 × 26,53 % = 848,96 €.
Método real:
- Diferencia de valor: 260.000 − 180.000 = 80.000 €.
- Proporción suelo: 32.000 / 80.000 = 40 %.
- Base imponible real: 80.000 × 40 % = 32.000 €.
- Cuota: 32.000 × 26,53 % = 8.489,60 €.
El contribuyente optaría por el método objetivo (848,96 €) frente al método real (8.489,60 €), generando un ahorro de 7.640,64 € en esta operación. Este patrón se repite con frecuencia en transmisiones de vivienda con tenencias largas, donde el método objetivo (basado en valor catastral del suelo) tiende a quedar muy por debajo de la plusvalía económica real.
Si la misma vivienda hubiera sido objeto de transmisión mortis causa al cónyuge supérstite y constituyera la vivienda habitual del causante, con un valor del suelo de 32.000 euros la ordenanza de Sevilla aplicaría la bonificación del 30 % (suelo entre 20.001 y 50.000 euros), siempre que la herencia no supere los 500.000 euros y se conserve la vivienda tres años: 848,96 × 70 % = 594,27 € a ingresar. Con un suelo de hasta 10.000 euros la bonificación sería del 95 %.
Comparativa narrativa con CCAA vecinas
El IIVTNU es un tributo local, por lo que la comparativa entre CCAA debe hacerse por ciudades equivalentes. Madrid (capital) aplica el 29 % con bonificaciones diferenciadas en mortis causa. Valencia aplica el 29,7 %. Barcelona y Murcia aplican el 30 %. Málaga aplica el 29 %, mientras que Sevilla (26,53 %) queda algo por debajo de las capitales citadas.
La diferencia más relevante con respecto a otras CCAA no está tanto en el tipo de gravamen —que el TRLRHL permite fijar hasta un máximo del 30 %, aunque la horquilla real observada entre capitales de provincia llega a bajar del 20 % en algunas ciudades y alcanza el 30 % en muchas— sino en las bonificaciones por mortis causa y en la política de revisión del valor catastral.
Sevilla y Málaga han actualizado en los últimos años sus ponencias catastrales, lo que ha elevado la base imponible objetiva del IIVTNU y reforzado el atractivo del método objetivo frente al real solo en operaciones con plusvalía económica muy elevada.
Frente a Extremadura y Castilla-La Mancha, donde el menor dinamismo inmobiliario y el menor valor catastral medio reducen la presión efectiva del IIVTNU, las grandes capitales andaluzas presentan una carga fiscal local sobre la vivienda significativamente mayor. Frente a Murcia, la diferencia es de unos tres puntos y medio: Sevilla aplica el 26,53 % y Murcia capital el 30 %. Murcia bonifica un 95 % la vivienda habitual del causante sin tramos de valor, mientras que Sevilla los aplica hasta 50.000 euros de suelo.
Sentencias relevantes: STC 182/2021 y posteriores
La STC 182/2021, de 26 de octubre, dictada por el Pleno del Tribunal Constitucional, declaró la inconstitucionalidad y nulidad del método objetivo de cálculo de la base imponible del IIVTNU regulado en los artículos 107.1 segundo párrafo, 107.2.a) y 107.4 del TRLRHL.
La sentencia, publicada en el BOE de 25 de noviembre de 2021, fundamentó la nulidad en que el método objetivo era el único legalmente previsto, lo que impedía al contribuyente probar la inexistencia de plusvalía o una plusvalía menor a la determinada objetivamente, vulnerando el principio de capacidad económica del artículo 31.1 de la Constitución.
La sentencia produjo una laguna normativa transitoria de dos semanas (del 26 de octubre al 10 de noviembre de 2021), durante la cual la mayoría de ayuntamientos andaluces suspendieron la liquidación del impuesto. El Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, publicado en el BOE de 9 de noviembre y vigente desde el día siguiente, reconstruyó el régimen incorporando los dos métodos de cálculo y el supuesto de no sujeción por inexistencia de incremento de valor.
La STC 182/2021 estableció una limitación de efectos: no afecta a liquidaciones administrativas firmes ni a autoliquidaciones ya prescritas. Las situaciones susceptibles de revisión son las autoliquidaciones no prescritas (cuatro años desde su presentación) y las liquidaciones recurridas en plazo antes de la sentencia. Los TEAR andaluces y el TSJ de Andalucía han generado una jurisprudencia abundante sobre los criterios de aplicación retroactiva de la sentencia, alineada con la doctrina del Tribunal Supremo.
Con anterioridad, la STC 59/2017 ya había declarado inconstitucional la aplicación del IIVTNU en supuestos de inexistencia de plusvalía real, y la STC 126/2019 había declarado inconstitucional la liquidación cuando la cuota superaba el incremento real del valor. La STC 182/2021 supuso el cierre conceptual de la trilogía constitucional sobre el impuesto.
Timeline de cambios normativos (2017-2026)
- 11/05/2017: STC 59/2017 declara inconstitucional el IIVTNU en supuestos de inexistencia de plusvalía real.
- 31/10/2019: STC 126/2019 declara inconstitucional la liquidación cuando la cuota supera el incremento real.
- 26/10/2021: STC 182/2021 declara inconstitucional el método objetivo de cálculo de la base imponible.
- 09/11/2021: publicación del Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, BOE 9-11-2021. Reconstruye el régimen con doble método de cálculo (objetivo y real) y supuesto de no sujeción por inexistencia de incremento.
- 2022: ayuntamientos andaluces (Sevilla, Málaga, Granada, Córdoba) adaptan sus ordenanzas fiscales en el plazo de seis meses fijado por el RD-ley 26/2021, manteniendo tipos elevados (Sevilla, en el 26,53 %).
- 2023-2025: estabilidad regulatoria. Los coeficientes máximos quedaron fijados por el RD-Ley 8/2023 y no se actualizaron en 2025 ni en 2026 hasta el RD-ley 29/2026, que fija otros desde el 1 de diciembre de 2026 y fue convalidado por la Diputación Permanente el 12 de noviembre de 2026 (acuerdo publicado en el BOE núm. 283, de 13 de noviembre de 2026). Las revisiones de los RD-Ley 9/2024 y 16/2025 no llegaron a convalidarse. Litigiosidad alta en TEAR andaluces sobre devoluciones de autoliquidaciones no prescritas anteriores a octubre 2021.
- 2026: vigencia plena del régimen RD-ley 26/2021 sin modificaciones de calado. Los grandes ayuntamientos andaluces mantienen tipos altos y bonificaciones por herencia que varían de una capital a otra.
Lo que cambió en 2025-2026
El periodo 2025-2026 se caracteriza por la consolidación operativa del régimen post-STC 182/2021. Los principales ayuntamientos andaluces han depurado sus modelos de autoliquidación para permitir la elección entre método objetivo y método real, han clarificado los requisitos documentales del supuesto de no sujeción (escrituras de adquisición y transmisión) y han automatizado los cruces con Catastro para validar el valor catastral del suelo y total.
La litigiosidad post-STC 182/2021 sobre devoluciones de autoliquidaciones no prescritas ha alcanzado su pico en 2023-2024 y empieza a normalizarse en 2025-2026. Los TEAR andaluces han producido cientos de resoluciones consolidando criterios sobre alcance temporal, prueba del valor de adquisición e impacto del supuesto de no sujeción.
De cara a 2027, la cuestión política abierta es si los grandes ayuntamientos andaluces revisarán a la baja sus tipos —entre el 26,53 % de Sevilla y el 30 % de Granada— o ampliarán las bonificaciones por adquisición de vivienda habitual por menores de 35 años (en línea con la política autonómica del ITP).
Por ahora, la presión presupuestaria municipal y el peso recaudatorio del IIVTNU sobre el conjunto de ingresos tributarios locales (estimado entre el 8 % y el 12 % en grandes capitales andaluzas) hacen poco probable una rebaja generalizada del tipo de gravamen.
Cita BOE destacada
Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, por el que se adapta el TRLRHL a la reciente jurisprudencia del Tribunal Constitucional respecto del IIVTNU. BOE núm. 268, de 9 de noviembre de 2021. Texto del RD-ley en BOE. Texto clave: "No se producirá la sujeción al impuesto en las transmisiones de terrenos respecto de los cuales se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición."
