El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana —conocido popularmente como Plusvalía Municipal— grava la revalorización del suelo urbano entre el momento de la adquisición y el de la transmisión.
Es uno de los tributos locales más controvertidos del calendario fiscal, sometido a un vaivén constitucional notable en los últimos años, y precisamente por eso conviene aterrizar su funcionamiento sobre la ordenanza concreta del municipio donde radique el inmueble.
Su marco normativo es el Real Decreto Legislativo 2/2004 —el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, artículos 104 a 110—, modificado por el Real Decreto-ley 26/2021 tras la Sentencia 182/2021 del Tribunal Constitucional.
Lo que dice la ley — texto literal
1. El tipo de gravamen del impuesto será el fijado por cada ayuntamiento, sin que dicho tipo pueda exceder del 30 por ciento.
Dentro del límite señalado en el párrafo anterior, los ayuntamientos podrán fijar un solo tipo de gravamen o uno para cada uno de los períodos de generación del incremento de valor indicados en el apartado 4 del artículo anterior.
Lo que dice la ley — texto literal
5. No se producirá la sujeción al impuesto en las transmisiones de terrenos respecto de los cuales se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición.
Tipo de gravamen en Sevilla
- Tipo aplicado en Sevilla: 26,53 % (tope estatal 30 %).
- Fuente normativa: ordenanza fiscal del Ayuntamiento de Sevilla (publicada en boletín municipal/provincial; el IIVTNU es tributo local, no autonómico).
Plazos de autoliquidación en Sevilla
- Plazo transmisión inter vivos: 30 días hábiles desde la escritura.
- Plazo transmisión mortis causa (herencias): 180 días naturales (6 meses) desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año a solicitud del sujeto pasivo (art. 110.2.b) TRLHL).
| Concepto | Valor (%) |
|---|---|
| Andalucía | 26,53 % |
| Extremadura | 25 % |
| Castilla-La Mancha | 26 % |
| Región de Murcia | 26 % |
- Andalucía: 26,53 %
- Extremadura: 25 %
- Castilla-La Mancha: 26 %
- Murcia: 26 %
Caso práctico: vivienda en Sevilla comprada hace 18 años
Rosario, profesora jubilada anticipadamente, ha decidido vender el piso del barrio de Triana que compró en su día como segunda residencia para acercarse a sus nietos. La operación se cierra ante notario en Sevilla, donde el Ayuntamiento aplica un tipo elevado dentro del rango estatal, de modo que antes de firmar quiere saber con exactitud qué método de cálculo de la plusvalía le sale más a cuenta.
Pongamos cifras a su caso. Una vivienda urbana tiene un valor catastral del suelo de 68.000 €. Se adquirió en 2008 por 215.000 € y se transmitió en 2026 por 268.000 €, asumiendo que el suelo representa el 45 % del valor catastral total. Veamos qué arroja cada uno de los dos métodos vigentes:
Método objetivo
- Base imponible = 68.000 € × 0,17 (coef. 18 años) = 11.560 €.
- Cuota = 11.560 € × 26,53 % = 3.067 €.
Método real
- Plusvalía total = 268.000 − 215.000 = 53.000 €.
- Plusvalía atribuible al suelo = 53.000 € × 45 % = 23.850 €.
- Cuota = 23.850 € × 26,53 % = 6.327 €.
El contribuyente puede elegir el método que arroje la menor cuota, y aquí está el detalle relevante de la reforma. En el caso planteado, el método objetivo resulta más favorable: 3.067 € frente a los 6.327 € que se pagarían por la vía alternativa. La diferencia, lejos de ser anecdótica, justifica siempre la doble simulación antes de presentar la autoliquidación.
Evolución del IIVTNU tras las sentencias del Tribunal Constitucional
- 2017
STC 26/2017 y STC 59/2017
El Tribunal Constitucional declaró inconstitucional gravar transmisiones con pérdida patrimonial (Norma Foral de Gipuzkoa y luego TR LRHL estatal en parte similar). Inicio del cuestionamiento del método objetivo previo.
STC 26/2017 y 59/2017
- 2019
STC 126/2019
Inconstitucionalidad cuando la cuota IIVTNU supera la ganancia real obtenida con la transmisión: la liquidación excesiva confiscatoria queda vetada.
STC 126/2019
- 2021
STC 182/2021 anula el método objetivo
La Sentencia 182/2021, de 26 de octubre, declaró inconstitucionales los arts. 107.1 (segundo párrafo), 107.2.a) y 107.4 TR LRHL. El sistema objetivo previo —basado solo en valor catastral del suelo × coeficiente × tipo— era inconstitucional al no permitir contrastar con la ganancia real.
STC 182/2021 · BOE 25/11/2021
- 2021
RD-Ley 26/2021 reforma IIVTNU
Decreto-Ley 26/2021 de 8 noviembre (BOE 9/11/2021) introdujo los dos métodos vigentes: OBJETIVO (con coeficientes máximos que deben actualizarse cada año por ley) y REAL (precio venta − adquisición × % suelo). El contribuyente elige el menor.
RD-Ley 26/2021 · BOE-A-2021-18276
- 2026
Vigentes los coeficientes de 2024 (RD-Ley 8/2023)
Los coeficientes del método objetivo deben actualizarse cada año por ley. Las subidas aprobadas para 2025 (RD-Ley 9/2024) no fueron convalidadas por el Congreso. Tampoco lo fueron las de 2026 (RD-Ley 16/2025). Por eso en 2026 siguen vigentes los coeficientes del RD-Ley 8/2023. La curva va de 0,15 en el primer año a 0,40 a partir de veinte años, con el máximo de 0,20 en torno a los siete años. Cada Ayuntamiento fija el tipo dentro del tope estatal del 30 %.
RD-Ley 8/2023 · BOE-A-2023-26452
Análisis local: plusvalía municipal en Andalucía
Plusvalía municipal en Andalucía: tipos elevados en las grandes capitales
Contexto histórico-político de la plusvalía municipal andaluza
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido popularmente como plusvalía municipal, es un tributo de exigencia local cuya estructura básica se regula en los artículos 104 a 110 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLHL).
En Andalucía, su gestión y configuración concreta corresponde a cada uno de los 785 ayuntamientos de la comunidad, lo que produce una heterogeneidad significativa entre municipios costeros, capitales de provincia y pequeños términos del interior.
Históricamente, los grandes ayuntamientos andaluces —Málaga, Granada, Córdoba y, hasta su rebaja reciente, también Sevilla— han fijado el tipo de gravamen del IIVTNU en cotas altas, en torno al 29 % y sin reducciones generales sobre el valor catastral del terreno. Sevilla, sin embargo, opera hoy con un tipo del 26,53 %, algo por debajo de ese grupo de cabecera.
Esta política tributaria responde a la necesidad estructural de financiación de los presupuestos municipales, especialmente en una región donde el peso del sector inmobiliario y la rotación de la propiedad urbana son muy elevados gracias a la doble economía residencial (población local + segunda residencia y turismo).
El terremoto normativo del IIVTNU español llegó en octubre de 2021 con la Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, de 26 de octubre, que declaró inconstitucionales y nulos los artículos 107.1 segundo párrafo, 107.2.a) y 107.4 del TRLHL, sobre el método de determinación de la base imponible.
La sentencia, dictada el 26 de octubre de 2021 y publicada en el BOE el 25 de noviembre, dejó sin método de cálculo al impuesto hasta el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, publicado en el BOE el 9 de noviembre y en vigor desde el día 10, que reconstruyó el método de cálculo con dos opciones: el método objetivo recalibrado por años de tenencia y el método real basado en la diferencia entre valor de adquisición y valor de transmisión.
En Andalucía, la adaptación local fue ágil: los principales ayuntamientos modificaron sus ordenanzas en el plazo de seis meses previsto por el RD-ley 26/2021, manteniendo tipos elevados (en torno al 29 %, salvo Sevilla, hoy en el 26,53 %) y los coeficientes objetivos máximos.
La rebaja política llegó por la vía de las bonificaciones en mortis causa, donde Sevilla, Málaga y el grueso de capitales de provincia aplican bonificaciones del 95 % cuando la transmisión hereditaria afecta a la vivienda habitual del causante y se transmite a cónyuge o descendientes directos.
Particularidad estructural: tipo máximo en capitales, dualidad de cálculo
El rasgo más distintivo del IIVTNU andaluz es la concentración de tipos de gravamen elevados, en torno al 29 %, en las grandes ciudades. Málaga, Granada, Córdoba, Almería, Cádiz, Jaén y Huelva aplican tipos próximos al máximo; Sevilla, tras su rebaja, opera con un 26,53 %, algo más moderado pero todavía alto.
Ello sitúa la cuota efectiva en operaciones inter vivos en uno de los rangos más altos del país. En contraposición, muchos municipios pequeños del interior andaluz aplican tipos efectivos significativamente inferiores (15-22 %), bien por decisión política, bien por ausencia de ordenanza específica que active el máximo.
El segundo rasgo distintivo es la dualidad obligatoria de cálculo introducida por el RD-ley 26/2021. Toda autoliquidación debe contemplar dos métodos:
- Método objetivo: aplicación al valor catastral del suelo de un coeficiente máximo en función de los años de tenencia (de 0,15 para tenencia inferior a un año hasta 0,40 para 20 años o más), y posteriormente del tipo de gravamen municipal.
- Método real: cálculo de la base imponible como la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, multiplicada por la proporción que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total.
El contribuyente puede optar por el método más favorable, y los ayuntamientos andaluces están obligados a admitir cualquiera de los dos. Adicionalmente, el RD-ley 26/2021 introduce un supuesto de no sujeción cuando no exista incremento real de valor entre adquisición y transmisión, lo que ha generado una vía sistemática de exoneración para operaciones celebradas en los años 2008-2014, en pleno desplome inmobiliario.
El tercer rasgo es el plazo de declaración diferenciado: 30 días hábiles en transmisiones inter vivos y 6 meses (prorrogables a 12) en transmisiones mortis causa. La inmensa mayoría de ordenanzas municipales andaluzas siguen este esquema sin desviaciones.
Cifras clave verificables 2026
Ayuntamiento de Sevilla (ordenanza fiscal IIVTNU vigente):
- Tipo de gravamen: 26,53 % (por debajo del máximo legal del 30 %).
- Coeficientes objetivos: los máximos establecidos en el art. 107.4 TRLHL tras RD-ley 26/2021.
- Bonificación mortis causa: 95 % en transmisiones de vivienda habitual del causante a favor de cónyuge o descendientes, con requisitos de mantenimiento durante varios años.
- Plazo inter vivos: 30 días hábiles desde el devengo.
- Plazo mortis causa: 6 meses prorrogables.
Ayuntamiento de Málaga:
- Tipo de gravamen: 29 % (máximo) en la mayoría de tramos de la ordenanza.
- Bonificaciones mortis causa equivalentes para vivienda habitual del causante (escala variable según valor catastral).
- Coeficientes objetivos máximos del TRLHL.
Coeficientes objetivos máximos vigentes en 2026 (art. 107.4 TRLHL):
- Menos de 1 año: 0,15.
- 1 año: 0,15.
- 5 años: 0,18.
- 10 años: 0,12.
- 15 años: 0,09.
- 20 años o más: 0,40.
El sistema de coeficientes objetivos fue creado por el RD-ley 26/2021, pero los importes máximos vigentes en 2026 son los del Real Decreto-ley 8/2023 (los aprobados para 2024), al no haberse convalidado las actualizaciones posteriores. Los ayuntamientos pueden aprobar coeficientes inferiores, pero no superiores, a los máximos legales.
Datos socioeconómicos reales
Andalucía es la comunidad más poblada de España con 8,47 millones de habitantes según el INE, distribuidos en 785 municipios y ocho provincias. La concentración urbana en las capitales y áreas metropolitanas de Sevilla (~700.000 hab.), Málaga (~580.000 hab.), Córdoba (~325.000 hab.) y Granada (~230.000 hab.) explica por qué el grueso de la recaudación por IIVTNU se concentra en una decena de municipios que aplican tipos elevados próximos al máximo (en torno al 29 %; Sevilla, 26,53 %).
La Encuesta de Condiciones de Vida del INE de 2024 sitúa la renta media por persona en Andalucía en 11.719 €, frente a una media nacional de 14.807 €. Pese a esta menor renta media, el mercado inmobiliario andaluz se mantiene tensionado por la combinación de demanda local, demanda de segunda residencia (especialmente en la Costa del Sol, Costa de la Luz y Costa Tropical) y demanda extranjera procedente de Reino Unido, Alemania, Países Bajos y los países nórdicos.
El volumen anual de transmisiones inmobiliarias sujetas a IIVTNU en Andalucía supera las 200.000 operaciones, lo que sitúa a la región como la segunda en volumen del impuesto tras Cataluña. La recaudación municipal agregada en Andalucía por IIVTNU se estima entre 350 y 500 millones de euros anuales, con variaciones cíclicas ligadas al volumen de operaciones y al precio del suelo. Sevilla y Málaga, individualmente, recaudan cada una más de 50 millones de euros anuales por este concepto.
Caso práctico: venta de vivienda usada en Sevilla
Supongamos la venta de una vivienda en Sevilla adquirida en 2010 por 180.000 € (de los cuales 60.000 € corresponden al valor catastral del suelo) y vendida en 2026 por 260.000 €. Valor catastral total actual: 80.000 €. Valor catastral del suelo: 32.000 €. Años de tenencia: 16. Tipo de gravamen Sevilla: 26,53 %.
Método objetivo:
- Valor catastral del suelo: 32.000 €.
- Coeficiente aplicable (16 años, máximo TRLHL): 0,10.
- Base imponible objetiva: 32.000 × 0,10 = 3.200 €.
- Cuota: 3.200 × 26,53 % = 848,96 €.
Método real:
- Diferencia de valor: 260.000 − 180.000 = 80.000 €.
- Proporción suelo: 32.000 / 80.000 = 40 %.
- Base imponible real: 80.000 × 40 % = 32.000 €.
- Cuota: 32.000 × 26,53 % = 8.489,60 €.
El contribuyente optaría por el método objetivo (848,96 €) frente al método real (8.489,60 €), generando un ahorro de 7.640,64 € en esta operación. Este patrón se repite con frecuencia en transmisiones de vivienda con tenencias largas, donde el método objetivo (basado en valor catastral del suelo) tiende a quedar muy por debajo de la plusvalía económica real.
Si la misma vivienda hubiera sido objeto de transmisión mortis causa al cónyuge supérstite y constituyera la vivienda habitual del causante, aplicaría la bonificación municipal del 95 % sobre la cuota: 848,96 × 5 % = 42,45 € a ingresar. La diferencia política y económica de la bonificación queda evidente en operaciones de este perfil.
Comparativa narrativa con CCAA vecinas
El IIVTNU es un tributo local, por lo que la comparativa entre CCAA debe hacerse por ciudades equivalentes. Madrid (capital) aplica el 29 % con bonificaciones diferenciadas en mortis causa. Valencia aplica el 29,7 %. Barcelona aplica el 30 %. Murcia capital aplica el 26 %. Málaga se alinea con el grupo de cabecera de presión fiscal local (29 %), mientras que Sevilla (26,53 %) y Murcia (26 %) quedan algo por debajo, en una franja media-baja muy próxima entre sí.
La diferencia más relevante con respecto a otras CCAA no está tanto en el tipo de gravamen —que el TRLHL permite fijar hasta un máximo del 30 %, aunque la horquilla real observada entre capitales de provincia oscila entre el 21,76 % y el 30 %— sino en las bonificaciones por mortis causa y en la política de revisión del valor catastral.
Sevilla y Málaga han actualizado en los últimos años sus ponencias catastrales, lo que ha elevado la base imponible objetiva del IIVTNU y reforzado el atractivo del método objetivo frente al real solo en operaciones con plusvalía económica muy elevada.
Frente a Extremadura y Castilla-La Mancha, donde el menor dinamismo inmobiliario y el menor valor catastral medio reducen la presión efectiva del IIVTNU, las grandes capitales andaluzas presentan una carga fiscal local sobre la vivienda significativamente mayor. Frente a Murcia, la diferencia es mínima: Sevilla (26,53 %) y Murcia capital (26 %) aplican tipos muy próximos, ambos en la franja media, con bonificaciones similares por mortis causa.
Sentencias relevantes: STC 182/2021 y posteriores
La STC 182/2021, de 26 de octubre, dictada por el Pleno del Tribunal Constitucional, declaró la inconstitucionalidad y nulidad del método objetivo de cálculo de la base imponible del IIVTNU regulado en los artículos 107.1 segundo párrafo, 107.2.a) y 107.4 del TRLHL.
La sentencia, publicada en el BOE de 25 de noviembre de 2021, fundamentó la nulidad en que el método objetivo era el único legalmente previsto, lo que impedía al contribuyente probar la inexistencia de plusvalía o una plusvalía menor a la determinada objetivamente, vulnerando el principio de capacidad económica del artículo 31.1 de la Constitución.
La sentencia produjo una laguna normativa transitoria de dos semanas (del 26 de octubre al 10 de noviembre de 2021), durante la cual la mayoría de ayuntamientos andaluces suspendieron la liquidación del impuesto. El Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, publicado en el BOE de 9 de noviembre y vigente desde el día siguiente, reconstruyó el régimen incorporando los dos métodos de cálculo y el supuesto de no sujeción por inexistencia de incremento de valor.
La STC 182/2021 estableció una limitación de efectos: no afecta a liquidaciones administrativas firmes ni a autoliquidaciones ya prescritas. Las situaciones susceptibles de revisión son las autoliquidaciones no prescritas (cuatro años desde su presentación) y las liquidaciones recurridas en plazo antes de la sentencia. Los TEAR andaluces y el TSJ de Andalucía han generado una jurisprudencia abundante sobre los criterios de aplicación retroactiva de la sentencia, alineada con la doctrina del Tribunal Supremo.
Con anterioridad, la STC 59/2017 ya había declarado inconstitucional la aplicación del IIVTNU en supuestos de inexistencia de plusvalía real, y la STC 126/2019 había declarado inconstitucional la liquidación cuando la cuota superaba el incremento real del valor. La STC 182/2021 supuso el cierre conceptual de la trilogía constitucional sobre el impuesto.
Timeline de cambios normativos (2017-2026)
- 11/05/2017: STC 59/2017 declara inconstitucional el IIVTNU en supuestos de inexistencia de plusvalía real.
- 31/10/2019: STC 126/2019 declara inconstitucional la liquidación cuando la cuota supera el incremento real.
- 26/10/2021: STC 182/2021 declara inconstitucional el método objetivo de cálculo de la base imponible.
- 09/11/2021: publicación del Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, BOE 9-11-2021. Reconstruye el régimen con doble método de cálculo (objetivo y real) y supuesto de no sujeción por inexistencia de incremento.
- 2022: ayuntamientos andaluces (Sevilla, Málaga, Granada, Córdoba) adaptan sus ordenanzas fiscales en el plazo de seis meses fijado por el RD-ley 26/2021, manteniendo tipos elevados (en torno al 29 %; Sevilla en el 26,53 %).
- 2023-2025: estabilidad regulatoria. Los coeficientes máximos quedaron fijados por el RD-Ley 8/2023 y no se han vuelto a actualizar: las revisiones de los RD-Ley 9/2024 y 16/2025 no llegaron a convalidarse. Litigiosidad alta en TEAR andaluces sobre devoluciones de autoliquidaciones no prescritas anteriores a octubre 2021.
- 2026: vigencia plena del régimen RD-ley 26/2021 sin modificaciones de calado. Los grandes ayuntamientos andaluces mantienen el tipo máximo y las bonificaciones del 95 % en mortis causa de vivienda habitual.
Lo que cambió en 2025-2026
El periodo 2025-2026 se caracteriza por la consolidación operativa del régimen post-STC 182/2021. Los principales ayuntamientos andaluces han depurado sus modelos de autoliquidación para permitir la elección entre método objetivo y método real, han clarificado los requisitos documentales del supuesto de no sujeción (escrituras de adquisición y transmisión) y han automatizado los cruces con Catastro para validar el valor catastral del suelo y total.
La litigiosidad post-STC 182/2021 sobre devoluciones de autoliquidaciones no prescritas ha alcanzado su pico en 2023-2024 y empieza a normalizarse en 2025-2026. Los TEAR andaluces han producido cientos de resoluciones consolidando criterios sobre alcance temporal, prueba del valor de adquisición e impacto del supuesto de no sujeción.
De cara a 2027, la cuestión política abierta es si los grandes ayuntamientos andaluces revisarán a la baja sus tipos —en torno al 29 %, ya rebajado en Sevilla al 26,53 %— o ampliarán las bonificaciones por adquisición de vivienda habitual por menores de 35 años (en línea con la política autonómica del ITP).
Por ahora, la presión presupuestaria municipal y el peso recaudatorio del IIVTNU sobre el conjunto de ingresos tributarios locales (estimado entre el 8 % y el 12 % en grandes capitales andaluzas) hacen poco probable una rebaja generalizada del tipo de gravamen.
Cita BOE destacada
Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, por el que se adapta el TRLHL a la reciente jurisprudencia del Tribunal Constitucional respecto del IIVTNU. BOE núm. 268, de 9 de noviembre de 2021. Texto del RD-ley en BOE. Texto clave: "No se producirá la sujeción al impuesto en las transmisiones de terrenos respecto de los cuales se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición."
Coeficientes del método objetivo vigentes en 2026
| Años de tenencia | Coeficiente | Base × coef. (suelo 68.000 €) |
|---|---|---|
| 1 año | 0,15 | 10.200 € |
| 2 años | 0,14 | 9.520 € |
| 3 años | 0,14 | 9.520 € |
| 4 años | 0,16 | 10.880 € |
| 5 años | 0,18 | 12.240 € |
| 6 años | 0,19 | 12.920 € |
| 7 años | 0,2 | 13.600 € |
| 8 años | 0,19 | 12.920 € |
| 9 años | 0,15 | 10.200 € |
| 10 años | 0,12 | 8.160 € |
| 11 años | 0,1 | 6.800 € |
| 12 años | 0,09 | 6.120 € |
| 13 años | 0,09 | 6.120 € |
| 14 años | 0,09 | 6.120 € |
| 15 años | 0,09 | 6.120 € |
| 16 años | 0,1 | 6.800 € |
| 17 años | 0,13 | 8.840 € |
| 18 años | 0,17 | 11.560 € |
| 19 años | 0,23 | 15.640 € |
| 20+ | 0,4 | 27.200 € |
Los coeficientes de la tabla anterior son los máximos del artículo 107.4 del TRLHL fijados por el Real Decreto-ley 8/2023 para los devengos producidos desde el 1 de enero de 2024. Aunque la ley prevé su actualización anual, las subidas aprobadas para 2025 (RD-Ley 9/2024) y para 2026 (RD-Ley 16/2025) no fueron convalidadas por el Congreso de los Diputados, de modo que en 2026 siguen vigentes los coeficientes de 2024.
Todo el sistema procede del Real Decreto-ley 26/2021, la norma que reescribió el cálculo del impuesto tras la Sentencia 182/2021 del Tribunal Constitucional.
Calcula tu plusvalía municipal en Andalucía
Introduce los datos de tu operación: el valor catastral del suelo del recibo del IBI, los años de tenencia y los valores de adquisición y transmisión. Así comparas los dos métodos vigentes con el tipo del 26,53 % que aplica Sevilla. La calculadora elige automáticamente el método más favorable, igual que permite la ley.
Preguntas frecuentes sobre la plusvalía municipal en Andalucía
¿Cuándo debo presentar la plusvalía municipal en Sevilla?
¿Qué método me conviene: objetivo o real?
En el caso de Rosario, que vende su piso de Triana comprado en 2008 por 215.000 euros y traspasado ahora por 268.000, conviene calcular los dos métodos y quedarse con el menor, que es justo lo que la ley permite.
Por el método objetivo, el valor catastral del suelo (68.000 euros) se multiplica por el coeficiente de 18 años de tenencia (0,17) y por el tipo del 26,53 % que aplica Sevilla, lo que arroja una cuota en torno a los 3.067 euros.
Por el método real, la ganancia atribuible al suelo —los 53.000 euros de incremento por el 45 % que el suelo representa— eleva la factura hasta cerca de los 6.327 euros. Como su revalorización efectiva fue notable pese a la larga tenencia, a Rosario le interesa el método objetivo, claramente más barato.
¿Hay bonificaciones por transmisión a familiares en Sevilla?
¿Qué pasa si la transmisión generó pérdida?
Si Rosario hubiera vendido su piso de Triana por menos de los 215.000 euros que pagó en 2008, la plusvalía municipal no se devengaría. El Tribunal Constitucional, en sus sentencias 26/2017 y 59/2017, declaró inconstitucional gravar transmisiones sin incremento real de valor, doctrina luego consolidada por la STC 182/2021.
En Sevilla, donde el mercado de barrios como Triana ha tenido tramos planos e incluso bajistas en determinados años, no es un supuesto teórico. En ese caso, Rosario debería presentar igualmente la autoliquidación ante el Ayuntamiento declarando la no sujeción y aportando las escrituras de compra y venta que acrediten la pérdida, para dejar constancia y evitar requerimientos posteriores.