La escala nueva, periodo a periodo
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, sustituye la tabla del artículo 107.4 de la Ley de Haciendas Locales con efectos desde el 1 de diciembre de 2026. Estos son los 21 máximos, antes y después.
| Años de tenencia | Hasta el 30 de noviembre | Desde el 1 de diciembre | Cambio |
|---|---|---|---|
| Menos de un año | 0,15 | 0,17 | Sube |
| 1 año | 0,15 | 0,16 | Sube |
| 2 años | 0,14 | 0,16 | Sube |
| 3 años | 0,14 | 0,17 | Sube |
| 4 años | 0,16 | 0,17 | Sube |
| 5 años | 0,18 | 0,19 | Sube |
| 6 años | 0,19 | 0,21 | Sube |
| 7 años | 0,20 | 0,23 | Sube |
| 8 años | 0,19 | 0,24 | Sube |
| 9 años | 0,15 | 0,25 | Sube |
| 10 años | 0,12 | 0,22 | Sube |
| 11 años | 0,10 | 0,18 | Sube |
| 12 años | 0,09 | 0,14 | Sube |
| 13 años | 0,09 | 0,12 | Sube |
| 14 años | 0,09 | 0,11 | Sube |
| 15 años | 0,09 | 0,11 | Sube |
| 16 años | 0,10 | 0,11 | Sube |
| 17 años | 0,13 | 0,11 | Baja |
| 18 años | 0,17 | 0,13 | Baja |
| 19 años | 0,23 | 0,20 | Baja |
| 20 años o más | 0,40 | 0,30 | Baja |
Baja en los periodos de 17 años o más. Sube en los periodos de menos de un año a 16 años. La mayor subida relativa es la de 10 años, un 83 % más.
Qué baja solo y qué no sube solo
La ley dice qué ocurre cuando un máximo baja por debajo de lo que fija una ordenanza. Es el último párrafo del artículo 107.4:
Lo que dice la ley — texto literal
Si, como consecuencia de la actualización referida en el párrafo anterior, alguno de los coeficientes aprobados por la vigente ordenanza fiscal resultara ser superior al correspondiente nuevo máximo legal, se aplicará este directamente hasta que entre en vigor la nueva ordenanza fiscal que corrija dicho exceso.
Es decir, las bajadas se aplican directamente donde la ordenanza supera el máximo nuevo. Las subidas de los máximos, en cambio, no suben nada por sí solas en una ordenanza con tabla propia: el ayuntamiento tiene que aprobar una ordenanza nueva.
Pero muchas ordenanzas no tienen tabla propia, sino que remiten al máximo legal vigente. De las 45 capitales de régimen común que analizamos, 29 están en ese caso. Salvo que el ayuntamiento disponga otra cosa, esas siguen los máximos nuevos: también cuando suben.
Las otras 16 tienen su propia tabla. En todas baja el coeficiente de 20 años o más, y en todas el de 9 años queda por debajo del máximo nuevo, así que no sube sin una ordenanza nueva. En las 2 capitales forales (Bilbao y Vitoria-Gasteiz) el decreto-ley no se aplica.
Cada ficha de capital detalla el cambio con los datos de su ordenanza. Las tienes en plusvalía municipal capital a capital.
Dos casos calculados
Los ejemplos usan el motor de la calculadora, sin bonificación. La herencia es la del estudio de las capitales: suelo de 40.000 € y más de 20 años de tenencia. La venta es de una vivienda con un suelo de 40.000 €, comprada por 180.000 € y vendida por 230.000 €.
| Capital | Herencia, más de 20 años | Venta a los 9 años | Venta a los 10 años |
|---|---|---|---|
| Madrid Remite al máximo legal | 4.640,00 € → 3.480,00 € | 1.740,00 € → 2.900,00 € | 1.392,00 € → 2.552,00 € |
| Barcelona Tabla propia | 4.800,00 € → 3.600,00 € | 1.800,00 € → 1.800,00 € | 1.440,00 € → 1.440,00 € |
| València Remite al máximo legal | 4.752,00 € → 3.564,00 € | 1.782,00 € → 2.970,00 € | 1.425,60 € → 2.613,60 € |
En Madrid, la herencia pasa de 4.640,00 € a 3.480,00 €: un 25 % menos. En Barcelona también baja, porque su coeficiente de 20 años o más supera el máximo nuevo.
La venta a los 9 años es el contrapunto. En Madrid, que sigue al máximo legal, la cuota sube de 1.740,00 € a 2.900,00 €. En Barcelona, con tabla propia, no cambia: sigue en 1.800,00 €.
En una herencia, lo que cuenta es la fecha del fallecimiento y no la del pago. El artículo 109 de la ley devenga el impuesto «en la fecha de la transmisión», y en la sucesión esa fecha es la de la muerte del causante. Se paga después, pero con los coeficientes de ese día.
En qué punto está el decreto-ley
El decreto-ley está en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pero necesita la convalidación del Congreso. Con las Cortes disueltas por el Real Decreto 806/2026, que convoca elecciones generales para el 29 de noviembre de 2026, le corresponde a la Diputación Permanente.
No es una formalidad. El Congreso acordó el 2 de octubre de 2026 la derogación del Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, que llevaba el mismo título que este. El decreto de disolución de las Cortes y convocatoria de elecciones se publicó en el BOE del 6 de octubre.
Mientras no haya convalidación, lo prudente es calcular los dos escenarios. La calculadora de la plusvalía municipal y la de cada ficha tienen un selector de fecha: antes o desde el 1 de diciembre de 2026.
Preguntas frecuentes
¿Desde cuándo rigen los nuevos coeficientes de la plusvalía municipal?
Desde el 1 de diciembre de 2026, para las transmisiones con devengo desde esa fecha, según el artículo 10 del Real Decreto-ley 29/2026. El decreto-ley está en vigor desde el 8 de octubre, pero esos máximos nuevos solo se consolidan si el Congreso lo convalida.
¿Baja la plusvalía municipal de una herencia?
Para 20 años o más de tenencia, el máximo baja de 0,40 a 0,30, un 25 % menos. En las 45 capitales de régimen común que analizamos, la cuota de la herencia tipo baja hasta ese porcentaje. En los de régimen foral no cambia.
¿Sube la plusvalía si vendo a los 9 o 10 años?
Los máximos de 9 y 10 años suben: de 0,15 a 0,25 y de 0,12 a 0,22. Si la ordenanza remite al máximo legal vigente, sube con él. Si tiene su propia tabla, no sube nada hasta que el ayuntamiento apruebe una ordenanza nueva.
¿Qué pasa si el Congreso no convalida el decreto-ley?
Se deroga y siguen los máximos de 2026. Hay un precedente reciente: el Congreso acordó el 2 de octubre de 2026 la derogación del Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, que llevaba el mismo título que este. Por eso, mientras no haya convalidación, conviene calcular los dos escenarios.
Fuentes
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, artículo 10 (BOE-A-2026-20823).
- Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, artículos 107.4 y 109, en el BOE consolidado.
- Real Decreto 806/2026, de 5 de octubre, de disolución de las Cortes y convocatoria de elecciones.
- Resolución de 2 de octubre de 2026 del Congreso, sobre la derogación del Real Decreto-ley 26/2026.
- Fichas de plusvalía municipal por capital, con la ordenanza de cada una como fuente.