Plusvalía al heredar una vivienda: lo que cuesta en cada capital en 2026

El caso que hemos calculado

Para comparar capitales hace falta una misma herencia. Es la de un hijo único de 50 años que recibe la vivienda habitual de su madre, en la que él no vivía. El valor catastral es de 100.000 €, de los que 40.000 € corresponden al suelo, y la madre la tuvo más de 20 años.

La edad del hijo importa. En Cáceres solo bonifican a los descendientes menores de 31 años y en Zamora, a los menores de edad. Con 50 años, nuestro heredero no recibe la bonificación en ninguna de las dos.

El cálculo usa el método objetivo. La base es el valor del suelo por el coeficiente que fija la ordenanza para 20 años o más de tenencia. La cuota es esa base por el tipo, y a ella se resta la bonificación que la ordenanza da a este caso.

Si no hay ganancia real, no se paga: lo dice el artículo 104.5 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales, tras la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021. Y quien salga ganando con el método real puede pedirlo. Este estudio mide el coste del método objetivo, el que se aplica por defecto.

Las cifras clave

La tabla de las 48 capitales

Están ordenadas por la cuota a pagar, de mayor a menor. Cada capital enlaza con su ficha, donde se ve la cita literal de la ordenanza.

* A Coruña, Ciudad Real y Logroño: la bonificación depende de algo que el caso no fija y se da un rango. La capital se ordena por su cuota con el porcentaje más prudente. Fuente: ordenanza fiscal de 2026 de cada ayuntamiento. Datos revisados a 23 de octubre de 2026.

La última columna es el mismo caso con los coeficientes máximos del Real Decreto-ley 29/2026, que rigen desde el 1 de diciembre de 2026 si el Congreso lo convalida. Se explica más abajo.

Y desde el 1 de diciembre, la cuota puede bajar

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, cambia los coeficientes máximos de la plusvalía municipal desde el 1 de diciembre de 2026. Para 20 años o más de tenencia, el caso de este estudio, el máximo baja de 0,40 a 0,30.

El decreto-ley está en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pero necesita la convalidación del Congreso. Con las Cortes disueltas por el Real Decreto 806/2026, que convoca elecciones generales para el 29 de noviembre de 2026, le corresponde a la Diputación Permanente.

Con la misma herencia, la cuota baja en 45 de las 47 capitales que cobran el impuesto: entre un 14,8 % y un 25 %, y hasta 1.200 € menos. En las 43 capitales que hoy aplican el máximo de 0,40, el ahorro es del 25 %.

La mediana pasaría de 2.160 € a 1.620 €. Entre las capitales de régimen común, la cuota más alta pasaría de 4.800 € a 3.600 €. No cambia en 2 capitales: Vitoria-Gasteiz y Bilbao. Son de régimen foral y el máximo estatal no rige allí, así que Vitoria-Gasteiz pasa a ser la capital con la cuota más alta.

Las cifras de arriba son, por tanto, las de 2026 y no un techo futuro: si se convalida el decreto-ley, las herencias con devengo desde el 1 de diciembre pagarían lo que indica la última columna. Para otros periodos de tenencia, como una venta a los nueve años, los máximos suben: lo explicamos en los nuevos coeficientes de diciembre de 2026.

Por qué cambia tanto de una capital a otra

La bonificación pesa más que el tipo. Antes de bonificar, la cuota va de 1.292 € en Bilbao a 4.800 € en 18 capitales: 3,7 veces entre una y otra. Lo que finalmente se paga va de 120 € a 4.800 €, una distancia de 40 veces.

Es decir, el tipo y el coeficiente separan a las capitales, pero la bonificación las separa mucho más. Una bonificación del 95 % deja en una pequeña fracción lo que otra capital con el mismo tipo cobra entera.

Los requisitos deciden si se cobra la bonificación. En 14 capitales el caso no obtiene ninguna rebaja. En Cuenca y Jaén, porque la ordenanza no bonifica las herencias. En las otras 12, porque exigen un requisito que el hijo del caso no cumple:

• Girona: la bonificación de la vivienda habitual exige que los herederos hubieran convivido con el causante los dos años anteriores; el hijo del caso no vivía en ella.
• Santander: la bonificación exige que los ingresos del heredero no superen dos veces el IPREM; el caso supone ingresos por encima de ese límite.
• Salamanca: la única bonificación para vivienda es para descendientes con discapacidad superior al 33 % que vivieran en ella; el hijo del caso no tiene discapacidad.

Con otra edad, otra renta o viviendo en la casa, el resultado sería distinto en cada una de ellas. Por eso la cifra de la tabla es la de este caso y no una media aplicable a cualquier heredero.

Algunas capitales tienen coeficientes propios, por debajo del máximo estatal. Para 20 años o más, el máximo es de 0,40, y 3 capitales aplican uno inferior: Bilbao (0,19), Valladolid (0,352) y Logroño (0,371). Con el máximo y el tipo de Bilbao, la cuota íntegra sería de 2.720 € en lugar de 1.292 €.

Las 3 capitales en las que depende de la letra pequeña

En estas capitales no hemos forzado un número. La bonificación del caso depende de algo que la ordenanza no deja claro o que el caso no fija, y la cuota se da como un rango.

A Coruña: entre 200 € y 3.200 €

Con la bonificación del 95 % se pagarían 200 €; con la del 20 %, 3.200 €. La bonificación depende de la renta por miembro de la unidad familiar de la vivienda heredada, es decir, de los empadronados, incluida la causante. Va del 20 % con rentas altas al 95 % con rentas por debajo del IPREM.

Ciudad Real: entre 2.484,78 € y 2.634,72 €

Con la bonificación del 48,13 % se pagarían 2.484,78 €; con la del 45 %, 2.634,72 €. La tabla de la ordenanza va por tramos de base imponible y su último escalón habla de «lo que exceda de 100.000 €». Si cada porcentaje se aplica a su tramo, los primeros 10.000 € de base al 50 % y el resto al 45 %, la bonificación efectiva sube al 48,13 %.

Logroño: entre 1.558,20 € y 2.226 €

Con la bonificación del 65 % se pagarían 1.558,20 €; con la del 50 %, 2.226 €. El valor catastral del caso, 100.000 €, está justo en el límite entre el tramo del 65 %, de 50.000 a 100.000 euros, y el del 50 %. La ordenanza no aclara cuál se aplica.

Qué hacer si heredas

Mira el plazo. En 46 de las 47 ordenanzas, la declaración de una herencia se presenta en seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si se pide antes de que venza. En Bilbao el plazo se regula de otra forma. Depende de la ordenanza, así que la ficha de tu capital es la referencia.

Pide la bonificación dentro de plazo. Cuando la ordenanza la trata como rogada, no se aplica de oficio: hay que solicitarla con la declaración o en el plazo que fije el ayuntamiento. Pedirla tarde puede costar la rebaja entera.

Compara con el método real. Si la vivienda vale hoy lo mismo o menos que cuando se adquirió, quizá no haya nada que pagar. Y si hay ganancia pero pequeña, el método real puede salir más barato que el objetivo. El ayuntamiento no lo calcula por ti: lo pide el contribuyente.

Preguntas frecuentes

Para medios: datos y metodología

Los datos son de libre reutilización, también con fines comerciales, con una única condición: citar «guiafiscal.es» como fuente con enlace a esta página. El CSV trae, capital a capital, el tipo, el coeficiente, las cuotas, la bonificación, las condiciones y el enlace a la ficha. Para el corte de tu provincia o cualquier aclaración, escribe a hola@guiafiscal.es: respondemos por correo el mismo día.

Fuentes

• Plusvalía municipal capital a capital: tipo, coeficientes y bonificación de cada ordenanza, con cita literal.
• Consulta de información impositiva municipal del Ministerio de Hacienda, para contrastar tipos y coeficientes.
• Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, en el BOE.
• Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, de 26 de octubre, en el BOE.

Capitales fuera del estudio

Estas capitales no entran porque todavía no tienen ficha:

• Pamplona / Iruña. Su ordenanza remite a los coeficientes máximos de la Ley Foral 2/1995 sin reproducir la tabla, y sin los coeficientes no se puede calcular la cuota.
• Donostia / San Sebastián. El único cuadro de tipos de su ordenanza se refiere a las transmisiones valoradas con las nuevas ponencias, y no hemos podido confirmar con el texto qué tipo rige con carácter general.