Tipo de gravamen de la plusvalía en Zaragoza
El mismo tipo vale para cualquier periodo de tenencia, de menos de un año a veinte o más. La ley estatal permite a los ayuntamientos llegar al 30 %.
Lo que dice la ordenanza — texto literal
La cuota íntegra de este Impuesto será el resultado de aplicar a la base imponible el tipo de gravamen único del 28%.
Coeficientes de 2026 en Zaragoza
La ordenanza de Zaragoza remite a los máximos que fija el artículo 107.4 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales, así que aplica los coeficientes máximos vigentes en 2026.
| Años de tenencia | Coeficiente en Zaragoza | Máximo estatal 2026 |
|---|---|---|
| Menos de un año | 0,15 | 0,15 |
| 1 año | 0,15 | 0,15 |
| 2 años | 0,14 | 0,14 |
| 3 años | 0,14 | 0,14 |
| 4 años | 0,16 | 0,16 |
| 5 años | 0,18 | 0,18 |
| 6 años | 0,19 | 0,19 |
| 7 años | 0,20 | 0,20 |
| 8 años | 0,19 | 0,19 |
| 9 años | 0,15 | 0,15 |
| 10 años | 0,12 | 0,12 |
| 11 años | 0,10 | 0,10 |
| 12 años | 0,09 | 0,09 |
| 13 años | 0,09 | 0,09 |
| 14 años | 0,09 | 0,09 |
| 15 años | 0,09 | 0,09 |
| 16 años | 0,10 | 0,10 |
| 17 años | 0,13 | 0,13 |
| 18 años | 0,17 | 0,17 |
| 19 años | 0,23 | 0,23 |
| 20 años o más | 0,40 | 0,40 |
Fuente de los coeficientes: máximos estatales (artículo 107.4 TRLRHL, RD-ley 8/2023), según remite la ordenanza.
Lo que dice la ordenanza — texto literal
Los coeficientes a aplicar serán los máximos que anualmente se actualicen mediante norma con rango legal
Desde el 1 de diciembre de 2026: los coeficientes nuevos en Zaragoza
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, cambia los coeficientes máximos de la plusvalía municipal con efectos desde el 1 de diciembre de 2026. El decreto-ley está en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pero necesita la convalidación del Congreso. Con las Cortes disueltas por el Real Decreto 806/2026, que convoca elecciones generales para el 29 de noviembre de 2026, le corresponde a la Diputación Permanente.
La ordenanza de Zaragoza remite al máximo legal vigente en cada momento. Por eso, salvo que el Ayuntamiento disponga otra cosa, aplicaría los máximos nuevos desde esa fecha, tanto los que bajan como los que suben.
Bajan en los periodos de 17 años o más. Suben en los periodos de menos de un año a 16 años. Para 20 años o más de tenencia, el coeficiente pasa de 0,40 a 0,30.
| Años de tenencia | Hasta el 30 de noviembre | Máximo nuevo | Desde el 1 de diciembre |
|---|---|---|---|
| Menos de un año | 0,15 | 0,17 | 0,17 |
| 1 año | 0,15 | 0,16 | 0,16 |
| 2 años | 0,14 | 0,16 | 0,16 |
| 3 años | 0,14 | 0,17 | 0,17 |
| 4 años | 0,16 | 0,17 | 0,17 |
| 5 años | 0,18 | 0,19 | 0,19 |
| 6 años | 0,19 | 0,21 | 0,21 |
| 7 años | 0,20 | 0,23 | 0,23 |
| 8 años | 0,19 | 0,24 | 0,24 |
| 9 años | 0,15 | 0,25 | 0,25 |
| 10 años | 0,12 | 0,22 | 0,22 |
| 11 años | 0,10 | 0,18 | 0,18 |
| 12 años | 0,09 | 0,14 | 0,14 |
| 13 años | 0,09 | 0,12 | 0,12 |
| 14 años | 0,09 | 0,11 | 0,11 |
| 15 años | 0,09 | 0,11 | 0,11 |
| 16 años | 0,10 | 0,11 | 0,11 |
| 17 años | 0,13 | 0,11 | 0,11 |
| 18 años | 0,17 | 0,13 | 0,13 |
| 19 años | 0,23 | 0,20 | 0,20 |
| 20 años o más | 0,40 | 0,30 | 0,30 |
Verde, el coeficiente baja. Ámbar, sube. Todo depende de que el Congreso convalide el decreto-ley.
En la herencia del ejemplo, con más de 20 años de tenencia, la cuota íntegra pasaría de 4.480,00 € a 3.360,00 €. Con la bonificación del 95 %, la cuota a pagar pasaría de 224,00 € a 168,00 €.
Para ver el efecto en tu caso, elige la fecha en la calculadora de más abajo. Los nuevos máximos, periodo a periodo, están en la pieza sobre los coeficientes de diciembre de 2026.
El proyecto de ordenanzas de 2027, con aprobación inicial de la comisión de Hacienda el 29 de septiembre, congela la plusvalía. El seguimiento de las ordenanzas de 2027 está en el repaso de las capitales que suben o bajan en 2027.
Bonificación por herencia en Zaragoza
Bonificación del 95 % para la vivienda habitual del causante y para los terrenos de su empresa individual. Para un único inmueble distinto de la vivienda habitual, es del 95 % si es vivienda, trastero o garaje y del 65 % si es otro tipo. En ese caso, el valor catastral del suelo debe ser inferior a 200.000 euros. Incluye los pactos sucesorios de presente.
| Supuesto | Bonificación |
|---|---|
| Vivienda habitual del causante | 95 % |
| Terrenos de la empresa individual del causante (actividad habitual, personal y directa) | 95 % |
| Un inmueble distinto de la vivienda habitual: vivienda, trastero o garaje, valor catastral del suelo menos de 200.000 euros | 95 % |
| Un inmueble distinto de la vivienda habitual: otros inmuebles, valor catastral del suelo menos de 200.000 euros | 65 % |
Quién puede beneficiarse. Cónyuge supérstite (equiparada la pareja de hecho inscrita o con documento público), ascendientes o adoptantes y descendientes o adoptados.
Qué inmueble. Vivienda habitual del causante (la del padrón al fallecimiento, o la de los 10 años anteriores en ciertos casos), terrenos de empresa individual y un único inmueble distinto.
Requisitos. Solicitud con la autoliquidación y documentación; para la empresa, mantener la adquisición y la afección 2 años.
Lo que dice la ordenanza — texto literal
2.
Gozarán de una bonificación en función del valor catastral del suelo, la adquisición y transmisión o constitución de derechos reales de goce limitativos del dominio "mortis causa", considerando también como tales los procedentes de los pactos sucesorios de presente, de los siguientes terrenos de naturaleza urbana: • -La vivienda habitual del causante. • -Los terrenos del causante cuando sean utilizados en el desarrollo de la actividad de una empresa individual ejercida de forma habitual, personal y directa por el causante. • -Un inmueble diferente de la vivienda habitual del causante. […] 3.
El porcentaje de bonificación será el siguiente: - 95% en el caso de la vivienda habitual y de los terrenos afectos a la actividad de una empresa ejercida de forma habitual, personal y directa del causante. - Hasta el 95% en el caso de un inmueble diferente a la vivienda habitual con arreglo a los siguientes porcentajes, según la tipología y siempre que el valor catastral del suelo sea inferior a 200.000 euros. -Viviendas: 95% -Trasteros 95% -Garajes: 95% -Otros inmuebles: 65% […] En ambos supuestos los causahabientes serán el cónyuge "supérstite" (superviviente), ascendientes o adoptantes y descendientes o adoptados.
Se equipará al cónyuge a quien hubiera convivido con el causante con análoga relación de afectividad y acredite su inscripción como pareja de hecho o mediante documento […] Los sujetos pasivos deberán solicitar la bonificación al presentar la autoliquidación del impuesto. […] Para el disfrute de la bonificación será preciso que el sucesor instituido en el caso de un pacto sucesorio de presente, mantenga la adquisición en su patrimonio y la afección del bien al ejercicio de actividad económica durante los dos años siguientes a la muerte del causante o al otorgamiento de documento público del pacto sucesorio de presente, salvo que falleciese dentro de ese plazo.
Otras bonificaciones y exenciones
- Bonificación del 95 % para transmisiones de la sociedad municipal Zaragoza Vivienda destinadas a construcciones residenciales (95 %).
La bonificación de la plusvalía no sustituye a la del impuesto de sucesiones: son dos tributos distintos, uno municipal y otro en Aragón. Los detalles del segundo están en sucesiones y donaciones en Aragón.
Calcula la plusvalía en Zaragoza
La calculadora usa el tipo y los coeficientes de la ordenanza de Zaragoza. Introduce los valores de tu escritura y el recibo del IBI, y elige si es una venta o una herencia.
Dos ejemplos calculados en Zaragoza
Venta tras 8 años
Ejemplo ilustrativo. Una vivienda con valor catastral de 100.000 €, de los que 40.000 € corresponden al suelo, se compró por 180.000 € y se vende 8 años después por 230.000 €.
- Método objetivo: 40.000 € × 0,19 (coeficiente de 8 años) = base de 7.600,00 €; con el tipo del 28 %, la cuota es de 2.128,00 €.
- Método real: la ganancia de 50.000 € se reparte según el peso del suelo (40 %), lo que da una base de 20.000,00 € y una cuota de 5.600,00 €.
Se paga el método más barato si el contribuyente lo pide. Aquí sale el método objetivo, con una cuota de 2.128,00 €. Una venta no tiene la bonificación de las herencias.
Herencia de la vivienda habitual de la madre
Ejemplo ilustrativo. Un hijo hereda la vivienda habitual de su madre, que la tuvo más de 20 años. El valor catastral total es de 100.000 € y el del suelo, de 40.000 €. El hijo no vivía en ella, no tiene discapacidad y no hay otros inmuebles en la herencia; sus ingresos superan los umbrales de renta que fijan algunas ordenanzas.
- Base: 40.000 € × 0,40 (coeficiente de 20 años o más) = 16.000,00 €.
- Cuota íntegra, con el tipo del 28 %: 4.480,00 €.
- Bonificación del 95 %: −4.256,00 €.
- Cuota a pagar: 224,00 €.
La vivienda habitual de la causante, la del padrón al fallecimiento, tiene la bonificación máxima sin límite de valor.
Con este mismo caso, Zaragoza ocupa el puesto 38 de las 47 capitales que cobran el impuesto, ordenadas de la cuota más alta a la más baja. Las tienes todas en lo que cuesta heredar una vivienda en cada capital.
Sin la bonificación, el mismo caso pagaría 4.480,00 €: la diferencia es de 4.256,00 €.
En una herencia real, el valor de adquisición y el de transmisión son los declarados en el impuesto de sucesiones; con ellos se puede comparar también el método real, como en el ejemplo de la venta.
Gestión y plazos en Zaragoza
Autoliquidación obligatoria. Plazos: 30 días hábiles en inter vivos y pactos sucesorios de presente; 6 meses en mortis causa, prorrogables (máximo un año).
Los plazos y el modo de presentar el impuesto los concreta la ordenanza de Zaragoza, dentro del marco del artículo 110 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales.
Lo que dice la ordenanza — texto literal
1. El impuesto se exige en régimen de autoliquidación.
Cada sujeto pasivo estará obligado a presentar la autoliquidación e ingresar la cuota resultante de la misma en los siguientes plazos. […] 1.a Cuando se trate de actos inter-vivos, o los procedentes de los pactos sucesorios de presente, el plazo será de 30 días hábiles. […] 1.b Cuando se trate de actos por causa de muerte, a excepción de los pactos sucesorios de presente, el plazo será de seis meses, prorrogables, previa solicitud por el sujeto pasivo, con anterioridad al vencimiento de dicho plazo, a contar desde la fecha del fallecimiento del causante, conforme a las reglas que a continuación se detallan:
Preguntas frecuentes sobre la plusvalía en Zaragoza
¿Cuánto es la plusvalía municipal en Zaragoza en 2026?
El tipo de gravamen es del 28 % sobre la base imponible. Sus coeficientes son los máximos estatales vigentes en 2026. En un ejemplo de venta tras 8 años, con suelo de 40.000 €, una compra de 180.000 € y una venta de 230.000 €, la cuota es de 2.128,00 € por el método objetivo.
¿Hay bonificación de la plusvalía por heredar en Zaragoza?
Bonificación del 95 % para la vivienda habitual del causante y para los terrenos de su empresa individual. Para un único inmueble distinto de la vivienda habitual, es del 95 % si es vivienda, trastero o garaje y del 65 % si es otro tipo. En ese caso, el valor catastral del suelo debe ser inferior a 200.000 euros. Incluye los pactos sucesorios de presente. Beneficiarios: cónyuge supérstite (equiparada la pareja de hecho inscrita o con documento público), ascendientes o adoptantes y descendientes o adoptados.
¿Cuánto se paga de plusvalía por heredar una vivienda en Zaragoza?
Depende de los requisitos. En un caso tipo (suelo de 40.000 € y más de 20 años de tenencia), la cuota íntegra es de 4.480,00 €; con la bonificación del 95 % quedan 224,00 €. La vivienda habitual de la causante, la del padrón al fallecimiento, tiene la bonificación máxima sin límite de valor.
¿Cuándo y cómo se presenta la plusvalía en Zaragoza?
Autoliquidación obligatoria. Plazos: 30 días hábiles en inter vivos y pactos sucesorios de presente; 6 meses en mortis causa, prorrogables (máximo un año). Si el plazo ya ha pasado, el Ayuntamiento puede reclamar recargos e intereses, así que conviene no demorarlo.
¿Cambia la plusvalía en Zaragoza el 1 de diciembre de 2026?
Si el Congreso convalida el Real Decreto-ley 29/2026, sí. La ordenanza de Zaragoza remite al máximo legal vigente, así que desde el 1 de diciembre de 2026 aplicaría los nuevos máximos. Para 20 años o más de tenencia, el coeficiente pasaría de 0,40 a 0,30.
¿Cuándo no se paga la plusvalía municipal en Zaragoza?
No se paga si no hay incremento de valor: si el precio de venta no supera al de compra, la operación no está sujeta (art. 104.5 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales y STC 182/2021). Además, la ordenanza de Zaragoza recoge otros beneficios. Bonificación del 95 % para transmisiones de la sociedad municipal Zaragoza Vivienda destinadas a construcciones residenciales.
Fuentes
- Ordenanza fiscal de la plusvalía municipal de Zaragoza. Ordenanza fiscal 9, con modificación definitiva del Pleno del 28 de enero de 2026, publicada en el BOPZ del 6 de febrero de 2026. Texto comprobado el 23 de octubre de 2026.
- Consulta de información impositiva municipal del Ministerio de Hacienda: tipos y coeficientes del ejercicio 2025, que usamos para contrastar la ordenanza.
- Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, artículos 104 a 110 (hecho imponible, base imponible, coeficientes, bonificaciones y gestión).