Tipo de gravamen de la plusvalía en Madrid
El mismo tipo vale para cualquier periodo de tenencia, de menos de un año a veinte o más. La ley estatal permite a los ayuntamientos llegar al 30 %.
Lo que dice la ordenanza — texto literal
Artículo 17. La cuota íntegra de este impuesto será el resultado de aplicar a la base imponible o, en su caso, bases imponibles, el tipo de gravamen del 29%.
Coeficientes de 2026 en Madrid
La ordenanza de Madrid remite a los máximos que fija el artículo 107.4 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales, así que aplica los coeficientes máximos vigentes en 2026.
| Años de tenencia | Coeficiente en Madrid | Máximo estatal 2026 |
|---|---|---|
| Menos de un año | 0,15 | 0,15 |
| 1 año | 0,15 | 0,15 |
| 2 años | 0,14 | 0,14 |
| 3 años | 0,14 | 0,14 |
| 4 años | 0,16 | 0,16 |
| 5 años | 0,18 | 0,18 |
| 6 años | 0,19 | 0,19 |
| 7 años | 0,20 | 0,20 |
| 8 años | 0,19 | 0,19 |
| 9 años | 0,15 | 0,15 |
| 10 años | 0,12 | 0,12 |
| 11 años | 0,10 | 0,10 |
| 12 años | 0,09 | 0,09 |
| 13 años | 0,09 | 0,09 |
| 14 años | 0,09 | 0,09 |
| 15 años | 0,09 | 0,09 |
| 16 años | 0,10 | 0,10 |
| 17 años | 0,13 | 0,13 |
| 18 años | 0,17 | 0,17 |
| 19 años | 0,23 | 0,23 |
| 20 años o más | 0,40 | 0,40 |
Fuente de los coeficientes: máximos estatales (artículo 107.4 TRLRHL, RD-ley 8/2023), según remite la ordenanza.
Lo que dice la ordenanza — texto literal
los coeficientes que, para cada período de generación, se hubieran establecido mediante norma con rango legal, conforme a lo dispuesto en el artículo 107.4 del texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales, y se encuentren vigentes en el momento de la realización del hecho imponible
Desde el 1 de diciembre de 2026: los coeficientes nuevos en Madrid
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, cambia los coeficientes máximos de la plusvalía municipal con efectos desde el 1 de diciembre de 2026. El decreto-ley está en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pero necesita la convalidación del Congreso. Con las Cortes disueltas por el Real Decreto 806/2026, que convoca elecciones generales para el 29 de noviembre de 2026, le corresponde a la Diputación Permanente.
La ordenanza de Madrid remite al máximo legal vigente en cada momento. Por eso, salvo que el Ayuntamiento disponga otra cosa, aplicaría los máximos nuevos desde esa fecha, tanto los que bajan como los que suben.
Bajan en los periodos de 17 años o más. Suben en los periodos de menos de un año a 16 años. Para 20 años o más de tenencia, el coeficiente pasa de 0,40 a 0,30.
| Años de tenencia | Hasta el 30 de noviembre | Máximo nuevo | Desde el 1 de diciembre |
|---|---|---|---|
| Menos de un año | 0,15 | 0,17 | 0,17 |
| 1 año | 0,15 | 0,16 | 0,16 |
| 2 años | 0,14 | 0,16 | 0,16 |
| 3 años | 0,14 | 0,17 | 0,17 |
| 4 años | 0,16 | 0,17 | 0,17 |
| 5 años | 0,18 | 0,19 | 0,19 |
| 6 años | 0,19 | 0,21 | 0,21 |
| 7 años | 0,20 | 0,23 | 0,23 |
| 8 años | 0,19 | 0,24 | 0,24 |
| 9 años | 0,15 | 0,25 | 0,25 |
| 10 años | 0,12 | 0,22 | 0,22 |
| 11 años | 0,10 | 0,18 | 0,18 |
| 12 años | 0,09 | 0,14 | 0,14 |
| 13 años | 0,09 | 0,12 | 0,12 |
| 14 años | 0,09 | 0,11 | 0,11 |
| 15 años | 0,09 | 0,11 | 0,11 |
| 16 años | 0,10 | 0,11 | 0,11 |
| 17 años | 0,13 | 0,11 | 0,11 |
| 18 años | 0,17 | 0,13 | 0,13 |
| 19 años | 0,23 | 0,20 | 0,20 |
| 20 años o más | 0,40 | 0,30 | 0,30 |
Verde, el coeficiente baja. Ámbar, sube. Todo depende de que el Congreso convalide el decreto-ley.
En la herencia del ejemplo, con más de 20 años de tenencia, la cuota íntegra pasaría de 4.640,00 € a 3.480,00 €. Con la bonificación del 95 %, la cuota a pagar pasaría de 232,00 € a 174,00 €.
Para ver el efecto en tu caso, elige la fecha en la calculadora de más abajo. Los nuevos máximos, periodo a periodo, están en la pieza sobre los coeficientes de diciembre de 2026.
Bonificación por herencia en Madrid
Bonificación por tramos según el valor catastral del suelo: 95 % si es de hasta 60.000 euros, 85 % hasta 100.000, 70 % hasta 138.000 y 40 % por encima. Se aplica a la vivienda habitual del causante y a los locales afectos a su actividad económica.
| Supuesto | Bonificación |
|---|---|
| Valor catastral del suelo hasta 60.000 euros | 95 % |
| Valor catastral del suelo más de 60.000 y hasta 100.000 euros | 85 % |
| Valor catastral del suelo más de 100.000 y hasta 138.000 euros | 70 % |
| Valor catastral del suelo más de 138.000 euros | 40 % |
Quién puede beneficiarse. Descendientes, ascendientes (por naturaleza o adopción) y cónyuge; se equipara al cónyuge la pareja de hecho acreditada (art. 18.2).
Qué inmueble. Vivienda habitual del causante y locales afectos a la actividad económica ejercida por él (no los inmuebles dedicados a alquiler o venta).
Requisitos. Solicitud en el plazo de 6 meses prorrogables por otros 6 (se entiende solicitada con la autoliquidación en plazo). En locales, el sucesor debe mantener la adquisición y la actividad 5 años.
Lo que dice la ordenanza — texto literal
Artículo 18.1.
Cuando el incremento de valor se manifieste, por causa de muerte, respecto de la transmisión de la propiedad de la vivienda habitual del causante, de los locales afectos a la actividad económica ejercida por éste, o de la constitución o transmisión de un derecho real de goce limitativo de dominio sobre los referidos bienes, a favor de los descendientes, ascendientes, por naturaleza o adopción, y del cónyuge, la cuota íntegra del impuesto se verá bonificada en función del valor catastral del suelo correspondiente a dichos bienes, con independencia del valor atribuido al derecho, mediante la aplicación de los siguientes porcentajes reductores: a) El 95 por ciento si el valor catastral del suelo es inferior o igual a 60.000 euros. b) El 85 por ciento si el valor catastral del suelo es superior a 60.000 euros y no excede de 100.000 euros. c) El 70 por ciento si el valor catastral del suelo es superior a 100.000 euros y no excede de 138.000 euros. d) El 40 por ciento si el valor catastral del suelo es superior a 138.000 […] 3.
En todo caso, para tener derecho a la bonificación, tratándose de locales afectos al ejercicio de la actividad de la empresa individual o familiar o negocio profesional de la persona fallecida, será preciso que el sucesor mantenga la adquisición y el ejercicio de la actividad económica durante los cinco años siguientes, salvo que falleciese dentro de ese plazo. […] 2.
En el caso de las transmisiones mortis-causa que se mencionan en el artículo 18.1 de la presente ordenanza, la bonificación deberá solicitarse en el mismo plazo de seis meses prorrogables por otros seis a que se refiere la letra b) del apartado anterior.
Dicha solicitud se entenderá, no obstante, realizada y provisionalmente concedida, sin perjuicio de su comprobación y la práctica de la liquidación definitiva que proceda, cuando, dentro de dichos plazos, el sujeto pasivo practique la autoliquidación o, para los supuestos del apartado siguiente de este artículo, presente la correspondiente declaración tributaria.
La bonificación de la plusvalía no sustituye a la del impuesto de sucesiones: son dos tributos distintos, uno municipal y otro en la Comunidad de Madrid. Los detalles del segundo están en sucesiones y donaciones en la Comunidad de Madrid.
Calcula la plusvalía en Madrid
La calculadora usa el tipo y los coeficientes de la ordenanza de Madrid. Introduce los valores de tu escritura y el recibo del IBI, y elige si es una venta o una herencia.
Dos ejemplos calculados en Madrid
Venta tras 8 años
Ejemplo ilustrativo. Una vivienda con valor catastral de 100.000 €, de los que 40.000 € corresponden al suelo, se compró por 180.000 € y se vende 8 años después por 230.000 €.
- Método objetivo: 40.000 € × 0,19 (coeficiente de 8 años) = base de 7.600,00 €; con el tipo del 29 %, la cuota es de 2.204,00 €.
- Método real: la ganancia de 50.000 € se reparte según el peso del suelo (40 %), lo que da una base de 20.000,00 € y una cuota de 5.800,00 €.
Se paga el método más barato si el contribuyente lo pide. Aquí sale el método objetivo, con una cuota de 2.204,00 €. Una venta no tiene la bonificación de las herencias.
Herencia de la vivienda habitual de la madre
Ejemplo ilustrativo. Un hijo hereda la vivienda habitual de su madre, que la tuvo más de 20 años. El valor catastral total es de 100.000 € y el del suelo, de 40.000 €. El hijo no vivía en ella, no tiene discapacidad y no hay otros inmuebles en la herencia; sus ingresos superan los umbrales de renta que fijan algunas ordenanzas.
- Base: 40.000 € × 0,40 (coeficiente de 20 años o más) = 16.000,00 €.
- Cuota íntegra, con el tipo del 29 %: 4.640,00 €.
- Bonificación del 95 %: −4.408,00 €.
- Cuota a pagar: 232,00 €.
El suelo del caso queda en el primer tramo de la ordenanza, el de valor catastral del suelo de hasta 60.000 euros, y la vivienda habitual de la causante es un inmueble bonificable para un descendiente.
Con este mismo caso, Madrid ocupa el puesto 37 de las 47 capitales que cobran el impuesto, ordenadas de la cuota más alta a la más baja. Las tienes todas en lo que cuesta heredar una vivienda en cada capital.
Sin la bonificación, el mismo caso pagaría 4.640,00 €: la diferencia es de 4.408,00 €.
En una herencia real, el valor de adquisición y el de transmisión son los declarados en el impuesto de sucesiones; con ellos se puede comparar también el método real, como en el ejemplo de la venta.
Gestión y plazos en Madrid
Autoliquidación obligatoria. Plazos: 30 días hábiles en transmisiones inter vivos; 6 meses en mortis causa, prorrogables por otros 6.
Los plazos y el modo de presentar el impuesto los concreta la ordenanza de Madrid, dentro del marco del artículo 110 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales.
Lo que dice la ordenanza — texto literal
1.bis.
El cumplimiento de ambas obligaciones deberá tener lugar en los siguientes plazos: a) En las transmisiones inter-vivos y en la constitución de derechos reales de goce, así como en las donaciones, dentro de los 30 días hábiles siguientes a aquel en que haya tenido lugar el hecho imponible. […] b) En las transmisiones mortis-causa, dentro del plazo de seis meses a contar desde la fecha de fallecimiento del causante o, en su caso, dentro de la prórroga a que se refiere el párrafo siguiente. […] Con anterioridad al vencimiento del plazo de seis meses antes señalado, el sujeto pasivo podrá instar su prórroga por otro plazo de hasta seis meses de duración, que se entenderá tácitamente concedido por el tiempo concreto solicitado
Preguntas frecuentes sobre la plusvalía en Madrid
¿Cuánto es la plusvalía municipal en Madrid en 2026?
El tipo de gravamen es del 29 % sobre la base imponible. Sus coeficientes son los máximos estatales vigentes en 2026. En un ejemplo de venta tras 8 años, con suelo de 40.000 €, una compra de 180.000 € y una venta de 230.000 €, la cuota es de 2.204,00 € por el método objetivo.
¿Hay bonificación de la plusvalía por heredar en Madrid?
Bonificación por tramos según el valor catastral del suelo: 95 % si es de hasta 60.000 euros, 85 % hasta 100.000, 70 % hasta 138.000 y 40 % por encima. Se aplica a la vivienda habitual del causante y a los locales afectos a su actividad económica. Beneficiarios: descendientes, ascendientes (por naturaleza o adopción) y cónyuge; se equipara al cónyuge la pareja de hecho acreditada (art. 18.2).
¿Cuánto se paga de plusvalía por heredar una vivienda en Madrid?
Depende de los requisitos. En un caso tipo (suelo de 40.000 € y más de 20 años de tenencia), la cuota íntegra es de 4.640,00 €; con la bonificación del 95 % quedan 232,00 €. El suelo del caso queda en el primer tramo de la ordenanza, el de valor catastral del suelo de hasta 60.000 euros, y la vivienda habitual de la causante es un inmueble bonificable para un descendiente.
¿Cuándo y cómo se presenta la plusvalía en Madrid?
Autoliquidación obligatoria. Plazos: 30 días hábiles en transmisiones inter vivos; 6 meses en mortis causa, prorrogables por otros 6. Si el plazo ya ha pasado, el Ayuntamiento puede reclamar recargos e intereses, así que conviene no demorarlo.
¿Cambia la plusvalía en Madrid el 1 de diciembre de 2026?
Si el Congreso convalida el Real Decreto-ley 29/2026, sí. La ordenanza de Madrid remite al máximo legal vigente, así que desde el 1 de diciembre de 2026 aplicaría los nuevos máximos. Para 20 años o más de tenencia, el coeficiente pasaría de 0,40 a 0,30.
¿Cuándo no se paga la plusvalía municipal en Madrid?
No se paga si no hay incremento de valor: si el precio de venta no supera al de compra, la operación no está sujeta (art. 104.5 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales y STC 182/2021).
Fuentes
- Ordenanza fiscal de la plusvalía municipal de Madrid. Redacción vigente según el acuerdo del Pleno del 22 de diciembre de 2023, recogida en el libro de ordenanzas fiscales de 2026. Texto comprobado el 23 de octubre de 2026.
- Consulta de información impositiva municipal del Ministerio de Hacienda: tipos y coeficientes del ejercicio 2025, que usamos para contrastar la ordenanza.
- Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, artículos 104 a 110 (hecho imponible, base imponible, coeficientes, bonificaciones y gestión).