El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados —el ITP-AJD de toda la vida— vigente en Andalucía se rige por la Ley 5/2021, de 20 de octubre (BOE-A-2021-17915), arts. 41, 43 y 50; texto consolidado (últ. mod. 31-12-2025), norma publicada en el BOJA y que sigue siendo la referencia para cualquier compraventa de vivienda de segunda mano formalizada ante notario en la comunidad. Dentro del marco de la Ley 22/2009 de cesión de tributos, cada comunidad autónoma tiene libertad para fijar el tipo aplicable a cada modalidad —Transmisiones Patrimoniales Onerosas, Operaciones Societarias y Actos Jurídicos Documentados—, lo que explica que dos viviendas de precio idéntico tributen de forma muy distinta según el territorio en el que se firme la escritura.
Lo que dice la ley — texto literal
1. En el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, las Comunidades Autónomas podrán asumir competencias normativas sobre:
a) Tipos de gravamen: En relación con la modalidad «Transmisiones Patrimoniales Onerosas», las Comunidades Autónomas podrán regular el tipo de gravamen en:
[…]
En relación con la modalidad «Actos Jurídicos Documentados», las Comunidades Autónomas podrán regular el tipo de gravamen de los documentos notariales.
Tipos aplicables en Andalucía
| Modalidad | Tipo Andalucía | Aplicación |
|---|---|---|
| TPO general | 7 % | Vivienda usada y resto de inmuebles |
| TPO joven | 3,5 % | Vivienda habitual ≤ 150.000 €, según el límite de edad autonómico |
| TPO familia numerosa | 3,5 % | Vivienda habitual ≤ 250.000 € |
| TPO VPO | 6 % | Vivienda protegida con calificación vigente |
| TPO discapacidad | 3,5 % | Vivienda habitual con discapacidad ≥33-65 % según CCAA |
| AJD general | 1,2 % | Obra nueva, hipotecas, divisiones horizontales |
| AJD reducido | 0,3 % | vivienda habitual joven/familia numerosa ≤ 150.000 € |
| Concepto | Valor (%) |
|---|---|
| Andalucía | 7 |
| Extremadura | 8 |
| Castilla-La Mancha | 9 |
| Murcia | 7.75 |
- Andalucía: 7 %
- Extremadura: 8 %
- Castilla-La Mancha: 9 %
- Murcia: 7,75 %
Cambios normativos clave del ITP en Andalucía
- 2010
Tipos progresivos 8-10 %
Andalucía aplicaba una tarifa progresiva con tipos generales del 8 % al 10 % según valor del inmueble.
DL 1/2009 BOJA
- 2021
Unificación al 7 % unificado
Reforma de la Junta de Andalucía: tipo TPO único 7 % para vivienda usada, eliminando la progresividad anterior. Bajada significativa para tramos altos.
Ley 5/2021 BOJA
- 2024
Texto consolidado vigente
La Ley 5/2021 sigue como norma vigente de tributos cedidos en Andalucía, con consolidación posterior. Mantiene el 7 % unificado y los tipos reducidos 3,5 % para colectivos protegidos.
Ley 5/2021 BOJA · BOE-A-2021-17915
Diferencia clave: TPO frente a AJD
La confusión más habitual al leer una escritura es no distinguir las tres modalidades que conviven dentro del mismo impuesto. Cada una grava un hecho distinto y, sobre todo, se cruza de manera diferente con el Impuesto sobre el Valor Añadido, así que conviene tenerlas claras antes de calcular nada.
- Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO): la modalidad reina en la vivienda de segunda mano entre particulares, donde el IVA no entra en juego. La base imponible se fija sobre el valor de referencia del Catastro o sobre el precio escriturado, quedando con el más alto de los dos. Es la cifra que casi siempre interesa al comprador.
- Actos Jurídicos Documentados (AJD): grava la formalización notarial de actos sujetos a IVA o a registro público. Aquí encajan la vivienda nueva —que tributa por IVA al 10 % más AJD, nunca por TPO—, las hipotecas, las divisiones horizontales, las obras nuevas y los actos societarios documentados en escritura.
- Operaciones Societarias (OS): constituciones, ampliaciones, reducciones de capital y fusiones. El tipo es del 1 % cuando se aplica, y la mayoría de operaciones quedan exentas desde la reforma de 2010, lo que ha reducido su peso hasta convertirla en una modalidad prácticamente residual.
Calcula tu ITP en Andalucía
Introduce el precio de la vivienda usada para estimar tu cuota de ITP en Andalucía con el tipo vigente de 2026 y los reducidos por colectivo (jóvenes, familia numerosa, VPO, discapacidad) cuando correspondan. El cálculo es orientativo; la base imponible mínima es el valor de referencia del Catastro.
Análisis local: ITP en Andalucía
Contexto histórico-político del ITP en Andalucía
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) en Andalucía atravesó durante más de una década un escenario de alta presión fiscal en comparación con la media estatal. Hasta abril de 2021, la comunidad mantenía una tarifa progresiva con tres tramos diferenciados: 8 % sobre los primeros 400.000 €, 9 % entre 400.000 € y 700.000 €, y 10 % a partir de 700.000 €. Andalucía figuraba así, junto a Cataluña y Baleares, entre las autonomías con la carga efectiva más alta para la compraventa de vivienda usada.
Tras un cambio de gobierno autonómico en 2019 y un período inicial centrado en la rebaja del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Decreto-ley 1/2019), el Ejecutivo andaluz emprendió en 2021 una reforma estructural del ITP/AJD orientada a reactivar el mercado inmobiliario tras la pandemia y a converger con autonomías más competitivas como Madrid o La Rioja. La rebaja se anunció como medida transitoria en el Decreto-ley 7/2021 y se consolidó pocos meses después con la Ley 5/2021, de 20 de octubre, de Tributos Cedidos.
El proceso se enmarca en la llamada guerra fiscal autonómica, donde las CCAA del sur peninsular —tradicionalmente con renta per cápita más baja— buscaron reducir su brecha tributaria con Madrid y atraer inversión inmobiliaria, jubilados extranjeros y compradores de segunda residencia.
El argumentario técnico de la reforma combinó tres ejes: (i) reactivar el mercado inmobiliario tras el shock pandémico, especialmente en zonas costeras dependientes del turismo residencial; (ii) simplificar la gestión tributaria sustituyendo la antigua tarifa progresiva por un tipo único; y (iii) generar un efecto demostración hacia el inversor extranjero situando a Andalucía en la franja media-baja de presión fiscal de la zona euro.
Timeline cambios normativos del ITP andaluz
La cronología verificable de la reforma andaluza del ITP es la siguiente:
- Hasta 27/04/2021: tarifa progresiva 8-9-10 % por tramos (400 k / 700 k €).
- 28/04/2021: entrada en vigor del Decreto-ley 7/2021, de 27 de abril, que unifica el TPO en el 7 % con carácter "transitorio" hasta el 31 de diciembre de 2021. AJD baja del 1,5 % al 1,2 %.
- 27/10/2021: publicación de la Ley 5/2021, de 20 de octubre, de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía (BOJA y BOE-A-2021-17915). Consolida los tipos rebajados con carácter permanente. Vigente desde el 27/10/2021 (artículos 34, 35, 39 y 40) y desde el 1/1/2022 el resto del articulado.
- 1/1/2024: incorporación del tipo del 1 % para SGR y garantías del sector público.
- 2024-2025: la Junta mantiene el marco de la Ley 5/2021 sin alteraciones en TPO, con ajustes técnicos puntuales por leyes anuales de presupuestos.
Marco normativo vigente
La norma de referencia es la Ley 5/2021, de 20 de octubre, de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía, publicada en BOE de 12 de noviembre de 2021 (BOE-A-2021-17915). Los tipos vigentes en 2026 son:
Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO):
- Tipo general bienes inmuebles: 7 % (cualquier valor, sin tarifa progresiva).
- Vivienda habitual hasta 150.000 €: 6 %.
- Tipo super-reducido 3,5 % aplicable a vivienda habitual hasta 150.000 € cuando el adquirente sea menor de 35 años, víctima de violencia doméstica o de terrorismo, o se compre en municipio en riesgo de despoblación.
- 3,5 % para personas con discapacidad ≥33 % y familias numerosas (límite 250.000 €).
- 2 % en reventa por empresario inmobiliario.
- 1 % SGR y garantías del sector público (desde 1/1/2024).
- Bienes muebles: 4 % general; 1 % vehículos cero emisiones; 8 % vehículos >15 CV, embarcaciones >8 m, arte/antigüedades.
Actos Jurídicos Documentados (AJD):
- Tipo general: 1,2 %.
- Reducidos: 1 %, 0,3 % y 0,1 % siguiendo los criterios subjetivos del TPO.
Datos socioeconómicos reales
Según la Encuesta de Condiciones de Vida del INE de 2024, la renta media por persona en Andalucía fue de 11.719 €, frente a una media nacional de 14.082 € y muy por debajo de Madrid (16.817 €) o Cataluña (15.830 €). Andalucía registró el porcentaje más alto de personas que llegaban a fin de mes "con mucha dificultad" (10,9 %).
En cuanto al mercado inmobiliario, el precio medio de vivienda en Andalucía registró en 2025 una variación interanual del +17,6 %, claramente por encima de la media nacional, según los datos de Tinsa e INE. La Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad sitúa a Andalucía como una de las comunidades con mayor volumen de operaciones inmobiliarias del país, lo que magnifica el impacto recaudatorio del ITP.
Las provincias costeras (Málaga, Cádiz, Almería) concentran un volumen desproporcionado de operaciones de no residentes y segunda residencia, donde el ITP del 7 % opera sin las bonificaciones para vivienda habitual y constituye el componente fiscal principal del coste de adquisición. La presión sobre la base imponible se ha visto reforzada por la introducción del valor de referencia de Catastro, que en zonas como la Costa del Sol o el Aljarafe sevillano ha tendido a alinearse con los precios de mercado de los últimos 12-18 meses.
Caso práctico detallado
Supongamos la compra de una vivienda usada en Sevilla por 180.000 € por parte de un comprador de 40 años (ni joven ni familia numerosa).
- Base imponible: 180.000 €.
- Tipo aplicable: 7 % general (la rebaja del 6 % solo opera hasta 150.000 €).
- Cuota ITP: 180.000 × 0,07 = 12.600 €.
Si el mismo comprador tuviera 32 años y la vivienda costara 145.000 €, encajaría en el tipo super-reducido del 3,5 %: 145.000 × 0,035 = 5.075 €. La diferencia frente al tipo general (10.150 €) supera los 5.000 €, ilustrando el peso real de los reducidos andaluces.
En AJD —cuando se trata de obra nueva o de operaciones que no devengan TPO— la base se calcula de igual forma: 180.000 × 1,2 % = 2.160 €.
Una operación más compleja: compra de una segunda residencia en Marbella por una pareja de no residentes europeos por 450.000 €. Al no constituir vivienda habitual, no aplican los reducidos. Cuota ITP: 450.000 × 7 % = 31.500 €. Si la base de comprobación administrativa (valor de referencia) hubiera sido superior al precio escriturado, por ejemplo 480.000 €, la cuota se calcularía sobre 480.000 €: 33.600 €, salvo prueba en contrario aportada por los compradores. Este escenario ilustra por qué el conocimiento previo del valor de referencia es esencial antes de cerrar el precio en operaciones de mercado costero andaluz.
Comparativa narrativa con CCAA vecinas
El 7 % unificado andaluz se sitúa hoy en línea con el ITP de Extremadura (8 % general, con reducidos al 7 % en vivienda <122.000 €) y Castilla-La Mancha (9 % general, 6 % en vivienda habitual con condiciones), pero por encima de la Comunidad de Madrid (6 %) y de La Rioja (7 % general también).
Frente a Murcia (7,75 % general con reducidos del 3 % para jóvenes), la rebaja andaluza ha logrado situar a la región en la franja media-baja de la presión efectiva sobre vivienda usada, especialmente para perfiles bonificados (joven, familia numerosa, discapacidad). La diferencia más relevante se observa con la Comunidad Valenciana, que aplica un 9 % general (rebajado desde el 10 % por la Ley 5/2025, con efectos desde junio de 2026) con tipos reducidos del 8 % para VPO, y con Cataluña, que desde el Decreto-Ley 5/2025 aplica una tarifa progresiva 10-11-12-13 % por tramos.
Para una vivienda de 200.000 € comprada por un joven de 32 años, la cuota efectiva en Andalucía sería de 14.000 € (7 % general, ya que se supera el umbral de 150.000 €), frente a 12.000 € en Madrid (6 %), 10.000 € bajo el tipo joven catalán del 5 % (siempre que se cumplan condiciones de valor) y 16.000 € en Comunidad Valenciana al 8 % VPO. La posición competitiva andaluza, por tanto, se sitúa entre Madrid (más barata) y Cataluña/Valencia (más caras) en operaciones medias.
Particularidades operativas y gestión
La Agencia Tributaria de Andalucía (ATA, antes ATRIAN) gestiona el ITP en la región mediante el modelo 600 de autoliquidación, presentable telemáticamente a través del sistema SURWEB. El plazo de presentación es de 30 días hábiles desde el devengo (firma de escritura). Andalucía permite el aplazamiento y fraccionamiento del pago en condiciones favorables para vivienda habitual y aplica un sistema de tasación pericial contradictoria cuando el contribuyente discute el valor comprobado.
Una particularidad andaluza relevante es la aplicación del valor de referencia de Catastro como base imponible mínima desde el 1/1/2022 (en aplicación de la Ley 11/2021, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal). Esto significa que, cuando el precio escriturado es inferior al valor de referencia, el ITP se calcula sobre este último, salvo prueba en contrario aportada por el contribuyente.
Sentencias y conflictividad
El ITP andaluz no ha sido objeto de impugnaciones constitucionales relevantes. La conflictividad histórica se concentra en comprobaciones de valor realizadas por la Agencia Tributaria de Andalucía mediante el método de tasación pericial contradictoria y, sobre todo, mediante el coeficiente multiplicador sobre valor catastral (declarado contrario a Derecho por el Tribunal Supremo en su jurisprudencia consolidada de 2018, STS 843/2018 y siguientes). La introducción del valor de referencia de Catastro a partir de 2022 (Ley 11/2021) ha reducido drásticamente la conflictividad sobre la base imponible, aunque ha generado nuevas vías de impugnación centradas en la idoneidad del propio valor de referencia (resoluciones del TEAR andaluz y del Tribunal Económico-Administrativo Central de 2023-2024).
Impacto recaudatorio de la rebaja
El cambio del modelo progresivo (8-9-10 %) al tipo unificado del 7 % en 2021 produjo un descenso recaudatorio inicial estimado en torno al 10-15 % en el rendimiento por ITP de la Junta de Andalucía. Sin embargo, el efecto ha sido en gran medida compensado por el aumento del volumen de transmisiones (+5 a +12 % anual desde 2022) y por la presión alcista de los precios inmobiliarios, que elevó la base imponible media. El balance neto recaudatorio en 2024-2025 es positivo respecto a las proyecciones iniciales, lo que ha reforzado la justificación política de la reforma.
Cita BOE destacada
Ley 5/2021, de 20 de octubre, de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía — BOE núm. 271, de 12 de noviembre de 2021. Identificador: BOE-A-2021-17915. Vigencia: 27/10/2021 (artículos 34, 35, 39 y 40) y 1/1/2022 (resto). Norma que consolida con carácter permanente la unificación del TPO en el 7 % introducida transitoriamente por el Decreto-ley 7/2021.
Ejemplo: comprar una vivienda usada de 185.000 € en Andalucía
Lola y Quique, dos hosteleros de cuarenta y un años, cierran la compra de un piso de segunda mano en el casco de Sevilla por 185.000 €. No son menores de 35 años ni familia numerosa, de modo que su operación tributa al tipo general andaluz del 7 %, el supuesto neutro que sirve de referencia antes de entrar en reducciones.
Como Lola y Quique rondan los cuarenta y un años y no forman familia numerosa, quedan fuera de los tipos reducidos andaluces reservados a menores de 35 años, familias numerosas o personas con discapacidad; su compraventa de vivienda usada en Sevilla, que destinarán a domicilio habitual, se liquida por tanto al tipo general del 7 %, el escenario neutro que conviene tomar como referencia antes de explorar cualquier bonificación.
- Base imponible: 185.000 € (valor de referencia Catastro o precio escriturado, el mayor).
- Tipo TPO general: 7 %.
- Cuota ITP-TPO orientativa: 12.950 €.
- Si cumplieran el límite de edad autonómico para el tipo joven y la vivienda fuera habitual ≤ 150.000 €: tipo 3,5 % → cuota = 6475 € (no aplica el reducido por exceder el límite, queda el general).
- Si fueran familia numerosa ≤ 250.000 €: tipo 3,5 % → cuota = 6475 € .
Un detalle propio de Andalucía: la liquidación no se calcula necesariamente sobre los 185.000 € escriturados, sino sobre el mayor valor entre el precio pactado y el valor de referencia del Catastro, de modo que conviene comprobarlo en la Sede Electrónica antes de presentar el modelo 600, porque en cascos históricos como el de Sevilla la referencia puede separarse del precio real de mercado. Tampoco está de más revisar las bonificaciones para municipios en riesgo de despoblación de la provincia, que rebajan el tipo en numerosas localidades del interior andaluz. En cualquier caso, una consulta con un asesor fiscal antes de firmar evita sorpresas en la cuota definitiva.
Otras operaciones sujetas al ITP-AJD en Andalucía
Aunque la compraventa de vivienda concentre el grueso de la recaudación del impuesto, conviene recordar que el ITP-AJD alcanza a un abanico bastante más amplio de operaciones cotidianas. Estas son las más habituales:
- Vehículos usados entre particulares: aplican el 4 % en la mayoría de comunidades autónomas, aunque algunas mantienen tipos del 6 % al 8 % calculados sobre el precio escriturado o sobre tablas oficiales de Hacienda.
- Constitución de derechos reales como usufructos o servidumbres: tarifas específicas que se calculan en función del valor económico del derecho transmitido.
- Arrendamientos rústicos y urbanos: la escala estatal del artículo 12 de la Ley del ITP es progresiva por años de duración del contrato.
- Concesiones administrativas: tributan siempre que el concesionario no sea una Administración Pública.
- Préstamos entre particulares: están exentos con carácter general, pero si se formalizan en escritura pública el documento queda sujeto a Actos Jurídicos Documentados.
Plazo y dónde presentar
- Plazo: 30 días hábiles desde el otorgamiento de la escritura o devengo del hecho imponible.
- Modelo: 600 (modelo estatal aplicado por todas las CCAA con sus particularidades de pago).
- Presentación: ante la administración tributaria autonómica de Andalucía, NO ante AEAT estatal. Telemática con certificado digital o presencial con cita previa.
- Documentación: copia simple de la escritura notarial, copia DNI/NIE comprador y vendedor, valoración por valor de referencia Catastro o tasación pericial, justificante del pago. Para tipo reducido: título familia numerosa, certificado discapacidad o calificación VPO.
Preguntas frecuentes sobre ITP en Andalucía
¿Cuánto se paga de ITP por una vivienda usada en Andalucía en 2026?
Tipo único 7 % sobre el valor de referencia o el precio escriturado (el mayor). Andalucía unificó en 2021 el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales con un tipo general del 7 % (art. 41 de la Ley 5/2021), sin escala por tramos. Sobre ese marco conviven dos niveles de alivio: un tipo reducido del 6 % para la vivienda cuyo valor no supere los 150.000 euros, y un 3,5 % para los perfiles protegidos del artículo 43 — jóvenes menores de 35 años que adquieren su vivienda habitual de hasta 150.000 euros, personas con discapacidad igual o superior al 33 %, víctimas de violencia doméstica o del terrorismo y familias numerosas, cuyo límite de valor es más alto, 250.000 euros, elevado expresamente por la propia Ley 5/2021. No existe un tipo autonómico específico para vivienda protegida: la VPO andaluza tributa por el general o por el 6 % reducido si no excede los 150.000 euros. En Actos Jurídicos Documentados el tipo general es el 1,2 %, con un 0,3 % para menores de 35 años (vivienda de hasta 150.000 euros) y un 0,1 % para familias numerosas y personas con discapacidad con el límite en 250.000 euros.
¿Hay tipo reducido para jóvenes comprando primera vivienda en Andalucía?
Sí. 3,5 % para vivienda habitual de compradores jóvenes ≤ 150.000 €. El límite de edad que da derecho al tipo reducido lo fija cada Comunidad Autónoma y no es uniforme en todo el territorio: según el caso ronda los 30, los 35 o los 40 años, así que conviene comprobarlo en la normativa autonómica antes de darlo por bueno. Requisitos adicionales: residencia efectiva, mantenimiento mínimo (3-5 años según CCAA) y no haber sido propietario antes en muchos casos.
¿Y para familias numerosas en Andalucía?
Tipo reducido 3,5 % sobre vivienda habitual ≤ 250.000 €. Requiere título de familia numerosa vigente en el momento del devengo. Algunos casos exigen que la vivienda sea adecuada al número de miembros.
¿Qué tipo de AJD se aplica en obras nuevas y préstamos hipotecarios en Andalucía?
AJD general 1,2 % para escrituras notariales sujetas a inscripción registral (compraventa de obra nueva, hipotecas, divisiones horizontales). AJD reducido 0,3 % para vivienda habitual joven/familia numerosa ≤ 150.000 €.
¿Cuándo y dónde presentar el modelo 600 en Andalucía?
Plazo: 30 días hábiles desde el otorgamiento de la escritura o devengo. Modelo: 600 (estatal aplicado por las CCAA con sus particularidades). Presentación: ante la administración tributaria autonómica de Andalucía (no AEAT). Telemática con certificado digital. Documentación: copia simple notarial, valoración por valor de referencia Catastro o tasación, justificante pago.
¿Qué pasa si el valor escriturado es inferior al valor de referencia Catastro en Andalucía?
Desde 2022, la base imponible del ITP es el valor de referencia del Catastro inmobiliario (cuando exista) o el precio declarado si es superior. Si compras por debajo del valor de referencia, Hacienda autonómica liquidará por el valor de referencia y pagarás ITP sobre esa base mayor. Para impugnar: tasación pericial contradictoria.