El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana —conocido popularmente como Plusvalía Municipal— grava la revalorización del suelo urbano entre el momento de la adquisición y el de la transmisión. Es uno de los tributos locales más controvertidos del calendario fiscal, sometido a un vaivén constitucional notable en los últimos años, y precisamente por eso conviene aterrizar su funcionamiento sobre la ordenanza concreta del municipio donde radique el inmueble. Su marco normativo es el Real Decreto Legislativo 2/2004 —el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, artículos 104 a 110—, modificado por el Real Decreto-ley 26/2021 tras la Sentencia 182/2021 del Tribunal Constitucional.
Lo que dice la ley — texto literal
1. El tipo de gravamen del impuesto será el fijado por cada ayuntamiento, sin que dicho tipo pueda exceder del 30 por ciento.
Dentro del límite señalado en el párrafo anterior, los ayuntamientos podrán fijar un solo tipo de gravamen o uno para cada uno de los períodos de generación del incremento de valor indicados en el apartado 4 del artículo anterior.
Tipo de gravamen en Logroño
- Tipo aplicado en Logroño: 25 % (tope estatal 30 %).
- Fuente normativa: ordenanza fiscal del Ayuntamiento de Logroño (publicada en boletín municipal/provincial; el IIVTNU es tributo local, no autonómico).
Plazos de autoliquidación en Logroño
- Plazo transmisión inter vivos: 30 días hábiles desde la escritura.
- Plazo transmisión mortis causa (herencias): 180 días naturales (6 meses) desde el fallecimiento, con prórroga de 6 meses solicitando dentro de los primeros 5.
| Concepto | Valor (%) |
|---|---|
| La Rioja | 25 |
| País Vasco | 25 |
| Navarra | 24 |
| Aragón | 27 |
| Castilla y León | 21.76 |
- La Rioja: 25 %
- País Vasco: 25 %
- Navarra: 24 %
- Aragón: 27 %
- Castilla y León: 21.76 %
Caso práctico: vivienda en Logroño comprada hace 18 años
Casimiro, jubilado del sector vitivinícola, pone a la venta el piso del centro de Logroño que compró cuando trabajaba en bodega, ahora que él y su mujer se instalan en el pueblo familiar. El tipo logroñés se sitúa en la franja baja del rango estatal, pero, tratándose de una transmisión entre vivos y no de una herencia, encarga el cálculo de ambos métodos para quedarse con la cuota menor.
Pongamos cifras a su caso: una vivienda urbana con un valor catastral del suelo de 46.000 €, adquirida en 2008 por 135.000 € y transmitida en 2026 por 168.000 €, asumiendo que el suelo representa el 42 % del valor catastral total. Veamos qué arroja cada uno de los dos métodos vigentes:
Método objetivo
- Base imponible = 46.000 € × 0.17 (coef. 18 años) = 7820 €.
- Cuota = 7820 € × 25 % = 1955 €.
Método real
- Plusvalía total = 168.000 − 135.000 = 33.000 €.
- Plusvalía atribuible al suelo = 33.000 € × 42 % = 13.860 €.
- Cuota = 13.860 € × 25 % = 3465 €.
El contribuyente puede elegir el método que arroje la menor cuota, y aquí está el detalle relevante de la reforma. En el caso planteado, el método objetivo resulta más favorable: 1955 € frente a los 3465 € que se pagarían por la vía alternativa. La diferencia, lejos de ser anecdótica, justifica siempre la doble simulación antes de presentar la autoliquidación.
Evolución del IIVTNU tras las sentencias del Tribunal Constitucional
- 2017
STC 26/2017 y STC 59/2017
El Tribunal Constitucional declaró inconstitucional gravar transmisiones con pérdida patrimonial (Norma Foral de Gipuzkoa y luego TR LRHL estatal en parte similar). Inicio del cuestionamiento del método objetivo previo.
STC 26/2017 y 59/2017
- 2019
STC 126/2019
Inconstitucionalidad cuando la cuota IIVTNU supera la ganancia real obtenida con la transmisión: la liquidación excesiva confiscatoria queda vetada.
STC 126/2019
- 2021
STC 182/2021 anula el método objetivo
La Sentencia 182/2021 de 26 de octubre declaró inconstitucionales los arts. 107.1, 107.2.a) y 107.4 TR LRHL: el sistema objetivo previo (basado solo en valor catastral del suelo × coeficiente × tipo) era inconstitucional al no permitir contrastar con la ganancia real.
STC 182/2021 · BOE 25/11/2021
- 2021
RD-Ley 26/2021 reforma IIVTNU
Decreto-Ley 26/2021 de 8 noviembre (BOE 9/11/2021) introdujo los dos métodos vigentes: OBJETIVO (con coeficientes máximos que deben actualizarse cada año por ley) y REAL (precio venta − adquisición × % suelo). El contribuyente elige el menor.
RD-Ley 26/2021 · BOE-A-2021-18276
- 2026
Vigentes los coeficientes de 2024 (RD-Ley 8/2023)
Los coeficientes del método objetivo deben actualizarse cada año por ley. Las subidas aprobadas para 2025 (RD-Ley 9/2024) y 2026 (RD-Ley 16/2025) no fueron convalidadas por el Congreso, así que en 2026 siguen vigentes los del RD-Ley 8/2023: la curva va de 0,15 (1 año) a 0,40 (≥20 años), con el máximo de 0,20 en torno a los 7 años. Cada Ayuntamiento fija el tipo dentro del tope estatal del 30 %.
RD-Ley 8/2023 · BOE-A-2023-26452
Análisis local: plusvalía municipal en La Rioja
Marco normativo autonómico actual
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU o plusvalía municipal) es un tributo local regulado por los artículos 104 a 110 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (BOE-A-2004-4214). Tras la STC 182/2021, de 26 de octubre, que anuló el método objetivo previo, la regulación fue reescrita por el Real Decreto-Ley 26/2021, de 8 de noviembre (BOE-A-2021-18276), introduciendo el sistema dual de cálculo (método objetivo / método real).
En La Rioja, al tratarse de una comunidad autónoma uniprovincial con un único municipio relevante en términos de masa imponible (Logroño, que concentra cerca del 50 % de la población autonómica), la administración de la plusvalía está fuertemente centralizada en torno a la Ordenanza Fiscal del Ayuntamiento de Logroño. Los segundos polos relevantes son Calahorra (24.000 habitantes), Arnedo (15.000 habitantes), Lardero (12.000 habitantes), Haro (11.000 habitantes) y Nájera (8.500 habitantes), todos ellos con ordenanzas fiscales propias adaptadas al RD-Ley 26/2021.
Cada ayuntamiento riojano fija el tipo de gravamen IIVTNU dentro del tope estatal del 30 %. Logroño aplica un tipo en el rango medio-bajo (25 %), considerado fiscalmente moderado en comparación con las grandes capitales españolas. La política recaudatoria municipal riojana ha priorizado la simplicidad y la previsibilidad antes que la maximización inmediata.
Cambios recientes (2023-2026)
- STC 182/2021: declaración de inconstitucionalidad del método objetivo previo.
- RD-Ley 26/2021: reescritura del método de cálculo, introducción del método real opcional.
- 2022-2024: el Ayuntamiento de Logroño y los principales municipios riojanos adaptaron sus ordenanzas fiscales al nuevo marco estatal, manteniendo el tipo del 25 % en la capital.
- 2024: última actualización convalidada de los coeficientes del método objetivo por norma estatal de rango legal (RD-Ley 8/2023); las revisiones posteriores no se convalidaron, por lo que sigue vigente esa tabla. Sin cambios en tipos municipales ni en bonificaciones.
Cifras clave verificables
- Tipo Logroño capital: 25 % (según fuente recopilada en el JSON de portfolio, contrastar siempre con la ordenanza fiscal vigente).
- Plazo presentación inter vivos: 30 días hábiles desde el devengo.
- Plazo presentación mortis causa: 6 meses prorrogables (180 días naturales en cómputo habitual).
- Coeficientes método objetivo: 0,40 para tenencias ≥ 20 años; 0,15 para tenencias mínimas de 1-2 años.
- Población La Rioja: 318.589 habitantes a 1-1-2024 (INE).
- Población Logroño: aproximadamente 150.000 habitantes (INE 2024), capital concentrando ~47 % de la población regional.
Datos básicos socioeconómicos
La Rioja es la CCAA más pequeña en superficie (5.045 km²) y una de las menos pobladas en términos absolutos. Su mercado inmobiliario está concentrado en torno al eje Logroño-Calahorra-Arnedo, con precios medios de vivienda usada en torno a los 1.200-1.500 €/m² en Logroño capital, descendiendo a 700-900 €/m² en las cabeceras comarcales y mucho menos en zonas rurales de los Cameros o de la Rioja Baja.
La estructura productiva combina sector vitivinícola DOC Rioja (segundo viñedo de mayor prestigio mundial tras Burdeos), agroalimentaria de conserva vegetal del Najerilla, calzado en Arnedo, papelera, química, y servicios (turismo enológico, comercio, administración pública). El precio del suelo urbano residencial varía sustancialmente entre Logroño (zona céntrica del Espolón, Carmen, Vara de Rey) y la periferia (Yagüe, Cascajos, Valdegastea, La Estrella). Los valores catastrales del suelo en Logroño se actualizaron parcialmente en 2017-2019, lo que da estabilidad a las bases imponibles del método objetivo.
El turismo enológico ha generado un mercado emergente de pequeñas bodegas-hotel y casas rurales en municipios vitivinícolas (Haro, Briones, San Vicente de la Sonsierra, Casalarreina, Cenicero), con transmisiones inmobiliarias específicas de viviendas rurales rehabilitadas. La plusvalía municipal en estas operaciones suele resultar moderada por los bajos valores catastrales históricos del suelo en municipios pequeños.
Caso práctico
Perfil: Familia con dos hijos vende su vivienda habitual en Logroño tras 10 años de tenencia. Vivienda comprada en 2015 por 165.000 €; venta en 2025 por 195.000 €. Valor catastral del suelo en el momento de la venta: 35.000 €.
Cálculo paso a paso:
- Método objetivo:
- Base = valor catastral del suelo × coeficiente 10 años = 35.000 × 0,12 = 4.200 €.
- Cuota = 4.200 × 25 % = 1.050 €.
- Método real:
- Ganancia bruta = 195.000 − 165.000 = 30.000 €.
- Porcentaje suelo (catastro) ≈ 30 %.
- Base = 30.000 × 30 % = 9.000 €.
- Cuota = 9.000 × 25 % = 2.250 €.
- Decisión: el contribuyente opta por el método objetivo (1.050 €), ahorrando 1.200 €.
Si la transmisión fuera mortis causa con descendiente directo y vivienda habitual del causante, Logroño aplica bonificación según ordenanza vigente (rangos típicos 50-95 % en muchas capitales). Esta bonificación reduce la cuota efectiva.
Comparativa breve con vecinas
País Vasco (limítrofe norte, foral) aplica un IIVTNU foral con tipos similares (Bilbao 25 %, San Sebastián 27 %, Vitoria 26 %) pero con regulación propia de cada Diputación Foral. Navarra (limítrofe este, foral) tiene su propio régimen con tipos en Pamplona del 24 %. Aragón (limítrofe sureste) aplica tipos 26-27 % en Zaragoza. Castilla y León (limítrofe oeste) aplica 26-28 % en Valladolid, Burgos, Soria. La Rioja se sitúa con tipo medio-bajo (25 % Logroño), uno de los más competitivos del entorno norte peninsular, especialmente atractivo para transmisiones inter vivos de patrimonio inmobiliario familiar.
Sentencias relevantes
La STC 182/2021, de 26 de octubre, es la sentencia capital de la última década en plusvalía municipal. Anuló los artículos 107.1, 107.2.a) y 107.4 TRLRHL por vulneración del principio de capacidad económica del artículo 31.1 CE. Antes, las STC 59/2017 y 126/2019 conformaron el itinerario constitucional. En La Rioja, el Tribunal Superior de Justicia ha emitido durante 2022-2024 pronunciamientos sobre la aplicación del nuevo marco, particularmente sobre el reparto de la carga de la prueba en operaciones donde el contribuyente alega minusvalía (ausencia de incremento patrimonial real). El criterio mayoritario ha sido favorable al contribuyente cuando aporta escritura de compra y de venta con precios verificables.
Lo que cambió en 2025-2026
Durante 2025-2026, el Ayuntamiento de Logroño ha mantenido el tipo de gravamen del 25 % sin alteraciones. Las novedades se concentran en bonificaciones por mortis causa: ampliación de la bonificación por vivienda habitual heredada por Grupo I y II hasta valores catastrales superiores, y nueva bonificación parcial para transmisiones de inmuebles donde la ganancia patrimonial real sea inferior al 30 % de la cuota calculada por método objetivo. Los coeficientes del método objetivo vigentes en 2026 siguen siendo los del RD-Ley 8/2023 (los de 2024), al no haberse convalidado en el Congreso las subidas posteriores.
Los municipios secundarios (Calahorra, Arnedo, Haro, Nájera) han mantenido en general tipos del 22-26 % con ordenanzas propias. Las transmisiones de inmuebles en municipios < 5.000 habitantes afectados por despoblación cuentan, en algunos casos, con tipos reducidos o bonificaciones especiales aprobadas a iniciativa autonómica (Plan Estratégico contra la Despoblación 2024-2027 del Gobierno de La Rioja). Conviene verificar siempre la ordenanza concreta del municipio donde radique el inmueble en el momento del devengo.
En materia procedimental, el Ayuntamiento de Logroño ofrece autoliquidación telemática a través de su sede electrónica, con simulador que calcula ambos métodos (objetivo y real) y permite al contribuyente seleccionar el más favorable antes de presentar el ingreso. La integración con notarías y con el Registro de la Propiedad de Logroño facilita la obtención de los datos catastrales del suelo y la información sobre la operación, reduciendo la conflictividad histórica del impuesto. Los municipios menores riojanos suelen mantener gestión por liquidación administrativa (el ayuntamiento calcula y notifica) en lugar de autoliquidación, lo que requiere especial atención al plazo de comunicación de la transmisión (30 días inter vivos, 6 meses mortis causa) para evitar recargos y sanciones por presentación extemporánea o no comunicación.
Coeficientes del método objetivo vigentes en 2026
| Años de tenencia | Coeficiente | Base × coef. (suelo 46.000 €) |
|---|---|---|
| 1 año(s) | 0.15 | 6900 € |
| 2 año(s) | 0.14 | 6440 € |
| 3 año(s) | 0.14 | 6440 € |
| 4 año(s) | 0.16 | 7360 € |
| 5 año(s) | 0.18 | 8280 € |
| 6 año(s) | 0.19 | 8740 € |
| 7 año(s) | 0.2 | 9200 € |
| 8 año(s) | 0.19 | 8740 € |
| 9 año(s) | 0.15 | 6900 € |
| 10 año(s) | 0.12 | 5520 € |
| 11 año(s) | 0.1 | 4600 € |
| 12 año(s) | 0.09 | 4140 € |
| 13 año(s) | 0.09 | 4140 € |
| 14 año(s) | 0.09 | 4140 € |
| 15 año(s) | 0.09 | 4140 € |
| 16 año(s) | 0.1 | 4600 € |
| 17 año(s) | 0.13 | 5980 € |
| 18 año(s) | 0.17 | 7820 € |
| 19 año(s) | 0.23 | 10.580 € |
| 20+ | 0.4 | 18.400 € |
Los coeficientes de la tabla anterior son los máximos del artículo 107.4 del TRLHL fijados por el Real Decreto-ley 8/2023 para los devengos producidos desde el 1 de enero de 2024. Aunque la ley prevé su actualización anual, las subidas aprobadas para 2025 (RD-Ley 9/2024) y para 2026 (RD-Ley 16/2025) no fueron convalidadas por el Congreso de los Diputados, de modo que en 2026 siguen vigentes los coeficientes de 2024. Todo el sistema procede del Real Decreto-ley 26/2021, la norma que reescribió el cálculo del impuesto tras la Sentencia 182/2021 del Tribunal Constitucional.
Calcula tu plusvalía municipal en La Rioja
Introduce los datos de tu operación —el valor catastral del suelo del recibo del IBI, los años de tenencia y los valores de adquisición y transmisión— y compara los dos métodos vigentes con el tipo del 25 % que aplica Logroño. La calculadora elige automáticamente el método más favorable, igual que permite la ley.
Preguntas frecuentes sobre la plusvalía municipal en La Rioja
¿Cuándo debo presentar la plusvalía municipal en Logroño?
¿Qué método me conviene: objetivo o real?
En el caso de Casimiro, que vendió por 168.000 € un piso del centro de Logroño que compró en 2008 por 135.000 €, conviene comparar siempre los dos métodos antes de presentar la autoliquidación, porque la ley le permite elegir el de menor cuota. Por el método real, su ganancia de 33.000 € multiplicada por el 42 % que representa el suelo arroja una base de 13.860 €, que al tipo logroñés del 25 % da 3.465 €. Por el método objetivo, sus dieciocho años de tenencia aplican un coeficiente del 0,17 sobre un valor catastral del suelo de 46.000 €, lo que deja una base de 7.820 € y una cuota de 1.955 €. Como compró cerca del techo de precios de 2008 y su revalorización real ha sido contenida, en su caso le conviene el método objetivo: paga 1.510 € menos.
¿Hay bonificaciones por transmisión a familiares en Logroño?
¿Qué pasa si la transmisión generó pérdida?
Si la transmisión hubiera generado pérdida, Casimiro no tendría que pagar plusvalía municipal. Las sentencias del Tribunal Constitucional 26/2017 y 59/2017 establecieron que el impuesto no se devenga cuando se vende por un precio inferior al de adquisición, porque no existe el incremento de valor que justifica el tributo. En el mercado de Logroño, donde los pisos del centro comprados en el pico de 2008 tardaron años en recuperar precio, este supuesto es perfectamente real: si Casimiro hubiera tenido que vender por debajo de los 135.000 € que pagó, debería presentar la autoliquidación a cero o declarar la no sujeción, conservando la escritura de compra y la de venta como prueba ante el Ayuntamiento.