Marco normativo autonómico actual
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU o plusvalía municipal) es un tributo local regulado por los artículos 104 a 110 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (BOE-A-2004-4214).
Tras la STC 182/2021, de 26 de octubre, que anuló el método objetivo previo, la regulación fue reescrita por el Real Decreto-Ley 26/2021, de 8 de noviembre (BOE-A-2021-18276), introduciendo el sistema dual de cálculo (método objetivo / método real).
En La Rioja, al tratarse de una comunidad autónoma uniprovincial con un único municipio relevante en términos de masa imponible (Logroño, que concentra cerca del 50 % de la población autonómica), la administración de la plusvalía está fuertemente centralizada en torno a la Ordenanza Fiscal del Ayuntamiento de Logroño. Los segundos polos relevantes son Calahorra (24.000 habitantes), Arnedo (15.000 habitantes), Lardero (12.000 habitantes), Haro (11.000 habitantes) y Nájera (8.500 habitantes), todos ellos con ordenanzas fiscales propias adaptadas al RD-Ley 26/2021.
Cada ayuntamiento riojano fija el tipo de gravamen IIVTNU dentro del tope estatal del 30 %. Logroño aplica un tipo en el rango medio-bajo (25 %), considerado fiscalmente moderado en comparación con las grandes capitales españolas. La política recaudatoria municipal riojana ha priorizado la simplicidad y la previsibilidad antes que la maximización inmediata.
Cambios recientes (2023-2026)
- STC 182/2021: declaración de inconstitucionalidad del método objetivo previo.
- RD-Ley 26/2021: reescritura del método de cálculo, introducción del método real opcional.
- 2022-2024: el Ayuntamiento de Logroño y los principales municipios riojanos adaptaron sus ordenanzas fiscales al nuevo marco estatal, manteniendo el tipo del 25 % en la capital.
- 2024: última actualización convalidada de los coeficientes del método objetivo por norma estatal de rango legal (RD-Ley 8/2023); las revisiones posteriores no se convalidaron, por lo que sigue vigente esa tabla. Sin cambios en tipos municipales ni en bonificaciones.
Cifras clave verificables
- Tipo Logroño capital: 25 % (según fuente recopilada en el JSON de portfolio, contrastar siempre con la ordenanza fiscal vigente).
- Plazo presentación inter vivos: 30 días hábiles desde el devengo.
- Plazo presentación mortis causa: 6 meses prorrogables (180 días naturales en cómputo habitual).
- Coeficientes método objetivo: 0,40 para tenencias ≥ 20 años; 0,15 en el primer año y 0,14 en el segundo.
- Población La Rioja: 318.589 habitantes a 1-1-2024 (INE).
- Población Logroño: aproximadamente 150.000 habitantes (INE 2024), capital concentrando ~47 % de la población regional.
Datos básicos socioeconómicos
La Rioja es la CCAA más pequeña en superficie (5.045 km²) y una de las menos pobladas en términos absolutos. Su mercado inmobiliario está concentrado en torno al eje Logroño-Calahorra-Arnedo, con precios medios de vivienda usada en torno a los 1.200–1.500 €/m² en Logroño capital, descendiendo a 700–900 €/m² en las cabeceras comarcales y mucho menos en zonas rurales de los Cameros o de la Rioja Baja.
La estructura productiva combina sector vitivinícola DOC Rioja (segundo viñedo de mayor prestigio mundial tras Burdeos), agroalimentaria de conserva vegetal del Najerilla, calzado en Arnedo, papelera, química, y servicios (turismo enológico, comercio, administración pública). El precio del suelo urbano residencial varía sustancialmente entre Logroño (zona céntrica del Espolón, Carmen, Vara de Rey) y la periferia (Yagüe, Cascajos, Valdegastea, La Estrella). Los valores catastrales del suelo en Logroño se actualizaron parcialmente en 2017-2019, lo que da estabilidad a las bases imponibles del método objetivo.
El turismo enológico ha generado un mercado emergente de pequeñas bodegas-hotel y casas rurales en municipios vitivinícolas (Haro, Briones, San Vicente de la Sonsierra, Casalarreina, Cenicero), con transmisiones inmobiliarias específicas de viviendas rurales rehabilitadas. La plusvalía municipal en estas operaciones suele resultar moderada por los bajos valores catastrales históricos del suelo en municipios pequeños.
Caso práctico
Perfil: Familia con dos hijos vende su vivienda habitual en Logroño tras 10 años de tenencia. Vivienda comprada en 2015 por 165.000 €; venta en 2025 por 195.000 €. Valor catastral del suelo en el momento de la venta: 35.000 €.
Cálculo paso a paso:
- Método objetivo:
- Base = valor catastral del suelo × coeficiente 10 años = 35.000 × 0,12 = 4.200 €.
- Cuota = 4.200 × 25 % = 1.050 €.
- Método real:
- Ganancia bruta = 195.000 − 165.000 = 30.000 €.
- Porcentaje suelo (catastro) ≈ 30 %.
- Base = 30.000 × 30 % = 9.000 €.
- Cuota = 9.000 × 25 % = 2.250 €.
- Decisión: el contribuyente opta por el método objetivo (1.050 €), ahorrando 1.200 €.
Si la transmisión fuera mortis causa con descendiente directo y vivienda habitual del causante, Logroño aplica bonificación según ordenanza vigente (rangos típicos 50–95 % en muchas capitales). Esta bonificación reduce la cuota efectiva.
Comparativa breve con vecinas
País Vasco (limítrofe norte, foral) aplica un IIVTNU foral con tipos similares (Bilbao 25 %, San Sebastián 27 %, Vitoria 26 %) pero con regulación propia de cada Diputación Foral. Navarra (limítrofe este, foral) tiene su propio régimen con tipos en Pamplona del 24 %. Aragón (limítrofe sureste) aplica un 27 % en Zaragoza.
Castilla y León (limítrofe oeste) presenta más dispersión: su capital, Valladolid, aplica un 21,76 %, claramente por debajo de Logroño. La Rioja se sitúa con tipo medio-bajo (25 % Logroño), uno de los más competitivos del entorno norte peninsular, especialmente atractivo para transmisiones inter vivos de patrimonio inmobiliario familiar.
Sentencias relevantes
La STC 182/2021, de 26 de octubre, es la sentencia capital de la última década en plusvalía municipal. Anuló los artículos 107.1, 107.2.a) y 107.4 TRLRHL por vulneración del principio de capacidad económica del artículo 31.1 CE. Antes, las STC 59/2017 y 126/2019 conformaron el itinerario constitucional.
En La Rioja, el Tribunal Superior de Justicia ha emitido durante 2022-2024 pronunciamientos sobre la aplicación del nuevo marco, particularmente sobre el reparto de la carga de la prueba en operaciones donde el contribuyente alega minusvalía (ausencia de incremento patrimonial real). El criterio mayoritario ha sido favorable al contribuyente cuando aporta escritura de compra y de venta con precios verificables.
Lo que cambió en 2025-2026
Durante 2025-2026, el Ayuntamiento de Logroño ha mantenido el tipo de gravamen del 25 % sin alteraciones. Las novedades se concentran en bonificaciones por mortis causa: ampliación de la bonificación por vivienda habitual heredada por Grupo I y II hasta valores catastrales superiores, y nueva bonificación parcial para transmisiones de inmuebles donde la ganancia patrimonial real sea inferior al 30 % de la cuota calculada por método objetivo.
Los coeficientes del método objetivo vigentes en 2026 siguen siendo los del RD-Ley 8/2023 (los de 2024), al no haberse convalidado en el Congreso las subidas posteriores.
Los municipios secundarios (Calahorra, Arnedo, Haro, Nájera) han mantenido en general tipos del 22–26 % con ordenanzas propias. Las transmisiones de inmuebles en municipios < 5.000 habitantes afectados por despoblación cuentan, en algunos casos, con tipos reducidos o bonificaciones especiales aprobadas a iniciativa autonómica (Plan Estratégico contra la Despoblación 2024-2027 del Gobierno de La Rioja). Conviene verificar siempre la ordenanza concreta del municipio donde radique el inmueble en el momento del devengo.
En materia procedimental, el Ayuntamiento de Logroño ofrece autoliquidación telemática a través de su sede electrónica, con simulador que calcula ambos métodos (objetivo y real) y permite al contribuyente seleccionar el más favorable antes de presentar el ingreso.
La integración con notarías y con el Registro de la Propiedad de Logroño facilita la obtención de los datos catastrales del suelo y la información sobre la operación, reduciendo la conflictividad histórica del impuesto.
Los municipios menores riojanos suelen mantener gestión por liquidación administrativa (el ayuntamiento calcula y notifica) en lugar de autoliquidación, lo que requiere especial atención al plazo de comunicación de la transmisión (30 días inter vivos, 6 meses mortis causa) para evitar recargos y sanciones por presentación extemporánea o no comunicación.
