Plusvalía municipal · IIVTNU · Baleares · Tras STC 182/2021
Plusvalía Municipal Baleares 18 % en Palma de Mallorca
Palma aplica un tipo del 18 % desde el 1 de enero de 2026. El artículo 8 de la ordenanza fijó el 21,5 % para 2025 y lo rebaja al 18 % para 2026 y los años siguientes, de modo que la consulta de Hacienda del ejercicio 2025 todavía muestra el 21,5 %.
¿Vendes o heredas en Palma? Cada ayuntamiento fija su tipo y sus bonificaciones: mira la ficha de tu ciudad.
Tipo de gravamen en Palma de Mallorca
Tipo aplicado en Palma de Mallorca: 18 % (tope estatal 30 %).
Fuente normativa: ordenanza fiscal del Ayuntamiento de Palma de Mallorca (publicada en boletín municipal/provincial; el IIVTNU es tributo local, no autonómico).
Versión consultada: Ordenanza (concepto 114,00) con última modificación aprobada el 26-09-2024 y publicada en el BOIB nº 165 de 17-12-2024, en vigor desde el 1-1-2025.
Texto de la ordenanza: «del 21,5% a partir del 1 de enero de 2025, y del 18% a partir del 1 de enero de 2026 y posteriores.»
Coeficientes máximos del método objetivo hasta el 30 de noviembre de 2026
Años de tenencia
Coeficiente
Base × coef. (suelo 95.000 €)
1 año
0,15
14.250 €
2 años
0,14
13.300 €
3 años
0,14
13.300 €
4 años
0,16
15.200 €
5 años
0,18
17.100 €
6 años
0,19
18.050 €
7 años
0,2
19.000 €
8 años
0,19
18.050 €
9 años
0,15
14.250 €
10 años
0,12
11.400 €
11 años
0,1
9.500 €
12 años
0,09
8.550 €
13 años
0,09
8.550 €
14 años
0,09
8.550 €
15 años
0,09
8.550 €
16 años
0,1
9.500 €
17 años
0,13
12.350 €
18 años
0,17
16.150 €
19 años
0,23
21.850 €
20+
0,4
38.000 €
Los coeficientes de la tabla anterior son los máximos del artículo 107.4 del TRLRHL fijados por el
Real Decreto-ley 8/2023 para los devengos producidos desde el 1 de enero de 2024.
Aunque la ley prevé su actualización anual, las subidas aprobadas para 2025 (RD-Ley 9/2024) y para
2026 (RD-Ley 16/2025) no fueron convalidadas por el Congreso de los Diputados, de modo que hasta el
30 de noviembre de 2026 siguen vigentes los coeficientes de 2024. Todo el sistema procede del Real
Decreto-ley 26/2021, la norma que reescribió el cálculo del impuesto tras la Sentencia 182/2021 del
Tribunal Constitucional.
Desde el 1 de diciembre de 2026 rigen otros máximos, los del Real Decreto-ley 29/2026, convalidado por la Diputación Permanente el 12 de noviembre de 2026. Para 20 años o más el máximo pasa de 0,40 a 0,30 y para 9 años, de 0,15 a 0,25. Si el coeficiente de la ordenanza supera el nuevo máximo, se aplica el máximo. La tabla completa está en la pieza sobre los coeficientes de diciembre.
En las herencias a descendientes, adoptados, cónyuge, ascendientes y adoptantes, la cuota se bonifica un 95 %. La ordenanza no distingue entre vivienda habitual y otros bienes ni fija límite de valor, pero exige no transmitir los bienes durante cinco años. Los pactos de definición del derecho balear se equiparan a la herencia.
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana
—conocido popularmente como Plusvalía Municipal— grava la revalorización del suelo urbano
entre el momento de la adquisición y el de la transmisión. Es uno de los tributos locales más discutidos, por los cambios que ha provocado el Tribunal Constitucional. Por eso importa lo que diga la ordenanza del municipio donde esté el inmueble.
Su marco normativo es el Real Decreto Legislativo 2/2004 —el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, artículos 104 a 110—, modificado por el Real Decreto-ley 26/2021 tras la Sentencia 182/2021 del Tribunal Constitucional.
Lo que dice la ley — texto literal
«1. El tipo de gravamen del impuesto será el fijado por cada ayuntamiento, sin que dicho tipo pueda exceder del 30 por ciento.
Dentro del límite señalado en el párrafo anterior, los ayuntamientos podrán fijar un solo tipo de gravamen o uno para cada uno de los períodos de generación del incremento de valor indicados en el apartado 4 del artículo anterior.»
Art. 108.1 del TRLRHL — Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
Texto consolidado en el BOE · verificado el 29 de julio de 2026
Lo que dice la ley — texto literal
«5. No se producirá la sujeción al impuesto en las transmisiones de terrenos respecto de los cuales se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición.»
Art. 104.5 del TRLRHL — Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
Texto consolidado en el BOE · verificado el 5 de septiembre de 2026 Marco normativo vigente del IIVTNU tras la reforma constitucional de 2021, aplicado en Palma de Mallorca (Baleares) con tipo 18 %.
Plazos de declaración y pago en Palma de Mallorca
Plazo transmisión inter vivos: 30 días hábiles desde la escritura.
Plazo transmisión mortis causa (herencias): seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año a solicitud del sujeto pasivo (art. 110.2.b) TRLRHL).
Tipo plusvalía municipal en capitales: Baleares vs vecinas
Cataluña
30,0 %
C. Valenciana
29,7 %
Baleares
18,0 %
Tipo plusvalía municipal en capitales: Baleares vs vecinas
Concepto
Valor (%)
Cataluña
30,0 %
C. Valenciana
29,7 %
Baleares
18,0 %
Baleares · 18 % Tipo IIVTNU capital
Baleares: 18 %
C. Valenciana: 29,7 %
Cataluña: 30 %
Caso práctico: vivienda en Palma de Mallorca comprada hace 12 años
Sistema dual de cálculo del IIVTNU aplicado en Palma de Mallorca: tipo 18 % sobre los dos métodos vigentes tras la reforma de noviembre 2021.
Toni, patrón de embarcaciones de recreo, vende el apartamento del Eixample palmesano que adquirió antes del último tirón del mercado para reubicarse en un municipio del interior de la isla. Consciente de que el Ayuntamiento de Palma ha cambiado el tipo de la plusvalía al empezar 2026, quiere verificar de antemano si el método real, atado a la ganancia efectiva, le rebaja la factura frente al método objetivo.
Pongamos cifras a su caso. Una vivienda urbana tiene un valor catastral del suelo de
95.000 €. Se adquirió en 2014 por
265.000 € y se transmitió en 2026, antes del 1 de diciembre, por
420.000 €, asumiendo que el suelo representa el
48 % del valor catastral total. Veamos qué arroja cada uno de
los dos métodos vigentes:
El contribuyente puede elegir el método que arroje la menor cuota, y aquí está el detalle
relevante de la reforma. En el caso planteado, el método
objetivo resulta
más favorable: 1.539 € frente a los
13.392 €
que se pagarían por la vía alternativa. La diferencia, lejos de ser anecdótica, justifica
siempre la doble simulación antes de presentar la autoliquidación.
Decisión recomendada en Palma de Mallorca: comparar ambos métodos con el tipo 18 % vigente y elegir el de menor cuota antes de 30 días.
Evolución del IIVTNU tras las sentencias del Tribunal Constitucional
2017
STC 26/2017 y STC 59/2017
El Tribunal Constitucional declaró inconstitucional gravar transmisiones con pérdida patrimonial (Norma Foral de Gipuzkoa y luego TRLRHL estatal en parte similar). Inicio del cuestionamiento del método objetivo previo.
STC 26/2017 y 59/2017
2019
STC 126/2019
Inconstitucionalidad cuando la cuota IIVTNU supera la ganancia real obtenida con la transmisión: la liquidación excesiva confiscatoria queda vetada.
STC 126/2019
2021
STC 182/2021 anula el método objetivo
La Sentencia 182/2021, de 26 de octubre, declaró inconstitucionales los arts. 107.1 (segundo párrafo), 107.2.a) y 107.4 TRLRHL. El sistema objetivo previo —basado solo en valor catastral del suelo × coeficiente × tipo— era inconstitucional al no permitir contrastar con la ganancia real.
STC 182/2021 · BOE 25/11/2021
2021
RD-Ley 26/2021 reforma IIVTNU
Decreto-Ley 26/2021 de 8 noviembre (BOE 9/11/2021) introdujo los dos métodos vigentes: OBJETIVO (con coeficientes máximos que deben actualizarse cada año por ley) y REAL (precio venta − adquisición × % suelo). El contribuyente elige el menor.
RD-Ley 26/2021 · BOE-A-2021-18276
2026
Hasta el 30-nov-2026 rigen los coeficientes de 2024 (RD-Ley 8/2023)
Los coeficientes del método objetivo deben actualizarse cada año por ley. Las subidas aprobadas para 2025 (RD-Ley 9/2024) no fueron convalidadas por el Congreso. Tampoco lo fueron las de 2026 (RD-Ley 16/2025). Por eso, hasta el 30 de noviembre de 2026, siguen vigentes los coeficientes del RD-Ley 8/2023.
La curva parte de 0,15 en el primer año, tiene un primer pico de 0,20 hacia los siete años, baja a un mínimo de 0,09 entre los 12 y los 15 y alcanza 0,40 a partir de veinte años. Cada Ayuntamiento fija el tipo dentro del tope estatal del 30 %.
RD-Ley 8/2023 · BOE-A-2023-26452
2026
RD-ley 29/2026: nuevos máximos desde el 1 de diciembre
El artículo 10 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, fija otros coeficientes máximos para los devengos desde el 1 de diciembre de 2026. La Diputación Permanente lo convalidó el 12 de noviembre de 2026 (35 votos a favor y 34 en contra). Para 20 años o más, el máximo pasa de 0,40 a 0,30.
RD-ley 29/2026 · BOE-A-2026-20823
Hitos del IIVTNU 2017-2026 que determinan el sistema vigente aplicado en Palma de Mallorca con tipo 18 %.
Análisis local: plusvalía municipal en Baleares
Particularidad tributaria de la plusvalía municipal en Illes Balears
La plusvalía municipal en Illes Balears refleja la presión inmobiliaria extrema que caracteriza al archipiélago. Palma de Mallorca, capital autonómica y principal mercado, aplica desde el 1 de enero de 2026 un tipo del 18 %.
El artículo 8 de su ordenanza fijó el 21,5 % para 2025 y lo rebaja al 18 % para 2026 y los años siguientes; la consulta de Hacienda del ejercicio 2025 todavía recoge el 21,5 % (y un 25 % en 2024). Es un tipo muy inferior al 30 % de Barcelona o al 29,7 % de Valencia, aunque el mercado inmobiliario insular siga siendo uno de los más tensionados.
La segunda peculiaridad es el impacto patrimonial en operaciones de gama alta. Cuando la plusvalía real es muy elevada, el método real puede dar una cuota mucho mayor que el objetivo, de modo que conviene calcular siempre ambos antes de presentar la autoliquidación.
La tercera particularidad es la bonificación del 95 % por herencia. La ordenanza de Palma la aplica a la transmisión por causa de muerte a descendientes (por afinidad y consanguinidad), adoptados, cónyuge, ascendientes y adoptantes, sin distinguir si el inmueble es vivienda habitual y sin fijar un límite de valor. A cambio, exige no transmitir los bienes en los cinco años siguientes y solicitarla con la autoliquidación, dentro de seis meses prorrogables por otros seis. Los pactos de definición del derecho balear se equiparan a la herencia.
Cifras clave verificables
Tipo y bonificación por herencia de la capital balear según su ordenanza de 2026:
Capital
Tipo IIVTNU
Bonificación mortis causa
Plazo presentación
Palma de Mallorca
18 % desde el 1-1-2026 (21,5 % en 2025)
95 % a descendientes, adoptados, cónyuge, ascendientes y adoptantes, sin límite de valor; mantener los bienes cinco años
30 días hábiles inter vivos / seis meses mortis causa, prorrogables hasta un año
Esta ficha no detalla el tipo de otros municipios baleares porque sus ordenanzas no se han contrastado. El método objetivo emplea los coeficientes anuales estatales, comunes a toda España. La fórmula: base = valor catastral suelo × coeficiente del año de tenencia × tipo municipal. La elección entre método objetivo y real corresponde al contribuyente. Cuando la plusvalía real es muy superior a la que presume el catastro, el método objetivo suele ser el más barato.
Datos socioeconómicos regionales
El mercado inmobiliario balear es uno de los más caros del país. Datos clave a 2026: precio medio del metro cuadrado en torno a 4.173 €/m², precio medio de la vivienda transaccionada por encima de 513.944 € (mayo 2026), y 20–25 % de las compraventas realizadas por no residentes. La renta bruta disponible municipal per cápita ascendió a 20.182,76 € en 2023 (IBESTAT) con incremento anual del 9,9 %.
El parque de vivienda balear suma cerca de 590.000 unidades, de las cuales un 32 % son segundas residencias o de uso vacacional. El stock de viviendas turísticas (con licencia ETV) sumaba más de 75.000 plazas en 2024. Esta singularidad estructural impacta el IIVTNU: muchas transmisiones inmobiliarias en Baleares no afectan a la vivienda habitual. En Palma, la bonificación del 95 % por herencia no distingue entre vivienda habitual y otros bienes, pero no alcanza a las ventas entre vivos.
El perfil del transmitente tipo balear -especialmente en Mallorca e Ibiza- combina dos tipologías: (i) residente local que vende vivienda habitual con plusvalía real moderada y aplica la bonificación; (ii) propietario no residente (peninsular, alemán, británico, escandinavo) que vende segunda residencia con plusvalía real alta y tributa al tipo ordinario, sin bonificación porque la venta entre vivos no la tiene.
Caso práctico específico
Joan, residente en Palma, vende en marzo de 2026 un piso situado en el barrio del Llonja, que adquirió en 2010 por 220.000 €. Precio escriturado de venta: 420.000 €. Valor catastral del suelo: 85.000 €. Tiempo de tenencia: 16 años. Porcentaje de suelo sobre valor catastral total: 35 %.
Joan optará por el método objetivo (1.530 €), ahorrándose 11.070 €. Si en lugar de una venta se tratara de una herencia a un hijo, la bonificación del 95 % de la ordenanza de Palma, que no distingue vivienda habitual, reduciría la cuota objetiva a 76,50 € (1.530 € × 5 %), siempre que el heredero conserve el inmueble durante cinco años.
Comparativa con vecinas
Baleares no tiene fronteras físicas, pero compite con grandes mercados turísticos del Mediterráneo. Con un 18 %, Palma aplica un tipo muy inferior al de Barcelona (30 %), Valencia capital (29,7 %), Madrid (29 %) o Sevilla (26,53 %). La rebaja es reciente: hasta 2024 Hacienda recogía para Palma un 25 %.
Donde Baleares se diferencia es en la magnitud absoluta de las cuotas: por el precio medio de las operaciones (más de 500.000 €), las plusvalías reales en Mallorca litoral e Ibiza son elevadas. En una transmisión de gama alta, el método real puede generar cuotas de varios miles de euros, mientras que las ventas entre vivos no tienen la bonificación que sí se aplica a las herencias.
Sentencias y jurisprudencia
STC 182/2021, de 26 de octubre: declaración de inconstitucionalidad del método objetivo del IIVTNU. El alcance constitucional fue extendido luego en STC 16/2024 y STC 17/2024 para precisar las situaciones consolidadas y los efectos retroactivos.
El TSJ de Illes Balears ha confirmado en jurisprudencia reciente la validez del modelo dual del RDL 26/2021 y ha resuelto numerosos litigios entre no residentes y ayuntamientos baleares sobre la determinación del porcentaje de suelo y la prueba documental del precio de adquisición.
La doctrina dominante consolidada por el TS Sala 3.ª (STS 339/2024) reconoce que el contribuyente puede aportar tasación pericial cuando el valor catastral o el valor de referencia sean superiores al precio real de la operación. En operaciones de villas heredadas por residentes extranjeros, la prueba documental del precio de adquisición histórico es a menudo el punto crítico de los litigios.
26 octubre 2021 — STC 182/2021: inconstitucionalidad método objetivo.
8 noviembre 2021 — RDL 26/2021: reforma estatal. Método dual y exención sin plusvalía real.
18 julio 2023 — DL 4/2023 (Baleares): aunque actúa sobre ISD e ITP, refuerza el contexto fiscal balear con incentivos a la adquisición de primera vivienda joven. Indirectamente reduce el peso del IIVTNU en transmisiones jóvenes.
26 septiembre 2024: el Pleno de Palma aprueba la modificación de la ordenanza, publicada en el BOIB nº 165 de 17 de diciembre de 2024, que fija el 21,5 % desde el 1 de enero de 2025 y el 18 % desde el 1 de enero de 2026.
2026: Palma aplica el 18 %; la consulta de Hacienda del ejercicio 2025 todavía recoge el 21,5 %.
Lo que cambió en 2025-2026
El cambio sustantivo en Baleares respecto al periodo 2022-2024 es la rebaja del tipo de Palma: del 25 % que recogía Hacienda en 2024 al 21,5 % en 2025 y al 18 % desde el 1 de enero de 2026, según el artículo 8 de la ordenanza.
Para 2026, la ordenanza de Palma mantiene la bonificación del 95 % por herencia a familiares directos, sin límite de valor, a cambio de conservar los bienes cinco años. Esa bonificación convive con una fiscalidad autonómica de sucesiones reformada por el DL 4/2023, pero son tributos distintos: el impuesto de sucesiones lo gestiona la comunidad y la plusvalía municipal, el Ayuntamiento.
Calcula tu plusvalía municipal en Baleares
Introduce los datos de tu operación: el valor catastral del suelo del recibo del IBI, los años
de tenencia y los valores de adquisición y transmisión. Así comparas los dos métodos vigentes con
el tipo del 18 % que aplica Palma de Mallorca. La
calculadora elige automáticamente el método más favorable, igual que permite la ley.
Preguntas frecuentes sobre la plusvalía municipal en Baleares
¿Cuándo debo presentar la plusvalía municipal en Palma de Mallorca?
En transmisiones inter vivos (compraventa, donación, permuta) tienes 30 días hábiles desde la escritura para presentar la declaración o autoliquidación del IIVTNU. En transmisiones mortis causa (herencias) el plazo es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si lo solicitas antes de que venza el plazo inicial. Pasado el plazo se aplican recargos del art. 27 LGT.
¿Qué método me conviene: objetivo o real?
En el caso de Toni, que vendió su apartamento del Eixample palmesano comprado antes del último tirón del mercado, la respuesta es nítida: le conviene el método objetivo. Aunque su intuición le decía que el método real, atado a la ganancia efectiva, abarataría la factura, ocurre justo lo contrario.
Su piso se revalorizó con fuerza, de modo que la diferencia entre el precio de venta y el de compra es elevada; al aplicar sobre ese incremento el porcentaje de suelo y el tipo del 18 % que Palma de Mallorca aplica desde el 1 de enero de 2026, el método real arroja una cuota muy alta.
En cambio, con doce años de tenencia el coeficiente objetivo es de los más bajos de la tabla estatal, así que la base objetiva sale modesta. La regla práctica no cambia —calcular ambos métodos y quedarse con el menor—, pero en su caso concreto gana el objetivo por amplio margen precisamente por la magnitud de la plusvalía real.
¿Hay bonificaciones por transmisión a familiares en Palma de Mallorca?
Palma aplica un tipo del 18 % desde el 1 de enero de 2026. El artículo 8 de la ordenanza fijó el 21,5 % para 2025 y lo rebaja al 18 % para 2026 y los años siguientes, de modo que la consulta de Hacienda del ejercicio 2025 todavía muestra el 21,5 %.
En las herencias a descendientes, adoptados, cónyuge, ascendientes y adoptantes, la cuota se bonifica un 95 %. La ordenanza no distingue entre vivienda habitual y otros bienes ni fija límite de valor, pero exige no transmitir los bienes durante cinco años. Los pactos de definición del derecho balear se equiparan a la herencia. Son bonificaciones municipales, no autonómicas, porque el IIVTNU es un tributo local. Consulta siempre la ordenanza fiscal vigente del Ayuntamiento donde radica el inmueble: cada municipio fija sus propias bonificaciones dentro del marco del texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL).
¿Qué pasa si la transmisión generó pérdida?
Si Toni hubiera vendido su apartamento de Palma de Mallorca por un importe inferior al que pagó —algo nada descartable si hubiera transmitido en un valle del ciclo inmobiliario insular, tan dado a oscilaciones bruscas—, no se devengaría el impuesto.
Las sentencias del Tribunal Constitucional 26/2017 y 59/2017 establecieron que la plusvalía municipal solo grava incrementos reales de valor del terreno, de modo que no procede pagar cuando se vende por menos de lo adquirido.
En ese supuesto, Toni debería presentar igualmente la autoliquidación ante el Ayuntamiento de Palma declarando la no sujeción y acreditar la pérdida con las escrituras de compra y venta, sin que ello genere cuota a ingresar.
¿Qué fuente normativa regula la plusvalía municipal en 2026?
El IIVTNU está regulado por los arts. 104-110 del RD Legislativo 2/2004 LRHL (Ley Reguladora de las Haciendas Locales). Tras la STC 182/2021 que declaró inconstitucional el método de cálculo anterior, el RD-Ley 26/2021 introdujo los dos métodos vigentes (objetivo y real) y un sistema de coeficientes máximos que debe actualizarse cada año por ley; hasta el 30 de noviembre de 2026 siguen vigentes los del RD-Ley 8/2023, porque las subidas posteriores (RD-Ley 9/2024 y 16/2025) no fueron convalidadas por el Congreso; desde el 1 de diciembre rigen los del RD-ley 29/2026, convalidado el 12 de noviembre de 2026. La ordenanza fiscal específica la fija cada Ayuntamiento.
Tipo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles en las capitales de Baleares en 2026
Si además de la plusvalía municipal del valor del suelo te interesa la cuota anual del
Impuesto sobre Bienes Inmuebles que paga el comprador como nuevo titular, aquí tienes las
fichas municipales. Incluyen el tipo urbano vigente, el recargo por vivienda desocupada y
las bonificaciones aprobadas por cada Ayuntamiento.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles en Palma 2026 — tipo 0,445 %, cuota de 890 €
El detalle por municipio del Impuesto sobre Bienes Inmuebles se recoge en la
sección del IBI.
Plusvalía en las capitales de Baleares
Cada Ayuntamiento fija su propio tipo y sus bonificaciones. Estas son las fichas de plusvalía municipal
de las capitales de provincia de Baleares.
