El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana —conocido popularmente como Plusvalía Municipal— grava la revalorización del suelo urbano entre el momento de la adquisición y el de la transmisión. Es uno de los tributos locales más controvertidos del calendario fiscal, sometido a un vaivén constitucional notable en los últimos años, y precisamente por eso conviene aterrizar su funcionamiento sobre la ordenanza concreta del municipio donde radique el inmueble. Su marco normativo es el Real Decreto Legislativo 2/2004 —el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, artículos 104 a 110—, modificado por el Real Decreto-ley 26/2021 tras la Sentencia 182/2021 del Tribunal Constitucional.
Lo que dice la ley — texto literal
1. El tipo de gravamen del impuesto será el fijado por cada ayuntamiento, sin que dicho tipo pueda exceder del 30 por ciento.
Dentro del límite señalado en el párrafo anterior, los ayuntamientos podrán fijar un solo tipo de gravamen o uno para cada uno de los períodos de generación del incremento de valor indicados en el apartado 4 del artículo anterior.
Tipo de gravamen en Palma de Mallorca
- Tipo aplicado en Palma de Mallorca: 30 % (tope estatal 30 %).
- Fuente normativa: ordenanza fiscal del Ayuntamiento de Palma de Mallorca (publicada en boletín municipal/provincial; el IIVTNU es tributo local, no autonómico).
Plazos de autoliquidación en Palma de Mallorca
- Plazo transmisión inter vivos: 30 días hábiles desde la escritura.
- Plazo transmisión mortis causa (herencias): 180 días naturales (6 meses) desde el fallecimiento, con prórroga de 6 meses solicitando dentro de los primeros 5.
| Concepto | Valor (%) |
|---|---|
| Baleares | 30 |
| C. Valenciana | 29.7 |
| Cataluña | 30 |
- Baleares: 30 %
- C. Valenciana: 29.7 %
- Cataluña: 30 %
Caso práctico: vivienda en Palma de Mallorca comprada hace 12 años
Toni, patrón de embarcaciones de recreo, vende el apartamento del Eixample palmesano que adquirió antes del último tirón del mercado para reubicarse en un municipio del interior de la isla. Consciente de que Palma de Mallorca aplica el tope máximo estatal en la plusvalía, quiere verificar de antemano si el método real, atado a la ganancia efectiva, le rebaja la factura frente al método objetivo.
Pongamos cifras a su caso: una vivienda urbana con un valor catastral del suelo de 95.000 €, adquirida en 2014 por 265.000 € y transmitida en 2026 por 420.000 €, asumiendo que el suelo representa el 48 % del valor catastral total. Veamos qué arroja cada uno de los dos métodos vigentes:
Método objetivo
- Base imponible = 95.000 € × 0.09 (coef. 12 años) = 8550 €.
- Cuota = 8550 € × 30 % = 2565 €.
Método real
- Plusvalía total = 420.000 − 265.000 = 155.000 €.
- Plusvalía atribuible al suelo = 155.000 € × 48 % = 74.400 €.
- Cuota = 74.400 € × 30 % = 22.320 €.
El contribuyente puede elegir el método que arroje la menor cuota, y aquí está el detalle relevante de la reforma. En el caso planteado, el método objetivo resulta más favorable: 2565 € frente a los 22.320 € que se pagarían por la vía alternativa. La diferencia, lejos de ser anecdótica, justifica siempre la doble simulación antes de presentar la autoliquidación.
Evolución del IIVTNU tras las sentencias del Tribunal Constitucional
- 2017
STC 26/2017 y STC 59/2017
El Tribunal Constitucional declaró inconstitucional gravar transmisiones con pérdida patrimonial (Norma Foral de Gipuzkoa y luego TR LRHL estatal en parte similar). Inicio del cuestionamiento del método objetivo previo.
STC 26/2017 y 59/2017
- 2019
STC 126/2019
Inconstitucionalidad cuando la cuota IIVTNU supera la ganancia real obtenida con la transmisión: la liquidación excesiva confiscatoria queda vetada.
STC 126/2019
- 2021
STC 182/2021 anula el método objetivo
La Sentencia 182/2021 de 26 de octubre declaró inconstitucionales los arts. 107.1, 107.2.a) y 107.4 TR LRHL: el sistema objetivo previo (basado solo en valor catastral del suelo × coeficiente × tipo) era inconstitucional al no permitir contrastar con la ganancia real.
STC 182/2021 · BOE 25/11/2021
- 2021
RD-Ley 26/2021 reforma IIVTNU
Decreto-Ley 26/2021 de 8 noviembre (BOE 9/11/2021) introdujo los dos métodos vigentes: OBJETIVO (con coeficientes máximos que deben actualizarse cada año por ley) y REAL (precio venta − adquisición × % suelo). El contribuyente elige el menor.
RD-Ley 26/2021 · BOE-A-2021-18276
- 2026
Vigentes los coeficientes de 2024 (RD-Ley 8/2023)
Los coeficientes del método objetivo deben actualizarse cada año por ley. Las subidas aprobadas para 2025 (RD-Ley 9/2024) y 2026 (RD-Ley 16/2025) no fueron convalidadas por el Congreso, así que en 2026 siguen vigentes los del RD-Ley 8/2023: la curva va de 0,15 (1 año) a 0,40 (≥20 años), con el máximo de 0,20 en torno a los 7 años. Cada Ayuntamiento fija el tipo dentro del tope estatal del 30 %.
RD-Ley 8/2023 · BOE-A-2023-26452
Análisis local: plusvalía municipal en Baleares
Particularidad tributaria de la plusvalía municipal en Illes Balears
La plusvalía municipal en Illes Balears refleja la presión inmobiliaria extrema que caracteriza al archipiélago. Palma de Mallorca, capital autonómica y principal mercado, aplica el tipo legal máximo del 30 % sin matices, alineándose con Barcelona y Valencia capital. Esta decisión tributaria se justifica por la combinación de tres factores: (i) precio medio de la vivienda transaccionada superior a 513.000 € en 2026 (segundo más alto de España); (ii) peso del comprador no residente (20-25 % de las operaciones, según notarios); y (iii) necesidad recaudatoria municipal para sostener servicios saturados por la presión turística.
La segunda peculiaridad es el impacto patrimonial significativo en operaciones de gama alta. Una villa vendida en Calvià por 1,8 millones de euros con plusvalía real del orden de 600.000 € (porcentaje de suelo 40 %) puede generar una cuota IIVTNU por encima de 72.000 €, una cifra que rara vez se observa en otros mercados españoles fuera de Costa del Sol o ciertas zonas catalanas. Para los ayuntamientos baleares, la plusvalía municipal es un ingreso fiscal estratégico, no marginal.
La tercera particularidad es la bonificación del 95 % mortis causa en vivienda habitual, que Palma mantiene alineada con las grandes capitales españolas. La paradoja es interesante: Baleares ha eliminado de facto el ISD entre padres e hijos (bonificación 100 % Grupo I-II por el DL 4/2023), pero la plusvalía municipal mantiene su importancia en la transmisión hereditaria de vivienda principal cuando ésta no era residencia habitual del causante o del heredero, escenario habitual en segundas residencias mallorquinas y formenterencas heredadas por familiares peninsulares o extranjeros.
Cifras clave verificables
Tipos municipales aplicados por las principales capitales y municipios baleares en 2026:
| Capital/municipio | Tipo IIVTNU | Bonificación mortis causa | Plazo presentación |
|---|---|---|---|
| Palma de Mallorca | 30 % (tope legal) | 95 % vivienda habitual cónyuge/descendientes | 30 días inter vivos / 180 días mortis causa |
| Calvià | 30 % | 95 % vivienda habitual cónyuge/descendientes | 30 / 180 días |
| Eivissa (Ibiza ciudad) | 30 % | 95 % vivienda habitual cónyuge/descendientes | 30 / 180 días |
| Maó (Mahón, Menorca) | 28 % | 50-95 % según valor catastral | 30 / 180 días |
| Ciutadella (Menorca) | 27 % | 50-95 % según valor catastral | 30 / 180 días |
| Formentera | 27 % | 95 % vivienda habitual cónyuge/descendientes | 30 / 180 días |
El método objetivo emplea los coeficientes anuales actualizados por norma estatal de rango legal, comunes a toda España. La fórmula: base = valor catastral suelo × coeficiente del año de tenencia × tipo municipal. La elección entre método objetivo y real corresponde al contribuyente. En Baleares, el método real suele ser desfavorable en operaciones de gama alta con plusvalías reales muy superiores a las objetivas, lo que convierte al método objetivo en opción dominante en Mallorca litoral e Ibiza.
Datos socioeconómicos regionales
El mercado inmobiliario balear es el segundo más caro de España, solo por detrás de Madrid. Datos clave a 2026: precio medio del metro cuadrado en torno a 4.173 €/m², precio medio de la vivienda transaccionada por encima de 513.944 € (mayo 2026), y 20-25 % de las compraventas realizadas por no residentes. La renta bruta disponible municipal per cápita ascendió a 20.182,76 € en 2023 (IBESTAT) con incremento anual del 9,9 %.
El parque de vivienda balear suma cerca de 590.000 unidades, de las cuales un 32 % son secundas residencias o de uso vacacional (porcentaje más alto de España). El stock de viviendas turísticas (con licencia ETV) sumaba más de 75.000 plazas en 2024. Esta singularidad estructural impacta el IIVTNU: muchas transmisiones inmobiliarias en Baleares no afectan a vivienda habitual, lo que elimina la posibilidad de aplicar la bonificación del 95 % mortis causa, manteniendo la plusvalía nominal del 30 % en Palma e Ibiza.
El perfil del transmitente tipo balear -especialmente en Mallorca e Ibiza- combina dos tipologías: (i) residente local que vende vivienda habitual con plusvalía real moderada y aplica la bonificación; (ii) propietario no residente (peninsular, alemán, británico, escandinavo) que vende segunda residencia con plusvalía real alta y soporta el 30 % sin bonificación. La recaudación municipal balear por IIVTNU es proporcionalmente más alta que en otras CCAA precisamente por este perfil dual.
Caso práctico específico
Joan, residente en Palma, vende en marzo de 2026 un piso situado en el barrio del Llonja, que adquirió en 2010 por 220.000 €. Precio escriturado de venta: 420.000 €. Valor catastral del suelo: 85.000 €. Tiempo de tenencia: 16 años. Porcentaje de suelo sobre valor catastral total: 35 %.
Método objetivo:
- Base = 85.000 × 0,10 (coeficiente 16 años) = 8.500 €
- Cuota = 8.500 × 30 % = 2.550 €
Método real:
- Plusvalía total: 420.000 − 220.000 = 200.000 €
- Plusvalía atribuible a suelo: 200.000 × 35 % = 70.000 €
- Cuota = 70.000 × 30 % = 21.000 €
Joan optará por el método objetivo (2.550 €), ahorrándose 18.450 €. Si el piso hubiera sido su vivienda habitual y Joan lo hubiera donado mortis causa a su hijo (que también lo destina a vivienda habitual), la bonificación palmera del 95 % reduciría la cuota a 127,50 €. El contraste entre los escenarios (segunda residencia 2.550 € vs vivienda habitual heredada 127,50 €) ilustra el peso económico decisivo de la bonificación en Baleares.
Comparativa con vecinas
Baleares no tiene fronteras físicas, pero compite con grandes mercados turísticos del Mediterráneo. Frente a Cataluña (Barcelona 30 %), Palma se equipara. Frente a la Comunitat Valenciana (Valencia capital 29,7 %), la diferencia es mínima, apenas tres décimas. Frente a Andalucía (Sevilla 26,53 %, Málaga 29 %), Palma aplica un tipo notablemente más alto que Sevilla y algo superior al de Málaga. Frente a Madrid (29 %), Palma es 1 punto más cara.
Donde Baleares se diferencia es en la magnitud absoluta de las cuotas: por el precio medio de las operaciones (más de 500.000 €), las plusvalías reales en Baleares -especialmente Mallorca litoral e Ibiza- son de las más altas de España. Una transmisión típica de villa en Calvià, Pollença o Santanyí genera cuotas IIVTNU que pueden alcanzar las cinco o seis cifras, especialmente cuando el comprador no es residente y no puede aplicar las bonificaciones por vivienda habitual.
Sentencias y jurisprudencia
STC 182/2021, de 26 de octubre: declaración de inconstitucionalidad del método objetivo del IIVTNU. El alcance constitucional fue extendido luego en STC 16/2024 y STC 17/2024 para precisar las situaciones consolidadas y los efectos retroactivos.
El TSJ de Illes Balears ha confirmado en jurisprudencia reciente la validez del modelo dual del RDL 26/2021 y ha resuelto numerosos litigios entre no residentes y ayuntamientos baleares sobre la determinación del porcentaje de suelo y la prueba documental del precio de adquisición. La doctrina dominante consolidada por el TS Sala 3.ª (STS 339/2024) reconoce que el contribuyente puede aportar tasación pericial cuando el valor catastral o el valor de referencia sean superiores al precio real de la operación. En operaciones de villas heredadas por residentes extranjeros, la prueba documental del precio de adquisición histórico es a menudo el punto crítico de los litigios.
Timeline normativo 2023-2026
- 2004 — RDL 2/2004: texto refundido LRHL con regulación inicial IIVTNU.
- 26 octubre 2021 — STC 182/2021: inconstitucionalidad método objetivo.
- 8 noviembre 2021 — RDL 26/2021: reforma estatal. Método dual y exención sin plusvalía real.
- 18 julio 2023 — DL 4/2023 (Baleares): aunque actúa sobre ISD e ITP, refuerza el contexto fiscal balear con incentivos a la adquisición de primera vivienda joven. Indirectamente reduce el peso del IIVTNU en transmisiones jóvenes.
- 2024-2025: los ayuntamientos baleares adaptan sus ordenanzas al RDL 26/2021. Palma mantiene el 30 %; los municipios menorquines moderan al 27-28 %.
- 2026: consolidación del modelo. Palma, Calvià y Eivissa al 30 % (tope legal); Maó al 28 %; Ciutadella y Formentera al 27 %.
Lo que cambió en 2025-2026
El cambio sustantivo en Baleares respecto al periodo 2022-2024 es la consolidación operativa del método dual y la depuración procedimental en los grandes ayuntamientos. Palma ha desarrollado un sistema de autoliquidación electrónica con verificación automática de valor de referencia catastral del suelo, lo que ha reducido los litigios pero ha endurecido la posición tributaria frente al contribuyente no residente que aporta documentación escasa o de difícil valoración pericial.
El segundo cambio relevante es la coordinación con la fiscalidad autonómica reformada por el DL 4/2023. Aunque el ISD ha desaparecido de facto entre padres e hijos (bonificación 100 %), la plusvalía municipal mantiene su peso recaudatorio en transmisiones hereditarias de segundas residencias y vivienda no habitual. Esta separación entre ISD (vacío) e IIVTNU (intacto) crea un escenario donde el ayuntamiento balear es el principal -y a veces único- recaudador en herencias inmobiliarias.
Para 2026, las ordenanzas de Palma, Calvià y Eivissa mantienen el tipo del 30 % con bonificación del 95 % en mortis causa para vivienda habitual. La previsión política apunta a un mantenimiento de los tipos máximos -no hay debate público de rebaja- y a una eventual ampliación de bonificaciones para colectivos preferentes (jóvenes <30, primera vivienda) en línea con la lógica del DL 4/2023.
Coeficientes del método objetivo vigentes en 2026
| Años de tenencia | Coeficiente | Base × coef. (suelo 95.000 €) |
|---|---|---|
| 1 año(s) | 0.15 | 14.250 € |
| 2 año(s) | 0.14 | 13.300 € |
| 3 año(s) | 0.14 | 13.300 € |
| 4 año(s) | 0.16 | 15.200 € |
| 5 año(s) | 0.18 | 17.100 € |
| 6 año(s) | 0.19 | 18.050 € |
| 7 año(s) | 0.2 | 19.000 € |
| 8 año(s) | 0.19 | 18.050 € |
| 9 año(s) | 0.15 | 14.250 € |
| 10 año(s) | 0.12 | 11.400 € |
| 11 año(s) | 0.1 | 9500 € |
| 12 año(s) | 0.09 | 8550 € |
| 13 año(s) | 0.09 | 8550 € |
| 14 año(s) | 0.09 | 8550 € |
| 15 año(s) | 0.09 | 8550 € |
| 16 año(s) | 0.1 | 9500 € |
| 17 año(s) | 0.13 | 12.350 € |
| 18 año(s) | 0.17 | 16.150 € |
| 19 año(s) | 0.23 | 21.850 € |
| 20+ | 0.4 | 38.000 € |
Los coeficientes de la tabla anterior son los máximos del artículo 107.4 del TRLHL fijados por el Real Decreto-ley 8/2023 para los devengos producidos desde el 1 de enero de 2024. Aunque la ley prevé su actualización anual, las subidas aprobadas para 2025 (RD-Ley 9/2024) y para 2026 (RD-Ley 16/2025) no fueron convalidadas por el Congreso de los Diputados, de modo que en 2026 siguen vigentes los coeficientes de 2024. Todo el sistema procede del Real Decreto-ley 26/2021, la norma que reescribió el cálculo del impuesto tras la Sentencia 182/2021 del Tribunal Constitucional.
Calcula tu plusvalía municipal en Baleares
Introduce los datos de tu operación —el valor catastral del suelo del recibo del IBI, los años de tenencia y los valores de adquisición y transmisión— y compara los dos métodos vigentes con el tipo del 30 % que aplica Palma de Mallorca. La calculadora elige automáticamente el método más favorable, igual que permite la ley.
Preguntas frecuentes sobre la plusvalía municipal en Baleares
¿Cuándo debo presentar la plusvalía municipal en Palma de Mallorca?
¿Qué método me conviene: objetivo o real?
En el caso de Toni, que vendió su apartamento del Eixample palmesano comprado antes del último tirón del mercado, la respuesta es nítida: le conviene el método objetivo. Aunque su intuición le decía que el método real, atado a la ganancia efectiva, abarataría la factura, ocurre justo lo contrario. Su piso se revalorizó con fuerza, de modo que la diferencia entre el precio de venta y el de compra es elevada; al aplicar sobre ese incremento el porcentaje de suelo y el tipo del 30 % de Palma de Mallorca, el método real arroja una cuota muy alta. En cambio, con doce años de tenencia el coeficiente objetivo es de los más bajos de la tabla estatal, así que la base objetiva sale modesta. La regla práctica no cambia —calcular ambos métodos y quedarse con el menor—, pero en su caso concreto gana el objetivo por amplio margen precisamente por la magnitud de la plusvalía real.
¿Hay bonificaciones por transmisión a familiares en Palma de Mallorca?
¿Qué pasa si la transmisión generó pérdida?
Si Toni hubiera vendido su apartamento de Palma de Mallorca por un importe inferior al que pagó —algo nada descartable si hubiera transmitido en un valle del ciclo inmobiliario insular, tan dado a oscilaciones bruscas—, no se devengaría el impuesto. Las sentencias del Tribunal Constitucional 26/2017 y 59/2017 establecieron que la plusvalía municipal solo grava incrementos reales de valor del terreno, de modo que no procede pagar cuando se vende por menos de lo adquirido. En ese supuesto, Toni debería presentar igualmente la autoliquidación ante el Ayuntamiento de Palma declarando la no sujeción y acreditar la pérdida con las escrituras de compra y venta, sin que ello genere cuota a ingresar.