El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana —conocido popularmente como Plusvalía Municipal— grava la revalorización del suelo urbano entre el momento de la adquisición y el de la transmisión. Es uno de los tributos locales más controvertidos del calendario fiscal, sometido a un vaivén constitucional notable en los últimos años, y precisamente por eso conviene aterrizar su funcionamiento sobre la ordenanza concreta del municipio donde radique el inmueble. Navarra, como territorio foral, dispone de regulación propia: el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales estatal no aplica de forma estricta, sino que cede el paso a la norma foral vigente.
Tipo de gravamen en Pamplona
- Tipo aplicado en Pamplona: 24 % (tope estatal 30 %).
- Fuente normativa: ordenanza fiscal del Ayuntamiento de Pamplona (publicada en boletín municipal/provincial; el IIVTNU es tributo local, no autonómico).
Plazos de autoliquidación en Pamplona
- Plazo transmisión inter vivos: 60 días hábiles desde la escritura.
- Plazo transmisión mortis causa (herencias): 180 días naturales (6 meses) desde el fallecimiento, con prórroga de 6 meses solicitando dentro de los primeros 5.
| Concepto | Valor (%) |
|---|---|
| Navarra | 24 |
| País Vasco | 25 |
| La Rioja | 25 |
| Aragón | 27 |
- Navarra: 24 %
- País Vasco: 25 %
- La Rioja: 25 %
- Aragón: 27 %
Caso práctico: vivienda en Pamplona comprada hace 13 años
Iñaki, técnico de una cooperativa agroalimentaria, vende el piso del Segundo Ensanche de Pamplona para acercarse al pueblo donde se ha jubilado su mujer. Le interesa especialmente que, bajo el régimen foral navarro, el plazo para presentar la autoliquidación de las transmisiones entre vivos se amplía respecto al régimen común, margen que aprovecha para comparar con calma el método objetivo y el real.
Pongamos cifras a su caso: una vivienda urbana con un valor catastral del suelo de 78.000 €, adquirida en 2013 por 215.000 € y transmitida en 2026 por 296.000 €, asumiendo que el suelo representa el 42 % del valor catastral total. Veamos qué arroja cada uno de los dos métodos vigentes:
Método objetivo
- Base imponible = 78.000 € × 0.09 (coef. 13 años) = 7020 €.
- Cuota = 7020 € × 24 % = 1685 €.
Método real
- Plusvalía total = 296.000 − 215.000 = 81.000 €.
- Plusvalía atribuible al suelo = 81.000 € × 42 % = 34.020 €.
- Cuota = 34.020 € × 24 % = 8165 €.
El contribuyente puede elegir el método que arroje la menor cuota, y aquí está el detalle relevante de la reforma. En el caso planteado, el método objetivo resulta más favorable: 1685 € frente a los 8165 € que se pagarían por la vía alternativa. La diferencia, lejos de ser anecdótica, justifica siempre la doble simulación antes de presentar la autoliquidación.
Evolución del IIVTNU tras las sentencias del Tribunal Constitucional
- 2017
STC 26/2017 y STC 59/2017
El Tribunal Constitucional declaró inconstitucional gravar transmisiones con pérdida patrimonial (Norma Foral de Gipuzkoa y luego TR LRHL estatal en parte similar). Inicio del cuestionamiento del método objetivo previo.
STC 26/2017 y 59/2017
- 2019
STC 126/2019
Inconstitucionalidad cuando la cuota IIVTNU supera la ganancia real obtenida con la transmisión: la liquidación excesiva confiscatoria queda vetada.
STC 126/2019
- 2021
STC 182/2021 anula el método objetivo
La Sentencia 182/2021 de 26 de octubre declaró inconstitucionales los arts. 107.1, 107.2.a) y 107.4 TR LRHL: el sistema objetivo previo (basado solo en valor catastral del suelo × coeficiente × tipo) era inconstitucional al no permitir contrastar con la ganancia real.
STC 182/2021 · BOE 25/11/2021
- 2021
RD-Ley 26/2021 reforma IIVTNU
Decreto-Ley 26/2021 de 8 noviembre (BOE 9/11/2021) introdujo los dos métodos vigentes: OBJETIVO (con coeficientes máximos que deben actualizarse cada año por ley) y REAL (precio venta − adquisición × % suelo). El contribuyente elige el menor.
RD-Ley 26/2021 · BOE-A-2021-18276
- 2026
Vigentes los coeficientes de 2024 (RD-Ley 8/2023)
Los coeficientes del método objetivo deben actualizarse cada año por ley. Las subidas aprobadas para 2025 (RD-Ley 9/2024) y 2026 (RD-Ley 16/2025) no fueron convalidadas por el Congreso, así que en 2026 siguen vigentes los del RD-Ley 8/2023: la curva va de 0,15 (1 año) a 0,40 (≥20 años), con el máximo de 0,20 en torno a los 7 años. Cada Ayuntamiento fija el tipo dentro del tope estatal del 30 %.
RD-Ley 8/2023 · BOE-A-2023-26452
Análisis local: plusvalía municipal en Navarra
Marco constitucional: plusvalía municipal foral
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU, plusvalía municipal) es un tributo local, no autonómico. Sin embargo, en Navarra no se rige por el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLHL, Real Decreto Legislativo 2/2004), sino por la Ley Foral 2/1995, de 10 de marzo, de Haciendas Locales de Navarra, sobre la que cada uno de los 272 municipios navarros aprueba su propia ordenanza fiscal específica.
El sustento constitucional es la Disposición Adicional Primera de la Constitución de 1978, la Ley Orgánica 13/1982 de Reintegración y Amejoramiento del Régimen Foral (LORAFNA) y la Ley 28/1990 del Convenio Económico Estado-Navarra. El Convenio reconoce expresamente la competencia foral sobre el régimen tributario de las haciendas locales navarras.
Las consecuencias prácticas son:
- La norma matriz del IIVTNU navarro es la Ley Foral 2/1995, no el TRLHL estatal. Las modificaciones del régimen común no se aplican automáticamente: hace falta ley foral de adaptación.
- Cada uno de los 272 municipios navarros aprueba su ordenanza fiscal específica, dentro del marco común de la LF 2/1995. Pamplona aplica su Ordenanza Fiscal núm. 4 reguladora del IIVTNU.
- El Tribunal Constitucional ha enjuiciado directamente los artículos de la LF 2/1995 relativos al IIVTNU, declarando inconstitucionales en su redacción original los artículos 175.2 y 175.3 por contradicción con el principio de capacidad económica.
Esta arquitectura institucional, especialmente sensible tras la STC 182/2021 sobre el régimen común y las posteriores STC sobre la LF 2/1995, ha exigido al Parlamento de Navarra varias reformas legislativas urgentes.
Estructura normativa de la LF 2/1995
La LF 2/1995 regula la totalidad de los tributos locales navarros: IBI, IAE, ICIO, IIVTNU, tasas y precios públicos. El IIVTNU se regula en sus artículos 172 a 178, agrupados en el Capítulo VI del Título III. La estructura técnica del impuesto navarro es análoga a la del régimen común:
- Hecho imponible: incremento de valor manifestado en la transmisión de la propiedad de terrenos urbanos.
- Sujeto pasivo: el transmitente en transmisiones onerosas; el adquirente en transmisiones gratuitas (herencia, donación).
- Base imponible: método objetivo (valor catastral del suelo × coeficiente) o método de estimación directa (LF 20/2021).
- Tipo de gravamen: fijado por cada ayuntamiento dentro del tope foral, situado en el 25 % tras la subida operada por la LF 19/2017 (anteriormente el 20 %).
La Ley Foral 19/2017, de 27 de diciembre, fue la primera reforma sustantiva tras las sentencias del TC de 2017, que declararon inconstitucional la imposición a situaciones sin incremento real de valor. Sus efectos:
- Sistema de cálculo actualizado: reemplazó los porcentajes históricos por coeficientes multiplicadores según el periodo de generación del incremento. Los coeficientes oscilan entre 0,06 (periodos cortos) y 0,63 (20 o más años).
- Subida del tipo máximo: del 20 % al 25 %.
- No sujeción cuando no hay incremento: el sujeto pasivo podrá acreditar la inexistencia de incremento de valor comparando valores reales de transmisión y adquisición; en ese caso la operación queda no sujeta.
- Entrada en vigor: 15 de julio de 2017 para las disposiciones de no sujeción; 1 de enero de 2018 para los nuevos coeficientes y el resto de modificaciones.
Tras la STC 182/2021 estatal, Navarra reaccionó con la Ley Foral 20/2021, de 29 de diciembre (BOE-A-2022-2068), que introdujo un método alternativo y opcional de estimación directa de la base imponible, con efectos retroactivos al 26 de octubre de 2021 (fecha de la STC 182/2021), evitando así el vacío normativo de 16 días que sí experimentó el régimen común.
STC 98/2025 y la inconstitucionalidad del artículo 175.2
El recorrido jurisprudencial del IIVTNU en Navarra ha sido especialmente intenso. La sentencia más reciente y relevante es la STC 98/2025, de 28 de abril, que declaró inconstitucional el artículo 175.2 de la Ley Foral 2/1995 en su redacción vigente en 2015, aplicable a las transmisiones efectuadas hasta el 31 de diciembre de 2017 (fecha en que entró en vigor la LF 19/2017 de adaptación).
El razonamiento del Tribunal Constitucional es coherente con la doctrina iniciada con la STC 26/2017: el sistema objetivo cerrado, sin posibilidad de prueba en contrario por parte del contribuyente, vulnera el principio de capacidad económica del artículo 31.1 CE. La consecuencia práctica para Navarra es:
- Las liquidaciones del IIVTNU navarro por hechos imponibles anteriores al 1 de enero de 2018 pueden ser impugnadas si se acredita inexistencia de incremento real.
- Las liquidaciones firmes (resolución administrativa firme, sentencia firme) no son susceptibles de revisión, en aplicación del principio de cosa juzgada y seguridad jurídica que el propio TC ha consolidado.
- Para hechos imponibles posteriores a 1 de enero de 2018, la LF 19/2017 ya había habilitado la prueba de no sujeción por inexistencia de incremento, por lo que la STC 98/2025 no afecta a esos supuestos.
La STC 98/2025 cierra un ciclo jurisprudencial iniciado en 2017 con la STC 26/2017, que aplicaba a una norma foral guipuzcoana análoga a la navarra. La consolidación doctrinal es clara: el IIVTNU solo puede gravarse cuando exista incremento real de valor, y el contribuyente debe poder probarlo.
Cálculo del impuesto: método objetivo y estimación directa
El contribuyente navarro dispone de los siguientes escenarios al transmitir un inmueble urbano:
- Método objetivo (LF 19/2017): base imponible = valor catastral del suelo × coeficiente del periodo de generación. Los coeficientes oscilan entre 0,06 y 0,63. Sobre la base se aplica el tipo del ayuntamiento (máximo 25 %).
- Método de estimación directa (LF 20/2021): el contribuyente puede optar por tributar sobre el incremento real (diferencia entre precio de transmisión y precio de adquisición, ajustado por la proporción del valor catastral del suelo sobre el total) si éste es inferior al objetivo.
- No sujeción: si se acredita que no ha existido incremento de valor (venta a precio igual o inferior al de adquisición, ajustado), la operación queda no sujeta. La carga de la prueba recae sobre el contribuyente, que debe aportar las escrituras correspondientes.
La opción entre métodos se ejerce al presentar la autoliquidación. Una vez efectuada, el ayuntamiento puede comprobar la corrección del cálculo, pero no rechazar la opción si el contribuyente cumple los requisitos formales.
Ordenanza fiscal núm. 4 de Pamplona/Iruña
El Ayuntamiento de Pamplona/Iruña regula el IIVTNU mediante su Ordenanza Fiscal núm. 4 reguladora del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Para el ejercicio 2026, sus elementos clave son:
- Tipo aplicado: dentro del margen máximo foral del 25 %, con desgloses específicos según años de tenencia y tipo de transmisión.
- Exenciones legales: las transmisiones de toda clase de bienes por herencia, legado, dote, donación o cualquier otro título gratuito que tenga lugar entre ascendientes, descendientes y cónyuges (artículo de la propia ordenanza alineado con la LF 2/1995).
- Bonificaciones potestativas: las ordenanzas navarras pueden establecer bonificaciones de entre el 50 % y el 95 % de la cuota para determinados casos, especialmente en transmisiones familiares cualificadas.
- Servicio de simulación online: el Ayuntamiento de Pamplona ofrece a través de su sede electrónica un simulador para consultar el importe aproximado de plusvalía a pagar.
El resto de municipios navarros (Tudela, Estella, Tafalla, Burlada, Barañáin, Ansoáin, Berriozar, Zizur Mayor, etc.) aprueban sus propias ordenanzas, en algunos casos con tipos diferenciados y bonificaciones específicas, dentro del marco de la LF 2/1995.
Plazos para liquidar
Los plazos en Navarra son análogos a los del régimen común, con una particularidad relevante en transmisiones inter vivos:
- Transmisiones inter vivos (compraventa, donación): plazo de 30 días hábiles desde la fecha de devengo en la mayoría de ordenanzas, aunque algunos municipios navarros aplican plazos extendidos a 60 días para determinados supuestos.
- Transmisiones mortis causa (herencia): plazo de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables otros 6 meses adicionales mediante solicitud expresa al ayuntamiento. Los retrasos generan recargos, intereses y, en su caso, sanciones.
El sujeto pasivo en herencia es el heredero o adjudicatario del inmueble: cada heredero que reciba bienes urbanos debe liquidar su parte. La presentación se realiza ante el ayuntamiento donde radica el inmueble, normalmente mediante autoliquidación (sistema mayoritario en Navarra) o liquidación (algunos municipios pequeños).
Caso práctico: venta de vivienda en Pamplona
Consideremos la venta en 2026 de una vivienda en Pamplona con las siguientes características:
- Precio de adquisición (2010): 180.000 €.
- Precio de venta (2026): 230.000 €.
- Periodo de tenencia: 16 años.
- Valor catastral total (2026): 75.000 €, del cual el 38 % corresponde al suelo (28.500 €).
- Incremento real: 50.000 € sobre el total, proporción del suelo: 50.000 × 38 % = 19.000 €.
Método objetivo (LF 19/2017): base imponible = 28.500 € (valor catastral suelo) × coeficiente para 16 años (aproximadamente 0,17–0,20 según tabla foral vigente) = aproximadamente 4.845–5.700 €. Sobre esta base se aplica el tipo de la Ordenanza Fiscal núm. 4 de Pamplona.
Método de estimación directa (LF 20/2021): base imponible = 19.000 €. Sobre esta base se aplica el mismo tipo municipal.
En este escenario, el método objetivo arroja una cuota notablemente inferior al de estimación directa porque la base objetiva es menor que el incremento real proporcional al suelo. Si el precio de venta hubiera sido inferior al de adquisición (descontando gastos), la operación sería no sujeta y la cuota cero.
Datos socioeconómicos del mercado inmobiliario navarro
El mercado inmobiliario navarro presenta los siguientes indicadores recientes:
- Precio medio de vivienda usada: cierre 2025 en torno a 1.839 €/m², tras una subida acumulada del 7,9 % a lo largo del año. Pamplona y su comarca concentran la mayor parte de la actividad transaccional, con precios sensiblemente superiores a la media foral.
- Volumen de transacciones: Pamplona absorbe aproximadamente el 30 % de las compraventas anuales de la Comunidad Foral; Tudela, Estella y la Comarca de Pamplona suman otro 40 %.
- Comparativa con CCAA limítrofes: los precios navarros son notablemente inferiores a los de Gipuzkoa (4.189 €/m²) y Bizkaia (3.293 €/m²), pero superiores a los de La Rioja (1.420 €/m²) y similares a los de Aragón (1.750 €/m²).
Esta posición intermedia explica que el IIVTNU navarro tenga una recaudación per cápita moderada en el conjunto de las haciendas locales: superior a las CCAA limítrofes de régimen común (La Rioja, Aragón) pero inferior a las haciendas locales vascas, especialmente Gipuzkoa.
Comparativa con régimen común y vecinas
La fiscalidad foral navarra del IIVTNU presenta diferencias significativas frente al régimen común (TRLHL + RDL 26/2021):
- Capacidad normativa propia. Los cambios estatales en el TRLHL no se aplican automáticamente: hace falta ley foral de adaptación. La LF 20/2021 evitó el vacío normativo de 16 días que sufrió el régimen común tras la STC 182/2021.
- Tipo máximo del 25 %. Inferior al 30 % del régimen común, ofreciendo margen para ayuntamientos navarros que apliquen tipos menos gravosos.
- Coeficientes propios. Los coeficientes del método objetivo navarro (0,06–0,63 según LF 19/2017) tienen estructura similar al régimen común pero valores distintos, especialmente en los periodos más largos.
- Exenciones reforzadas en herencias intrafamiliares. Pamplona y otros municipios navarros aplican la exención en transmisiones mortis causa entre ascendientes, descendientes y cónyuges en términos más laxos que en el régimen común.
- Plazo extendido en algunos municipios: en supuestos cualificados, los ayuntamientos navarros pueden ampliar el plazo de presentación a 60 días en lugar de los 30 estándar.
Frente a las CCAA limítrofes (La Rioja, Aragón, País Vasco) la diferencia principal es la velocidad de adaptación normativa (Navarra reaccionó en 9 semanas a la STC 182/2021, frente a las 16 semanas que tardó el régimen común) y la posibilidad de modular tipos y bonificaciones a la realidad municipal.
Sentencias relevantes
- STC 26/2017, 37/2017, 59/2017: anularon artículos del TRLHL y de la regulación guipuzcoana por someter a tributación situaciones sin incremento real. Doctrina aplicable a la LF 2/1995 navarra.
- STC 126/2019: declaró inconstitucional el sometimiento a tributación cuando la cuota objetiva supera el incremento real (efecto confiscatorio). Aplicada por extensión a Navarra.
- STC 182/2021, de 26 de octubre: aunque afectaba al TRLHL estatal, motivó la LF 20/2021 navarra de adaptación.
- STC 98/2025, de 28 de abril: declaró inconstitucional el artículo 175.2 de la LF 2/1995 en su redacción vigente en 2015, aplicable a transmisiones hasta 31/12/2017. Cierra el ciclo jurisprudencial sobre el IIVTNU navarro previo a la LF 19/2017.
- STSJ Navarra (varias): doctrina consolidada sobre la prueba de inexistencia de incremento (escrituras de adquisición y transmisión, valoraciones complementarias, gastos y mejoras incorporables al valor de adquisición).
Timeline normativo foral
- 1995 — Ley Foral 2/1995, de 10 de marzo: aprobación del marco común de haciendas locales navarras, incluido el IIVTNU.
- 2017 — STC 26/2017 y conexas: doctrina sobre inexistencia de incremento.
- 2017 — Ley Foral 19/2017, de 27 de diciembre: primera reforma sustantiva. Nuevos coeficientes (0,06–0,63), tope del 25 %, no sujeción por inexistencia de incremento. Entrada en vigor parcial 15/07/2017, plena 01/01/2018.
- 2021 — STC 182/2021 (octubre, régimen común). El Parlamento de Navarra aprueba la Ley Foral 20/2021, de 29 de diciembre: método alternativo de estimación directa, con efectos retroactivos al 26/10/2021.
- 2024 — STC 46/2024 sobre regulación guipuzcoana (no afecta directamente a Navarra pero refuerza la doctrina).
- 2025 — STC 98/2025, de 28 de abril: inconstitucionalidad del art. 175.2 LF 2/1995 redacción 2015 (transmisiones anteriores a 31/12/2017).
- 2026 — Sistema consolidado: método objetivo + método estimación directa + supuesto de no sujeción. Ordenanza Fiscal núm. 4 de Pamplona aplicable, con tipo y bonificaciones específicas.
Bonificaciones potestativas y exenciones
La LF 2/1995 habilita a los ayuntamientos a aprobar bonificaciones potestativas. Las más relevantes en Pamplona y otros municipios navarros:
- Exención en transmisiones mortis causa intrafamiliares: están exentas las transmisiones por herencia, legado, donación o cualquier otro título gratuito entre ascendientes, descendientes y cónyuges. Esta es una de las particularidades más ventajosas del régimen foral navarro.
- Bonificación por transmisión mortis causa de vivienda habitual del causante: hasta el 95 % de la cuota en supuestos cualificados, según ordenanza municipal.
- Bonificación por transmisión de empresa o negocio familiar con mantenimiento de la actividad, porcentaje variable según ordenanza.
- No sujeción por aportaciones a la sociedad conyugal y disoluciones por divorcio o separación judicial, en línea con doctrina consolidada.
- No sujeción por inexistencia de incremento de valor tras la LF 19/2017: aplicable a cualquier transmisión, requiere acreditación documental por parte del contribuyente.
Cita normativa destacada
Ley Foral 2/1995, de 10 de marzo, por la que se regulan las Haciendas Locales de Navarra — publicada en el Boletín Oficial de Navarra y en el BOE como BOE-A-1995-16401. Artículos 172-178 regulan el IIVTNU. Texto vigente tras las modificaciones operadas por la Ley Foral 19/2017, de 27 de diciembre y la Ley Foral 20/2021, de 29 de diciembre.
Sentencias clave: STC 182/2021, de 26 de octubre sobre el TRLHL estatal y STC 98/2025, de 28 de abril, sobre el artículo 175.2 de la LF 2/1995 navarra.
Marco constitucional foral: Ley 28/1990, de 26 de diciembre, del Convenio Económico entre el Estado y la Comunidad Foral de Navarra, artículo 39 (tributos locales).
Coeficientes del método objetivo vigentes en 2026
| Años de tenencia | Coeficiente | Base × coef. (suelo 78.000 €) |
|---|---|---|
| 1 año(s) | 0.15 | 11.700 € |
| 2 año(s) | 0.14 | 10.920 € |
| 3 año(s) | 0.14 | 10.920 € |
| 4 año(s) | 0.16 | 12.480 € |
| 5 año(s) | 0.18 | 14.040 € |
| 6 año(s) | 0.19 | 14.820 € |
| 7 año(s) | 0.2 | 15.600 € |
| 8 año(s) | 0.19 | 14.820 € |
| 9 año(s) | 0.15 | 11.700 € |
| 10 año(s) | 0.12 | 9360 € |
| 11 año(s) | 0.1 | 7800 € |
| 12 año(s) | 0.09 | 7020 € |
| 13 año(s) | 0.09 | 7020 € |
| 14 año(s) | 0.09 | 7020 € |
| 15 año(s) | 0.09 | 7020 € |
| 16 año(s) | 0.1 | 7800 € |
| 17 año(s) | 0.13 | 10.140 € |
| 18 año(s) | 0.17 | 13.260 € |
| 19 año(s) | 0.23 | 17.940 € |
| 20+ | 0.4 | 31.200 € |
Los coeficientes de la tabla anterior son los máximos del artículo 107.4 del TRLHL fijados por el Real Decreto-ley 8/2023 para los devengos producidos desde el 1 de enero de 2024. Aunque la ley prevé su actualización anual, las subidas aprobadas para 2025 (RD-Ley 9/2024) y para 2026 (RD-Ley 16/2025) no fueron convalidadas por el Congreso de los Diputados, de modo que en 2026 siguen vigentes los coeficientes de 2024. Todo el sistema procede del Real Decreto-ley 26/2021, la norma que reescribió el cálculo del impuesto tras la Sentencia 182/2021 del Tribunal Constitucional. Particularidad foral Navarra: la Ley Foral 19/2017 introdujo coeficientes propios (0,06-0,63) distintos de los estatales. La tabla anterior es del régimen común y orientativa; consulta la normativa foral navarra vigente.
Calcula tu plusvalía municipal en Navarra
Introduce los datos de tu operación —el valor catastral del suelo del recibo del IBI, los años de tenencia y los valores de adquisición y transmisión— y compara los dos métodos vigentes con el tipo del 24 % que aplica Pamplona. La calculadora elige automáticamente el método más favorable, igual que permite la ley.
Preguntas frecuentes sobre la plusvalía municipal en Navarra
¿Cuándo debo presentar la plusvalía municipal en Pamplona?
¿Qué método me conviene: objetivo o real?
En el caso de Iñaki, que vende su piso del Segundo Ensanche de Pamplona trece años después de comprarlo, la diferencia entre ambos métodos es enorme. El método objetivo parte del valor catastral del suelo (78.000 €) y le aplica el coeficiente de los trece años de tenencia, que es de los más bajos de toda la tabla (0,09), de modo que la base apenas asciende a 7.020 € y la cuota, al tipo del 24 % de Pamplona, ronda los 1.685 €. El método real, en cambio, parte de su ganancia efectiva —81.000 € multiplicados por el 42 % que representa el suelo— y dispara la cuota por encima de los 8.100 €. La regla es calcular ambos y quedarse con el menor: a Iñaki le conviene con holgura el método objetivo, porque su larga tenencia rebaja el coeficiente mientras que la ganancia real es elevada.
¿Hay bonificaciones por transmisión a familiares en Pamplona?
¿Qué pasa si la transmisión generó pérdida?
Si Iñaki hubiera tenido que vender su piso del Segundo Ensanche por menos de lo que pagó en 2013, no se devengaría el impuesto. Las sentencias del Tribunal Constitucional 26/2017 y 59/2017 establecen que no cabe gravar una plusvalía inexistente: cuando no hay incremento real de valor del terreno, no hay hecho imponible. En un mercado como el de Pamplona, sostenido pero no exento de altibajos, conviene conservar las escrituras de compra y venta para acreditar la pérdida. Bajo el régimen foral navarro, Iñaki dispondría además de un plazo más amplio —hasta 60 días en transmisiones entre vivos— para presentar la operación como no sujeta ante el Ayuntamiento.