REF — marco general aplicado a la plusvalía municipal (no hay excepción REF directa)
Una pregunta recurrente entre vendedores y herederos de inmuebles urbanos canarios es si el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, opera de forma diferente en Canarias por aplicación del Régimen Económico y Fiscal (REF).
La respuesta es matizada: el IIVTNU es un tributo local obligatorio regulado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo (Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, BOE núm. 59 de 9 de marzo de 2004), aplicable a los municipios canarios exactamente igual que al resto del Estado, sin excepciones REF.
El REF canario, blindado por la Disposición Adicional 3.ª de la Constitución y articulado sobre la Ley 19/1994, de 6 de julio (BOE núm. 161 de 7 de julio de 1994) y la Ley 20/1991, opera fundamentalmente sobre la fiscalidad indirecta estatal (sustituyendo IVA por IGIC) y sobre el Impuesto sobre Sociedades (mediante RIC, ZEC y deducciones por inversión).
El IIVTNU es un tributo local, exigido por los ayuntamientos al amparo del artículo 142 CE (autonomía financiera local) y del TRLRHL, y queda fuera del perímetro REF en sentido estricto.
Esto significa que un vendedor de vivienda urbana en Las Palmas de Gran Canaria, Santa Cruz de Tenerife, San Cristóbal de La Laguna, Arona, Telde o cualquier otro municipio canario aplica la misma mecánica del IIVTNU que un vendedor en Madrid, Barcelona o Sevilla: hecho imponible, base imponible, coeficientes y método objetivo o real son uniformes en todo el Estado.
La singularidad canaria opera solo en la cuantificación local (tipo de gravamen aprobado por cada ordenanza municipal canaria) y en la política de bonificaciones que cada ayuntamiento define dentro del margen del artículo 108.4 TRLRHL.
El reconocimiento de Canarias como región ultraperiférica por el artículo 349 TFUE tampoco afecta al IIVTNU: las excepciones comunitarias se refieren a aduanas, ayudas de Estado y fiscalidad indirecta armonizada, no a tributos locales sobre incrementos patrimoniales.
Insularidad e impacto fiscal indirecto sobre la plusvalía municipal
Aunque el REF no excepciona el IIVTNU, la insularidad canaria genera tres efectos contextuales relevantes para el contribuyente del impuesto local:
Menor coste de adquisición histórica: muchos inmuebles canarios adquiridos en obra nueva tributaron por IGIC al 0 % (primera vivienda habitual) o al 7 % general, frente al 10 % de IVA peninsular.
Esto supone un valor de adquisición escriturado más bajo (sin IGIC repercutido al consumidor final cuando aplicó tipo cero) y, en consecuencia, una diferencia compra-venta potencialmente mayor cuando se vende. Esa diferencia es lo que mide el método real del IIVTNU tras la STC 182/2021.
Paradójicamente, el ahorro REF en la entrada puede traducirse en una plusvalía municipal mayor a la salida.
- Mercado costero turístico tensionado: en zonas del sur de Tenerife, sur de Gran Canaria, Lanzarote y Fuerteventura, los precios de venta se han disparado en la última década por la demanda extranjera. Esto eleva la base del método real y, en muchos casos, hace más conveniente el método objetivo (coeficientes por años de tenencia) para vendedores con tenencias prolongadas. La decisión método objetivo vs método real es siempre del contribuyente, conforme al artículo 107.5 TRLRHL en su redacción post RD-ley 26/2021.
- Valoración catastral canaria heterogénea: las ponencias de valores catastrales se aprueban municipio a municipio. En Canarias coexisten ponencias antiguas en municipios pequeños (Valverde, Hermigua) con ponencias actualizadas en capitales y zonas turísticas. Esto introduce diferencias relevantes en el valor catastral del suelo, que es el componente clave del método objetivo del IIVTNU.
Conviene aclarar que el IGIC no afecta directamente al IIVTNU: la transmisión sujeta a IIVTNU lo está por la mera transmisión del terreno urbano, sin solapamiento con IGIC ni con ITP. La distinción IGIC/ITP opera solo respecto a la operación principal de venta (vivienda nueva → IGIC; vivienda usada → ITP), mientras que el IIVTNU se exige en todo caso al transmitente cuando hay incremento de valor del suelo.
Diferencias en plusvalía Canarias respecto al régimen común peninsular
Las diferencias operativas en plusvalía municipal entre Canarias y la península no provienen del REF (que no aplica al IIVTNU), sino de las decisiones de cada ayuntamiento canario al aprobar sus ordenanzas fiscales dentro del margen del TRLRHL. Los dos municipios canarios con mayor volumen de operaciones son Las Palmas de Gran Canaria y Santa Cruz de Tenerife, capitales de sus respectivas provincias.
Las Palmas de Gran Canaria
La capital de Gran Canaria mantiene una ordenanza fiscal del IIVTNU adaptada al RD-ley 26/2021 y consolidada en su repositorio municipal de ordenanzas fiscales. El tipo de gravamen aprobado es del 30 %, el tope legal máximo establecido por el artículo 108.1 TRLRHL, de modo que Las Palmas de Gran Canaria coincide con el máximo estatal.
En las transmisiones mortis causa a favor de descendientes, ascendientes y cónyuge, la ordenanza permite solicitar una bonificación que depende del valor catastral del suelo. Para la vivienda habitual del causante es del 95 % si el suelo vale hasta 35.000 euros, del 75 % hasta 51.000, del 50 % hasta 60.000 y del 10 % por encima.
Para otros inmuebles no cedidos a terceros baja al 75, 50, 30 y 10 %, y los inmuebles cedidos a terceros y los garajes o trasteros adicionales solo obtienen un 10 %. El plazo es de 30 días hábiles entre vivos y de seis meses en herencias, prorrogables hasta un año.
Santa Cruz de Tenerife
La capital tinerfeña gestiona su IIVTNU a través de la sede electrónica municipal, en cuyo apartado de tributos figuran las ordenanzas fiscales aplicables. Según su ordenanza y la consulta de Hacienda, el tipo de gravamen es del 30 %. La ordenanza regula también las bonificaciones por mortis causa en favor de familiares directos, cuyo detalle conviene consultar en el texto vigente. La actualización anual se publica en el Boletín Oficial de la Provincia de Santa Cruz de Tenerife y se incorpora al portal municipal.
Resto del archipiélago
Municipios como San Cristóbal de La Laguna, Telde, Arona, Granadilla de Abona, Adeje, San Bartolomé de Tirajana, Mogán, Arrecife o Puerto del Rosario aplican sus propias ordenanzas con tipos y bonificaciones diferenciados.
Según la consulta de tipos del Ministerio de Hacienda (ejercicio 2025), San Cristóbal de La Laguna aplica el 30 %, Telde el 29 % y Arona y Santa Lucía de Tirajana el 28 %, de modo que los tipos varían de un municipio a otro. La consulta directa de la ordenanza fiscal vigente en cada municipio es imprescindible antes de calcular cualquier liquidación.
Conviene subrayar que algunos municipios canarios pequeños (especialmente en zonas rurales o en islas no capitalinas con menor presión inmobiliaria) no exigen IIVTNU al no haber aprobado la ordenanza fiscal correspondiente, o exigen tipos muy moderados. El IIVTNU es un tributo local potestativo (artículo 59.2 TRLRHL): los ayuntamientos deciden si lo exigen y en qué cuantía, dentro del margen legal.
Plusvalía y operaciones inmobiliarias transversales (referencia al IGIC)
La interacción entre IGIC y IIVTNU es nula en el momento del devengo de cada uno, pero existe una conexión operativa relevante para el vendedor canario: cuando una vivienda fue adquirida con IGIC repercutido (vivienda nueva al 7 % general o al 0 % primera vivienda habitual), el valor de adquisición computable a efectos del método real del IIVTNU es el precio escriturado sin IGIC en el caso del tipo cero, o con el IGIC efectivamente repercutido y soportado en el caso del 7 %.
Para el comprador-vendedor que aplica el método real (diferencia entre valor de transmisión y valor de adquisición, ambos según escrituras), esta cuestión es relevante porque el IGIC soportado en la compra forma parte del coste de adquisición a efectos del cálculo del incremento.
Lo mismo ocurre con los gastos accesorios (notaría, registro, gestoría, ITP-AJD canario al 0,4 % o 1 %), que se suman al valor de adquisición y reducen el incremento neto sujeto al IIVTNU. La regla operativa coincide con la peninsular tras la STC 182/2021 y el RD-ley 26/2021.
Caso práctico canario — venta de vivienda en Las Palmas comprada hace 10 años
Vendedor titular de una vivienda urbana en Las Palmas de Gran Canaria adquirida en 2016 por 180.000 € y transmitida en 2026 por 240.000 €. Valor catastral total 120.000 €, del cual el valor catastral del suelo representa el 40 % (es decir, 48.000 €). Tipo de gravamen municipal aplicado por la ordenanza vigente: 30 %, el máximo legal, conforme a la ordenanza fiscal vigente del Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria.
Método objetivo (artículo 107.1 TRLRHL post RD-ley 26/2021):
- Base imponible objetiva = Valor catastral del suelo × coeficiente correspondiente al periodo de tenencia. Para una tenencia de 10 años, el coeficiente vigente hasta el 30 de noviembre de 2026 es 0,12 (los coeficientes del RD-Ley 8/2023, los de 2024, siguen aplicándose al no haberse convalidado en el Congreso las subidas posteriores). Desde el 1 de diciembre de 2026 rigen otros máximos, los del Real Decreto-ley 29/2026, convalidado por la Diputación Permanente el 12 de noviembre de 2026 (acuerdo publicado en el BOE núm. 283, de 13 de noviembre de 2026).
- Base imponible aproximada = 48.000 € × 0,12 = 5.760 € (orden de magnitud orientativo).
- Cuota objetiva = 5.760 € × 30 % = 1.728 €.
Método real (artículo 107.5 TRLRHL):
- Incremento real del suelo = (valor de transmisión − valor de adquisición) × proporción del valor catastral del suelo sobre el valor catastral total.
- Incremento real total = 240.000 − 180.000 = 60.000 €.
- Incremento atribuible al suelo = 60.000 × 40 % = 24.000 €.
- Cuota real = 24.000 € × 30 % = 7.200 €.
El contribuyente puede optar por el menor de ambos importes conforme al artículo 107.5 TRLRHL en su redacción post RD-ley 26/2021. En este caso, el método objetivo arroja una base sensiblemente inferior y será habitualmente más conveniente para el vendedor.
Si, por el contrario, el inmueble se hubiera vendido sin incremento (por ejemplo, 170.000 €), el contribuyente puede acreditar la inexistencia de incremento de valor (artículo 104.5 TRLRHL) y la operación quedaría no sujeta al IIVTNU. Esta es una de las consecuencias prácticas más relevantes de la doctrina constitucional consolidada por la STC 182/2021.
Datos socioeconómicos canarios relevantes para el IIVTNU
Canarias contaba con una población empadronada cercana a los 2,18 millones de habitantes según el Padrón Continuo del INE (datos 2022), cifra que el ISTAC sitúa en torno a los 2,2 millones para 2024 con tendencia al alza por saldo migratorio positivo. Las dos áreas metropolitanas (Las Palmas y Santa Cruz de Tenerife / La Laguna) concentran más del 60 % del parque inmobiliario urbano del archipiélago y, en consecuencia, el grueso de la recaudación del IIVTNU canario.
La Encuesta de Condiciones de Vida 2024 del INE situó el ingreso medio por persona estatal en 14.807 €; Canarias se posiciona por debajo de la media nacional en renta media disponible per cápita. Esta posición socioeconómica explica una doble dinámica del mercado inmobiliario canario:
- Mercado interno de residente: precios moderados en barrios obreros de las áreas metropolitanas (Schamann, San Cristóbal en Las Palmas; Cabo Llanos, Ofra en Santa Cruz), donde el incremento real del suelo entre adquisición y transmisión suele ser limitado y el método objetivo resulta competitivo.
- Mercado costero turístico: el sur de Tenerife (Arona, Adeje), sur de Gran Canaria (San Bartolomé de Tirajana, Mogán), Lanzarote y Fuerteventura han experimentado fuertes subidas de precios en la última década por demanda extranjera. Aquí el método real puede arrojar bases muy superiores al objetivo, lo que invierte la elección del contribuyente vendedor.
El peso del turismo en la economía canaria (más del 30 % del PIB y empleo según informes oficiales del Gobierno de Canarias) explica también la elevada rotación inmobiliaria en zonas costeras y, con ella, la relevancia recaudatoria del IIVTNU para los ayuntamientos del litoral turístico canario. La presión turística sobre los precios se ha trasladado, especialmente desde 2022-2023, también a los centros históricos urbanos (Vegueta-Triana en Las Palmas, casco histórico de Santa Cruz, La Laguna patrimonio UNESCO) por la expansión del alquiler vacacional.
Lo que cambió en 2025-2026 en la plusvalía canaria
La única reforma estatal del IIVTNU en 2026 es el Real Decreto-ley 29/2026, que fija otros coeficientes máximos desde el 1 de diciembre de 2026 y fue convalidado por la Diputación Permanente el 12 de noviembre de 2026 (acuerdo publicado en el BOE núm. 283, de 13 de noviembre de 2026).
Hasta esa fecha los coeficientes máximos por años de tenencia permanecen congelados en los valores fijados por el Real Decreto-ley 8/2023, al no haberse convalidado en el Congreso las actualizaciones aprobadas por los Reales Decretos-ley 9/2024 y 16/2025, aunque el artículo 107.4 del TRLRHL permite revisarlos anualmente por norma estatal de rango legal.
La arquitectura del impuesto sigue vigente conforme al Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, publicado en el BOE de 10 de noviembre de 2021, que adaptó los artículos 104, 107 y 110 del TRLRHL a la STC 182/2021.
En el plano local canario, las ordenanzas fiscales del IIVTNU de los principales municipios (Las Palmas de Gran Canaria, Santa Cruz de Tenerife, La Laguna, Telde, Arona, Adeje) se han ido actualizando en los ejercicios 2022-2025 para incorporar la doble vía de cálculo (método objetivo y método real) y la posibilidad de declarar la no sujeción por inexistencia de incremento de valor.
Los plazos de presentación se mantienen en los 30 días hábiles desde la transmisión inter vivos y 6 meses (prorrogables a 1 año previa solicitud) desde el fallecimiento en transmisiones mortis causa, conforme al artículo 110.2 TRLRHL.
Algunos ayuntamientos canarios pequeños han revisado sus ordenanzas tras 2022 simplemente derogando o no actualizando el impuesto. Es importante consultar siempre la ordenanza vigente en el municipio de situación del inmueble antes de presentar autoliquidación.
Sentencias y jurisprudencia relevante
La pieza de jurisprudencia constitucional que vertebra el actual régimen del IIVTNU es la Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, de 26 de octubre, publicada en el BOE núm. 282 de 25 de noviembre de 2021. La sentencia declaró inconstitucionales y nulos los artículos 107.1 (párrafo segundo), 107.2.a) y 107.4 del TRLRHL por vulneración del principio de capacidad económica del artículo 31.1 de la Constitución.
La doctrina central establece que el método objetivo obligatorio del IIVTNU, basado en multiplicar el valor catastral del suelo por porcentajes anuales presuntos, presumía un incremento universal del valor del suelo desconectado de la realidad económica tras la crisis de 2008. Esta presunción iuris et de iure resultaba constitucionalmente indefendible.
La sentencia precedente STC 59/2017, junto con la STC 126/2019 que añadió el supuesto de cuota confiscatoria, había abierto el camino. El RD-ley 26/2021, de 8 de noviembre, publicado en el BOE de 10 de noviembre de 2021, restauró el hecho imponible introduciendo el doble método (objetivo + real) y la posibilidad de declarar la no sujeción por inexistencia de incremento, en cumplimiento del mandato del Tribunal Constitucional.
El Tribunal Supremo ha consolidado en numerosas sentencias (Sala Tercera, Sección Segunda) los criterios de prueba de la inexistencia de incremento (escrituras de compra y venta como prueba ordinaria), la imposibilidad de revisar liquidaciones firmes anteriores al 26 de octubre de 2021 (efecto temporal limitado por la propia STC 182/2021) y la procedencia de la opción del contribuyente entre método objetivo y método real.
El Tribunal Superior de Justicia de Canarias, en sus salas de Las Palmas y Santa Cruz de Tenerife, ha resuelto numerosos recursos contra liquidaciones municipales canarias del IIVTNU, especialmente entre 2017 y 2023, alineando su doctrina con la del Tribunal Supremo y el Tribunal Constitucional.
Los puntos litigiosos más frecuentes han sido la prueba de la inexistencia de incremento mediante escrituras (admitida), la valoración separada del suelo y la construcción a efectos del método real (necesaria) y la aplicación retroactiva de la STC 182/2021 a liquidaciones no firmes a la fecha de la sentencia (admitida con matices).
Cita norma destacada
Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, por el que se adapta el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, a la reciente jurisprudencia del Tribunal Constitucional respecto del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
Publicado en el BOE núm. 268, de 9 de noviembre de 2021, con entrada en vigor el 10 de noviembre de 2021. Esta norma introduce el doble método de cálculo (objetivo y real), permite al contribuyente optar por el menor, habilita la declaración de no sujeción por inexistencia de incremento (artículo 104.5 TRLRHL) y refunda los coeficientes máximos por años de tenencia. Aplicable de modo uniforme a todos los municipios canarios sin excepción REF. Acceso al texto consolidado en el BOE.
