El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados —el ITP-AJD de toda la vida— vigente en Canarias se rige por la DL 1/2009 (texto refundido tributos cedidos, BOC-j-2009-90008), arts. 31-37, con mods Ley 11/2015 y Ley 19/2019, norma publicada en el BOC y que sigue siendo la referencia para cualquier compraventa de vivienda de segunda mano formalizada ante notario en la comunidad.
Dentro del marco de la Ley 22/2009 de cesión de tributos, cada comunidad autónoma tiene libertad para fijar el tipo aplicable a cada modalidad: Transmisiones Patrimoniales Onerosas, Operaciones Societarias y Actos Jurídicos Documentados. Eso explica que dos viviendas de precio idéntico tributen de forma muy distinta según el territorio en el que se firme la escritura.
Lo que dice la ley — texto literal
1. En el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, las Comunidades Autónomas podrán asumir competencias normativas sobre:
a) Tipos de gravamen: En relación con la modalidad «Transmisiones Patrimoniales Onerosas», las Comunidades Autónomas podrán regular el tipo de gravamen en:
[…]
En relación con la modalidad «Actos Jurídicos Documentados», las Comunidades Autónomas podrán regular el tipo de gravamen de los documentos notariales.
Tipos aplicables en Canarias
| Modalidad | Tipo Canarias | Aplicación |
|---|---|---|
| TPO general | 6,5 % | Vivienda usada y resto de inmuebles |
| TPO joven | 4 % | Vivienda habitual ≤ 200.000 €, según el límite de edad autonómico |
| TPO familia numerosa | 1 % | Vivienda habitual sin límite de valor del inmueble |
| TPO VPO | 0 % | Vivienda protegida con calificación vigente |
| TPO discapacidad | 1 % | Vivienda habitual con discapacidad según el grado que fija la normativa autonómica |
| AJD general | 0,75 % | Obra nueva, hipotecas, divisiones horizontales |
| AJD reducido | 0,4 % | vivienda habitual joven/familia numerosa sin límite de valor del inmueble |
| Concepto | Valor (%) |
|---|---|
| Canarias | 6,5 % |
| Baleares | 8 % |
| Andalucía | 7 % |
- Canarias: 6,5 %
- Baleares: 8 %
- Andalucía: 7 %
Diferencia clave: TPO frente a AJD
La confusión más habitual al leer una escritura es no distinguir las tres modalidades que conviven dentro del mismo impuesto. Cada una grava un hecho distinto y, sobre todo, se cruza de manera diferente con el Impuesto sobre el Valor Añadido, así que conviene tenerlas claras antes de calcular nada.
- Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO): la modalidad reina en la vivienda de segunda mano entre particulares, donde el IVA no entra en juego. La base imponible se fija sobre el valor de referencia del Catastro o sobre el precio escriturado, quedando con el más alto de los dos. Es la cifra que casi siempre interesa al comprador.
- Actos Jurídicos Documentados (AJD): grava la formalización notarial de actos sujetos a IVA o a registro público. Aquí encajan la vivienda nueva —que tributa por IVA al 10 % más AJD, nunca por TPO—, las hipotecas, las divisiones horizontales, las obras nuevas y los actos societarios documentados en escritura.
- Operaciones Societarias (OS): constituciones, ampliaciones, reducciones de capital y fusiones. El tipo es del 1 % cuando se aplica, y la mayoría de operaciones quedan exentas desde la reforma de 2010, lo que ha reducido su peso hasta convertirla en una modalidad prácticamente residual.
Calcula tu ITP en Canarias
Introduce el precio de la vivienda usada para estimar tu cuota de ITP en Canarias con el tipo vigente de 2026 y los reducidos por colectivo (jóvenes, familia numerosa, VPO, discapacidad) cuando correspondan. El cálculo es orientativo; la base imponible mínima es el valor de referencia del Catastro.
Análisis local: ITP en Canarias
Marco constitucional y REF: la singularidad canaria
Canarias es la única comunidad autónoma de España con un régimen fiscal especial reconocido a nivel constitucional. La Disposición Adicional 3.ª de la Constitución Española de 1978 establece que "la modificación del régimen económico y fiscal del archipiélago canario requerirá informe previo de la Comunidad Autónoma o, en su caso, del órgano provisional autonómico".
Este blindaje constitucional protege un estatus tributario diferenciado que se remonta a los fueros canarios de incorporación a Castilla en el siglo XV y, sobre todo, a los "Puertos Francos" reconocidos por el Real Decreto de 11 de julio de 1852 impulsado por Bravo Murillo, que liberalizó la importación-exportación y eximió al archipiélago de los monopolios fiscales peninsulares.
El marco actual descansa sobre tres normas centrales:
- Ley 20/1991, de 7 de junio, de modificación de los aspectos fiscales del REF, que crea el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) y el AIEM (Arbitrio sobre Importaciones y Entregas de Mercancías) en sustitución del extinto APIC.
- Ley 19/1994, de 6 de julio, que consolida la Reserva para Inversiones en Canarias (RIC), la Zona Especial Canaria (ZEC) y otras figuras de incentivo a la actividad económica insular.
- Artículo 349 del Tratado de Funcionamiento de la UE, que reconoce a Canarias como región ultraperiférica junto con Azores, Madeira y los departamentos franceses de ultramar, habilitando excepciones permanentes al Derecho derivado en materia de aduanas, ayudas de Estado y fiscalidad indirecta.
Esta arquitectura justifica históricamente una presión fiscal indirecta inferior a la peninsular como compensación a la insularidad, la lejanía geográfica (más de 1.000 km del continente), la fragmentación territorial entre ocho islas y la dependencia logística externa.
La filosofía REF se traslada también a los tributos cedidos del régimen común: aunque Canarias se rige por la Ley 22/2009 de financiación autonómica como el resto de las CCAA de régimen común, sus tipos de ITP y AJD figuran entre los más bajos del Estado, en coherencia con esta tradición compensatoria.
Conviene recordar que, aunque Canarias forma parte de la Unión Europea, queda fuera del territorio de aplicación del IVA armonizado (Directiva 2006/112/CE) y dispone de un sistema indirecto propio.
IGIC vs IVA en operaciones inmobiliarias
La distinción entre IGIC e IVA es la pieza clave para entender la fiscalidad inmobiliaria canaria. El IVA peninsular no se aplica en el archipiélago: las entregas de bienes y prestaciones de servicios localizadas en Canarias quedan sujetas al IGIC (regulado por la Ley 20/1991 y la Ley autonómica 4/2012). Los tipos del IGIC vigentes son:
- 0 % (tipo cero) — productos básicos y, relevantemente, primera entrega de vivienda habitual bajo determinadas condiciones de superficie y valor que fija la normativa autonómica vigente.
- 3 % (tipo reducido).
- 7 % (tipo general). Aplica a la primera entrega de vivienda nueva no habitual realizada por promotor.
- 9,5 % y 15 % (tipos incrementados).
- 20 % (tipo especial labores del tabaco).
La regla operativa para el comprador es:
- Vivienda nueva (primera entrega por promotor): tributa por IGIC al 7 % general (o 0 % si encaja en la primera vivienda habitual del comprador con los requisitos legales) y, en paralelo, AJD canario sobre la escritura.
- Vivienda usada (segundas y ulteriores transmisiones entre particulares): queda fuera del IGIC y tributa por ITP-TPO al 6,5 % general canario.
El diferencial respecto a la península es notable: una vivienda nueva al 0 % IGIC frente al 10 % IVA peninsular supone, en una operación de 200.000 €, un ahorro indirecto de hasta 20.000 € para el comprador residente que cumpla los requisitos. Esta diferencia es uno de los pilares del atractivo residencial canario para perfiles compradores de vivienda habitual.
Marco normativo ITP/AJD autonómico vigente
La norma de referencia es el Decreto Legislativo 1/2009, de 21 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones legales vigentes dictadas por la Comunidad Autónoma de Canarias en materia de tributos cedidos (BOC núm. 77, de 23/04/2009), que ha sido objeto de sucesivas modificaciones por las leyes anuales de presupuestos y por reformas específicas, la última de las cuales es la Ley anual de medidas fiscales y administrativas para 2024.
Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO):
- Tipo general bienes inmuebles: 6,5 %. Es de los tipos más bajos del régimen común, aunque no el más bajo: Madrid aplica el 6 % y el País Vasco grava la vivienda al 4 %; Navarra, con su 6 % foral, también queda por debajo del canario.
- Tipos reducidos para vivienda habitual, según el perfil del adquirente:
- Vivienda habitual de hasta 200.000 €: tipo reducido general del 5 % (art. 31.1.a), y sobre ese 5 % los compradores de 40 años o menos aplican una bonificación del 20 % en cuota (art. 35), que deja el tipo efectivo en el 4 %.
- Familia numerosa o persona con discapacidad ≥65 %: 1 %, con la particularidad de que el límite no es de valor del inmueble sino de renta — la suma de bases del IRPF familiar no puede superar los 46.455 €, ampliables por hijo o por mínimo familiar (arts. 32 y 33).
- Vivienda de Protección Oficial (VPO) canaria en primera adquisición: 0 % (exenta).
- Víctima de violencia de género: tipo equivalente al de familia numerosa.
- Tipos sobre bienes muebles: 5,5 % general; tipos específicos para vehículos de elevada cilindrada, embarcaciones y obras de arte conforme a las escalas autonómicas vigentes.
Actos Jurídicos Documentados (AJD):
- Tipo general: 0,75 %, uno de los más bajos del país junto al de Madrid.
- Tipo 1 % en documentos notariales relativos a operaciones sujetas y no exentas del IGIC o del IVA (típicamente vivienda nueva vendida por promotor).
- Tipo reducido 0,4 % en escrituras de adquisición de vivienda habitual de jóvenes, familia numerosa, discapacidad o VPO bajo los mismos supuestos del TPO reducido.
- Bonificaciones específicas en operaciones de financiación con SGR y novaciones hipotecarias.
Datos socioeconómicos reales
Canarias contaba con una población empadronada de aproximadamente 2,18 millones de habitantes según el Padrón Continuo del INE (datos 2022, última cifra accesible vía la tabla pública), que el ISTAC sitúa en torno a los 2,2 millones para 2024 con cierta tendencia al alza por el saldo migratorio positivo. El archipiélago concentra dos áreas metropolitanas potentes —Las Palmas de Gran Canaria y Santa Cruz de Tenerife / La Laguna— que aglutinan más del 60 % del parque inmobiliario.
La Encuesta de Condiciones de Vida 2024 del INE situó el ingreso medio por persona estatal en 14.807 €; Canarias se posiciona por debajo de la media nacional, entre las CCAA con menor renta media disponible per cápita junto a Andalucía, Extremadura y Murcia según la serie ECV publicada por el INE.
El mercado inmobiliario canario presenta una doble dinámica: un mercado interno de residente con precios moderados en barrios obreros de las áreas metropolitanas, y un mercado costero turístico (sur de Tenerife, sur de Gran Canaria, Lanzarote y Fuerteventura) con precios disparados por la demanda extranjera. Idealista y otros portales han señalado una notable presión alcista del precio de vivienda de segunda mano en sus informes recientes 2024-2025, especialmente en zonas costeras de Tenerife sur, Gran Canaria sur y Lanzarote.
Caso práctico canario
Compraventa entre particulares de una segunda vivienda (no destinada a residencia habitual) en Las Palmas de Gran Canaria por 200.000 €, comprador de 40 años.
- Operación: vivienda usada → no sujeta a IGIC, sujeta a ITP-TPO.
- Base imponible: 200.000 € (valor de referencia de Catastro o precio escriturado, el mayor).
- Tipo aplicable: 6,5 % general canario (al no tratarse de vivienda habitual, no accede al tipo reducido del art. 31.1.a).
- Cuota ITP: 200.000 × 0,065 = 13.000 €.
Si el mismo comprador adquiriera una vivienda de igual valor como residencia habitual, entraría directamente en el tipo reducido general del 5 % (art. 31.1.a) y, al tener 40 años o menos, en la bonificación del 20 % en cuota del artículo 35, que deja el tipo efectivo en el 4 %: 200.000 × 0,04 = 8.000 €, un ahorro de 5.000 € frente a la segunda vivienda.
Con una vivienda habitual de 145.000 €, la cuota al mismo tipo efectivo del 4 % sería de 5.800 €.
En el caso de obra nueva (200.000 € por promotor a primera vivienda habitual cuando concurran los requisitos del tipo cero IGIC): IGIC 0 % + AJD 0,4 % reducido = 800 € totales, frente a los más de 22.000 € que pagaría un comprador peninsular equivalente (10 % IVA + 1,5 % AJD = 23.000 €). El diferencial REF es nítido.
Diferencias con régimen común peninsular
Aunque Canarias pertenece formalmente al régimen común de cesión de tributos (Ley 22/2009), tres peculiaridades la distinguen del resto:
- Fiscalidad indirecta paralela: el binomio IGIC/AIEM sustituye al IVA, con tipos sustancialmente inferiores y ámbito normativo autonómico ampliado. La línea de separación IGIC-ITP en operaciones inmobiliarias es la misma que IVA-ITP en la península, pero con tipos efectivos muy distintos.
- Tipos ITP/AJD comprimidos: el 6,5 % TPO y el 0,75 % AJD general están entre los más bajos del Estado en régimen común, en coherencia con la lógica histórica del REF. Ninguna otra CCAA peninsular salvo Madrid (6 %) y La Rioja (7 %) baja del 7 % en TPO.
- Ecosistema fiscal empresarial diferenciado: la Reserva para Inversiones en Canarias (RIC) permite a empresas con domicilio fiscal canario reducir hasta el 90 % de la base imponible del IS si reinvierten en activos productivos canarios; la Zona Especial Canaria (ZEC) ofrece un IS al 4 % (frente al 25 % peninsular) a entidades autorizadas; y existen exenciones específicas en ITP/AJD para operaciones vinculadas a estos regímenes (art. 25 Ley 19/1994).
El conjunto convierte a Canarias en un territorio fiscalmente atractivo tanto para el comprador particular de vivienda habitual como para el inversor empresarial autorizado. Para el contribuyente medio peninsular que se traslada al archipiélago, el ahorro en una compraventa típica puede situarse entre 7.000 y 15.000 € respecto a la operación equivalente en su CCAA de origen.
Cita norma destacada
Decreto Legislativo 1/2009, de 21 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones legales vigentes dictadas por la Comunidad Autónoma de Canarias en materia de tributos cedidos. Publicado en el Boletín Oficial de Canarias núm. 77, de 23 de abril de 2009.
Norma marco que recoge el tipo general del 6,5 % TPO y 0,75 % AJD (con un 1 % AJD en documentos de operaciones sujetas a IGIC o IVA), y los tipos reducidos para vivienda habitual: 5 % TPO general (hasta 200.000 €), con un 4 % efectivo TPO y 0,4 % AJD para compradores de 40 años o menos, 1 % TPO para familia numerosa y discapacidad ≥65 % (con límite de renta, no de valor), y 0 % TPO para vivienda de protección oficial.
Modificado sucesivamente por las leyes anuales de presupuestos canarias y por reformas específicas posteriores hasta el ejercicio 2024. Acceso a través del Libro Azul del Gobierno de Canarias.
Ejemplo: comprar una vivienda usada de 210.000 € en Canarias
Yeray y Nayra, una pareja de treinta y nueve años residente en Las Palmas de Gran Canaria, adquieren un piso de segunda mano de 210.000 € como vivienda habitual. Al no cumplir los requisitos del tipo reducido, su compra se liquida al tipo general canario del 6,5 %, uno de los más bajos del régimen común.
Aunque Yeray y Nayra destinarán el piso a vivienda habitual, no acreditan ninguna de las circunstancias que abren la puerta al tipo reducido canario —ser menores de 35 años, familia numerosa, persona con discapacidad o víctima de violencia de género—, de modo que su compraventa se liquida íntegramente al tipo general del 6,5 %, uno de los más contenidos del régimen común.
- Base imponible: 210.000 € (valor de referencia Catastro o precio escriturado, el mayor).
- Tipo TPO general: 6,5 %.
- Cuota ITP-TPO orientativa: 13.650 €.
- No aplica el tipo joven: el inmueble supera el límite de ≤ 200.000 €.
- Si fueran familia numerosa, sin límite de valor del inmueble: tipo 1 % → cuota = 2.100 €.
Conviene recordar, además, que en Canarias la base imponible del ITP parte del valor de referencia del Catastro: si esa cifra supera los 210.000 € escriturados, la Agencia Tributaria Canaria liquidaría sobre el valor de referencia, no sobre el precio pactado, y elevaría la cuota.
Quienes compren en municipios de las islas verdes o en núcleos rurales escasamente poblados deberían comprobar si encajan en el tipo reducido del 5 % previsto para determinadas viviendas habituales de valor limitado. Como cada circunstancia personal puede mover el tipo aplicable, lo prudente es contrastar el cálculo con un asesor fiscal antes de firmar.
Muchas de estas viviendas usadas se compran precisamente para reformarlas antes de mudarse. Ese coste hay que sumarlo a la cuenta antes de firmar. En guiareformas.es repasan el ITP en Canarias centrado en vivienda a reformar, con el tipo, los tramos y las bonificaciones vigentes.
Otras operaciones sujetas al ITP-AJD en Canarias
Aunque la compraventa de vivienda concentre el grueso de la recaudación del impuesto, conviene recordar que el ITP-AJD alcanza a un abanico bastante más amplio de operaciones cotidianas. Estas son las más habituales:
- Vehículos usados entre particulares: en Canarias tributan al 5,5 %, calculado sobre el precio escriturado o sobre las tablas oficiales de Hacienda (modelo 620).
- Constitución de derechos reales como usufructos o servidumbres: tarifas específicas que se calculan en función del valor económico del derecho transmitido.
- Arrendamientos rústicos y urbanos: escala estatal por tramos de base imponible (art. 12 de la Ley del ITP), calculada la base según la duración del contrato (art. 10.2.e).
- Concesiones administrativas: tributan siempre que el concesionario no sea una Administración Pública.
- Préstamos entre particulares: están exentos cualquiera que sea la forma en que se instrumenten (art. 45.I.B.15 del texto refundido). Solo si se garantizan con hipoteca formalizada en escritura pública se devenga la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados, que desde 2018 paga el prestamista, no el prestatario.
Plazo y dónde presentar
- Plazo: 30 días hábiles desde el otorgamiento de la escritura o devengo del hecho imponible.
- Modelo: 600 (modelo estatal aplicado por todas las CCAA con sus particularidades de pago).
- Presentación: ante la administración tributaria autonómica de Canarias, NO ante AEAT estatal. Telemática con certificado digital o presencial con cita previa.
- Documentación: copia simple de la escritura notarial, copia DNI/NIE comprador y vendedor, valoración por valor de referencia Catastro o tasación pericial, justificante del pago. Para tipo reducido: título familia numerosa, certificado discapacidad o calificación VPO.
Preguntas frecuentes sobre ITP en Canarias
¿Cuánto se paga de ITP por una vivienda usada en Canarias en 2026?
Tipo único 6,5 % sobre el valor de referencia o el precio escriturado (el mayor). Canarias mantiene uno de los tipos generales más bajos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales del régimen común, el 6,5 %.
La vivienda habitual de hasta 200.000 euros tributa al tipo reducido general del 5 % (art. 31.1.a del DL 1/2009), y sobre ese 5 % los compradores de 40 años o menos aplican una bonificación del 20 % de la cuota (art. 35), que deja el tipo efectivo en el 4 %.
Familias numerosas y personas con discapacidad igual o superior al 65 % tributan al 1 %, con la particularidad de que sus límites no son de valor del inmueble sino de renta: la suma de bases del IRPF familiar no puede exceder los 46.455 euros, ampliables por hijo o por mínimo familiar (arts. 32 y 33). La vivienda de protección oficial en primera adquisición queda al 0 % (art. 34).
El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados se sitúa en el 0,75 % general —de los más bajos del país—, con el 1 % reservado a los documentos de operaciones sujetas al IGIC o al IVA y un reducido del 0,4 % para la vivienda habitual de los perfiles protegidos, también con límites de renta y no de valor (art. 37).
¿Hay tipo reducido para jóvenes comprando primera vivienda en Canarias?
Sí. 4 % para vivienda habitual de compradores jóvenes, ≤ 200.000 €. El límite de edad que da derecho al tipo reducido lo fija cada Comunidad Autónoma y no es uniforme en todo el territorio: según el caso ronda los 30, los 35 o los 40 años, así que conviene comprobarlo en la normativa autonómica antes de darlo por bueno. Requisitos adicionales: residencia efectiva, mantenimiento mínimo (3-5 años según CCAA) y no haber sido propietario antes en muchos casos.
¿Y para familias numerosas en Canarias?
Tipo reducido 1 % sobre vivienda habitual sin límite de valor del inmueble. Requiere título de familia numerosa vigente en el momento del devengo. Algunos casos exigen que la vivienda sea adecuada al número de miembros.
¿Qué tipo de AJD se aplica en obras nuevas y préstamos hipotecarios en Canarias?
AJD general 0,75 % para escrituras notariales sujetas a inscripción registral (compraventa de obra nueva, hipotecas, divisiones horizontales). AJD reducido 0,4 % para vivienda habitual joven/familia numerosa sin límite de valor del inmueble.
¿Cuándo y dónde presentar el modelo 600 en Canarias?
Plazo: 30 días hábiles desde el otorgamiento de la escritura o devengo. Modelo: 600 (estatal aplicado por las CCAA con sus particularidades). Presentación: ante la administración tributaria autonómica de Canarias (no AEAT). Telemática con certificado digital. Documentación: copia simple notarial, valoración por valor de referencia Catastro o tasación, justificante pago.
¿Qué pasa si el valor escriturado es inferior al valor de referencia Catastro en Canarias?
Desde 2022, la base imponible del ITP es el valor de referencia del Catastro inmobiliario (cuando exista) o el precio declarado si es superior. Si compras por debajo del valor de referencia, Hacienda autonómica liquidará por el valor de referencia y pagarás ITP sobre esa base mayor. Para impugnarlo la vía no es la tasación pericial contradictoria.
El valor de referencia solo se discute al pedir la rectificación de la autoliquidación o al recurrir la liquidación, con informe preceptivo y vinculante del Catastro (art. 10.3 del texto refundido del ITP). La tasación pericial contradictoria queda para los inmuebles sin valor de referencia certificable y para las comprobaciones de valores de otros bienes.