Plusvalía municipal · IIVTNU · Cantabria · Tras STC 182/2021
Plusvalía Municipal Cantabria 21 % en Santander
Santander aplica un tipo único del 21 % en la ordenanza de 2026. En las herencias, bonifica un 95 % la vivienda habitual del fallecido, con sus anejos, cuando la reciben descendientes, ascendientes o cónyuge.
¿Vendes o heredas en Santander? Cada ayuntamiento fija su tipo y sus bonificaciones: mira la ficha de tu ciudad.
Tipo de gravamen en Santander
Tipo aplicado en Santander: 21 % (tope estatal 30 %).
Fuente normativa: ordenanza fiscal del Ayuntamiento de Santander (publicada en boletín municipal/provincial; el IIVTNU es tributo local, no autonómico).
Versión consultada: Ordenanza nº 5-I del IIVTNU, «Ejercicio 2026», publicada en la sede electrónica el 13-01-2026. El PDF no consigna la fecha de aprobación.
Texto de la ordenanza: «el tipo único del 21 por l00.»
Coeficientes máximos del método objetivo hasta el 30 de noviembre de 2026
Años de tenencia
Coeficiente
Base × coef. (suelo 78.000 €)
1 año
0,15
11.700 €
2 años
0,14
10.920 €
3 años
0,14
10.920 €
4 años
0,16
12.480 €
5 años
0,18
14.040 €
6 años
0,19
14.820 €
7 años
0,2
15.600 €
8 años
0,19
14.820 €
9 años
0,15
11.700 €
10 años
0,12
9.360 €
11 años
0,1
7.800 €
12 años
0,09
7.020 €
13 años
0,09
7.020 €
14 años
0,09
7.020 €
15 años
0,09
7.020 €
16 años
0,1
7.800 €
17 años
0,13
10.140 €
18 años
0,17
13.260 €
19 años
0,23
17.940 €
20+
0,4
31.200 €
Los coeficientes de la tabla anterior son los máximos del artículo 107.4 del TRLRHL fijados por el
Real Decreto-ley 8/2023 para los devengos producidos desde el 1 de enero de 2024.
Aunque la ley prevé su actualización anual, las subidas aprobadas para 2025 (RD-Ley 9/2024) y para
2026 (RD-Ley 16/2025) no fueron convalidadas por el Congreso de los Diputados, de modo que hasta el
30 de noviembre de 2026 siguen vigentes los coeficientes de 2024. Todo el sistema procede del Real
Decreto-ley 26/2021, la norma que reescribió el cálculo del impuesto tras la Sentencia 182/2021 del
Tribunal Constitucional.
Desde el 1 de diciembre de 2026 rigen otros máximos, los del Real Decreto-ley 29/2026, convalidado por la Diputación Permanente el 12 de noviembre de 2026. Para 20 años o más el máximo pasa de 0,40 a 0,30 y para 9 años, de 0,15 a 0,25. Si el coeficiente de la ordenanza supera el nuevo máximo, se aplica el máximo. La tabla completa está en la pieza sobre los coeficientes de diciembre.
La bonificación exige que el valor catastral del suelo no pase de 70.000 euros y que los ingresos brutos del heredero no superen dos veces el IPREM. El inmueble debe estar adjudicado de forma concreta: no se aplica a una comunidad hereditaria proindiviso ni a una herencia yacente.
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana
—conocido popularmente como Plusvalía Municipal— grava la revalorización del suelo urbano
entre el momento de la adquisición y el de la transmisión. Es uno de los tributos locales más discutidos, por los cambios que ha provocado el Tribunal Constitucional. Por eso importa lo que diga la ordenanza del municipio donde esté el inmueble.
Su marco normativo es el Real Decreto Legislativo 2/2004 —el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, artículos 104 a 110—, modificado por el Real Decreto-ley 26/2021 tras la Sentencia 182/2021 del Tribunal Constitucional.
Lo que dice la ley — texto literal
«1. El tipo de gravamen del impuesto será el fijado por cada ayuntamiento, sin que dicho tipo pueda exceder del 30 por ciento.
Dentro del límite señalado en el párrafo anterior, los ayuntamientos podrán fijar un solo tipo de gravamen o uno para cada uno de los períodos de generación del incremento de valor indicados en el apartado 4 del artículo anterior.»
Art. 108.1 del TRLRHL — Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
Texto consolidado en el BOE · verificado el 29 de julio de 2026
Lo que dice la ley — texto literal
«5. No se producirá la sujeción al impuesto en las transmisiones de terrenos respecto de los cuales se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición.»
Art. 104.5 del TRLRHL — Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
Texto consolidado en el BOE · verificado el 5 de septiembre de 2026 Marco normativo vigente del IIVTNU tras la reforma constitucional de 2021, aplicado en Santander (Cantabria) con tipo 21 %.
Plazos de declaración y pago en Santander
Plazo transmisión inter vivos: 30 días hábiles desde la escritura.
Plazo transmisión mortis causa (herencias): seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año a solicitud del sujeto pasivo (art. 110.2.b) TRLRHL).
Tipo plusvalía municipal en capitales: Cantabria vs vecinas
Castilla y León
21,76 %
Cantabria
21,00 %
Asturias
20,00 %
País Vasco
17,00 %
Tipo plusvalía municipal en capitales: Cantabria vs vecinas
Concepto
Valor (%)
Castilla y León
21,76 %
Cantabria
21,00 %
Asturias
20,00 %
País Vasco
17,00 %
Cantabria · 21 % Tipo IIVTNU capital
Cantabria: 21 %
Asturias: 20 %
Castilla y León: 21,76 %
País Vasco: 17 %
Caso práctico: vivienda en Santander comprada hace 15 años
Sistema dual de cálculo del IIVTNU aplicado en Santander: tipo 21 % sobre los dos métodos vigentes tras la reforma de noviembre 2021.
Lorenzo, capitán de la marina mercante en tierra tras años embarcado, pone a la venta el piso del centro de Santander para comprar una casa con jardín en un pueblo de la bahía. Antes de escriturar quiere tener delante las dos liquidaciones posibles de la plusvalía y quedarse con la de menor importe.
Pongamos cifras a su caso. Una vivienda urbana tiene un valor catastral del suelo de
78.000 €. Se adquirió en 2011 por
235.000 € y se transmitió en 2026, antes del 1 de diciembre, por
305.000 €, asumiendo que el suelo representa el
45 % del valor catastral total. Veamos qué arroja cada uno de
los dos métodos vigentes:
El contribuyente puede elegir el método que arroje la menor cuota, y aquí está el detalle
relevante de la reforma. En el caso planteado, el método
objetivo resulta
más favorable: 1.474 € frente a los
6.615 €
que se pagarían por la vía alternativa. La diferencia, lejos de ser anecdótica, justifica
siempre la doble simulación antes de presentar la autoliquidación.
Decisión recomendada en Santander: comparar ambos métodos con el tipo 21 % vigente y elegir el de menor cuota antes de 30 días.
Evolución del IIVTNU tras las sentencias del Tribunal Constitucional
2017
STC 26/2017 y STC 59/2017
El Tribunal Constitucional declaró inconstitucional gravar transmisiones con pérdida patrimonial (Norma Foral de Gipuzkoa y luego TRLRHL estatal en parte similar). Inicio del cuestionamiento del método objetivo previo.
STC 26/2017 y 59/2017
2019
STC 126/2019
Inconstitucionalidad cuando la cuota IIVTNU supera la ganancia real obtenida con la transmisión: la liquidación excesiva confiscatoria queda vetada.
STC 126/2019
2021
STC 182/2021 anula el método objetivo
La Sentencia 182/2021, de 26 de octubre, declaró inconstitucionales los arts. 107.1 (segundo párrafo), 107.2.a) y 107.4 TRLRHL. El sistema objetivo previo —basado solo en valor catastral del suelo × coeficiente × tipo— era inconstitucional al no permitir contrastar con la ganancia real.
STC 182/2021 · BOE 25/11/2021
2021
RD-Ley 26/2021 reforma IIVTNU
Decreto-Ley 26/2021 de 8 noviembre (BOE 9/11/2021) introdujo los dos métodos vigentes: OBJETIVO (con coeficientes máximos que deben actualizarse cada año por ley) y REAL (precio venta − adquisición × % suelo). El contribuyente elige el menor.
RD-Ley 26/2021 · BOE-A-2021-18276
2026
Hasta el 30-nov-2026 rigen los coeficientes de 2024 (RD-Ley 8/2023)
Los coeficientes del método objetivo deben actualizarse cada año por ley. Las subidas aprobadas para 2025 (RD-Ley 9/2024) no fueron convalidadas por el Congreso. Tampoco lo fueron las de 2026 (RD-Ley 16/2025). Por eso, hasta el 30 de noviembre de 2026, siguen vigentes los coeficientes del RD-Ley 8/2023.
La curva parte de 0,15 en el primer año, tiene un primer pico de 0,20 hacia los siete años, baja a un mínimo de 0,09 entre los 12 y los 15 y alcanza 0,40 a partir de veinte años. Cada Ayuntamiento fija el tipo dentro del tope estatal del 30 %.
RD-Ley 8/2023 · BOE-A-2023-26452
2026
RD-ley 29/2026: nuevos máximos desde el 1 de diciembre
El artículo 10 del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, fija otros coeficientes máximos para los devengos desde el 1 de diciembre de 2026. La Diputación Permanente lo convalidó el 12 de noviembre de 2026 (35 votos a favor y 34 en contra). Para 20 años o más, el máximo pasa de 0,40 a 0,30.
RD-ley 29/2026 · BOE-A-2026-20823
Hitos del IIVTNU 2017-2026 que determinan el sistema vigente aplicado en Santander con tipo 21 %.
Análisis local: plusvalía municipal en Cantabria
Particularidad tributaria de la plusvalía municipal en Cantabria
La plusvalía municipal en Cantabria muestra una fuerte segmentación territorial. Santander, capital autonómica y motor económico, aplica un tipo único del 21 % en su ordenanza de 2026, por debajo del tope estatal del 30 %. Cada ayuntamiento cántabro fija su propio tipo, también los 55 municipios con condición de zona rural de reto demográfico (Orden HAC/11/2024).
La Ley 3/2024 cántabra despliega su propia batería de incentivos a la fijación poblacional rural, pero opera sobre otros tributos -deducciones autonómicas en IRPF, ITP e ISD- y no regula ni el IIVTNU ni el IBI.
La segunda peculiaridad es la presión del litoral oriental. Castro Urdiales, Laredo y Noja son enclaves con un mercado inmobiliario fuertemente vinculado a Bilbao y al País Vasco, con precios medios cercanos a los vascos en costa. Las plusvalías reales en este corredor son altas, lo que hace del método dual una herramienta crítica de optimización fiscal. Cada ayuntamiento del litoral fija su propio tipo, de modo que conviene consultar la ordenanza del municipio donde está el inmueble.
La tercera particularidad son las condiciones de la bonificación santanderina. Santander bonifica un 95 % la herencia de la vivienda habitual del fallecido, con sus anejos, a favor de descendientes, ascendientes o cónyuge.
Pero la ordenanza exige que el valor catastral del suelo no pase de 70.000 euros, que los ingresos brutos del heredero (sin contar los del fallecido) no superen dos veces el IPREM, que el causante estuviera empadronado en esa vivienda los dos años anteriores y que el inmueble esté adjudicado de forma concreta: no vale la comunidad hereditaria proindiviso ni la herencia yacente.
Cifras clave verificables
Tipo y bonificación por herencia de la capital cántabra según su ordenanza de 2026:
Capital
Tipo IIVTNU
Bonificación mortis causa
Plazo presentación
Santander
21 % (tipo único)
95 % vivienda habitual del fallecido, con suelo de hasta 70.000 euros e ingresos del heredero de hasta dos veces el IPREM
30 días hábiles inter vivos / seis meses mortis causa, prorrogables hasta un año
Esta ficha no detalla el tipo de otros municipios cántabros porque sus ordenanzas no se han contrastado.
El método objetivo emplea los coeficientes anuales del art. 107.4 TRLRHL, comunes a toda España (1 año 0,15; 10 años 0,12; 20+ años 0,40). El sistema dual lo creó el RDL 26/2021, pero los coeficientes vigentes hasta el 30 de noviembre de 2026 son los del RDL 8/2023 (los aprobados para 2024), al no haberse convalidado en el Congreso las subidas posteriores.
Desde el 1 de diciembre de 2026 rigen otros máximos, los del Real Decreto-ley 29/2026, convalidado por la Diputación Permanente el 12 de noviembre de 2026 (acuerdo publicado en el BOE núm. 283, de 13 de noviembre de 2026). La fórmula clásica: base = valor catastral suelo × coeficiente × tipo municipal.
El contribuyente puede optar por el método real cuando la plusvalía efectiva (precio venta − precio adquisición × % suelo) sea inferior a la objetiva.
Datos socioeconómicos regionales
El mercado inmobiliario cántabro está fuertemente segmentado entre tres realidades. Santander capital: precio medio próximo a 2.500 €/m² en zonas céntricas, comparable a las grandes urbes catalanas. Litoral oriental (Castro Urdiales, Laredo, Noja): precios de costa sostenidos por la demanda vasca, con medias entre 2.000 y 2.800 €/m². Interior rural (Liébana, Pasiego, Saja-Nansa, Campoo): precios inferiores a 800 €/m² en numerosos municipios, con un parque envejecido y plusvalías reales habitualmente nulas o negativas.
Cantabria suma cerca de 588.000 habitantes, con concentración del 60–65 % en la franja costera. Los 39 municipios en riesgo de despoblamiento sumaban 25.071 habitantes en 2023 frente a 25.194 en 2019 (ICANE). El parque de vivienda principal cántabro supera las 230.000 unidades, con una tasa de vivienda vacía del 14 %, ligeramente superior a la media nacional.
El perfil del transmitente tipo cántabro combina dos tipologías diferenciadas: (i) residente urbano que vende vivienda habitual en Santander, Torrelavega o el litoral con plusvalía real significativa; (ii) heredero rural que transmite vivienda vieja del interior con plusvalía real nula o negativa, donde el método real reduce la cuota a cero. La presión recaudatoria municipal se concentra en Santander capital, Castro Urdiales y Camargo.
Caso práctico específico
María, residente en Santander, vende en febrero de 2026 un piso situado en la zona céntrica de Cuatro Caminos, que adquirió en 2014 por 145.000 €. Precio escriturado de venta: 225.000 €. Valor catastral del suelo: 55.000 €. Tiempo de tenencia: 12 años. Porcentaje de suelo sobre valor catastral total: 30 %.
María optará por el método objetivo (1.039,50 €), ahorrándose 4.000,50 €. Si el piso fuera la vivienda habitual de un fallecido y lo heredara su hijo, la bonificación santanderina del 95 % dejaría la cuota objetiva en 51,98 € siempre que se cumplan las condiciones: el suelo vale 55.000 € (por debajo del límite de 70.000), los ingresos brutos del heredero no superan dos veces el IPREM y el inmueble se le adjudica de forma concreta.
Comparativa con vecinas
Cantabria comparte fronteras con Asturias, Castilla y León y País Vasco. Frente a Asturias (Oviedo, 20 % según Hacienda, ejercicio 2025), Santander es un punto más cara. Frente a Castilla y León, donde Valladolid aplica el 21,76 %, Santander resulta menos de un punto más barata. Frente al País Vasco, con normativa foral propia, Bilbao aplica el 17 % y Vitoria el 30 %. Frente a Barcelona (30 %), Santander queda nueve puntos por debajo.
El diferencial cántabro está en su política de despoblación. Mientras Santander aplica el 21 % con su bonificación mortis causa condicionada, los 55 municipios con reto demográfico pueden fijar tipos y bonificaciones propios. El listado oficial de municipios beneficiados lo aprueba la Orden HAC/11/2024, y la Ley 3/2024 añadió nuevas deducciones y beneficios autonómicos que lo toman como perímetro en IRPF, ITP e ISD, creando una política fiscal coherente de fijación poblacional.
Sentencias y jurisprudencia
STC 182/2021, de 26 de octubre: declaración de inconstitucionalidad del método objetivo del IIVTNU por vulneración del principio de capacidad económica del art. 31.1 CE. El vacío normativo se resolvió con el RDL 26/2021 y el sistema dual.
El TSJ de Cantabria ha confirmado en jurisprudencia reciente (entre otras, STSJ Cantabria 234/2023) la validez del modelo dual del RDL 26/2021 y la facultad del contribuyente de optar por el método real con prueba de precio de adquisición. La STS 339/2024 (Sala 3.ª) consolidó la doctrina sobre la posibilidad de aportar tasación pericial cuando el valor de referencia catastral sea superior al precio real.
En Cantabria, donde los precios del interior están muy por debajo del valor de referencia oficial, esta doctrina ha resultado especialmente útil para los herederos de vivienda rural.
26 octubre 2021 — STC 182/2021: inconstitucionalidad método objetivo.
8 noviembre 2021 — RDL 26/2021: reforma estatal. Método dual y exención sin plusvalía real.
Mayo 2023: elecciones autonómicas y cambio de gobierno (PP, Sáenz de Buruaga).
26 diciembre 2023 — Ley 3/2023 (Cantabria): primera ola de reforma fiscal. Refuerzo IRPF, ITP e ISD; el IIVTNU municipal queda en manos de los ayuntamientos pero la batería de incentivos cántabros se coordina implícitamente con la fiscalidad local.
27 junio 2024 — Orden HAC/11/2024: aprobación del listado de 55 municipios con reto demográfico.
23 diciembre 2024 — Ley 3/2024 (Cantabria): nuevas deducciones y beneficios autonómicos ligados al listado oficial de municipios con reto demográfico (Orden HAC/11/2024) en IRPF, ITP e ISD; el IIVTNU sigue dependiendo de la ordenanza de cada ayuntamiento.
2025-2026: Santander aplica un tipo único del 21 % en su ordenanza de 2026, el mismo que recoge la consulta de Hacienda del ejercicio 2025.
Lo que cambió en 2025-2026
El cambio decisivo en Cantabria durante el periodo 2024-2026 no procede de modificaciones tarifarias en el IIVTNU municipal -prácticamente estables- sino del contexto autonómico transformado por las leyes 3/2023 y 3/2024. La unificación del listado de municipios con reto demográfico (Orden HAC/11/2024) operacionaliza una política fiscal coordinada que afecta IRPF, ITP, ISD y, vía bonificaciones municipales, también IIVTNU.
El método dual del IIVTNU se ha consolidado operativamente. Santander, Torrelavega y los ayuntamientos costeros disponen de procedimientos depurados de autoliquidación electrónica con verificación de valor de referencia catastral del suelo. En el interior rural, donde las plusvalías reales suelen ser nulas o negativas, la tendencia es la declaración por método real con cuota cero.
Para 2026, Santander aplica el 21 % con bonificación del 95 % mortis causa para la vivienda habitual del fallecido, sujeta a los límites de suelo e ingresos descritos. Los tipos de los demás municipios cántabros deben consultarse en su ordenanza.
Calcula tu plusvalía municipal en Cantabria
Introduce los datos de tu operación: el valor catastral del suelo del recibo del IBI, los años
de tenencia y los valores de adquisición y transmisión. Así comparas los dos métodos vigentes con
el tipo del 21 % que aplica Santander. La
calculadora elige automáticamente el método más favorable, igual que permite la ley.
Preguntas frecuentes sobre la plusvalía municipal en Cantabria
¿Cuándo debo presentar la plusvalía municipal en Santander?
En transmisiones inter vivos (compraventa, donación, permuta) tienes 30 días hábiles desde la escritura para presentar la declaración o autoliquidación del IIVTNU. En transmisiones mortis causa (herencias) el plazo es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si lo solicitas antes de que venza el plazo inicial. Pasado el plazo se aplican recargos del art. 27 LGT.
¿Qué método me conviene: objetivo o real?
En el caso de Lorenzo, que vende su piso del centro de Santander tras quince años de tenencia, la regla es siempre la misma: calcular las dos liquidaciones posibles y quedarse con la cuota menor, algo que la ley permite expresamente desde la reforma de 2021.
Por el método objetivo, su valor catastral del suelo (78.000 €) se multiplica por el coeficiente de quince años de tenencia (0,09) y por el tipo del 21 % que aplica Santander, lo que arroja una cuota de unos 1.474 €.
Por el método real, la ganancia imputable al suelo —el 45 % de los 70.000 € de plusvalía— tributa al mismo 21 %, elevando la factura a unos 6.615 €. Como su tenencia es larga y el coeficiente objetivo cae a 0,09, a Lorenzo le conviene con claridad el método objetivo: paga más de cuatro veces menos que acogiéndose a la ganancia efectiva.
¿Hay bonificaciones por transmisión a familiares en Santander?
Santander aplica un tipo único del 21 % en la ordenanza de 2026. En las herencias, bonifica un 95 % la vivienda habitual del fallecido, con sus anejos, cuando la reciben descendientes, ascendientes o cónyuge.
La bonificación exige que el valor catastral del suelo no pase de 70.000 euros y que los ingresos brutos del heredero no superen dos veces el IPREM. El inmueble debe estar adjudicado de forma concreta: no se aplica a una comunidad hereditaria proindiviso ni a una herencia yacente. Son bonificaciones municipales, no autonómicas, porque el IIVTNU es un tributo local. Consulta siempre la ordenanza fiscal vigente del Ayuntamiento donde radica el inmueble: cada municipio fija sus propias bonificaciones dentro del marco del texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL).
¿Qué pasa si la transmisión generó pérdida?
Si Lorenzo hubiera vendido su piso de Santander por debajo del precio al que lo compró —algo nada descartable en un mercado costero que ha conocido fuertes vaivenes desde 2011—, no se devengaría la plusvalía municipal. Las sentencias del Tribunal Constitucional 26/2017 y 59/2017, y después la reforma de 2021, establecen que sin incremento real de valor no hay hecho imponible.
En ese supuesto Lorenzo no pagaría nada, pero seguiría obligado a declarar la transmisión ante el Ayuntamiento de Santander dentro de los 30 días hábiles, aportando las escrituras de compra y de venta para acreditar la pérdida y solicitar la no sujeción.
¿Qué fuente normativa regula la plusvalía municipal en 2026?
El IIVTNU está regulado por los arts. 104-110 del RD Legislativo 2/2004 LRHL (Ley Reguladora de las Haciendas Locales). Tras la STC 182/2021 que declaró inconstitucional el método de cálculo anterior, el RD-Ley 26/2021 introdujo los dos métodos vigentes (objetivo y real) y un sistema de coeficientes máximos que debe actualizarse cada año por ley; hasta el 30 de noviembre de 2026 siguen vigentes los del RD-Ley 8/2023, porque las subidas posteriores (RD-Ley 9/2024 y 16/2025) no fueron convalidadas por el Congreso; desde el 1 de diciembre rigen los del RD-ley 29/2026, convalidado el 12 de noviembre de 2026. La ordenanza fiscal específica la fija cada Ayuntamiento.
Tipo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles en las capitales de Cantabria en 2026
Si además de la plusvalía municipal del valor del suelo te interesa la cuota anual del
Impuesto sobre Bienes Inmuebles que paga el comprador como nuevo titular, aquí tienes las
fichas municipales. Incluyen el tipo urbano vigente, el recargo por vivienda desocupada y
las bonificaciones aprobadas por cada Ayuntamiento.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles en Santander 2026 — tipo 0,4 %, cuota de 800 €
El detalle por municipio del Impuesto sobre Bienes Inmuebles se recoge en la
sección del IBI.
Plusvalía en las capitales de Cantabria
Cada Ayuntamiento fija su propio tipo y sus bonificaciones. Estas son las fichas de plusvalía municipal
de las capitales de provincia de Cantabria.
