El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana —conocido popularmente como Plusvalía Municipal— grava la revalorización del suelo urbano entre el momento de la adquisición y el de la transmisión.
Es uno de los tributos locales más controvertidos del calendario fiscal, sometido a un vaivén constitucional notable en los últimos años, y precisamente por eso conviene aterrizar su funcionamiento sobre la ordenanza concreta del municipio donde radique el inmueble.
Su marco normativo es el Real Decreto Legislativo 2/2004 —el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, artículos 104 a 110—, modificado por el Real Decreto-ley 26/2021 tras la Sentencia 182/2021 del Tribunal Constitucional.
Lo que dice la ley — texto literal
1. El tipo de gravamen del impuesto será el fijado por cada ayuntamiento, sin que dicho tipo pueda exceder del 30 por ciento.
Dentro del límite señalado en el párrafo anterior, los ayuntamientos podrán fijar un solo tipo de gravamen o uno para cada uno de los períodos de generación del incremento de valor indicados en el apartado 4 del artículo anterior.
Lo que dice la ley — texto literal
5. No se producirá la sujeción al impuesto en las transmisiones de terrenos respecto de los cuales se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición.
Tipo de gravamen en Santiago de Compostela
- Tipo aplicado en Santiago de Compostela: 27 % (tope estatal 30 %).
- Fuente normativa: ordenanza fiscal del Ayuntamiento de Santiago de Compostela (publicada en boletín municipal/provincial; el IIVTNU es tributo local, no autonómico).
Plazos de autoliquidación en Santiago de Compostela
- Plazo transmisión inter vivos: 30 días hábiles desde la escritura.
- Plazo transmisión mortis causa (herencias): 180 días naturales (6 meses) desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año a solicitud del sujeto pasivo (art. 110.2.b) TRLHL).
| Concepto | Valor (%) |
|---|---|
| Galicia | 27 % |
| Asturias | 26 % |
| Castilla y León | 21,76 % |
- Galicia: 27 %
- Asturias: 26 %
- Castilla y León: 21,76 %
Caso práctico: vivienda en Santiago de Compostela comprada hace 18 años
Olalla, enfermera de atención primaria, vende el piso del casco vello de Santiago de Compostela tras aceptar una plaza estable en A Coruña. Aunque las tres capitales gallegas aplican tipos muy parecidos y alineados con la media nacional, prefiere no fiarse de la primera impresión y pide que se comparen el método objetivo y el real antes de cerrar la venta.
Pongamos cifras a su caso. Una vivienda urbana tiene un valor catastral del suelo de 52.000 €. Se adquirió en 2008 por 148.000 € y se transmitió en 2026 por 184.000 €, asumiendo que el suelo representa el 45 % del valor catastral total. Veamos qué arroja cada uno de los dos métodos vigentes:
Método objetivo
- Base imponible = 52.000 € × 0,17 (coef. 18 años) = 8.840 €.
- Cuota = 8.840 € × 27 % = 2.387 €.
Método real
- Plusvalía total = 184.000 − 148.000 = 36.000 €.
- Plusvalía atribuible al suelo = 36.000 € × 45 % = 16.200 €.
- Cuota = 16.200 € × 27 % = 4.374 €.
El contribuyente puede elegir el método que arroje la menor cuota, y aquí está el detalle relevante de la reforma. En el caso planteado, el método objetivo resulta más favorable: 2.387 € frente a los 4.374 € que se pagarían por la vía alternativa. La diferencia, lejos de ser anecdótica, justifica siempre la doble simulación antes de presentar la autoliquidación.
Evolución del IIVTNU tras las sentencias del Tribunal Constitucional
- 2017
STC 26/2017 y STC 59/2017
El Tribunal Constitucional declaró inconstitucional gravar transmisiones con pérdida patrimonial (Norma Foral de Gipuzkoa y luego TR LRHL estatal en parte similar). Inicio del cuestionamiento del método objetivo previo.
STC 26/2017 y 59/2017
- 2019
STC 126/2019
Inconstitucionalidad cuando la cuota IIVTNU supera la ganancia real obtenida con la transmisión: la liquidación excesiva confiscatoria queda vetada.
STC 126/2019
- 2021
STC 182/2021 anula el método objetivo
La Sentencia 182/2021, de 26 de octubre, declaró inconstitucionales los arts. 107.1 (segundo párrafo), 107.2.a) y 107.4 TR LRHL. El sistema objetivo previo —basado solo en valor catastral del suelo × coeficiente × tipo— era inconstitucional al no permitir contrastar con la ganancia real.
STC 182/2021 · BOE 25/11/2021
- 2021
RD-Ley 26/2021 reforma IIVTNU
Decreto-Ley 26/2021 de 8 noviembre (BOE 9/11/2021) introdujo los dos métodos vigentes: OBJETIVO (con coeficientes máximos que deben actualizarse cada año por ley) y REAL (precio venta − adquisición × % suelo). El contribuyente elige el menor.
RD-Ley 26/2021 · BOE-A-2021-18276
- 2026
Vigentes los coeficientes de 2024 (RD-Ley 8/2023)
Los coeficientes del método objetivo deben actualizarse cada año por ley. Las subidas aprobadas para 2025 (RD-Ley 9/2024) no fueron convalidadas por el Congreso. Tampoco lo fueron las de 2026 (RD-Ley 16/2025). Por eso en 2026 siguen vigentes los coeficientes del RD-Ley 8/2023. La curva va de 0,15 en el primer año a 0,40 a partir de veinte años, con el máximo de 0,20 en torno a los siete años. Cada Ayuntamiento fija el tipo dentro del tope estatal del 30 %.
RD-Ley 8/2023 · BOE-A-2023-26452
Análisis local: plusvalía municipal en Galicia
Particularidad tributaria de la plusvalía municipal en Galicia
La plusvalía municipal (IIVTNU, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) presenta en Galicia un comportamiento muy condicionado por la polaridad del mercado inmobiliario gallego.
En las cuatro grandes urbes -A Coruña, Vigo, Santiago de Compostela y Pontevedra- los ayuntamientos aplican tipos cercanos al máximo legal del 30 %, mientras que en el rural interior de Lugo y Ourense numerosos concellos rebajan el tipo al 20-22 % para incentivar la circulación inmobiliaria de un parque envejecido y muchas veces transmitido mortis causa a herederos no residentes.
La segunda peculiaridad es la incidencia decisiva de la STC 182/2021 sobre el método de cálculo.
Tras la sentencia del Tribunal Constitucional que declaró inconstitucional el método objetivo del art. 107 LRHL, los ayuntamientos gallegos -como el resto del país- aplican desde el RDL 26/2021 un sistema dual: el contribuyente puede optar entre el método objetivo (valor catastral del suelo × coeficiente del año de tenencia × tipo municipal) y el método real (diferencia precio venta − precio adquisición × % suelo × tipo).
En un mercado bipolar como el gallego, donde muchas operaciones rurales no presentan apenas plusvalía real, el método real ha pasado a ser la opción mayoritaria en transmisiones del interior, frente al método objetivo dominante en urbano.
La tercera particularidad atañe a las bonificaciones municipales. La mayoría de capitales gallegas aplica la bonificación máxima del 95 % en transmisiones mortis causa de la vivienda habitual a cónyuge y descendientes, alineándose con la generosa fiscalidad gallega del ISD. Esto crea un sistema fiscal coherente: el heredero gallego de vivienda habitual paga muy poco ISD (Galicia bonifica fuertemente Grupo I-II) y prácticamente nada de plusvalía municipal, una combinación que de facto elimina la imposición sobre transmisión hereditaria de vivienda familiar en la mayoría de operaciones.
Cifras clave verificables
Tipos municipales aplicados por las grandes capitales gallegas en 2026:
| Capital | Tipo IIVTNU | Bonificación mortis causa | Plazo presentación |
|---|---|---|---|
| Santiago de Compostela | 27 % | 95 % vivienda habitual cónyuge/descendientes | 30 días inter vivos / 180 días mortis causa |
| A Coruña | 27 % | 95 % vivienda habitual cónyuge/descendientes | 30 / 180 días |
| Vigo | 27 % | 95 % vivienda habitual cónyuge/descendientes | 30 / 180 días |
| Pontevedra | 26 % | 95 % vivienda habitual cónyuge/descendientes | 30 / 180 días |
| Ourense | 26 % | 50-95 % según parentesco y valor | 30 / 180 días |
| Lugo | 25 % | 50-95 % según parentesco | 30 / 180 días |
El método objetivo emplea los coeficientes máximos del art. 107.4 TRLHL sobre el valor catastral del suelo. El sistema lo creó el RDL 26/2021, pero los importes vigentes en 2026 son los del Real Decreto-ley 8/2023 (los de 2024), al no convalidarse las subidas posteriores: 1 año 0,15; 5 años 0,18; 10 años 0,12; 15 años 0,09; 20+ años 0,40. La fórmula clásica: base = valor catastral suelo × coeficiente × tipo municipal.
Datos socioeconómicos regionales
El mercado inmobiliario gallego registra un precio medio próximo a los 1.556 €/m² en Q4 de 2025 (IGE), claramente por debajo de la media nacional (~2.000 €/m²). La fragmentación interna es enorme: Vigo y A Coruña superan los 2.200 €/m² en zonas céntricas, mientras que el rural interior de Lugo y Ourense ofrece precios medios por debajo de 700 €/m².
Esta polaridad implica que muchas operaciones rurales -especialmente las de vivienda heredada- presentan plusvalías reales casi nulas o negativas, escenario donde el método real declara base 0 y exonera del pago.
El parque inmobiliario gallego está envejecido: el 47 % de las viviendas tiene más de 50 años, en su mayoría en el rural interior. La tasa de vivienda vacía es del 18,5 % (IGE-INE), la más alta de España junto con Asturias. Estas circunstancias explican por qué los ayuntamientos gallegos no fuerzan tipos máximos en plusvalía: la presión inmobiliaria recaudatoria es menor que en CCAA mediterráneas o Madrid.
Galicia experimenta un flujo sostenido de transmisiones mortis causa ligado a su envejecimiento extremo (índice 218 %, segundo de España). Las herencias dominan el volumen anual de operaciones de vivienda en numerosos concellos rurales, lo que ha consolidado las bonificaciones del 95 % en mortis causa como elemento estructural del sistema, no como concesión coyuntural.
Caso práctico específico
Juan, vecino de Santiago de Compostela, vende en mayo de 2026 un piso heredado de sus padres en la zona del Ensanche. La operación: precio escriturado 240.000 €; precio de adquisición por herencia (valor declarado en 2016) 180.000 €; valor catastral del suelo 45.000 €; tiempo de tenencia 10 años exactos. El porcentaje de suelo sobre el valor total catastral es del 30 %.
Método objetivo (art. 107.2.a LRHL tras RDL 26/2021):
- Base = 45.000 × 0,12 (coeficiente 10 años) = 5.400 €
- Cuota = 5.400 × 27 % (tipo Santiago) = 1.458 €
Método real (art. 107.5 LRHL):
- Plusvalía total: 240.000 − 180.000 = 60.000 €
- Plusvalía atribuible a suelo: 60.000 × 30 % = 18.000 €
- Cuota = 18.000 × 27 % = 4.860 €
Juan optará por el método objetivo (1.458 €), ahorrándose 3.402 €. Si la vivienda hubiera sido su residencia habitual heredada de su padre y la transmisión fuera mortis causa al cónyuge, la bonificación del 95 % santiaguesa habría reducido la cuota a 72,90 €. La elección entre métodos es siempre del contribuyente y debe documentarse en la autoliquidación.
Comparativa con vecinas
Frente a Asturias (Oviedo 26 %), Galicia es comparable: las cuatro capitales gallegas se sitúan en torno al 26-27 %. Frente a Cantabria (Santander 28 %), Galicia es ligeramente más barata. Frente a Madrid (29 %) y Cataluña (Barcelona 30 %), claramente más barata.
Frente a Castilla y León y Aragón, la plusvalía gallega resulta idéntica a la de Zaragoza (27 %) y claramente más alta que la de Valladolid (21,76 %). Las bonificaciones del 95 % mortis causa son práctica generalizada en Galicia urbana y se equiparan con Madrid, Andalucía y Cantabria capital.
Sentencias y jurisprudencia
STC 182/2021, de 26 de octubre (BOE-A-2021-19511): declara la inconstitucionalidad de los artículos 107.1, 107.2.a) y 107.4 del TRLRHL, al considerar que el método objetivo era ajeno a la realidad del mercado inmobiliario y vulneraba el principio de capacidad económica del art. 31.1 CE. La sentencia generó un vacío normativo que el legislador estatal resolvió con el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, introduciendo el método dual objetivo-real y la exención automática cuando no haya plusvalía real demostrable.
En Galicia, el TSJ de Galicia ha confirmado en sucesivas sentencias (entre otras, STSJ Galicia 305/2023) la validez del modelo dual y la facultad del contribuyente de optar por el método real con prueba de precio de compra. La STS 339/2024 (Sala 3.ª) consolidó la doctrina de que la diferencia entre los valores escriturados es presunción simple de plusvalía, refutable mediante valor de referencia catastral o tasación pericial cuando éste último sea inferior.
Timeline normativo 2023-2026
- 2004 — RDL 2/2004: aprobación del texto refundido de la LRHL con regulación inicial del IIVTNU (arts. 104-110).
- 26 octubre 2021 — STC 182/2021: declaración de inconstitucionalidad del método objetivo del art. 107.
- 8 noviembre 2021 — RDL 26/2021: reforma estatal del IIVTNU. Método dual, exención sin plusvalía real, nuevos coeficientes estatales.
- 2023-2025: los ayuntamientos gallegos adaptan sus ordenanzas fiscales al RDL 26/2021. La mayoría mantiene tipos entre el 25 % y el 27 %.
- 2026: consolidación del modelo dual. Las ordenanzas fiscales municipales de A Coruña, Vigo, Santiago y Pontevedra mantienen los tipos cercanos al máximo legal con bonificación 95 % mortis causa estandarizada.
Lo que cambió en 2025-2026
El cambio fundamental en Galicia respecto al periodo 2022-2024 es la consolidación operativa del método dual tras los primeros años de implantación. Los ayuntamientos gallegos han depurado los procedimientos de autoliquidación y la documentación exigida para acreditar la elección del método real (escrituras de adquisición y transmisión, valor catastral del suelo en ambas fechas).
El segundo cambio relevante es la coordinación de la bonificación 95 % mortis causa con la fiscalidad ISD gallega. La Ley 5/2024 autonómica reforzó la reducción Grupo III (hermanos) en ISD a 25.000 €, y los ayuntamientos gallegos extienden progresivamente la bonificación municipal a estos colectivos (no solo cónyuge y descendientes, también hermanos en algunos casos). El resultado es un sistema donde la transmisión hereditaria de vivienda en Galicia entre familiares directos resulta fiscalmente casi neutra en términos de impuestos públicos.
Para 2026, las ordenanzas de Santiago, A Coruña y Vigo mantienen el tipo del 27 % con bonificación del 95 % en mortis causa para vivienda habitual. El método real sigue siendo opción preferente en operaciones del rural interior con plusvalía nula o negativa.
Coeficientes del método objetivo vigentes en 2026
| Años de tenencia | Coeficiente | Base × coef. (suelo 52.000 €) |
|---|---|---|
| 1 año | 0,15 | 7.800 € |
| 2 años | 0,14 | 7.280 € |
| 3 años | 0,14 | 7.280 € |
| 4 años | 0,16 | 8.320 € |
| 5 años | 0,18 | 9.360 € |
| 6 años | 0,19 | 9.880 € |
| 7 años | 0,2 | 10.400 € |
| 8 años | 0,19 | 9.880 € |
| 9 años | 0,15 | 7.800 € |
| 10 años | 0,12 | 6.240 € |
| 11 años | 0,1 | 5.200 € |
| 12 años | 0,09 | 4.680 € |
| 13 años | 0,09 | 4.680 € |
| 14 años | 0,09 | 4.680 € |
| 15 años | 0,09 | 4.680 € |
| 16 años | 0,1 | 5.200 € |
| 17 años | 0,13 | 6.760 € |
| 18 años | 0,17 | 8.840 € |
| 19 años | 0,23 | 11.960 € |
| 20+ | 0,4 | 20.800 € |
Los coeficientes de la tabla anterior son los máximos del artículo 107.4 del TRLHL fijados por el Real Decreto-ley 8/2023 para los devengos producidos desde el 1 de enero de 2024. Aunque la ley prevé su actualización anual, las subidas aprobadas para 2025 (RD-Ley 9/2024) y para 2026 (RD-Ley 16/2025) no fueron convalidadas por el Congreso de los Diputados, de modo que en 2026 siguen vigentes los coeficientes de 2024.
Todo el sistema procede del Real Decreto-ley 26/2021, la norma que reescribió el cálculo del impuesto tras la Sentencia 182/2021 del Tribunal Constitucional.
Calcula tu plusvalía municipal en Galicia
Introduce los datos de tu operación: el valor catastral del suelo del recibo del IBI, los años de tenencia y los valores de adquisición y transmisión. Así comparas los dos métodos vigentes con el tipo del 27 % que aplica Santiago de Compostela. La calculadora elige automáticamente el método más favorable, igual que permite la ley.
Preguntas frecuentes sobre la plusvalía municipal en Galicia
¿Cuándo debo presentar la plusvalía municipal en Santiago de Compostela?
¿Qué método me conviene: objetivo o real?
En el caso de Olalla, que vende su piso del casco vello de Santiago de Compostela dieciocho años después de comprarlo, conviene comparar siempre los dos métodos y quedarse con el que arroje menor cuota.
Hechas las cuentas con el tipo del 27 % que aplica el Ayuntamiento compostelano, el método objetivo le sale claramente más barato: partiendo del valor catastral del suelo y del coeficiente que corresponde a dieciocho años de tenencia (0,17), la cuota ronda los 2.387 €.
El método real, en cambio, parte de la ganancia efectiva de la operación aplicada a la proporción del suelo y se eleva hasta unos 4.374 €.
La explicación es sencilla: la revalorización de su vivienda en estos años ha sido superior a la que presume el cálculo objetivo, de modo que a Olalla le interesa renunciar a la ganancia real y autoliquidar por el método objetivo, que en su escenario la deja mejor.
¿Hay bonificaciones por transmisión a familiares en Santiago de Compostela?
¿Qué pasa si la transmisión generó pérdida?
Si Olalla hubiera vendido su piso del casco vello por menos de lo que pagó en 2008 —un escenario nada descartable en una ciudad como Santiago de Compostela, donde el mercado del centro histórico se mueve con lentitud y la vivienda de segunda mano puede tardar en recuperar precios—, no se devengaría el impuesto.
Tras las sentencias del Tribunal Constitucional 26/2017 y 59/2017, no existe hecho imponible cuando no ha habido incremento real de valor del terreno. En la práctica, Olalla debería acreditar la pérdida aportando las escrituras de compra y de venta, y presentar la autoliquidación a cuota cero o comunicar la no sujeción al Ayuntamiento dentro del plazo, conservando la documentación por si la Administración la requiere.