Plusvalía Municipal Galicia
22 % en Santiago de Compostela

Particularidad tributaria de la plusvalía municipal en Galicia

La plusvalía municipal (IIVTNU, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) presenta en Galicia un comportamiento muy condicionado por la polaridad del mercado inmobiliario gallego.

Los tipos de las capitales y grandes ciudades gallegas son muy distintos entre sí: según sus ordenanzas, Pontevedra aplica el 21 %, Santiago de Compostela el 22 %, A Coruña el 25 %, Ourense el 26 % y Lugo el 28 % hasta cinco años de tenencia y el 27 % de cinco a veinte años. Vigo aplica el 30 % según la consulta de Hacienda del ejercicio 2025.

La segunda peculiaridad es la incidencia decisiva de la STC 182/2021 sobre el método de cálculo.

Tras la sentencia del Tribunal Constitucional que declaró inconstitucional el método objetivo del art. 107 LRHL, los ayuntamientos gallegos -como el resto del país- aplican desde el RDL 26/2021 un sistema dual: el contribuyente puede optar entre el método objetivo (valor catastral del suelo × coeficiente del año de tenencia × tipo municipal) y el método real (diferencia precio venta − precio adquisición × % suelo × tipo).

En un mercado bipolar como el gallego, donde muchas operaciones rurales no presentan apenas plusvalía real, el método real ha pasado a ser la opción mayoritaria en transmisiones del interior, frente al método objetivo dominante en urbano.

La tercera particularidad atañe a las bonificaciones municipales, que cada concello diseña a su manera. Santiago bonifica un 95 %, un 75 % o un 50 % según el valor del suelo de todos los inmuebles urbanos del causante. Pontevedra bonifica un 95 % la vivienda habitual si el heredero vivía en ella y la renta de su unidad familiar no llega a dos veces el IPREM.

A Coruña gradúa la bonificación de la vivienda habitual por la renta por miembro (95 %, 70 %, 30 % o 20 %). Ourense bonifica un 60 % y Lugo aplica un 95 %, un 50 % o un 25 % hasta 40.000 euros de suelo.

Cifras clave verificables

Tipos municipales de las grandes ciudades gallegas según sus ordenanzas (Vigo, según Hacienda, ejercicio 2025):

El método objetivo emplea los coeficientes máximos del art. 107.4 TRLRHL sobre el valor catastral del suelo. El sistema lo creó el RDL 26/2021, pero los importes vigentes hasta el 30 de noviembre de 2026 son los del Real Decreto-ley 8/2023 (los de 2024), al no convalidarse las subidas posteriores: 1 año 0,15; 5 años 0,18; 10 años 0,12; 15 años 0,09; 20+ años 0,40.

Desde el 1 de diciembre de 2026 rigen otros máximos, los del Real Decreto-ley 29/2026, convalidado por la Diputación Permanente el 12 de noviembre de 2026 (acuerdo publicado en el BOE núm. 283, de 13 de noviembre de 2026). La fórmula clásica: base = valor catastral suelo × coeficiente × tipo municipal.

Datos socioeconómicos regionales

El mercado inmobiliario gallego registra un precio medio próximo a los 1.556 €/m² en Q4 de 2025 (IGE), claramente por debajo de la media nacional (~2.000 €/m²). La fragmentación interna es enorme: Vigo y A Coruña superan los 2.200 €/m² en zonas céntricas, mientras que el rural interior de Lugo y Ourense ofrece precios medios por debajo de 700 €/m².

Esta polaridad implica que muchas operaciones rurales -especialmente las de vivienda heredada- presentan plusvalías reales casi nulas o negativas, escenario donde el método real declara base 0 y exonera del pago.

El parque inmobiliario gallego está envejecido: el 47 % de las viviendas tiene más de 50 años, en su mayoría en el rural interior. La tasa de vivienda vacía es del 18,5 % (IGE-INE), una de las más elevadas del país.

Galicia experimenta un flujo sostenido de transmisiones mortis causa ligado a su envejecimiento (índice del 218 %). Las herencias pesan mucho en el volumen anual de operaciones de vivienda de numerosos concellos rurales.

Caso práctico específico

Juan, vecino de Santiago de Compostela, vende en mayo de 2026 un piso heredado de sus padres en la zona del Ensanche. La operación: precio escriturado 240.000 €; precio de adquisición por herencia (valor declarado en 2016) 180.000 €; valor catastral del suelo 45.000 €; tiempo de tenencia 10 años exactos. El porcentaje de suelo sobre el valor total catastral es del 30 %.

Método objetivo (art. 107.2.a LRHL tras RDL 26/2021):

• Base = 45.000 × 0,12 (coeficiente 10 años) = 5.400 €
• Cuota = 5.400 × 22 % (tipo Santiago) = 1.188 €

Método real (art. 107.5 LRHL):

• Plusvalía total: 240.000 − 180.000 = 60.000 €
• Plusvalía atribuible a suelo: 60.000 × 30 % = 18.000 €
• Cuota = 18.000 × 22 % = 3.960 €

Juan optará por el método objetivo (1.188 €), ahorrándose 2.772 €. Se trata de una venta entre vivos, a la que no alcanza la bonificación por herencia. Si fuera una herencia a un cónyuge, descendiente o ascendiente y el suelo de todos los inmuebles urbanos del causante no superara los 75.000 euros, la bonificación del 95 % de la ordenanza de Santiago dejaría la cuota objetiva en 59,40 €. La elección entre métodos es siempre del contribuyente y debe documentarse en la autoliquidación.

Comparativa con vecinas

Santiago de Compostela (22 %) queda cerca de Oviedo (20 % según Hacienda, ejercicio 2025), de Santander (21 %) y de Valladolid (21,76 %). Santiago de Compostela queda por debajo de Zaragoza (28 %) y Madrid (29 %). Vigo (30 % según Hacienda) y Barcelona (30 %) aplican el máximo estatal. Las bonificaciones por herencia varían de un concello a otro: no hay un porcentaje común.

Sentencias y jurisprudencia

STC 182/2021, de 26 de octubre (BOE-A-2021-19511): declara la inconstitucionalidad de los artículos 107.1, 107.2.a) y 107.4 del TRLRHL, al considerar que el método objetivo era ajeno a la realidad del mercado inmobiliario y vulneraba el principio de capacidad económica del art. 31.1 CE. La sentencia generó un vacío normativo que el legislador estatal resolvió con el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, introduciendo el método dual objetivo-real y la exención automática cuando no haya plusvalía real demostrable.

En Galicia, el TSJ de Galicia ha confirmado en sucesivas sentencias (entre otras, STSJ Galicia 305/2023) la validez del modelo dual y la facultad del contribuyente de optar por el método real con prueba de precio de compra. La STS 339/2024 (Sala 3.ª) consolidó la doctrina de que la diferencia entre los valores escriturados es presunción simple de plusvalía, refutable mediante valor de referencia catastral o tasación pericial cuando este último sea inferior.

Timeline normativo 2023-2026

• 2004 — RDL 2/2004: aprobación del texto refundido de la LRHL con regulación inicial del IIVTNU (arts. 104-110).
• 26 octubre 2021 — STC 182/2021: declaración de inconstitucionalidad del método objetivo del art. 107.
• 8 noviembre 2021 — RDL 26/2021: reforma estatal del IIVTNU. Método dual, exención sin plusvalía real, nuevos coeficientes estatales.
• 30 noviembre 2023: el Pleno de Santiago de Compostela aprueba la modificación de la ordenanza 1.03, publicada en el BOP de A Coruña el 9 de febrero de 2024 y en vigor desde el 10 de febrero de 2024.
• 2026: Santiago aplica el 22 %, A Coruña el 25 % y Pontevedra el 21 % según sus ordenanzas vigentes.

Lo que cambió en 2025-2026

El cambio fundamental en Galicia respecto al periodo 2022-2024 es la consolidación operativa del método dual tras los primeros años de implantación. Los ayuntamientos gallegos han depurado los procedimientos de autoliquidación y la documentación exigida para acreditar la elección del método real (escrituras de adquisición y transmisión, valor catastral del suelo en ambas fechas).

Para 2026, la ordenanza 1.03 de Santiago de Compostela mantiene el tipo del 22 % y las bonificaciones del 95, 75 y 50 % en mortis causa según el valor del suelo del causante. El método real sigue siendo opción preferente en operaciones del rural interior con plusvalía nula o negativa.