El 3 % que retiene el comprador
La primera diferencia con una venta entre residentes aparece en la notaría: el comprador no te entrega el precio completo. La ley le obliga a quedarse un 3 % y a ingresarlo en Hacienda a tu nombre, como anticipo de tu impuesto. No es negociable ni depende de la buena voluntad de nadie: si no lo hace, el propio piso queda afecto al pago, de modo que el comprador tiene todos los motivos para cumplir.
Fíjate en las palabras exactas: de la contraprestación acordada. Es decir, del precio. No de tu ganancia, que es lo que de verdad tributa. De ahí nace el malentendido más caro de esta operación, y se ve mejor con números.
La cuenta real de los tres casos
El mismo piso, tres desenlaces distintos. Las cifras salen del motor que alimenta nuestra calculadora del modelo 210, así que puedes rehacerlas con tus propios números.
| Caso | Precio | Ganancia | Impuesto | Retenido | Resultado |
|---|---|---|---|---|---|
| Venta con ganancia | 320.000 € | 105.000 € | 19.950 € | 9.600 € | Ingresas 10.350 € |
| Venta con poca ganancia | 240.000 € | 3.000 € | 570 € | 7.200 € | Te devuelven 6.630 € |
| Venta con pérdida | 190.000 € | 0 € | 0 € | 5.700 € | Te devuelven 5.700 € |
El primer caso es el que todo el mundo espera: se ganó dinero, la retención se queda corta y hay que ingresar 10.350 € más. Los otros dos son los interesantes. Con una venta a pérdida, el impuesto es cero y sin embargo Hacienda tiene 5.700 € tuyos: dinero que solo vuelve si presentas el modelo 210 reclamándolo. No hay devolución automática, ni aviso, ni carta. Es la pérdida silenciosa más común entre los españoles que venden desde fuera, y ocurre precisamente en el escenario en que más duele, el de quien vendió peor de lo que compró.
Si Hacienda se retrasa en devolverte más de seis meses desde el fin del plazo, la deuda empieza a generar intereses de demora a tu favor sin que tengas que pedirlo.
Plazos y modelos, sin confundirlos
En esta operación intervienen dos modelos y dos plazos distintos, y se confunden con facilidad porque los dos se llaman «210 y algo».
| Quién | Modelo | Para qué | Plazo |
|---|---|---|---|
| El comprador | 211 | Ingresar el 3 % retenido | Un mes desde la transmisión |
| Tú, el vendedor | 210 | Declarar la ganancia y ajustar cuentas | Tres meses, una vez pasado ese primer mes |
Hay un detalle que conviene subrayar, porque en 2026 ha cambiado el plazo del otro modelo 210, el del alquiler, y circulan textos que mezclan los dos. El plazo de la venta no se ha tocado: sigue siendo el de siempre, y es el mismo tanto si te sale a pagar como si te sale a devolver.
Si además tenías el piso alquilado hasta la venta, ese alquiler va por su cuenta y con su propio calendario: lo explicamos en la guía del alquiler español desde Alemania.
La plusvalía municipal la paga el comprador
En una venta normal, el impuesto municipal sobre el incremento de valor del terreno lo paga el vendedor. Cuando el vendedor es una persona física no residente, la ley da un giro que sorprende a las dos partes: el obligado a pagarlo pasa a ser el comprador, como sustituto del contribuyente. El ayuntamiento se dirige a él.
Esto tiene dos consecuencias prácticas. La primera, que el comprador lo sabe —o su asesor lo sabe— y lo tendrá en cuenta al negociar el precio, así que en realidad acabas pagándolo de forma indirecta. La segunda, más tranquilizadora: si el impuesto se queda sin pagar, la reclamación del ayuntamiento no viaja a Alemania detrás de ti. Antes de firmar conviene dejar por escrito quién lo liquida y con qué plazo, porque la ley solo dice quién responde ante el ayuntamiento, no cómo lo repartís entre vosotros.
Para calcular cuánto sale, y sobre todo para comprobar si el método real te conviene más que el objetivo, tienes la calculadora de plusvalía municipal: si el terreno no se ha revalorizado desde que lo compraste, el impuesto puede ser cero.
Qué pasa al otro lado: los diez años
Con España resuelta, queda la pregunta que casi nadie hace hasta que llega la declaración alemana: ¿hay que contar esta venta allí? La respuesta depende de una fecha, y conviene buscar la escritura antes de seguir leyendo.
Alemania grava la venta de inmuebles solo si entre la compra y la venta han pasado diez años o menos. Es el llamado plazo de especulación, y no distingue entre inmuebles alemanes y extranjeros. Si compraste el piso hace más de diez años, la ganancia no entra en tu declaración alemana. Si compraste hace ocho, sí.
Esa segunda parte es una segunda puerta de salida, y bastante ancha: si el piso fue tu vivienda en el año de la venta y en los dos anteriores, tampoco tributa aunque no hayan pasado los diez años. Es el caso de quien se muda a Alemania y vende poco después la casa en la que vivía. Y hay una tercera puerta, pequeña: las ganancias de este tipo quedan libres si en todo el año no llegan a mil euros.
Cuando sí toca tributar en Alemania, aparece la pregunta del convenio: ¿se paga dos veces? No, pero el mecanismo no es el que la mayoría supone. El convenio España-Alemania funciona, como regla general, dejando fuera de la base alemana lo que ya tributó en España. Para los inmuebles hace justo lo contrario: los saca de esa regla general y los manda al método de crédito, es decir, Alemania calcula su impuesto sobre la ganancia y te deja restar lo pagado en España.
El paréntesis —«comprendida la renta procedente de su enajenación»— es la palabra clave: la venta va por la misma vía que el alquiler. La diferencia práctica entre exención y crédito no es menor: con el crédito, si el impuesto alemán sobre esa ganancia resulta mayor que el español, pagas la diferencia allí.
La exención por reinversión
Queda una ventaja que sí está reservada a quien reside en la Unión Europea, y que a un español en Alemania le sirve mientras que a uno en Reino Unido, tras el Brexit, ya no. Si lo que vendes fue tu vivienda habitual en España y reinviertes lo obtenido en otra vivienda habitual, la ganancia puede quedar libre de impuesto.
Dos precisiones que evitan disgustos. La primera: la retención del 3 % se practica igual, exención o no; lo que ocurre es que si la reinversión ya está hecha cuando presentas la declaración, puede tenerse en cuenta para calcular lo que sale. La segunda: la norma habla de la que haya sido tu vivienda habitual en España, así que el piso que siempre tuviste alquilado no entra por esta puerta.
Y un apunte para quien compró hace mucho: si adquiriste el inmueble antes del 31 de diciembre de 1994, se aplican los coeficientes que reducen la parte de la ganancia anterior a 2006, con el límite conjunto de 400.000 € de valor de transmisión. En pisos de aquella época la diferencia se cuenta en miles de euros, y es el caso en el que más a cuenta sale sentarse con alguien a hacer los números.
Preguntas frecuentes
- El comprador me retiene el 3 %. ¿Eso es lo que pago?
- No: es solo un anticipo, y se calcula sobre el precio de venta, no sobre lo que ganas. Si has ganado mucho, ese 3 % se quedará corto y tendrás que ingresar la diferencia. Si has ganado poco o has perdido dinero, ocurre lo contrario: Hacienda se ha quedado con más de lo que te corresponde pagar y tienes que reclamar la devolución presentando el modelo 210. Muchos vendedores no lo hacen y regalan ese dinero.
- ¿Cuánto tiempo tengo para presentar el modelo 210?
- Tres meses, que empiezan a contar cuando ha pasado un mes desde la venta. En la práctica son cuatro meses desde la firma, y el plazo es el mismo salga a pagar o a devolver. Conviene no confundirlo con el plazo del alquiler, que sí cambió en 2026 y ahora va del 1 al 20 de abril: el de la venta no se ha tocado.
- ¿Quién paga la plusvalía municipal si yo vivo en Alemania?
- La ley la pone a cargo del comprador cuando el vendedor es una persona física no residente en España. Técnicamente se le llama sustituto del contribuyente: el ayuntamiento le reclama a él. Conviene saberlo antes de negociar el precio, porque el comprador lo sabe y lo descuenta, y porque también significa que un impago del impuesto acaba llamando a su puerta, no a la tuya.
- ¿Tengo que declarar también la venta en Alemania?
- Depende de una fecha: la de tu escritura de compra. Si entre la compra y la venta han pasado más de diez años, la ganancia no tributa en Alemania, ni siquiera si vives allí. Si han pasado menos, sí tributa, y entonces Alemania te deja restar el impuesto que hayas pagado en España, porque el convenio aplica a los inmuebles el método de crédito y no el de exención. También queda fuera la vivienda que hayas usado como tu casa en el año de la venta y en los dos anteriores.
- Vendo la que fue mi vivienda habitual en España y voy a comprar otra en Alemania. ¿Hay exención?
- Existe una exención por reinversión para residentes en la Unión Europea que venden la que fue su vivienda habitual en España y reinvierten lo obtenido en otra vivienda habitual. Es una de las pocas ventajas reservadas a los residentes en la Unión, y funciona en proporción: si reinviertes solo una parte, se libra solo esa parte de la ganancia. Aun así, la retención del 3 % se practica igual, y si la reinversión ya se ha hecho antes de presentar la declaración puede tenerse en cuenta al calcularla.
- Compré el piso antes de 1995. ¿Se me aplica algún coeficiente?
- Sí. Los coeficientes de abatimiento de la normativa española, que reducen la parte de la ganancia generada antes de 2006 en adquisiciones anteriores al 31 de diciembre de 1994, también se aplican a los no residentes, con el mismo límite acumulado de 400.000 euros de valor de transmisión. Si tu piso es de esa época, la diferencia puede ser de miles de euros y merece un cálculo hecho con calma.