La plusvalía municipal —oficialmente, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)— es un tributo directo municipal que grava «el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión» (artículo 104 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales). Dos precisiones evitan la mayoría de los sustos: grava solo el valor del suelo —no el de la construcción— y solo el suelo urbano: los terrenos rústicos no están sujetos. Se paga al vender, pero también al heredar o donar un inmueble, y al constituir o transmitir derechos reales como el usufructo.
Quién la paga depende del tipo de operación (artículo 106): en las transmisiones onerosas —una compraventa— el sujeto pasivo es el vendedor; en las lucrativas —herencia o donación— lo es quien adquiere: el heredero o el donatario. Y si el vendedor es una persona física no residente en España, el comprador actúa como sustituto y responde del impuesto, una cautela práctica que conviene conocer antes de comprar a un vendedor extranjero.
El impuesto se reconstruyó entero tras la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, que anuló el método de cálculo anterior por someter a tributación plusvalías inexistentes. La regulación vigente (Real Decreto-ley 26/2021) incorpora la consecuencia más importante para el contribuyente: si no hubo incremento de valor, no se paga (artículo 104.5). Para acreditarlo se comparan los valores de adquisición y transmisión que consten en los títulos —o el comprobado por la Administración o el declarado en Sucesiones y Donaciones, tomando en cada caso el mayor—, y al resultado se aplica la proporción que el valor catastral del suelo representa sobre el valor catastral total. Eso sí: hay que declarar la operación y aportar ambos títulos, porque la no sujeción no se aplica sola.
Cuando sí hay ganancia, la base imponible admite dos métodos y el contribuyente puede quedarse con el más barato. El método objetivo multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente que depende de los años transcurridos desde la adquisición, con máximos estatales que van del 0,09 (doce a quince años) al 0,40 (veinte años o más), según la tabla del artículo 107.4 fijada por el Real Decreto-ley 8/2023 — la que sigue vigente en 2026, porque las actualizaciones aprobadas para 2025 y 2026 decayeron al no convalidarse los reales decretos-leyes que las contenían. El método real toma el incremento efectivo calculado como en el artículo 104.5: si resulta menor que la base objetiva, se aplica él (artículo 107.5). Los años se cuentan completos, sin fracciones, y en periodos inferiores al año el coeficiente se prorratea por meses completos.
Sobre la base se aplica el tipo que fije cada ayuntamiento, con un tope estatal del 30 % (artículo 108). Las ordenanzas pueden bonificar hasta el 95 % de la cuota en las transmisiones por causa de muerte a favor de descendientes, cónyuge y ascendientes: es la bonificación que explica que heredar la vivienda familiar salga mucho más barato en unos municipios que en otros. Hay además operaciones directamente no sujetas (artículo 104.3): las aportaciones a la sociedad conyugal y las transmisiones entre cónyuges o a favor de los hijos en cumplimiento de sentencias en casos de nulidad, separación o divorcio, sea cual sea el régimen económico matrimonial.
El devengo es la fecha de la transmisión (artículo 109) y los plazos corren desde ella: 30 días hábiles en los actos entre vivos y seis meses, prorrogables hasta un año a solicitud, en las herencias (artículo 110). Muchos ayuntamientos exigen autoliquidación, y los notarios remiten cada trimestre al ayuntamiento un índice de los documentos que autorizan, de modo que la operación nunca pasa inadvertida. Caso práctico: quien vende un piso comprado hace diez años, con valor catastral del suelo de 40.000 €, tiene una base objetiva de 4.800 € (coeficiente 0,12) y pagaría como mucho 1.440 € si su ayuntamiento aplica el tipo máximo del 30 %; si con los títulos en la mano la ganancia atribuible al suelo fuera menor de 4.800 €, le convendría optar por el método real, y si no hubo ganancia alguna, la operación queda no sujeta.