El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es «un tributo directo de carácter real que grava el valor de los bienes inmuebles» (artículo 60 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales). Es el impuesto municipal por excelencia —la principal fuente de ingresos tributarios de los ayuntamientos— y el heredero de la antigua «contribución», el nombre con el que muchos recibos y conversaciones siguen refiriéndose a él.
Lo que se grava no es exactamente «ser dueño», sino la titularidad de ciertos derechos sobre el inmueble, por este orden excluyente: una concesión administrativa, un derecho de superficie, un usufructo o, en último lugar, la propiedad (artículo 61). El orden importa: si sobre una vivienda existe un usufructo —el caso típico tras una herencia—, el recibo del IBI corresponde al usufructuario, no al nudo propietario.
La base imponible es el valor catastral del inmueble (artículo 65), sobre el que en determinados casos se practica una reducción para llegar a la base liquidable (artículo 66, pensada para amortiguar el golpe tras una revisión catastral colectiva). Sobre esa base cada ayuntamiento aplica su tipo de gravamen dentro de la horquilla estatal del artículo 72: entre el 0,4 % y el 1,10 % para los inmuebles urbanos y entre el 0,3 % y el 0,90 % para los rústicos, con puntos porcentuales adicionales posibles en capitales de provincia o municipios con transporte público. La misma vivienda puede pagar más del doble según el municipio: el margen local es enorme.
La redacción vigente del artículo 72 (desde la Ley 12/2023, de vivienda) permite además un recargo de hasta el 50 % de la cuota líquida a las viviendas desocupadas de forma continuada y sin causa justificada durante más de dos años, cuando pertenezcan a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial; puede llegar al 100 % si la desocupación supera los tres años, con hasta 50 puntos adicionales para titulares de varias viviendas vacías en el mismo municipio. La propia ley tasa las causas justificadas: traslado laboral, obras, segunda residencia hasta cuatro años de desocupación, litigios pendientes o el inmueble ofrecido en venta o alquiler durante plazos limitados.
El catálogo de bonificaciones tiene dos pisos. Las obligatorias (artículo 73) incluyen el 50 % para las viviendas de protección oficial durante los tres periodos siguientes a la calificación definitiva y el 95 % para los bienes rústicos de cooperativas agrarias. Las potestativas (artículo 74) dependen de que la ordenanza de cada municipio las haya aprobado y casi siempre exigen solicitud: hasta el 90 % para familias numerosas, hasta el 95 % para inmuebles alquilados con renta limitada, hasta el 50 % por instalar sistemas de aprovechamiento térmico o eléctrico de la energía solar —la redacción vigente desde el 22 de marzo de 2026 (Real Decreto-ley 7/2026) añade la energía ambiente y las cesiones de espacios a comunidades energéticas— y hasta el 50 % por puntos de recarga de vehículos eléctricos.
El impuesto se devenga el 1 de enero de cada año (artículo 75): frente al ayuntamiento responde del año completo quien fuera titular ese día, aunque venda el inmueble en febrero. Otra cosa es lo que pacten comprador y vendedor entre sí —repartirse el recibo de forma proporcional es habitual en las compraventas—, pero ese acuerdo privado no cambia quién es el sujeto pasivo ni a quién reclama el ayuntamiento. La gestión es compartida (artículo 77): el Catastro determina los valores y elabora el padrón anual, y el ayuntamiento —o la diputación, si tiene delegado el cobro— liquida y recauda a partir de él, sin notificación individual cada año. Caso práctico: una vivienda con valor catastral de 85.000 € en un municipio con tipo del 0,6 % genera un recibo de 510 € al año; si su titular instala placas solares y la ordenanza recoge la bonificación máxima del 50 %, el recibo baja a 255 € durante los años que la propia ordenanza fije.