El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados —el ITP-AJD de toda la vida— vigente en Cantabria se rige por la DLeg 62/2008 (texto refundido, últ. mod. 30-4-2026), arts. 9 y 13, en redacción de la Ley de Cantabria 5/2026, de 28 de abril (BOE-A-2026-10431), en vigor desde el 1-5-2026, norma publicada en el BOC y que sigue siendo la referencia para cualquier compraventa de vivienda de segunda mano formalizada ante notario en la comunidad. Dentro del marco de la Ley 22/2009 de cesión de tributos, cada comunidad autónoma tiene libertad para fijar el tipo aplicable a cada modalidad —Transmisiones Patrimoniales Onerosas, Operaciones Societarias y Actos Jurídicos Documentados—, lo que explica que dos viviendas de precio idéntico tributen de forma muy distinta según el territorio en el que se firme la escritura.
Lo que dice la ley — texto literal
1. En el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, las Comunidades Autónomas podrán asumir competencias normativas sobre:
a) Tipos de gravamen: En relación con la modalidad «Transmisiones Patrimoniales Onerosas», las Comunidades Autónomas podrán regular el tipo de gravamen en:
[…]
En relación con la modalidad «Actos Jurídicos Documentados», las Comunidades Autónomas podrán regular el tipo de gravamen de los documentos notariales.
Tipos aplicables en Cantabria
| Modalidad | Tipo Cantabria | Aplicación |
|---|---|---|
| TPO general | 7 % – 9 % | Vivienda usada y resto de inmuebles |
| TPO joven | 4 % | Vivienda habitual ≤ 300.000 €, según el límite de edad autonómico |
| TPO familia numerosa | 4 % | Vivienda habitual ≤ 300.000 € |
| TPO VPO | 4 % | Vivienda protegida con calificación vigente |
| TPO discapacidad | 4 % | Vivienda habitual con discapacidad ≥33-65 % según CCAA |
| AJD general | 1,5 % | Obra nueva, divisiones horizontales |
| AJD préstamo hipotecario | 2 % | Tipo propio de la constitución de hipoteca, a cargo del banco desde el RDL 17/2018 |
| AJD reducido | 0,1 % | vivienda habitual joven/familia numerosa sin límite |
| Concepto | Valor (%) |
|---|---|
| Cantabria | 7 |
| Asturias | 8 |
| Castilla y León | 8 |
| País Vasco | 4 |
- Cantabria: 7 %
- Asturias: 8 %
- Castilla y León: 8 %
- País Vasco: 4 %
Diferencia clave: TPO frente a AJD
La confusión más habitual al leer una escritura es no distinguir las tres modalidades que conviven dentro del mismo impuesto. Cada una grava un hecho distinto y, sobre todo, se cruza de manera diferente con el Impuesto sobre el Valor Añadido, así que conviene tenerlas claras antes de calcular nada.
- Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO): la modalidad reina en la vivienda de segunda mano entre particulares, donde el IVA no entra en juego. La base imponible se fija sobre el valor de referencia del Catastro o sobre el precio escriturado, quedando con el más alto de los dos. Es la cifra que casi siempre interesa al comprador.
- Actos Jurídicos Documentados (AJD): grava la formalización notarial de actos sujetos a IVA o a registro público. Aquí encajan la vivienda nueva —que tributa por IVA al 10 % más AJD, nunca por TPO—, las hipotecas, las divisiones horizontales, las obras nuevas y los actos societarios documentados en escritura.
- Operaciones Societarias (OS): constituciones, ampliaciones, reducciones de capital y fusiones. El tipo es del 1 % cuando se aplica, y la mayoría de operaciones quedan exentas desde la reforma de 2010, lo que ha reducido su peso hasta convertirla en una modalidad prácticamente residual.
Calcula tu ITP en Cantabria
Introduce el precio de la vivienda usada para estimar tu cuota de ITP en Cantabria con el tipo vigente de 2026 y los reducidos por colectivo (jóvenes, familia numerosa, VPO, discapacidad) cuando correspondan. El cálculo es orientativo; la base imponible mínima es el valor de referencia del Catastro.
Análisis local: ITP en Cantabria
Particularidad tributaria del ITP en Cantabria
Cantabria es probablemente la comunidad española con la política tributaria de despoblación más articulada. Desde la Ley de Cantabria 5/2026, de 28 de abril, la vivienda habitual tributa por un tipo específico del 7 % hasta 300.000 € y del 9 % por el exceso (art. 9.2), sustituyendo la antigua escala plana del 9 %-10 % introducida en 2023. Sobre esa base, la compra de vivienda habitual en un municipio en riesgo de despoblamiento entra directamente en el 4 % unificado que comparten los demás perfiles protegidos (art. 9.3 y 9.7), sin necesidad de bonificación adicional alguna. La Orden HAC/11/2024, de 27 de junio mantuvo en 55 los municipios rurales con reto demográfico para 2024 (sobre un total de 102) y el Gobierno cántabro identifica además 39 municipios estrictamente en riesgo de despoblamiento, donde la incentivación es máxima.
La segunda particularidad es la amplitud de perfiles que acceden al tipo reducido: la Ley 5/2026 unificó en un 4 % con límite común de 300.000 € a las familias numerosas y monoparentales, las personas con discapacidad de entre el 33 % y el 65 %, los menores de 40 años (edad ampliada desde 35) y las compras de vivienda habitual en municipios en riesgo de despoblamiento, con un AJD del 0,1 % para todos ellos (arts. 9.3, 9.7 y 13.4). La discapacidad igual o superior al 65 % baja aún más, al 3 % (art. 9.6). Existe además un tipo reducido del 5 % específico para viviendas que vayan a ser objeto de inmediata rehabilitación (art. 9.4). El límite de precio común, 300.000 €, es de los más altos del régimen común para este tipo de beneficios, lo que en un mercado como el cántabro -precio medio <200.000 € en la mayoría de municipios fuera de Santander- captura a la práctica totalidad de los compradores protegidos.
La tercera peculiaridad, hasta la reforma de 2026, era el tipo general TPO del 9 % desde el primer euro para vivienda habitual; la Ley 5/2026 lo sustituyó por una escala más suave (7 % hasta 300.000 €, 9 % el exceso), acercando a Cantabria a comunidades vecinas como Asturias en el tramo bajo del mercado, aunque mantiene el tipo más alto del cuadrante norte para las operaciones de mayor valor.
Marco normativo vigente
El cuerpo normativo cántabro descansa en:
- Decreto Legislativo 62/2008, de 19 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Medidas Fiscales en materia de Tributos cedidos por el Estado.
- Ley 3/2023, de 26 de diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas (BOC 30/12/2023, consolidado en BOE-A-2024-1373). Inició la actual ola de reformas tras el cambio de gobierno autonómico.
- Ley 3/2024, de 23 de diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas (BOC 30/12/2024). Refuerza la reducción del 95 % por vivienda habitual en el ISD (límite de 125.000 € por heredero) y añade deducciones autonómicas ligadas al listado de municipios con reto demográfico en IRPF e ITP. La bonificación del 50 % en cuota para hermanos del causante procede de la Ley 3/2023, con efectos desde el 1-1-2024.
- Ley de Cantabria 5/2026, de 28 de abril, de Medidas Fiscales y Administrativas para el año 2026 (BOE-A-2026-10431). Sustituye la tarifa plana de vivienda habitual por la escala 7 %/9 %, amplía a 40 años el límite de edad y a 300.000 € el valor admitido en el tipo reducido para jóvenes (art. 9.2, 9.3.c y 9.7), e introduce un tipo reducido del 5 % para vivienda objeto de inmediata rehabilitación (art. 9.4).
- Orden HAC/11/2024, de 27 de junio, por la que se aprueba la relación de municipios con condición de zona rural con reto demográfico para 2024.
La tarifa de vivienda habitual TPO vigente desde la Ley 5/2026 es:
| Tramo | Tipo marginal |
|---|---|
| Hasta 300.000 € | 7 % |
| Más de 300.000 € | 9 % |
Tipos reducidos: 4 % unificado con límite de 300.000 € para familias numerosas y monoparentales, discapacidad del 33 % al 65 %, menores de 40 años, vivienda protegida no exenta y compras en municipios en riesgo de despoblamiento (arts. 9.3 y 9.7); 3 % para discapacidad igual o superior al 65 % (art. 9.6); 5 % para vivienda destinada a inmediata rehabilitación (art. 9.4). AJD: 1,5 % general, 0,1 % reducido para los perfiles del 4 % (art. 13.4) y 0,05 % para la discapacidad severa (art. 13.6); el préstamo hipotecario tributa en todo caso al 2 %.
Datos socioeconómicos
Cantabria cuenta con una población próxima a los 588.000 habitantes, con fuerte concentración en la franja costera (Santander, Torrelavega, Camargo, Castro Urdiales) y un interior montañoso (Liébana, Pasiego, Campoo, Saja-Nansa) en clara regresión demográfica. Según ICANE, los 39 municipios en riesgo de despoblamiento sumaban 25.071 habitantes en 2023 frente a 25.194 cuatro años antes -una sangría que el Gobierno autonómico ha tratado de frenar combinando incentivos fiscales (deducción del 20 % en IRPF para residentes en municipios <5.000 habitantes, tipo reducido del 4 % en ITP) y planes de inversión rural (95 % de financiación autonómica de obras públicas en zonas en riesgo, frente al 80 % del resto).
El mercado inmobiliario cántabro está fuertemente segmentado: el litoral oriental (Castro Urdiales, Laredo) sostiene precios de costa con alta presión de Bilbao y País Vasco; Santander capital mantiene precios medios cercanos a Cataluña; el interior rural ofrece vivienda heredada con precios <60.000 €, mercado donde el tipo reducido del 4 % TPO opera como verdadera política de fijación poblacional.
Caso práctico específico
Pablo, 41 años, profesor de la Universidad de Cantabria, decide trasladarse con su familia a una vivienda heredada en Valderredible (uno de los 39 municipios en riesgo de despoblamiento). Compra a sus tíos una segunda casa colindante por 85.000 € que será su residencia habitual.
Cálculo TPO con el tipo unificado del 4 % por compra de vivienda habitual en municipio en riesgo de despoblamiento (arts. 9.3 y 9.7, Ley 5/2026):
- Base imponible: 85.000 €
- Tipo aplicable: 4 % (perfil unificado por localización, límite 300.000 €)
- Cuota a ingresar: 85.000 × 4 % = 3.400 €
Si Pablo hubiera realizado la misma operación en Santander capital (fuera de cualquier municipio en riesgo de despoblamiento y sin otro perfil protegido), tributaría al tipo general de vivienda habitual: 85.000 × 7 % = 5.950 €. La diferencia, 2.550 €, supone pagar casi un 75 % más en Santander capital que en el municipio despoblado. La Ley 3/2024 ha unificado el listado de municipios beneficiados, de modo que la misma localización aporta deducciones IRPF, exenciones IBI municipales y tipos de ITP coordinados.
Comparativa narrativa con vecinas
Cantabria comparte fronteras con Asturias, Castilla y León y País Vasco, lo que la sitúa en un cruce fiscal complejo. Tras la Ley 5/2026, Cantabria pasó a ser 1 punto más barata que Asturias en el tramo bajo del mercado (7 % hasta 300.000 € frente al 8 % asturiano en primer tramo). En los tipos reducidos la comparación ya no es tan sencilla: el 4 % unificado cántabro para colectivos protegidos alcanza los 300.000 € de valor, mientras que Asturias sustituyó su antiguo reducido único por una tarifa propia del artículo 32 bis con el 4 % hasta 150.000 € y el 6 % por el exceso — Cantabria resulta más ventajosa en las operaciones de mayor precio dentro del rango protegido. Frente a Castilla y León (8 %-10 % progresivo), Cantabria también resulta ahora más barata en el tramo de vivienda habitual ordinaria. Frente a País Vasco, donde las tres haciendas forales aplican el 4 % TPO en vivienda habitual —el mismo tipo que ahora comparten los perfiles protegidos cántabros, aunque con un tramo general más alto (9 % frente al 7 % vasco)—, Cantabria sigue siendo estructuralmente menos competitiva para el comprador sin perfil protegido, lo que explica la presión inmobiliaria sostenida en el corredor Castro Urdiales-Bilbao.
La gran ventaja comparativa cántabra está en el rural: el tipo del 4 % TPO en municipios con reto demográfico, con un límite de valor de 300.000 €, no tiene equivalente real en las vecinas. Galicia y Asturias, también afectadas por despoblación rural severa, no han implementado tipos reducidos territoriales del mismo alcance.
Timeline normativo (2008-2024)
- 2008 — Decreto Legislativo 62/2008, de 19 de junio: aprobación del texto refundido de Medidas Fiscales en tributos cedidos. Cuerpo base que sigue vigente con sucesivas modificaciones.
- 2017 — Reforma técnica: primer endurecimiento del tipo TPO general al 8 % y consolidación de bonificaciones específicas en zonas rurales.
- 2023 — Ley 3/2023, de 26 de diciembre: tras el cambio de gobierno autonómico (María José Sáenz de Buruaga, PP), inicio de la reforma fiscal cántabra. Sube TPO general al 9 %-10 %, eleva la bonificación ISD al 100 % en Grupos I-II, introduce el 50 % para colaterales de segundo grado (hermanos) y refuerza incentivos territoriales, con efectos desde el 1-1-2024.
- Junio 2024 — Orden HAC/11/2024: aprobación del listado oficial de 55 municipios con condición de zona rural con reto demográfico para 2024.
- Diciembre 2024 — Ley 3/2024, de 23 de diciembre: profundiza la reforma. Refuerza la reducción del 95 % por vivienda habitual en el ISD con límite de 125.000 € por heredero y añade deducciones autonómicas ligadas al listado de municipios con reto demográfico (Orden HAC/11/2024) en IRPF e ITP.
- Abril 2026 — Ley de Cantabria 5/2026, de 28 de abril: sustituye la escala plana del 9 %-10 % por un tipo específico de vivienda habitual del 7 % hasta 300.000 € y 9 % el exceso; unifica en el 4 % con límite de 300.000 € el tipo reducido de familias numerosas y monoparentales, discapacidad 33-65 %, menores de 40 años, vivienda protegida no exenta y municipios en riesgo de despoblamiento; introduce un reducido del 5 % para vivienda con inmediata rehabilitación.
Preguntas frecuentes contextuales
¿Tresviso y Valle de Villaverde reciben tratamiento diferenciado? Sí. Son dos enclaves geográficamente singulares (Valle de Villaverde rodeado por País Vasco, Tresviso en plena comarca de Liébana) que reciben tratamiento especial y diferenciado dentro del mapa cántabro de despoblación, con incentivos reforzados.
¿El tipo del 4 % en municipios despoblados se aplica a cualquier comprador o solo a residentes? Se aplica a cualquier comprador de vivienda habitual situada en uno de los 39 (o 55, según listado) municipios cualificados en riesgo de despoblamiento. No es necesario que el comprador sea residente previo en Cantabria, pero sí que la vivienda adquirida sea su residencia habitual durante el plazo legal de mantenimiento.
¿Se puede combinar el tipo reducido de menor de 40 años con el de municipio en riesgo de despoblamiento? No hace falta combinarlos: ambos perfiles —edad y territorio— dan acceso al mismo tipo unificado del 4 % (arts. 9.3 y 9.7), de modo que cumplir varias condiciones a la vez no reduce más la cuota. En el caso de Pablo, si además tuviera menos de 40 años, seguiría pagando el 4 % sobre 85.000 €, es decir, 3.400 €.
¿La unificación del listado en la Ley 3/2024 amplía o reduce los municipios beneficiados? La unificación armoniza criterios entre IRPF e ITP (que antes tenían listas levemente distintas), no implica una ampliación o restricción del número global de municipios. El listado vigente se actualiza anualmente vía orden de la consejería competente.
¿Qué cambió con la rebaja del TPO general a la escala 7 %/9 % en 2026? La Ley 5/2026 abarató la compra de vivienda habitual para el comprador medio cántabro: una operación de 200.000 € en Santander capital o litoral oriental pasó de tributar 18.000 € (9 % plano) a 14.000 € (7 % hasta 300.000 €), un ahorro de 4.000 €. Para los compradores jóvenes el cambio es doble: además de beneficiarse de la rebaja general en el tramo que no cubre el tipo reducido, la edad límite para acceder al 4 % subió de 35 a 40 años y el valor máximo de la vivienda de 200.000 a 300.000 €.
Ejemplo: comprar una vivienda usada de 190.000 € en Cantabria
Roberto y Cristina, dos sanitarios de cuarenta y tres años, compran una vivienda usada en Santander valorada en 190.000 €. Como superan la edad del tipo joven y no forman familia numerosa, la cuota se calcula sobre el primer tramo de la tarifa cántabra, situado en el 9 %.
Con cuarenta y tres años cumplidos, Roberto y Cristina rebasan el umbral del tipo reducido para jóvenes que Cantabria reserva a los menores de cuarenta años, y al tratarse de una pareja sin hijos a cargo tampoco pueden invocar las rebajas por familia numerosa, de modo que su compra de residencia habitual en Santander se liquida por el primer tramo de la tarifa autonómica, el 7 % que la comunidad aplica a la vivienda habitual hasta 300.000 €.
- Base imponible: 190.000 € (valor de referencia Catastro o precio escriturado, el mayor).
- Tipo TPO general: 7 % (tarifa progresiva, primer tramo aplicable).
- Cuota ITP-TPO orientativa: 13.300 €.
- Si cumplieran el límite de edad autonómico para el tipo joven y la vivienda fuera habitual ≤ 300.000 €: tipo 4 % → cuota = 7600 € .
- Si fueran familia numerosa ≤ 300.000 €: tipo 4 % → cuota = 7600 € .
Antes de firmar conviene que Roberto y Cristina comparen los 190.000 € escriturados con el valor de referencia del Catastro, porque desde 2022 Hacienda calcula el ITP sobre la mayor de las dos cifras y una tasación al alza puede engordar la cuota más allá de los 13.300 € previstos. Tampoco está de más revisar si el inmueble cae en alguno de los municipios cántabros en riesgo de despoblación, como buena parte de los valles de Liébana o Campoo, donde la comunidad mantiene tipos bonificados que premian fijar la residencia en el interior. Como siempre, estas cifras son orientativas: un asesor fiscal de la zona confirmará el tipo exacto y cualquier reducción vigente en el ejercicio de la compra.
Otras operaciones sujetas al ITP-AJD en Cantabria
Aunque la compraventa de vivienda concentre el grueso de la recaudación del impuesto, conviene recordar que el ITP-AJD alcanza a un abanico bastante más amplio de operaciones cotidianas. Estas son las más habituales:
- Vehículos usados entre particulares: aplican el 4 % en la mayoría de comunidades autónomas, aunque algunas mantienen tipos del 6 % al 8 % calculados sobre el precio escriturado o sobre tablas oficiales de Hacienda.
- Constitución de derechos reales como usufructos o servidumbres: tarifas específicas que se calculan en función del valor económico del derecho transmitido.
- Arrendamientos rústicos y urbanos: la escala estatal del artículo 12 de la Ley del ITP es progresiva por años de duración del contrato.
- Concesiones administrativas: tributan siempre que el concesionario no sea una Administración Pública.
- Préstamos entre particulares: están exentos con carácter general, pero si se formalizan en escritura pública el documento queda sujeto a Actos Jurídicos Documentados.
Plazo y dónde presentar
- Plazo: 30 días hábiles desde el otorgamiento de la escritura o devengo del hecho imponible.
- Modelo: 600 (modelo estatal aplicado por todas las CCAA con sus particularidades de pago).
- Presentación: ante la administración tributaria autonómica de Cantabria, NO ante AEAT estatal. Telemática con certificado digital o presencial con cita previa.
- Documentación: copia simple de la escritura notarial, copia DNI/NIE comprador y vendedor, valoración por valor de referencia Catastro o tasación pericial, justificante del pago. Para tipo reducido: título familia numerosa, certificado discapacidad o calificación VPO.
Preguntas frecuentes sobre ITP en Cantabria
¿Cuánto se paga de ITP por una vivienda usada en Cantabria en 2026?
Tarifa progresiva con tipo de partida 7 % y máximo 9 % en bases altas. Cantabria reformó su Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales por la Ley 5/2026, de 28 de abril: la vivienda habitual tributa al 7 % hasta 300.000 euros y al 9 % por el exceso (art. 9.2), mientras que el resto de inmuebles —segundas residencias, locales, terrenos— va al tipo general del 9 % (art. 9.1). Los perfiles protegidos comparten un 4 % unificado con límite común de 300.000 euros (arts. 9.3 y 9.7): familias numerosas y monoparentales, personas con discapacidad entre el 33 % y el 65 %, menores de 40 años, vivienda protegida no exenta y compras en municipios en riesgo de despoblamiento. La discapacidad igual o superior al 65 % baja aún más, al 3 % (art. 9.6), y las viviendas destinadas a inmediata rehabilitación conservan un 5 % propio (art. 9.4). En Actos Jurídicos Documentados el general es el 1,5 %, cualquier compra de vivienda habitual documentada en escritura va al 1 % (art. 13.3), los perfiles del 4 % aplican un 0,1 % y la discapacidad severa un 0,05 % (arts. 13.4 y 13.6); el préstamo hipotecario tributa en todo caso al 2 %.
¿Hay tipo reducido para jóvenes comprando primera vivienda en Cantabria?
Sí. 4 % para vivienda habitual de compradores jóvenes ≤ 300.000 €. El límite de edad que da derecho al tipo reducido lo fija cada Comunidad Autónoma y no es uniforme en todo el territorio: según el caso ronda los 30, los 35 o los 40 años, así que conviene comprobarlo en la normativa autonómica antes de darlo por bueno. Requisitos adicionales: residencia efectiva, mantenimiento mínimo (3-5 años según CCAA) y no haber sido propietario antes en muchos casos.
¿Y para familias numerosas en Cantabria?
Tipo reducido 4 % sobre vivienda habitual ≤ 300.000 €. Requiere título de familia numerosa vigente en el momento del devengo. Algunos casos exigen que la vivienda sea adecuada al número de miembros.
¿Qué tipo de AJD se aplica en obras nuevas y préstamos hipotecarios en Cantabria?
AJD general 1,5 % para escrituras notariales sujetas a inscripción registral (compraventa de obra nueva, divisiones horizontales). La constitución de préstamo o crédito hipotecario tributa en Cantabria a un tipo propio del 2 %, superior al general, que corresponde ingresar al banco prestamista desde el RDL 17/2018 y no al comprador. AJD reducido 0,1 % para vivienda habitual joven/familia numerosa sin límite.
¿Cuándo y dónde presentar el modelo 600 en Cantabria?
Plazo: 30 días hábiles desde el otorgamiento de la escritura o devengo. Modelo: 600 (estatal aplicado por las CCAA con sus particularidades). Presentación: ante la administración tributaria autonómica de Cantabria (no AEAT). Telemática con certificado digital. Documentación: copia simple notarial, valoración por valor de referencia Catastro o tasación, justificante pago.
¿Qué pasa si el valor escriturado es inferior al valor de referencia Catastro en Cantabria?
Desde 2022, la base imponible del ITP es el valor de referencia del Catastro inmobiliario (cuando exista) o el precio declarado si es superior. Si compras por debajo del valor de referencia, Hacienda autonómica liquidará por el valor de referencia y pagarás ITP sobre esa base mayor. Para impugnar: tasación pericial contradictoria.