Un piso, dos impuestos sobre el patrimonio
El convenio reparte el patrimonio con una regla sencilla: los inmuebles pueden gravarse donde están, y todo lo demás solo donde vive su dueño.
«Puede», no «solo puede»: España conserva su derecho a gravar el piso, y Suiza, por el artículo 23.2.a) en la redacción del Protocolo de 2011, lo exime pero se reserva el derecho a tenerlo en cuenta para calcular el tipo de tus demás bienes. Ese apartado habla expresamente de «rentas o patrimonio», y es el mismo mecanismo que encarece el impuesto suizo sobre la renta de quien tiene un piso alquilado en España. Vamos por partes, empezando por el lado español.
España: obligación real, con el mismo mínimo que un residente
Al dejar de ser residente no sales del Impuesto sobre el Patrimonio: cambias de modalidad. Pasas a tributar por obligación real, es decir, solo por lo que tienes en España:
Tu cuenta suiza, tu caja de pensiones y tu cartera de fondos en Zúrich quedan fuera. El piso entra, y entra por el mayor de tres valores:
El artículo no nombra el valor de referencia del Catastro, que nació en 2022 como base del impuesto de transmisiones. La lectura más extendida es que entra por la segunda regla, como valor determinado por la Administración a efectos de otro tributo, y así lo computamos en el ejemplo; no conocemos una consulta de Tributos que lo confirme para este impuesto, y lo decimos. A ese valor se le restan las deudas, pero no cualquier deuda:
La hipoteca del piso, sí. El préstamo del coche en Suiza, no. Y sobre la base neta se aplica un mínimo exento que la ley extiende expresamente a los no residentes:
La cuenta en dos casos
Primer caso, el más común. Un piso en Madrid con 180.000 € de valor catastral, comprado por 350.000 €, con un valor de referencia de 400.000 € y una hipoteca pendiente de 120.000 €. Segundo caso: dos inmuebles en España por 1.100.000 € en total, sin deudas, el de quien heredó una casa además del piso.
| Concepto | Un piso con hipoteca | Dos inmuebles sin deudas |
|---|---|---|
| Valor computable de los inmuebles | 400.000 € | 1.100.000 € |
| Deudas deducibles | − 120.000 € | 0 € |
| Mínimo exento | − 700.000 € | − 700.000 € |
| Base liquidable | 0 € | 400.000 € |
| Cuota por la escala estatal | 0,00 € | 1.164,36 € |
| Con la normativa de Madrid | 0,00 € | 0,00 € |
Escala estatal del art. 30 de la Ley 19/1991, la misma que usa nuestra calculadora de patrimonio: 0,2 % hasta 167.129,45 €, 0,3 % hasta 334.252,88 € y 0,5 % hasta 668.499,75 €.
El primer caso no paga nada y, como la cuota es cero y los bienes no llegan a 2.000.000 €, tampoco hay que presentar el modelo 714: la ley solo obliga a declarar cuando sale a ingresar o cuando el valor de los bienes supera esa cifra. El segundo caso sí paga por la escala estatal, 1.164,36 €, y aquí entra una puerta que muchos no residentes desconocen:
La redacción vigente no distingue por país de residencia: hasta 2021 solo alcanzaba a la Unión Europea y al Espacio Económico Europeo, y un residente en Suiza quedaba fuera; hoy no. Es un derecho, no una obligación, y conviene comparar.
Madrid es el caso claro: su bonificación general del cien por cien está en suspenso mientras exista el Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas, pero la disposición transitoria que la sustituye bonifica la diferencia entre la cuota del Patrimonio y la de Solidaridad, y con 1.164,36 € de cuota y cero de Solidaridad, la diferencia es la cuota entera.
En Cataluña, con mínimo propio de 500.000 euros y escala más alta, la estatal sale mejor y puedes quedarte con ella. La Comunidad Valenciana ha subido su mínimo para sus residentes muy por encima del estatal, y si un no residente puede invocarlo por esta disposición es una pregunta sin doctrina que conozcamos. Puedes probar tu caso con la calculadora del Impuesto sobre el Patrimonio, eligiendo la comunidad del piso.
Representante y grandes fortunas
Circula la idea de que residir fuera de la Unión Europea obliga siempre a nombrar un representante fiscal en España. En este impuesto la ley es más estrecha:
Con un piso, ni establecimiento permanente ni, en la práctica, requerimiento. Donde sí es obligatorio es en el impuesto hermano, el de Solidaridad de las Grandes Fortunas, que nació para 2022 y 2023 y sigue vigente en 2026 porque un real decreto-ley lo prorrogó hasta que se reforme la financiación autonómica. Ese impuesto grava también por obligación real, con el mismo mínimo de 700.000 euros, al 1,7 % a partir de 3.000.000 de base liquidable, y ahí sí:
La excepción para el Espacio Económico Europeo con asistencia mutua no alcanza a Suiza. Un residente en Ginebra con más de tres millones en inmuebles españoles paga Solidaridad, resta lo pagado por Patrimonio y nombra representante. Para el resto, la única cita anual es comprobar si la cuota sale a ingresar; si sale, el 714 se presenta en el mismo plazo que la Renta, entre abril y el 30 de junio.
Zúrich: no lo grava, pero lo cuenta
El impuesto suizo sobre el patrimonio es cantonal y municipal, no federal, y grava cada año el patrimonio neto mundial de sus residentes. La ley de Zúrich excluye expresamente los inmuebles situados fuera del cantón, y remite para el extranjero a los mismos principios que rigen entre cantones:
«Exclusivamente para determinar el tipo»: esa es la expresión que conviene aprender, satzbestimmend. En la declaración de Zúrich el piso español se consigna en la casilla de patrimonio mundial y se resta en la siguiente para llegar al patrimonio imponible en el cantón; no tributa, pero fija el tipo. Y la tarifa es progresiva, en tramos que se indexan cada pocos años; la vigente para 2026 empieza así:
Esa es la cuota simple; el cantón la multiplica por su coeficiente, el 95 % en 2026, y la ciudad de Zúrich por el suyo, el 119 %. Con 300.000 CHF de patrimonio suizo, un soltero paga 234 CHF al año según la calculadora oficial de la Administración Federal.
Si Zúrich computa el piso español por su valor de referencia, 377.640 CHF al cambio de septiembre de 2026, el patrimonio que fija el tipo sube a 677.640 CHF, el tipo medio pasa del 0,078 % al 0,15 %, y aplicado a los 300.000 CHF reales da 451 CHF: 217 CHF más al año por un piso que en Suiza no tributa.
La cifra es modesta, pero crece con el patrimonio y con el valor del piso, y sobre todo explica por qué el formulario cantonal te pregunta por una casa que está a mil kilómetros.
Una advertencia honesta sobre ese valor. No hemos encontrado ninguna circular de Zúrich ni de la Conferencia Suiza de Impuestos que fije cómo se valora un inmueble extranjero; la práctica que describen los despachos suizos es apoyarse en el valor oficial del otro país o en el precio de compra con un descuento, y varía de cantón a cantón.
Hemos usado el valor de referencia español como hipótesis razonable, y la instrucción práctica es preguntar a tu Steueramt qué valor toma. El mismo piso tiene además un segundo efecto en Zúrich, sobre el impuesto de la renta, por el valor de uso o el alquiler que se le atribuye: está calculado en la guía del alquiler desde Suiza.
Cada año, recuerda
- Reúne los tres valores del piso. Valor catastral del recibo del IBI, precio de la escritura con sus gastos y el valor de referencia del Catastro a 1 de enero. Manda el mayor.
- Resta solo las deudas del propio piso. La hipoteca que lo financió sí; un préstamo personal suizo, no. En obligación real solo se deducen las cargas que afectan a los bienes españoles.
- Aplica el mínimo de 700.000 euros y decide qué normativa te conviene. La estatal siempre está disponible. La de la comunidad donde está el piso, también, por la disposición adicional cuarta: en Madrid la cuota queda en cero; en otras, la estatal puede ser mejor.
- Comprueba si tienes que presentar el 714. Solo si la cuota sale a ingresar o si tus bienes en España pasan de 2.000.000 euros. Con cuota cero y un piso, no hay declaración.
- Declara el piso en Suiza, aunque no tribute. Va en la casilla de patrimonio mundial de la declaración cantonal y se resta después: el cantón no lo grava, pero lo usa para fijar el tipo. Pregunta a tu Steueramt con qué valor lo computa.
Fechas para la agenda: el Impuesto sobre el Patrimonio se devenga el 31 de diciembre y el modelo 714, cuando toca presentarlo, va con la campaña de la Renta, de abril al 30 de junio siguiente; la declaración de Zúrich, con el piso en la casilla de patrimonio mundial, se presenta hasta el 31 de marzo con prórroga fácil de obtener.
Si el piso está alquilado o piensas venderlo, sus rentas tienen su propia factura en las guías de alquilar y vender desde Suiza, y el resto de tus obligaciones desde allí está en la guía del país.
Preguntas frecuentes
Vivo en Zúrich y tengo un piso en Madrid. ¿Pago Impuesto sobre el Patrimonio en España?
Estás sujeto por obligación real, solo por los bienes que tienes en España, y la ley te concede el mismo mínimo exento de 700.000 euros que a un residente. Con un piso de 400.000 euros y 120.000 de hipoteca, la base neta es de 280.000 y la cuota, cero, en cualquier comunidad. Solo se paga cuando el patrimonio español neto supera los 700.000 euros, y entonces la normativa de la comunidad donde está el piso puede reducirlo o anularlo.
¿Qué valor tiene el piso para el impuesto?
El mayor de tres: el valor catastral, el determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos, y el precio de compra. Desde 2022 el valor de referencia del Catastro es la base del impuesto de transmisiones para ese mismo inmueble, y la lectura más extendida es que entra por esa segunda regla; no conocemos una consulta de Tributos que lo diga para el Impuesto sobre el Patrimonio. En el ejemplo, con 180.000 de catastral, 350.000 de compra y 400.000 de referencia, computamos 400.000.
¿Tengo que nombrar un representante en España por vivir en Suiza?
En el Impuesto sobre el Patrimonio, no de forma automática: la ley solo lo exige si operas mediante establecimiento permanente o si la Administración te lo requiere por la cuantía y las características de tu patrimonio español. Donde sí es obligatorio para quien no reside en la Unión Europea es en el Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas, que empieza a pagarse a partir de 3.000.000 euros de base y sigue vigente en 2026.
¿Suiza grava mi piso de España en su impuesto sobre el patrimonio?
No lo grava, pero lo tiene en cuenta. La ley de Zúrich excluye de la sujeción los inmuebles situados fuera del cantón, y el convenio permite a España gravarlos y obliga a Suiza a eximirlos. Lo que Suiza conserva es el derecho a calcular el tipo de tu patrimonio suizo como si el piso también tributara. Como la tarifa es progresiva, el piso te sube el tipo: en el ejemplo, de 234 a unos 451 francos al año sobre 300.000 francos de patrimonio suizo.
¿Con qué valor computa Zúrich el piso español?
No hay una circular publicada que fije un porcentaje para los inmuebles extranjeros; la práctica que describen los despachos suizos es apoyarse en el valor oficial extranjero o en el precio de compra con un descuento, y cambia de cantón a cantón. En el ejemplo hemos usado el valor de referencia español convertido a francos, y conviene preguntar al Steueramt qué valor toma en tu caso, porque el resultado depende de ello.
¿Y si mi patrimonio en España supera los 3.000.000 euros?
Entra en juego el Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas, también por obligación real y con el mismo mínimo de 700.000 euros, al 1,7 % a partir de 3.000.000 de base liquidable. De su cuota se resta lo pagado por el Impuesto sobre el Patrimonio, y por eso la bonificación de Madrid dejó de ser del cien por cien mientras dure: ahora es la diferencia entre las dos cuotas. Y en ese impuesto, residir en Suiza obliga a nombrar representante en España.