Donar una vivienda a un hijo
la cuenta de verdad

Tres impuestos, dos pagadores, un calendario corto

La donación de un inmueble urbano dispara simultáneamente tres tributos. El Impuesto sobre Donaciones lo paga el hijo con el modelo 651, en 30 días hábiles e improrrogables, ante la comunidad autónoma donde radica el inmueble — en las donaciones de pisos no manda la residencia de nadie, sino el piso. La plusvalía municipal la paga también el hijo, al ayuntamiento, en el mismo plazo de 30 días hábiles. Y la ganancia patrimonial en el IRPF la paga el padre en su próxima declaración de la Renta: donar es transmitir, y la revalorización del piso desde que lo compró aflora como si lo hubiera vendido, aunque no haya cobrado un euro. Dos pagadores, tres administraciones y un calendario que no espera: conviene tener la cuenta hecha antes de pisar la notaría, no después.

El ISD del hijo: manda la comunidad del inmueble

La primera consecuencia práctica del punto de conexión es que aquí no hay mudanza que valga: un piso en Sevilla tributa con las normas andaluzas aunque el hijo viva en Barcelona y los padres en Bilbao. La segunda es que la factura varía de forma drástica según el mapa. En las comunidades con bonificación del 99 % para descendientes —Madrid, Andalucía o la Comunidad Valenciana, siempre con la donación en escritura pública—, un piso con base de 200.000 € deja la cuota del hijo en unos cientos de euros. En Cataluña o Galicia, la tarifa reducida para parientes directos (5 % hasta 200.000 € de base, 7 % y 9 % en los tramos siguientes, condicionada a la escritura) sitúa esa misma donación en torno a los 10.000 €. Y donde no hay beneficio autonómico aplicable, la tarifa estatal corre desde el primer euro —en donaciones no existen las reducciones por parentesco de las herencias— y el mismo piso supera los 31.000 € de cuota. El detalle de las 17 comunidades, con requisitos y normas citadas, está en la comparativa del impuesto de Donaciones.

El IRPF del padre: la factura que casi nadie espera

Aquí se rompe la intuición de la mayoría de las familias. Para la Ley del IRPF, donar un inmueble es una alteración patrimonial del donante: la diferencia entre el valor de adquisición (lo que costó, más gastos e inversiones) y el valor de transmisión (el declarado en el ISD, con el valor de mercado como techo) es una ganancia patrimonial que tributa en la base del ahorro: 19 % los primeros 6.000 €, 21 % hasta 50.000, 23 % hasta 200.000, 27 % hasta 300.000 y 30 % en adelante. Un piso comprado por 90.000 € hace veinte años y donado hoy por 200.000 € aflora 110.000 € de ganancia: 24.180 € de cuota en la Renta del padre. En las comunidades bonificadas, esa cifra multiplica por setenta lo que paga el hijo. Y la asimetría tiene segunda parte: si el inmueble valiera hoy menos de lo que costó, esa pérdida no sería deducible (artículo 33.5.c) — donar activos depreciados desperdicia la pérdida fiscal.

La gran válvula de escape es la exención de los mayores de 65 años: la ganancia derivada de la transmisión de la vivienda habitual por un contribuyente de 65 años o más está exenta, y la Agencia Tributaria confirma que la exención cubre las transmisiones «onerosas o lucrativas» — la donación incluida. La Dirección General de Tributos ha rematado el criterio en 2025: también está exenta la donación de la sola nuda propiedad con reserva de usufructo (consulta V1261-25). La combinación edad + vivienda habitual + reserva de usufructo + bonificación autonómica es, sencillamente, el paquete fiscal óptimo para transmitir la casa familiar en vida. Quien tiene 63 años y prisa debería leer dos veces este párrafo: esperar a los 65 puede valer más de 20.000 €.

La plusvalía municipal: el tercer pasajero

El ayuntamiento donde está el inmueble cobra su propio impuesto sobre el incremento del valor del suelo urbano, y en las transmisiones gratuitas el sujeto pasivo es el adquirente: el hijo, con 30 días hábiles de plazo. Desde la reforma de 2021 puede elegirse el método de cálculo más favorable: el objetivo (valor catastral del suelo multiplicado por un coeficiente según los años de tenencia, con un máximo del 0,40 para tenencias de veinte años o más, y el tipo municipal de hasta el 30 %) o el real (la parte del incremento efectivo proporcional al suelo). En tenencias largas, el objetivo suele ganar: con un valor de suelo de 40.000 € y veinte años, el tope ronda los 4.800 €. Si no ha habido incremento real de valor, la operación no está sujeta — pero hay que probarlo con los títulos de adquisición y transmisión. Un matiz que pocas familias conocen: las bonificaciones municipales de hasta el 95 % que muchas ordenanzas conceden a la vivienda habitual transmitida a familiares suelen reservarse a las herencias; en donaciones, lo normal es pagar entero.

Escritura obligatoria, Registro y valor de referencia

En la donación de inmuebles el notario no es una recomendación: es un requisito de validez. El artículo 633 del Código Civil exige escritura pública que identifique los bienes donados y las cargas, con la aceptación del hijo en la misma escritura o en otra otorgada en vida del donante; el documento privado es nulo de pleno derecho. A la escritura le sigue la inscripción en el Registro de la Propiedad, y ambas cosas tienen un coste regulado por arancel que depende del valor y de la complejidad del documento — un coste menor, en cualquier caso, comparado con cualquiera de los tres impuestos de la operación.

Sobre el valor: desde 2022, la base imponible mínima del ISD en inmuebles es el valor de referencia del Catastro a la fecha de la donación. Declarar por debajo no es una estrategia sino una invitación a la liquidación complementaria, porque la administración ajusta al valor de referencia sin necesidad de visitar el piso. Si el valor de referencia parece excesivo —ocurre con inmuebles a reformar o con particularidades que el algoritmo catastral no ve—, el camino es impugnarlo con prueba, no ignorarlo. El dato se consulta gratis en la sede del Catastro y debería ser lo primero que se mire en esta operación, porque arrastra las bases del ISD, del IRPF del donante y de cualquier comprobación posterior.

Donar sin soltar el techo: la reserva de usufructo

La fórmula clásica para anticipar la casa sin quedarse en la calle es donar la nuda propiedad y reservarse el usufructo vitalicio: los padres conservan de por vida el derecho a vivir en el piso o a cobrar su alquiler, y el hijo adquiere la propiedad desnuda, que se consolidará automáticamente al fallecer los usufructuarios. La valoración fiscal es mecánica: el usufructo vitalicio vale 89 menos la edad del usufructuario, en porcentaje, con un mínimo del 10 % y un máximo del 70 %. Con un donante de 70 años, el usufructo vale el 19 % y la nuda propiedad el 81 %: sobre un piso de 200.000 €, el hijo tributa hoy por 162.000 € — en una comunidad con bonificación del 99 %, unos 236 € de cuota.

El segundo acto llega con el fallecimiento: la consolidación del dominio. El hijo liquida entonces el porcentaje que faltaba (el 19 % del ejemplo) aplicando el tipo medio y la normativa vigentes en la donación original. No es, por tanto, un ahorro definitivo sino un fraccionamiento del impuesto en dos momentos; su valor real es civil y vital — los padres no pierden el uso ni las rentas — y, combinado con la exención del IRPF de los mayores de 65 cuando lo donado es la vivienda habitual, redondea la operación más eficiente disponible para la casa familiar.

«Se la vendo por un euro»: por qué la falsa compraventa sale mal

La alternativa folclórica a la donación —venderle el piso al hijo por un precio simbólico— fracasa por todos los flancos a la vez. Fiscalmente, Hacienda recalifica la compraventa simulada como donación, pero sin bonificación, porque la escritura de compraventa no cumple los requisitos formales del beneficio; y aunque se tomara en serio como venta, el ITP del hijo se calcularía sobre el valor de referencia y no sobre el euro pactado, mientras el padre tributaría en su IRPF tomando como valor de transmisión al menos el valor de mercado. La diferencia entre lo pagado y lo recibido puede liquidarse, además, como donación encubierta, con intereses y sanción. Y civilmente, la falsa venta esquiva la colación y puede invadir legítimas, dejando servida la impugnación de los hermanos el día de mañana. La donación transparente, en escritura y con su bonificación, es más barata, más rápida y muchísimo más segura. Si el piso tiene hipoteca pendiente, existe además una estructura legal intermedia: la donación con asunción de deuda, en la que la parte cubierta por la hipoteca asumida tributa como transmisión onerosa (ITP) y solo el exceso como donación — con la cuenta hecha, a veces es la mejor de las tres.

El caso completo: piso de 200.000 € comprado por 90.000 €

Los padres de Hugo, de 60 y 58 años, donan a su hijo un piso alquilado —no es su vivienda habitual— con valor de referencia de 200.000 €, comprado hace veinte años por 90.000 €. La operación, pieza a pieza: el ISD de Hugo depende de dónde está el piso — en Madrid o Andalucía, con escritura, en torno a los 316 €; en Cataluña, unos 10.000 € con la tarifa reducida; sin beneficio autonómico, unos 31.600 €. El IRPF de los padres: 110.000 € de ganancia que tributan a la escala del ahorro, 24.180 € a repartir entre ambos según su titularidad — la pieza más cara de la operación en cualquier comunidad bonificada, y la que no aparece hasta la primavera siguiente, en plena campaña de la Renta. La plusvalía municipal de Hugo: con 40.000 € de valor catastral de suelo y veinte años de tenencia, un máximo aproximado de 4.800 € por el método objetivo. Total en una comunidad bonificada: unos 29.300 €, de los que más del 80 % recae sobre los donantes.

Las dos variantes que cambian el final: si los padres esperasen a que el piso fuera su vivienda habitual y a cumplir 65 años, la ganancia quedaría exenta y la operación completa bajaría de 30.000 € a menos de 6.000. Y si en lugar de donar dejaran el piso en herencia, la «plusvalía del muerto» borraría el IRPF, las reducciones por parentesco y las bonificaciones mortis causa rebajarían el ISD y la plusvalía municipal probablemente llegaría bonificada. La donación de vivienda tiene todo el sentido cuando la necesidad del hijo es presente y real; cuando es pura planificación, la comparativa con la herencia merece leerse antes de pedir cita en la notaría.

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