El valor de referencia del Catastro —no debe confundirse con el valor catastral tradicional— es una valoración objetiva por inmueble que determina la Dirección General del Catastro, con el límite del valor de mercado, a partir de los precios de las compraventas reales comunicados por los notarios (disposición final tercera del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario).
Lo introdujo la Ley 11/2021, con efectos desde el 1 de enero de 2022, y desde entonces es la base imponible de los inmuebles en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (art. 10.2 del RDLeg 1/1993) y en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (art. 9.3 de la Ley 29/1987), salvo que el precio pactado o el valor declarado sean superiores, en cuyo caso se toma el mayor.
Su fabricación es estadística, no una tasación del inmueble concreto: el Catastro publica cada año en su Sede Electrónica un informe del mercado inmobiliario y un mapa de valores que divide el territorio en ámbitos homogéneos con módulos de valor medio por zona, y sobre ese módulo aplica un factor de minoración del 0,9 —igual para inmuebles urbanos y rústicos, fijado por la Orden HFP/1104/2021— pensado para que el resultado no supere el valor de mercado.
Los valores del año siguiente se aprueban por resolución anual publicada antes del 30 de octubre y se anuncian en el BOE en los veinte primeros días de diciembre.
La diferencia con el valor catastral conviene tenerla clara: el valor catastral es la base del IBI municipal y suele quedar muy por debajo del mercado; el valor de referencia no interviene en el IBI y solo actúa en Transmisiones y en Sucesiones y Donaciones. Ambos coexisten y se consultan en la misma Sede del Catastro, lo que alimenta la confusión de quien oye hablar de "valor catastral" sin distinguir uno de otro.
La consulta es gratuita y permanente en la sede electrónica del Catastro (sec.catastro.gob.es): los valores de referencia no tienen la condición de datos de carácter personal y cualquiera puede consultar el de un inmueble concreto.
Para impugnarlo, la ley solo admite dos vías (art. 10.3 del texto refundido del ITP y art. 9.4 de la Ley del ISD): autoliquidar por el valor de referencia y pedir después la rectificación de la autoliquidación alegando que el valor perjudica tus intereses legítimos, o esperar la liquidación y recurrirla en reposición o ante el tribunal económico-administrativo.
En ambos casos la Administración resuelve previo informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro. La tasación pericial contradictoria no cabe contra el valor de referencia: al no haber comprobación de valores, no hay nada que ese procedimiento pueda corregir.
Un caso práctico ilustra el efecto real del cambio. Una compraventa de vivienda usada en Sevilla por 145.000 € entre particulares se encuentra con que el valor de referencia del Catastro para ese inmueble es de 165.000 €.
Aunque el contrato refleje 145.000 €, la base imponible del TPO en Andalucía —al tipo del 7 %— será 165.000 €, por lo que la cuota resultante es 11.550 € en lugar de los 10.150 € que habrían correspondido al precio escriturado.
Autoliquidar por el precio sin más no evita esa diferencia: expone a que la Administración liquide el resto con intereses de demora; la vía correcta, si el valor no corresponde al inmueble, es pagar por el valor de referencia y pelear después por la rectificación.
Existe una excepción relevante: cuando el inmueble no tiene valor de referencia o el Catastro no puede certificarlo —zonas con pocas compraventas para el análisis, inmuebles singulares—, la base imponible vuelve a la regla general, la mayor entre el valor declarado, el precio pactado y el valor de mercado, "sin perjuicio de la comprobación administrativa". En ese supuesto sí puede haber una comprobación de valores clásica, y contra ella sí procede la tasación pericial contradictoria.
Para los tipos aplicables en cada territorio conviene consultar nuestra guía ITP por CCAA →.