La exención de la vivienda habitual en el Impuesto sobre el Patrimonio permite excluir de la base imponible los primeros 300.000 € de valor del inmueble que constituye la residencia principal del contribuyente. Está regulada en el artículo 4.Nueve de la Ley 19/1991 y es una exención objetiva: se aplica sobre el bien concreto, no sobre el patrimonio global, y es acumulativa con el mínimo exento personal de la Comunidad Autónoma.
El concepto de vivienda habitual a estos efectos coincide con el criterio que utiliza el IRPF: el inmueble en el que el contribuyente reside de forma efectiva y permanente durante al menos tres años, salvo circunstancias que justifiquen el cambio —traslado laboral, separación matrimonial, inadecuación sobrevenida por discapacidad—.
Si el contribuyente posee una vivienda de 500.000 € que cumple el requisito de habitualidad, solo tributan en el IP los 200.000 € de exceso sobre el límite exento. Si la vivienda vale menos de 300.000 €, queda totalmente exenta y no computa en la base imponible.
Un matiz relevante que genera confusión frecuente: la exención de 300.000 € se aplica sobre el valor a efectos del impuesto, no necesariamente sobre el precio de mercado.
El artículo 10.Uno de la Ley 19/1991 ordena computar el inmueble por el mayor de tres valores: el catastral, el determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos y el precio o valor de adquisición (el valor de referencia del Catastro solo entra en esa comparación si la adquisición tributó por él en el ITP o en Sucesiones).
Si la vivienda tiene un valor catastral de 180.000 € y fue adquirida por 350.000 €, el valor fiscal aplicable es 350.000 €. La exención cubre los primeros 300.000 €, y los 50.000 € restantes suman a la base imponible. Es un error habitual aplicar la exención sobre el valor catastral cuando el de adquisición es superior.
La exención tiene límites subjetivos que conviene conocer. Es individual: en un matrimonio en régimen de gananciales donde la vivienda pertenece a la sociedad de gananciales, cada cónyuge aplica la exención de 300.000 € sobre su mitad del valor del inmueble, lo que eleva el umbral efectivo a 600.000 € por pareja. En régimen de separación de bienes, solo el titular registral (o los cotitulares en proporción) aplica la exención.
Y en caso de nuda propiedad con usufructo, la exención la aplica el usufructuario (que es quien habita) y no el nudo propietario.
La relación entre la exención de vivienda y el mínimo exento personal es aditiva. Primero se aplican las exenciones objetivas —vivienda habitual, empresa familiar, patrimonio histórico— para determinar la base imponible; después se resta el mínimo exento personal para obtener la base liquidable.
Una persona con patrimonio neto de 1.100.000 € cuya vivienda vale 350.000 € y reside en una Comunidad con mínimo de 700.000 € haría el siguiente cálculo: 1.100.000 menos 300.000 (exención vivienda) da una base imponible de 800.000 €; 800.000 menos 700.000 (mínimo personal) da una base liquidable de 100.000 €, sobre la que se aplica la tarifa progresiva del primer tramo (0,2 % estatal subsidiario).
Para estimar el efecto de la exención en tu caso concreto consulta la calculadora Patrimonio →.