Qué es la extinción de condominio y por qué el fisco no la ve como una venta
Un condominio, en el lenguaje de la ley civil, es simplemente la propiedad de una misma cosa compartida entre varias personas: los hermanos que heredan un piso a partes iguales, la pareja que lo compró al 50 % antes de romper, los socios de un local. Extinguirlo significa poner fin a esa cotitularidad, y hay dos formas de hacerlo.
La primera es dividir físicamente el bien entre los condóminos, algo que rara vez es posible con una vivienda o un local sin destrozar su valor. La segunda, y la que ocupa esta guía, es adjudicárselo entero a uno de ellos, que a cambio compensa en dinero a los demás por la parte que dejan de tener.
La clave fiscal está en que el Código Civil no trata esa segunda vía como una compraventa, y la ley del impuesto lo recoge de forma expresa.
El artículo 7.2.B del texto refundido de la Ley del ITP y AJD considera transmisiones patrimoniales sujetas a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas «los excesos de adjudicación declarados», pero añade de inmediato una excepción: quedan fuera los que surjan de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1.056, segundo, y 1.062, primero, del Código Civil.
Ese último precepto es el que aplica al condominio ordinario: cuando la cosa común es indivisible, o desmerecería mucho por su división, la ley permite adjudicarla íntegra a uno de los comuneros con la obligación de compensar a los demás en dinero, sin que eso se considere una transmisión onerosa entre dos patrimonios distintos.
El razonamiento de fondo es que nadie está comprando nada que no tuviera ya: cada condómino, desde el origen de la comunidad, ya era propietario de una cuota ideal sobre el bien entero. Lo único que hace la extinción es convertir esa cuota abstracta en dinero para unos y en propiedad plena para otro.
Por qué se paga AJD, y solo sobre la mitad que de verdad se adquiere
Que la operación escape de la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas no significa que sea gratuita para Hacienda. Cuando la escritura documenta un acto valuable, es inscribible en el registro y no queda sujeto a TPO, ISD o al Impuesto sobre Operaciones Societarias, entra en juego la otra modalidad del mismo impuesto: la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados, regulada en el artículo 31.2 del texto refundido.
Es exactamente lo que ocurre con la escritura de extinción de condominio: documenta un acto con contenido económico e inscribible, así que paga AJD.
El tipo aplicable lo aprueba cada comunidad autónoma, y como esas cifras cambian de una región a otra y conviene consultarlas actualizadas, esta guía las remite a la ficha propia de AJD por comunidad autónoma, donde se mantiene el mapa completo, y a la calculadora de AJD para estimar la cuota exacta de una escritura concreta.
Lo que sí conviene fijar aquí, porque es el punto donde más dinero se pierde por desconocimiento, es sobre qué base se aplica ese tipo. No es el valor del inmueble entero.
La Agencia Tributaria de Cataluña, recogiendo el criterio fijado por la Dirección General de Tributos en su consulta vinculante V3344-19, lo formula con una precisión que conviene citar tal cual: «la base imponible es el valor de la participación que se adjudica el cotitular, participación de la que no era titular antes de la extinción del condominio».
Traducido a un ejemplo sin cifras concretas: si dos hermanos heredan un piso al 50 % y uno se lo queda compensando al otro, la base del AJD no es el valor total de la vivienda, sino únicamente el de esa mitad que cambia de manos. La otra mitad ya era suya desde antes, y gravarla otra vez sería tributar dos veces por algo que nunca se transmitió.
El caso de los gananciales: cuando el divorcio activa una exención propia
El supuesto más frecuente de extinción de condominio no nace de una herencia sino de una ruptura matrimonial, y aquí la ley añade una capa adicional que conviene no confundir con la regla general del 1.062 del Código Civil.
El artículo 45.I.B.3 del texto refundido declara exentas las aportaciones de bienes y derechos hechos por los cónyuges a la sociedad conyugal, y también las adjudicaciones que a su favor y en pago de las mismas se verifiquen a su disolución.
Cuando un matrimonio en régimen de gananciales se divorcia y liquida su patrimonio común —incluida la vivienda familiar—, la adjudicación de esa vivienda a uno de los cónyuges, compensando al otro, queda exenta de AJD por esta vía específica, no solo por escapar de la TPO general.
La neutralidad se completa en el IRPF.
El artículo 33.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta establece que no existe alteración en la composición del patrimonio en los supuestos de división de la cosa común, en la disolución de la sociedad de gananciales o en la disolución de comunidades de bienes, y remata con una advertencia que conviene tener presente: estos supuestos «no podrán dar lugar, en ningún caso, a la actualización de los valores de los bienes o derechos recibidos».
Es decir, ni tributa la operación en ese momento ni se puede aprovechar para revalorizar fiscalmente el bien a efectos de una venta futura: quien se queda la vivienda hereda también, a efectos fiscales, la fecha y el valor de adquisición original del matrimonio.
Ahora bien, esta exención de gananciales es estrictamente eso: de la sociedad conyugal.
Una pareja de hecho que compró un piso al 50 % en separación de bienes, o dos socios que adquirieron un local juntos, no tienen sociedad de gananciales que disolver, así que su extinción de condominio se rige por la regla general del 1.062 del Código Civil descrita más arriba —AJD sobre la cuota adquirida— y no por esta exención específica. La distinción parece sutil, pero determina si la escritura tributa por AJD sobre la mitad o queda directamente exenta.
El IRPF de quien se va: la ganancia patrimonial que casi nadie contempla
Hasta aquí todo el foco ha estado en quien se queda el bien. Pero la extinción de condominio tiene otro protagonista, el que cede su cuota y se lleva el dinero, y su situación fiscal es la que con más frecuencia se pasa por alto porque no hay ninguna escritura ni ningún impuesto que se lo recuerde en el momento.
El manual práctico del IRPF de la Agencia Tributaria, apoyándose en una Resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central de 7 de junio de 2018 dictada en unificación de criterio, es explícito sobre este punto: «en el caso de que se atribuyan a uno de los copropietarios o comuneros bienes o derechos por mayor valor al que corresponda a su cuota de titularidad, existirá una alteración patrimonial en el otro u otros».
Dicho de otro modo, la neutralidad fiscal del artículo 33.2 de la LIRPF opera para quien recibe el bien entero sin que eso se considere una adquisición nueva sujeta a plusvalía en ese instante, pero no protege por igual a quien cede su cuota y recibe dinero a cambio.
Si el valor de esa cuota, en la fecha de la extinción, es superior al que tenía cuando la adquirió —por ejemplo, porque el inmueble ha subido de precio desde que se compró o se heredó—, quien cobra la compensación tiene una ganancia patrimonial que debe declarar en su IRPF del ejercicio, calculada por la diferencia entre lo percibido y el valor de adquisición de esa parte.
Es exactamente el mismo mecanismo que si hubiera vendido su cuota a un tercero, solo que el comprador es el otro condómino y el vehículo jurídico es la extinción de condominio en lugar de una compraventa. Este matiz es el que separa una operación pensada de una improvisada: puede compensar fiscalmente hacer las cuentas antes de firmar, no después de recibir la notificación.
Cuando el régimen que se liquida es el de separación de bienes —y no el de gananciales—, la ley añade todavía una tercera pieza que conviene no mezclar con las dos anteriores.
El artículo 33.3.d de la LIRPF establece que las compensaciones dinerarias, por imposición legal o resolución judicial, con causa distinta de la pensión compensatoria entre cónyuges, que se producen en la extinción del régimen económico matrimonial de separación de bienes, no dan lugar a ganancia ni pérdida patrimonial para el que paga, no dan derecho a reducir la base imponible del pagador, no constituyen renta para quien las recibe y tampoco sirven para actualizar los valores de los bienes y derechos recibidos.
Es un supuesto acotado —compensación por desequilibrio en separación de bienes— que conviene diferenciar tanto de la exención propia de gananciales como de la regla general de ganancia para quien cede su cuota en un condominio ordinario.
Cuándo la extinción de condominio deja de ser barata
Todo lo anterior describe el trato favorable, pero ese trato tiene un perímetro y salirse de él tiene un precio concreto: el régimen general del propio artículo 7.2.B vuelve a aplicar en cuanto la operación no encaja en la excepción del 1.062 del Código Civil.
La redacción de la ley es clara en su estructura: la regla es que los excesos de adjudicación declarados tributan por TPO, y la excepción es la del bien indivisible compensado en dinero.
Si el bien en realidad podía haberse dividido sin desmerecer, o si lo que se adjudica no responde a compensar fielmente a cada condómino por su cuota real —por ejemplo, porque a uno se le atribuye más de lo que le corresponde sin una compensación equivalente—, la operación deja de estar amparada por la excepción y el exceso tributa como una transmisión patrimonial onerosa ordinaria, con TPO sobre esa parte, igual que si se hubiera comprado a un desconocido.
Hay además un matiz propio de las comunidades que nacen de una herencia, distinto del condominio ordinario entre vivos: cuando varios herederos reciben un bien en proindiviso y después lo adjudican a uno solo, el exceso comprobado —es decir, el que descubre la propia Administración al revisar los valores, no solo el declarado— únicamente tributa si lo adjudicado excede del 50 % del valor que le correspondería según el título sucesorio, salvo que los valores declarados por los interesados sean iguales o superiores a los que resultarían de aplicar las reglas del Impuesto sobre el Patrimonio.
Es una salvaguarda adicional pensada para el reparto hereditario que no está presente, tal cual, en la extinción de un condominio surgido de una compra conjunta entre vivos, y conviene tenerla en cuenta cuando el origen de la cotitularidad es una herencia y no una adquisición directa.
La consecuencia práctica de todo lo anterior es que el ahorro de esta figura no depende de elegir el nombre correcto en la escritura, sino de que el contenido de la operación responda de verdad a lo que la ley protege: un bien que no se puede repartir sin perder valor, adjudicado a uno solo, con una compensación en dinero que refleje fielmente la cuota de cada condómino.
Cuanto más se aleje la operación de ese esquema —porque en realidad hay varios inmuebles y podrían haberse repartido uno para cada uno, o porque la compensación pactada no guarda relación con lo que cada cotitular tenía antes—, más fácil es que la Administración revise el exceso de adjudicación como lo que sería fuera de esta figura: una transmisión patrimonial más, con su TPO correspondiente. Antes de firmar, conviene que la escritura y la tasación reflejen esa proporcionalidad con la misma precisión que el resto de la operación.