El Impuesto sobre Bienes Inmuebles —el IBI de toda la vida— es uno de los tributos más opacos del calendario fiscal español, y al mismo tiempo uno de los más visibles cada vez que el ayuntamiento manda su recibo al buzón.
Una misma vivienda con un valor catastral de doscientos mil euros termina pagando trescientos sesenta y seis euros al año si está en Bilbao, mientras que esa misma cifra catastral se traduce en mil trescientos veinticuatro euros en Sevilla, la capital más cara de las cinco que recorremos en esta crónica, donde el tipo de gravamen más que triplica el bilbaíno.
Barcelona, lejos del tópico que la pinta como la ciudad más gravosa, ronda los mil trescientos veinte y queda casi a la par de Sevilla; Valencia, a la que durante años se le colgó la etiqueta de tener el IBI más alto del país, se queda en mil ciento cincuenta y siete, y Madrid baja hasta los ochocientos veintiocho.
La distancia entre el suelo y el techo del cuadro supera el doscientos sesenta por ciento. Mismo valor catastral, factura más que triple según el ayuntamiento.
Conviene detenerse en ese giro, porque desmonta uno de los lugares comunes más repetidos sobre el IBI.
La idea de que Valencia encabeza el ranking de capitales y de que su recibo duplica al de Madrid o Bilbao circuló durante años con la comodidad de los datos que nadie se molesta en cruzar, pero los tipos definitivos que las ordenanzas de 2026 han ido fijando dibujan otro mapa: quien sostiene la cuota más alta es Sevilla, casi a la par de una Barcelona que aparece como cara solo cuando se la compara con Madrid, no con el resto de su propia comunidad.
Valencia, lejos de liderar, queda por debajo de ambas, y la capital más barata del cuadro —Bilbao— lo es a igual valor catastral, con la letra pequeña de que su catastro es foral y distinto del estatal.
La pregunta que conviene hacerse, por tanto, no es por qué Valencia paga el doble que nadie, porque no lo paga, sino qué se esconde detrás de una dispersión que coloca a Sevilla en la cabeza y a Bilbao en la cola.
La respuesta no cabe en un titular.
Intervienen al menos cinco factores cuya combinación particular en cada municipio explica la cuota que aparece en el recibo, y casi ninguno de ellos es discutible públicamente con la antelación que sería deseable: las ponencias de valores catastrales se aprueban en plazos largos y vagos, las ordenanzas fiscales municipales se publican entre Navidad y Nochevieja —cuando el Boletín Oficial de la Provincia es lo último que la mayoría de la gente está leyendo— y las bonificaciones potestativas viven sepultadas en notas a pie de página que muy pocos contribuyentes llegan a abrir.
En las páginas que siguen reconstruimos ese paisaje con las ordenanzas oficiales de cinco capitales sobre la mesa, identificamos los cinco factores que realmente determinan la cuota y señalamos las cinco banderas rojas más habituales en la gestión cotidiana del impuesto.
Cinco capitales, mismo valor catastral, cinco facturas
Los tipos de gravamen residencial general que recoge la tabla siguiente están tomados directamente de las ordenanzas fiscales que cada ayuntamiento aprobó para el ejercicio 2026, todas ellas con efectos uno de enero de 2026. La columna «cuota anual sobre doscientos mil euros» es deliberadamente cruda: tipo multiplicado por valor catastral, sin contar reducciones transitorias por revisión catastral ni bonificaciones potestativas que el contribuyente tenga que pedir.
Sirve para ver con limpieza el esqueleto del impuesto y para situar cada capital frente al resto del corpus de Guía Fiscal, que utiliza esa misma vivienda de referencia. La factura real de cada vivienda concreta siempre es algo distinta, normalmente algo menor, según el caso.
| Capital | Tipo IBI urbano | Cuota sobre 200.000 € |
|---|---|---|
| Sevilla | 0,662 % | 1.324 € |
| Barcelona | 0,66 % | 1.320 € |
| Valencia | 0,5784 % | 1.157 € |
| Madrid | 0,414 % | 828 € |
| Bilbao | 0,183 % | 366 € |
Sevilla
Bonificaciones principales: Familia numerosa hasta 90 % graduada por valor catastral y número de hijos, ampliada en 2026 a víctimas de violencia de género propietarias de su vivienda habitual; protección oficial 50 %; autoconsumo solar 50 %. No contempla bonificación por eficiencia energética del edificio.
Sevilla es la capital más cara del cuadro, casi a la par de Barcelona, y una de las más exigentes de Andalucía, solo por debajo de Cádiz y Huelva dentro de su comunidad. Encadenó una nueva rebaja del tipo en 2026, reducción consecutiva del mandato, hasta el 0,662 %, pero sostiene en paralelo un recargo del 50 % sobre la cuota líquida de las viviendas desocupadas, que solo se liquida a los titulares de cuatro o más inmuebles residenciales.
Fuente: Ordenanza Fiscal n.º 1 reguladora del IBI, Ayuntamiento de Sevilla, BOP Sevilla 2026. · Consultar ordenanza →
Barcelona
Bonificaciones principales: Familia numerosa hasta 90 % según la renta de la unidad familiar y la categoría de la familia, con el máximo para las rentas más bajas; autoconsumo solar 50 % durante tres ejercicios; protección oficial 50 %. No contempla bonificación por la calificación energética del edificio.
Pese a su fama de ciudad cara, Barcelona es la segunda más asequible de las cuatro capitales catalanas para un inmueble de idéntico valor catastral: Lleida paga 1.856 €, Tarragona 2.046 € y Girona 2.082 €. Aplica desde 2024 un recargo del 50 % sobre la cuota líquida de las viviendas vacías, solo para titulares de cuatro o más inmuebles residenciales, una de las palancas con las que el consistorio interviene en el mercado del alquiler.
Fuente: Ordenanza Fiscal n.º 1.1 reguladora del IBI, Ajuntament de Barcelona, BOP Barcelona / DOGC 2026. · Consultar ordenanza →
Valencia
Bonificaciones principales: Familia numerosa del 60 % (categoría general) o del 90 % (especial) en la vivienda habitual; protección oficial 50 %; autoconsumo solar 50 %. No contempla bonificación por eficiencia energética.
València sostiene el tipo más bajo de las tres capitales valencianas —por debajo de Alicante (0,62042 %) y Castelló (0,6362 %)— y, en consecuencia, la cuota más contenida de las tres. Su ordenanza prevé un recargo del 30 % sobre la vivienda desocupada, pero solo se liquida a los titulares de más de diez viviendas vacías inscritas en el registro de la Generalitat: un particular con un piso cerrado no lo paga.
Fuente: Ordenanza Reguladora del IBI, Ajuntament de València, DOGV / BOP València 2026. · Consultar ordenanza →
Madrid
Bonificaciones principales: Familia numerosa del 10 % al 90 % según el valor catastral de la vivienda habitual y la categoría (90 % hasta 204.000 €); protección oficial 50 %; autoconsumo solar 50 % durante cinco años. No contempla bonificación general por eficiencia energética desligada del autoconsumo.
Madrid rebajó el tipo del 0,428 % al 0,414 % en 2026, quinta reducción consecutiva del mandato, con un ahorro agregado que el propio Ayuntamiento cifra en 30,8 millones de euros. Su cuota baja, sin embargo, tiene letra pequeña: el valor catastral medio de la vivienda madrileña (119.798 €) es el más alto de las capitales de régimen común, de modo que el recibo real de la vivienda media ronda los 495 euros. A diferencia de Sevilla, Barcelona y Valencia, su ordenanza no recoge recargo sobre la vivienda desocupada.
Fuente: Ordenanza Fiscal n.º 1.1 reguladora del IBI, Ayuntamiento de Madrid, BOAM 2026. · Consultar ordenanza →
Bilbao
Bonificaciones principales: Familia numerosa hasta 90 % sobre la residencia habitual, porcentaje incrementado para 2026; protección oficial 50 %; autoconsumo solar 10 % durante tres años. No contempla bonificación autónoma por eficiencia energética del edificio.
Bilbao luce la cuota nominal más baja de España, pero el dato exige cautela: la villa tributa bajo el régimen foral de Bizkaia, donde es la Diputación Foral —y no el Catastro estatal— quien fija el valor de los inmuebles, con su propio catastro, un coeficiente de relación al mercado del 0,5 (el mismo que aplica el Estado) y ponencias de 2016 y 2024.
Por eso el tipo del 0,183 % no es comparable sin más con el de las capitales de régimen común: la cuota de 366 euros solo vale a igual valor catastral.
Fuente: Ordenanza Fiscal reguladora del IBI - Bilbao 2026 (régimen foral Bizkaia), BOB Bizkaia. · Consultar ordenanza →
IBI residencial Sevilla sobre 200.000 € catastral
La cuota más alta del cuadro, casi a la par de Barcelona; tipo 0,662 %
IBI residencial Barcelona sobre 200.000 € catastral
Muy por debajo de Girona (2.082 €) y Tarragona (2.046 €); tipo 0,66 %
IBI residencial Valencia sobre 200.000 € catastral
Por debajo de Sevilla y Barcelona; tipo 0,5784 %
IBI residencial Madrid sobre 200.000 € catastral
Tipo 0,414 %, pero con el valor catastral medio más alto de las capitales de régimen común
IBI residencial Bilbao sobre 200.000 € catastral
La cuota nominal más baja de España; régimen foral de Bizkaia
Por qué la dispersión supera el doscientos sesenta por ciento y no se queda en el cincuenta
Los cinco factores que detallamos a continuación determinan, prácticamente en este orden, la cuota real que termina pagando cualquier vivienda urbana en España. No son secretos técnicos, pero el debate público sobre el IBI rara vez los menciona con la precisión necesaria, y de esa imprecisión nace precisamente el mito de la Valencia más cara del país que esta crónica corrige. Conocerlos es lo que separa la indignación con el titular del periódico de la capacidad para revisar el propio recibo con criterio y reclamar lo que proceda cuando proceda.
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Tipo de gravamen municipal
Es el factor más visible y el que alimenta los titulares, pero por sí solo no decide quién paga más. El tipo varía entre el 0,4 % (mínimo legal) y techos que en capitales de provincia superan el 1 %, según la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Sevilla aplica un 0,662 % y Bilbao un 0,183 %, pero la brecha real entre sus recibos depende también del valor catastral de cada vivienda, que en Bizkaia fija la Diputación Foral con su propio catastro.
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Valor catastral del inmueble
El IBI no se paga sobre el precio de mercado de la vivienda sino sobre su valor catastral, que en régimen común se calcula con un coeficiente de relación al mercado de 0,5 (Orden de 14 de octubre de 1998), de modo que en el año de la revisión queda en torno a la mitad del valor de mercado.
Con los años esa relación se aleja, según cuánto cambie el mercado, y no existe una estadística oficial del porcentaje actual por municipio. Las ponencias de valores se revisan municipio a municipio en plazos largos.
Madrid revisó sus valores por última vez en 2012 (Logroño lo hizo en 1997 y Valladolid en 1995); en Bizkaia, que tiene su propio catastro, las ponencias son de 2016 y de 2024 y el coeficiente también es de 0,5.
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Coeficientes correctores y reducciones
Tras una revisión catastral general existe un período de reducción que aplica un coeficiente decreciente durante varios años. Esto explica que dos viviendas con el mismo valor catastral nominal puedan pagar cuotas diferentes si una está dentro del período de reducción y la otra ya ha agotado el ajuste transitorio.
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Bonificaciones potestativas
Familia numerosa, vivienda protegida, instalación de placas solares, eficiencia energética. No son automáticas: hay que solicitarlas en plazo y aportar documentación específica. Una familia numerosa con vivienda habitual y autoconsumo solar puede dejar su recibo en una fracción del importe en cualquiera de las cinco capitales, pero solo si lo pide. Más del 60 % de los beneficiarios potenciales no las solicita, según estimaciones del Sindic de Greuges valenciano (2024).
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Recargos sobre inmuebles vacíos
El artículo 72.4 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, reforzado por la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, habilita a los municipios a aplicar un recargo sobre los inmuebles residenciales desocupados con carácter permanente.
Cuatro de las cinco capitales del cuadro lo recogen, con alcances muy distintos: el 50 % de la cuota líquida en Sevilla y Barcelona, solo para titulares de cuatro o más inmuebles residenciales; el 30 % en Valencia, solo para titulares de más de diez viviendas vacías; y el 25 % en Bilbao. Madrid no lo recoge.
Cinco banderas rojas habituales
- Comparar cuotas brutas entre ciudades sin normalizar por valor catastral: el tipo más bajo no siempre paga menos, porque cada territorio fija los valores con su propio catastro y calendario, como ilustra el régimen foral de Bilbao frente al catastro de Madrid, sin revisar desde 2012.
- No solicitar la bonificación por familia numerosa habiendo plazo abierto (la mayoría de ayuntamientos exige solicitud anual, no es automática tras la primera vez).
- Olvidar que el IBI grava al titular del inmueble a 1 de enero del ejercicio, no al comprador si la transmisión es posterior — fuente habitual de conflictos entre comprador y vendedor.
- Asumir que la bonificación por placas solares aplica a toda la cuota: la mayoría de ordenanzas la limitan al 50 % de la cuota íntegra durante 3-5 años (en Bilbao, además, el autoconsumo se bonifica al 10 %, no al 50 %).
- Pagar el recargo de vacío sin comprobar el procedimiento contradictorio: requiere notificación administrativa previa con plazos de alegación y la posibilidad de acreditar una causa justificada de desocupación.
Lectura editorial: la pelea local que casi nadie llega a ver
Hay una particularidad del IBI que se pierde en la mayoría de los reportajes que tratan el impuesto: es uno de los pocos tributos en los que el ciudadano puede vincular directamente con su voto la cuota que paga cada primavera. El ayuntamiento aprueba la ordenanza fiscal en pleno, el ayuntamiento decide las bonificaciones, el ayuntamiento ejecuta —si decide hacerlo— el recargo sobre viviendas desocupadas.
A diferencia del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que es estatal con un tramo autonómico añadido, o del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, que es íntegramente autonómico, en el IBI el responsable de la subida vive a pocas calles del contribuyente, está identificado con nombre y apellido y se presenta a las elecciones cada cuatro años.
Que Sevilla haya encadenado rebajas del tipo mientras Barcelona lo mantiene, y que ambas sostengan las cuotas más altas del cuadro, o que Madrid no recoja en su ordenanza el recargo a la vivienda vacía, son decisiones de pleno municipal perfectamente trazables hasta un acta y un nombre.
A pesar de esa cercanía teórica, la prensa local cubre las ordenanzas fiscales municipales con una densidad que no se corresponde con la importancia recaudatoria del IBI, que en el municipio español promedio es la cuarta o quinta fuente de ingresos del presupuesto consolidado.
La consecuencia práctica es que la mayor parte de los contribuyentes descubre cada año su cuota cuando llega el recibo, sin haber tenido oportunidad real de participar en el debate municipal de la ordenanza que la fijó.
Y cuando llega una revisión catastral general el desajuste crece todavía más: la Dirección General del Catastro —o, en los territorios forales, la Hacienda Foral correspondiente— aprueba la ponencia de valores con una participación ciudadana mínima, casi nadie lee el anuncio en el boletín oficial y los efectos sobre la cuota se dejan sentir durante la década siguiente.
El caso de Madrid lo resume bien: su tipo es de los más bajos, pero el valor catastral medio de su vivienda es el más alto de las capitales de régimen común, mientras que el recibo de Bilbao, aparentemente irrisorio, descansa sobre un catastro foral distinto del estatal que casi nadie tiene presente cuando compara tipos.
La consecuencia política es predecible. Una parte significativa de las protestas contra la «subida del IBI» llega tarde respecto al momento en que el ciudadano podía haber influido sobre ella, lo que termina erosionando la legitimidad de un impuesto que, en términos puramente técnicos, está bien diseñado y financia servicios municipales básicos.
Y otra parte de la indignación se construye directamente sobre datos equivocados, como el de la Valencia supuestamente más cara de España, que esta misma crónica arrastraba hasta su actualización. Una mejor pedagogía municipal previa a la aprobación de la ordenanza —no posterior, no cuando ya se cobra— sería una defensa elemental del tributo. Y, de paso, una manera honesta de respetar al vecino, que es a quien al fin y al cabo paga la factura.
Fuentes públicas para comprobar tu caso
- Sede del Catastro — consulta de valor catastral — Permite consultar gratis el valor catastral de cualquier inmueble con DNI/NIE del titular. Es la pieza obligatoria antes de simular una cuota IBI. En Bizkaia la competencia catastral corresponde a la Diputación Foral, no al Catastro estatal.
- Real Decreto Legislativo 2/2004, Texto Refundido Ley Haciendas Locales — Marco estatal del IBI. Los artículos 60 a 77 definen el hecho imponible, sujetos pasivos, tipos máximos y mínimos, y bonificaciones obligatorias y potestativas. El artículo 72.4 habilita el recargo sobre la vivienda desocupada.
- BOPs provinciales (ordenanzas fiscales municipales) — Cada municipio publica anualmente sus ordenanzas fiscales en el BOP de su provincia, con efectos 1 de enero del año siguiente. Es la fuente normativa final para la cuota de cada vivienda concreta.
Recursos complementarios de Guía Fiscal
- Calculadora de IBI por valor catastral con simulación de bonificaciones por familia numerosa.
- Hub IBI con la explicación general del tributo y los plazos de pago habituales por municipio.
- Crónica del ITSGF Grandes Fortunas — otro tributo patrimonial con dispersión territorial parecida.
Preguntas frecuentes
¿Qué capital paga más IBI en 2026, Sevilla o Valencia?
Sevilla, aunque por muy poco. Sobre una vivienda de 200.000 euros de valor catastral, Sevilla paga 1.324 euros (tipo 0,662 %) frente a los 1.157 euros de Valencia (tipo 0,5784 %).
Durante años circuló la idea de que Valencia encabezaba el ranking de capitales por su tipo elevado, pero los tipos definitivos de las ordenanzas de 2026 sitúan a Sevilla y a Barcelona (1.320 euros) por encima de la capital del Túria. La cuota más alta del cuadro la sostiene Sevilla, casi empatada con Barcelona, y la más baja, Bilbao, con 366 euros.
¿Por qué Bilbao tiene la cuota de IBI más baja de España?
Porque su tipo del 0,183 % es el más bajo de las capitales españolas y, a igual valor catastral, la cuota sale en 366 euros.
Pero ese tipo no es comparable sin más con el de una capital de régimen común: Bilbao tributa bajo el régimen foral de Bizkaia, donde la Diputación Foral fija el valor catastral con su propio catastro, un coeficiente de relación al mercado del 0,5 (el mismo que aplica el Estado) y ponencias de 2016 y 2024. La comparación justa es la del recibo de una vivienda concreta, con el valor catastral que tenga asignado.
¿Puedo recurrir el valor catastral de mi vivienda?
Sí, mediante el procedimiento de tasación pericial contradictoria ante la Gerencia Regional del Catastro, en el plazo de un mes desde la notificación del valor (en Bizkaia, ante la Hacienda Foral). También cabe recurso contra la ponencia de valores que afecta a toda la zona, aunque ese plazo se cierra al poco de aprobarse la ponencia. Si la revisión es general municipal, hay una reducción transitoria de varios años legalmente prevista.
¿La bonificación por familia numerosa la aplica el ayuntamiento automáticamente?
No. Aunque tengas el título de familia numerosa vigente, prácticamente todos los ayuntamientos exigen solicitud expresa en plazos concretos. El silencio es desestimatorio.
La bonificación puede alcanzar el 90 % de la cuota en las cinco capitales analizadas, pero se gradúa según el valor catastral de la vivienda y el número de hijos, de modo que el porcentaje máximo se reserva a los hogares más numerosos con inmuebles de valor más contenido. Algunos ayuntamientos mantienen la bonificación de un año al siguiente mientras el título esté vigente, pero conviene confirmar caso a caso.
¿El recargo por vivienda vacía aplica a mi segunda residencia?
No, si la usas efectivamente parte del año. El recargo solo aplica a inmuebles residenciales desocupados de forma permanente más de dos años sin causa justificada. Las segundas residencias con uso vacacional documentable (consumo de luz/agua, padrón, declaraciones a Hacienda) no se consideran vacías a efectos del recargo.
Cuatro de las cinco capitales del cuadro (Sevilla, Barcelona, Valencia y Bilbao) lo recogen, con alcances distintos (50 %, 30 % o 25 % y, en tres de ellas, solo para grandes tenedores); Madrid no lo recoge. La administración tiene la carga de la prueba, habitualmente mediante el cruce de consumos de suministros, pero debe seguir su procedimiento contradictorio.
¿Es legal que mi ayuntamiento suba el IBI un 20 % de un año al otro?
Depende. La Ley de Haciendas Locales fija un tipo máximo que en capitales de provincia supera el 1 % (vivienda urbana). Dentro de ese margen el ayuntamiento puede subir libremente. Cualquier subida que respete el tipo máximo y se publique en el BOP antes del 31 de diciembre del año anterior es legal aunque sea muy abrupta. Lo que NO puede subirse libremente es el valor catastral, que requiere ponencia general aprobada por el Catastro estatal (o por la Hacienda Foral en los territorios forales).
Pieza editorial de Guía Fiscal. Datos de tipos de gravamen 2026 verificados sobre las ordenanzas municipales vigentes para el ejercicio 2026. Esta crónica se actualizó el 21 de junio de 2026 con los tipos definitivos de las ordenanzas 2026, que corrigen la tesis original: la capital más cara del cuadro es Sevilla, no Valencia. Última revisión: 6 de julio de 2026, con los tipos de Bilbao y Castellón conciliados con la verificación a doble pasada contra ordenanza.