Qué es el valor de referencia y de dónde sale
El valor de referencia lo determina la Dirección General del Catastro «de forma objetiva y con el límite del valor de mercado», según la disposición final tercera del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, en su redacción por la Ley 11/2021.
No es una estimación que un funcionario haga a mano sobre tu inmueble en concreto: parte de los precios reales de las compraventas comunicados por los notarios —los fedatarios públicos— a lo largo del año, y se traduce en dos instrumentos anuales que el Catastro publica en su Sede Electrónica: un informe del mercado inmobiliario y un mapa de valores que divide el territorio en ámbitos homogéneos con módulos de valor medio por zona.
Sobre ese módulo de zona se aplica un factor de minoración fijado por orden ministerial —el 0,9, igual para inmuebles urbanos que para rústicos, según los artículos 1 y 2 de la Orden HFP/1104/2021— pensado precisamente para que el resultado no supere el valor de mercado.
El Catastro anuncia los valores de referencia de forma informativa en el BOE dentro de los veinte primeros días de diciembre de cada año, y, como no tienen la condición de datos de carácter personal, pueden consultarse de manera permanente y gratuita en la Sede Electrónica del Catastro: cualquiera puede mirar el valor de un inmueble concreto sin necesidad de acreditar ningún interés sobre él.
No lo confundas con el valor catastral
El nombre se parece y la confusión es constante, pero son dos magnitudes distintas con usos distintos. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles se calcula sobre el valor catastral, regulado en el texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales, y ese cálculo no incorpora en ningún momento el valor de referencia.
Si tu recibo del IBI sube o baja, la causa está en el valor catastral y en el tipo de gravamen que aplique tu ayuntamiento, no en el mapa de valores del Catastro del que habla esta guía.
El valor de referencia, en cambio, tiene su función principal en otro terreno: es la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones cuando lo que se transmite o se hereda es un inmueble. En el IBI, en cambio, no interviene en ningún caso. Conviene tenerlo claro antes de leer cualquier notificación: una liquidación que invoque el «valor de referencia» como base viene de Transmisiones o de Sucesiones, no del recibo municipal.
Dónde manda desde 2022
Desde la reforma que entró en vigor ese año, el artículo 10.2 del texto refundido del ITP y AJD y el artículo 9.3 de la Ley del Impuesto de Sucesiones y Donaciones dicen lo mismo con palabras casi idénticas: en los inmuebles, la base imponible «será el valor de referencia» a la fecha de devengo del impuesto, salvo que el valor declarado, el precio pactado o ambos sean superiores a él, en cuyo caso se toma el mayor de esos importes.
El valor de referencia no es algo que la Administración te comprueba después de que presentes tu autoliquidación: es directamente la cifra sobre la que se calcula la cuota desde el primer momento.
Hay un supuesto distinto que conviene no mezclar con el anterior: cuando el inmueble no tiene valor de referencia, o el Catastro no puede certificarlo, la base imponible vuelve a ser la regla general —la mayor entre el valor declarado, el precio pactado y el valor de mercado—, «sin perjuicio de la comprobación administrativa» que la Administración pueda hacer sobre esa cifra.
Ahí sí cabe una comprobación de valores en el sentido tradicional, y ahí la vía para discutirla es otra: la tasación pericial contradictoria explicada en la guía de tasación pericial contradictoria. Todo lo que sigue en esta guía se refiere en cambio al supuesto en el que sí existe valor de referencia certificado.
Las dos únicas vías para discutirlo
El artículo 10.3 del texto refundido del ITP y AJD y el artículo 9.4 de la Ley del Impuesto de Sucesiones y Donaciones son taxativos: el valor de referencia «solo se podrá impugnar» por dos caminos, y no hay un tercero.
El primero es autoliquidar por el valor de referencia —aunque consideres que no corresponde a tu inmueble— y, después, instar la rectificación de esa autoliquidación alegando que el valor te ha perjudicado en tus intereses legítimos.
Esa rectificación sigue el cauce general de los artículos 120.3 de la Ley General Tributaria y 126 a 128 del reglamento de gestión: solo cabe una vez presentada la autoliquidación y antes de que exista liquidación definitiva o de que prescriba el derecho, a los cuatro años; no puede promoverse mientras esté en curso un procedimiento de comprobación sobre esa misma obligación; y la Administración tiene un máximo de seis meses para resolver, transcurridos los cuales la solicitud se entiende desestimada por silencio.
El segundo camino es esperar a que la Administración practique la liquidación y recurrirla, ya sea mediante recurso de reposición o mediante reclamación económico-administrativa, con el plazo general de un mes que se explica en la guía de recurso de reposición o reclamación al TEAR.
No existe una tercera vía: ni la tasación pericial contradictoria ni ningún otro procedimiento de comprobación de valores sirven aquí, porque sencillamente no ha habido comprobación que corregir. Conviene además una advertencia práctica: autoliquidar por debajo del valor de referencia sin pedir después la rectificación no evita la cuota, solo expone a que la Administración liquide la diferencia con intereses de demora.
La jugada segura, cuando se considera que el valor no corresponde al inmueble, es pagar por el valor de referencia y pelear después por la vía correcta.
El informe preceptivo y vinculante del Catastro
En ninguna de las dos vías decide la Administración tributaria en solitario.
El artículo 10.4 del texto refundido del ITP y AJD y el artículo 9.5 de la Ley del Impuesto de Sucesiones y Donaciones exigen que, tanto si se resuelve una rectificación como si se resuelve un recurso, la Administración recabe antes un informe de la Dirección General del Catastro que es a la vez preceptivo y vinculante: preceptivo porque tiene que pedirse siempre, y vinculante porque el resultado de ese informe determina la resolución.
El Catastro ratifica el valor discutido o lo corrige a la vista de la documentación que se aporte, y debe motivar su respuesta expresando la resolución anual de la que trae causa y los módulos de valor medio y factores de minoración aplicados a ese inmueble.
Ese informe es, en la práctica, el verdadero terreno de la discusión.
Lo que ayuda a que se corrija es todo lo que acredite que el módulo de la zona no corresponde a ese inmueble concreto: una tasación propia, fotografías del estado real del inmueble, la existencia de cargas que reduzcan su valor, cualquier documento que muestre una diferencia objetiva entre lo que el mapa de valores asigna a la zona y lo que el bien concreto vale de verdad.
Si, tras haber pagado por el valor de referencia, la corrección acaba llegando a la baja, lo ingresado de más se recupera con intereses por la vía que explica la guía de devolución de ingresos indebidos.
La vía preventiva que casi nadie usa
Existe un tercer momento, anterior a cualquier autoliquidación o liquidación, en el que también se puede actuar.
Cada año, antes del 30 de octubre, la Dirección General del Catastro publica por edicto en su Sede Electrónica una resolución que aprueba los elementos precisos para determinar el valor de referencia de cada inmueble del año siguiente, aplicando los módulos de valor medio del mapa de valores y los factores de minoración; la publicación va precedida de un trámite de audiencia colectiva de diez días que se anuncia en el BOE.
Esa resolución anual es recurrible, en reposición potestativa o en vía económico-administrativa, dentro del mes siguiente a su publicación, aunque el recurso no suspende su efecto.
Es un control abstracto de los módulos de una zona, no del inmueble concreto: quien recurra esa resolución está discutiendo el mapa de valores en general, no el valor de su vivienda en particular.
Por eso casi nadie la usa —exige seguir la publicación anual en el BOE y en la Sede del Catastro, y actuar sobre una cifra todavía abstracta—, pero es la única vía que permite pelear el módulo de zona antes de que se aplique a ninguna transmisión concreta, en vez de esperar a discutirlo inmueble por inmueble a través de la rectificación o del recurso.